應該怎樣算我們房子的面積

應當如何算我們房子的面積?1．商品房的建筑面積詳細由哪幾部分構成？商品房的建筑面積是權衡該商品房大小的指標之一，也是計算該商品房總價款的指標之一。商品房建筑面積由套內建筑面積和應分攤公用面積兩部分構成。而套內建筑面積則由套內使用面積、墻風光積及露臺面積三部分構成；應分攤公用面積是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內建筑面積大小按比例分攤而得的面積。所以，商品房建筑面積可用以下式子表示：建筑面積=套內建筑面積+應分攤公用面積=套內使用面積+墻風光積+露臺面積+應分攤公用面積比如：一套一臥一廳的房地產，其套內使用面積為圖中的A1（廳）、A2（房）、A3（廚）、A4（廁）的空白部分相加；暗影部分為墻風光積；未關閉露臺按長乘寬的一半計算面積。2．套內使用面積包含哪些？套內使用面積是指每套房地產中由房間由墻面圍成的這部分空間的水平面積。它包含寢室、起居室、過廳、過道、廚房、洗手間、貯物室、壁柜、通風井、管道井及內墻裝修貼面厚度等。有些商品房業(yè)主入住后自己用尺子測量各房間凈空面積相加所得的面積，基本上僅代表套內使用面積。3．從前的資猜中表示的“使用面積”與“國標中套內使用的面積”有何差異？1999年7月1日從前，深圳市測量和供給的房地產建筑面積資猜中，一般均將一套房的建筑面積表示成由兩部分構成，即：建筑面積=使用面積+分攤公用面積所以，從前資猜中的“使用面積”并不是“套內使用面積”，而是相當于現(xiàn)在所稱的“套內建筑面積”，它包含了套內使用面積，也包含了墻風光積及露臺面積。此刻測量和供給的面積資猜中已停止使用及稱號“使用面積”這個詞，而是一致采納套內建筑面積這個詞。4．房地產的套內建筑面積中所包含的墻風光積是如何測算的？1/6一道墻的墻風光積由長度乘墻的厚度所得。這里所指的每套房的建筑面積中所含的墻風光積包含了以下幾個部分：本套房內各房間的隔墻、本套房的外墻、本套房與電梯井以外的其余公用面積之間隔墻、本套房與其余套房之間的隔墻的一半，本套房與電梯井之間的隔墻以墻軸線為界。5．露臺面積是如何計入商品房建筑面積的？計入每套商品房建筑面積的露臺是指套內露臺的建筑面積。套內露臺分關閉露臺和未關閉露臺兩種，關閉露臺按露臺外頭與房地產外墻之間的水平投影面積所有計算，而未關閉（包含凹露臺、半凹半凸的露臺，有柱的凸露臺）的則按水平投影的一半計算建筑面積。6．公用建筑面積的含義是什么？公用建筑面積如何分類？產生公用建筑面積的前提是一棟房地產中擁有由各業(yè)主公共使用或共同擁有的那些建筑空間的面積。比如電梯間、樓梯間、設備房、消防控制室、公共門廳、過道、大堂、走廊、屋面有圍護構造的電梯機房、水箱間等。一棟房地產的公用面積分為應分攤公用面積和不分攤公用面積兩大類。應分攤公用面積是指其面積須按規(guī)定分攤到各業(yè)主每套房的建筑面積中，而不分攤公用面積是不分攤到每套房，但各業(yè)主仍可共同使用的那些建筑空間的面積。7．應分攤的和不分攤的公用面積都包含些什么內容？第一可認識不分攤公用面積的內容，而后可以為除此以外的公用面積則為應分攤的公用面積。不分攤公用面積包含：地下室頂用于人防、設備房、車庫的建筑面積；消防逃難層頂用于消防逃難的面積及構造變換層的面積；第一層架空用于停放車輛或公共開放空間的面積；多棟共用的設備房；經同意為核增或獎賞的建筑面積。應分攤公用面積包含：地面以上的設備用房、套（單位）門以外的室內外公用樓梯、電梯、內外廊、過道、消防控制室、為整棟建筑服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內公用的垃圾房、垃圾管道、管道井，突出屋面有圍護構造的水箱間、電梯機房、樓梯間等。不一樣的工程公用分攤面積內容不一樣，一般來說，應分攤公用面積越多，說明該棟建筑的設計較豪華，配套設備較完美。2/68．公用建筑面積如何公攤？公用建筑面積的分攤原則是：以公用面積的服務范圍（功能區(qū)）確立其分攤范圍。最大的分攤范圍為完好獨立的一棟；產權各方有合法的面積切割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議進行面積切割。沒有面積切割文件或協(xié)議的，按各套（單元）的套內建筑面積的比率進行分攤；公用面積分攤后，不區(qū)分各產權人在公用面積上的產權界線。9．何謂“預售面積”和“完工面積”？它們的差異是什么？所謂預售面積是指所有按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，也稱樓花面積。自然也包含不是預售的而按圖紙尺寸計算的其余房地產的建筑面積。完工面積是指房地產完工后實測的面積或與完工房地產尺寸符合的建筑設計圖計算的建筑面積。預售面積只供房地產預售時使用，也可作為建筑工程預概算方案比較的參照指標。完工面積為房地產交易、租借、抵押貸款、完工查收、產權登記等供給面積依照。10．有些房地產的完工面積與預售面積不一致，其原由是什么？產生兩類建筑面積不一致的原由可能有：建筑物的某部分改變設計；施工中，建筑物的某部分沒有按原設計施工；施工錯誤或施工放樣偏差過大，使完工后房地產尺寸不等于設計圖上的尺寸；完工后的房地產部分公用面積功能改變或服務范圍改變；正常的施工偏差和測量偏差也可惹起所有實測的完工面積與預售面積蓄在少量差異。11．所有實測的完工面積與預售面積差多少才算正常？一棟房地產所有實測后計算的每套（或每間）的完工面積與預售面積比較，如若按套內建筑面積計算，其差異在±1%內都屬正常。往?？扇☆A售面積數值作為完工面積使用。3/6假如比較差值超出以上規(guī)定，則應以完工面積為準。12．業(yè)主在復查自己一套房的完工面積與實質面積能否符合時應注意些什么？業(yè)主復查自己一套房的面積時，一般只好測量復查該套房的套內建筑面積，并且還需要注意以下幾個問題；注意與本套房相關的各墻體厚度，套內建筑面積中應包含套與套之間的共墻的一半面積和其余各墻體的面積；注意應包含經過本套房的煙道或通風井；注意能否有本套房使用的雨蓬或專用梯；注意能否有切合規(guī)定計算面積的凸窗。至于每套房的分攤公用面積，業(yè)主自己較難復查，因為波及到整棟有哪些應分攤公用面積，由哪些權益人分攤等問題，需專業(yè)人士從整棟考慮和計算。但業(yè)主可從面積測量報告中認識該套房分攤公用面積包含哪些工程及名稱。13．購房者思疑面積有進出，如何辦理為好？當預售房地產時，買方思疑面積有問題，可向發(fā)展商索要該套房的面積測繪資料和建筑設計圖（復印件），依據圖上尺寸復核其套內建筑面積能否與購房合同上的套內建筑面積符合。當完工入住后買方思疑面積有問題可按以下步驟辦理：第一，向發(fā)展商討取該套房的面積測繪資料，包含該套房的套內建筑面積及分攤公用面積數據，以及該套房的“房地產建筑面積分戶平面圖”。第二，自己實量房地產各邊的長度（注意墻體的厚度），與分戶平面圖上注記的尺寸比較，若差異不會過大，則套內建筑面積沒問題。第三，從獲得的面積測繪資猜中認識整棟應分攤的公用面積名稱與實質完工后的各公用面積部位能否符合，能否改變功能，能否改變設計（施工），假如符合，則公用面積的詳細分攤為電腦一致程序計算的，是不會錯的。第四，購房者如能從面積測繪資猜中找出詳細的錯誤或不當之處（比如顯然的多算或漏算某一部位的建筑空間；實質形狀與平面圖不符；某部位的尺寸與資料上注記的相差過大；注明的公用面積名稱與實質不符即改變設計等）則可直接向測繪部門（或測繪管理部門）提出懷疑。4/614．如何對待房地產廣告中的“使用率”、“適用率”、“適用面積”等廣告語？發(fā)展商在廣告中使用這些詞語和數值時，并無說明其計算方法，并且各樓盤之間的計算方法其實不一致，極易惹起購房者的誤會甚至糾葛。依據《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規(guī)定》，應一致使用“套內使用面積系數”。套內使用面積系數是房地產套內使用面積與套內建筑面積加應分攤的公用面積的比率。測繪資猜中均不表現(xiàn)此參數。從交通、安全、隔音、隔熱、消防、環(huán)保甚至舒坦等角度考慮，必定的公用面積是必需的。所以，這類“適用率、使用率、利用率”并不是越高越好。若是適用率達到99%，則很難相信其切合設計規(guī)范要求，或許其公用樓梯僅容得一人上下，更談不上有其余公用配套設備。15．相關房地產樓層數計算和樓層次擺列有什么規(guī)定？房地產樓層數的計算應依據《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規(guī)定》，凡正負零以上層高不小于2.20M的樓層均計算層數；層高小于2.20M的樓層、屋頂水箱間或電梯機房、裝修性建筑均不計算樓層數。樓層次的擺列是從正負零開始往上，層高大于等于2.20M時為第一層，再往上為第二層直到最高一層為止，此中層高小于2.20M的及其余不計層數的不列入層次擺列。架空層位于首層且高度切合要求時，列為第一層。應注意的是，因為各種原由如開發(fā)商的禁忌等，各樓層中的房號編排可能與規(guī)定的樓層次不般配，比如第四層中的房號為501、502等；第十三層中的房號為1501、1502等。此時可參閱房子建筑面積測繪資猜中所附的《房子層次及房子編號立面圖》。16．如何知道你已獲得的建筑面積資料是屬于預售面積或屬于完工面積？凡供給使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯然地點注明“預售面積”或“完工面積”：預售面積：供給《深圳市房子建筑面積查丈報告》，加蓋的是“深圳市地籍測繪大隊業(yè)務專用章”，封面的顯然地點上明確注明按圖紙計算，為預售面積。完工測量：供給《深圳市房子建筑面積查丈報告》和《建筑工程完工測量報告》，深圳市房子建筑面積分層或分戶查丈圖，加蓋的是“深圳市規(guī)劃領土局完工測量專用章”，封面顯然地點上注明為完工面積，資料內明確有名經實地測量。5/6除此以外，在資料的建筑面積總表中由面