市場(chǎng)購物中心的發(fā)展研究

115/115購物中心的進(jìn)展研究第一節(jié)購物中心的產(chǎn)生和演變今天，購物中心差不多經(jīng)歷了１００多年的進(jìn)展歷程。其進(jìn)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和社會(huì)進(jìn)步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國家、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平下，購物中心的進(jìn)展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此阻礙。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對(duì)歐洲、澳洲和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的阻礙。

一、早期探究時(shí)期

早期的購物中心探究和實(shí)踐要緊集中在美國、英國和澳大利亞，特不是美國，它乃是進(jìn)展購物中心的先驅(qū)。

早在19世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)差不多拉開序幕，然而它在20世紀(jì)往常的進(jìn)展相當(dāng)緩慢。在早期探究過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建筑的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H·博爾頓(EdwardH．Boulton)在巴爾的摩建筑的羅蘭帕克(RolandPark)中心。

20世紀(jì)20～30年代，購物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較為固定的平面布局方式——立即一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——專門快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢(shì)頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設(shè)置停車場(chǎng)。1921年，西爾斯·羅巴克(SearsRoebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(StripCenter)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)特不普遍。

探究時(shí)期的購物中心盡管還比較原始，然而差不多具備了一些差不多特征，它們?cè)诓季稚弦话阊刂粭l中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(chǎng)(TheCountryC1ubPlaza)包括280家承租戶，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。

特不值得一提的是1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心(HighlandParkCenter)，它的一些制造性革新，要緊體現(xiàn)在立面不正對(duì)街道、停車場(chǎng)不沿街。后來，都市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者操縱經(jīng)營；依照需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車場(chǎng)。

英國對(duì)早期購物中心同樣作了重要探究。20～30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。20年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)差不多納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，要緊汲取了美國經(jīng)驗(yàn)進(jìn)展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中心，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).二、進(jìn)展成型時(shí)期30～40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和治理積存了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個(gè)整體來規(guī)劃、建設(shè)和治理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。

20世紀(jì)50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場(chǎng)，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心進(jìn)展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成差不多趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位差不多得到了充分的認(rèn)識(shí)，此外，通過景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來強(qiáng)化購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。

1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(SouthdaleShoppingCenter)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工操縱環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會(huì)活動(dòng)的需要，提供大面積的免費(fèi)停車場(chǎng)，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對(duì)的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克托·格倫(VictorGruen)是購物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)打算，他對(duì)都市的以后進(jìn)展充滿了信心，甚至把解決都市問題的希望寄予在購物中心上。郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費(fèi)停車場(chǎng)地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中制造社會(huì)生活和文化活動(dòng)的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，制造一種古老的理想社會(huì)生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。

郊區(qū)大型購物中心的進(jìn)展，標(biāo)志著購物中心差不多成型。

與此同時(shí)，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上差不多參與了購物中心的開發(fā)。伴隨都市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。三、蓬勃進(jìn)展時(shí)期20世紀(jì)50年代末期到60年代是購物中心蓬勃進(jìn)展的時(shí)期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進(jìn)步制造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大都市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量差不多超過10000個(gè)。

戰(zhàn)后歐洲購物中心的進(jìn)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行都市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲都市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本差不多著手建設(shè)購物中心。

這一時(shí)期，購物中心在各地的進(jìn)展盡管各具特色，然而由于彼此互相阻礙，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，要緊表現(xiàn)在熱衷于采納封閉室內(nèi)步行街模式；過分依靠人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才完全暴露出來。四、進(jìn)展成熟時(shí)期

20世紀(jì)60年代的建設(shè)勢(shì)頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲都市的購物中心建設(shè)方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。然而好景不長(zhǎng)，70年代中期的石油危機(jī)給購物中心，特不是郊區(qū)購物中心的進(jìn)展帶來了巨大沖擊。

石油危機(jī)之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時(shí)代迅速成為過去，人們開始對(duì)都市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設(shè)進(jìn)行反思。購物中心的進(jìn)展重點(diǎn)從郊區(qū)轉(zhuǎn)向都市市區(qū)。面對(duì)新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計(jì)方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。五、多樣化進(jìn)展時(shí)期20世紀(jì)80年代以來，購物中心建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新高潮，這也是20世紀(jì)最富成效的建設(shè)時(shí)期。以美國為例，統(tǒng)計(jì)資料表明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心建設(shè)的第三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購物中心開工建設(shè)。值得注意的是，一些進(jìn)展中國家在這一時(shí)期開始掀起購物中心建設(shè)熱潮。

這一時(shí)期，購物中心類型趨于多樣化，盡管面積變化不大，然而類型演變異?；钴S，并針對(duì)人口分布狀況、區(qū)位和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)方式的變化做出反應(yīng)。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動(dòng)了購物中心的演變。

由于種種緣故，80年代，購物中心的改造和更新成為要緊的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為都市景觀的主角。購物中心設(shè)計(jì)面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與都市的關(guān)系.都市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。六、戰(zhàn)后兩種不同進(jìn)展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳洲和亞洲國家的購物中心有各自不同的進(jìn)展模式，其中大致能夠分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)進(jìn)展模式和以英國為代表的都市市區(qū)進(jìn)展模式。

１、都市郊區(qū)進(jìn)展模式

在郊區(qū)進(jìn)展模式中，購物中心最初立足于都市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向都市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。

美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先進(jìn)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，都市郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，汽車普及率高，都市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)槟莻€(gè)地點(diǎn)服務(wù)人口密集，購買力強(qiáng)，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心要緊出現(xiàn)在新都市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)模能夠明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。

鄰里中心作為差不多的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。

50～70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國特不盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當(dāng)具有代表性。澳洲的郊區(qū)進(jìn)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系緊密，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

區(qū)域中心要緊集中在大都市，在中小都市也有一定程度的開發(fā)。美國都市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會(huì)。在日本、加拿大、澳大利亞和南美都市，區(qū)域中心的進(jìn)展模式也大致相同，只因各自地點(diǎn)特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源昂貴，實(shí)際投資費(fèi)用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場(chǎng)配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，因此乘私人汽車購物者比例較低。購物中心要緊集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距都市市區(qū)專門遠(yuǎn)的購物中心特很多。超級(jí)區(qū)域中心特不依靠于大面積的郊區(qū)用地，因此要緊出現(xiàn)在美國和加拿大。２、都市市區(qū)進(jìn)展模式以英國為代表的歐洲國家出于防止都市無限膨脹的需要，通過立法愛護(hù)郊區(qū)的都市綠帶，因此購物中心進(jìn)展之初就立足于都市市區(qū)。

英國購物中心的進(jìn)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一時(shí)期要緊結(jié)合都市重建和更新進(jìn)行。戰(zhàn)后，英國都市不管是否受到戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，舊的都市結(jié)構(gòu)差不多破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。都市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境特不惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等都市結(jié)合都市更新建成了第一批購物中心。第二時(shí)期要緊在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個(gè)時(shí)期是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新都市市區(qū)。

歐洲國家普遍實(shí)施了疏散人口打算。50年代，瑞典等許多歐洲國家實(shí)施新城打算，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。盡管新城開發(fā)為購物中心在都市邊緣地區(qū)的進(jìn)展提供了機(jī)會(huì)，然而歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上進(jìn)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對(duì)，因此歐洲都市的購物中心要緊出現(xiàn)在原有都市結(jié)構(gòu)中，這種都市市區(qū)進(jìn)展模式相當(dāng)?shù)湫?。３、兩種進(jìn)展模式的融合

在80年代往常，在美國都市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在都市市區(qū)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心；就在現(xiàn)在，美國的開發(fā)商卻差不多把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向都市市區(qū)。在英國和美國兩個(gè)具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺(tái)上出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)，其郊區(qū)進(jìn)展模式和市區(qū)進(jìn)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢(shì)。第二節(jié)國外購物中心的進(jìn)展概況購物中心在世界各國都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，從進(jìn)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺(tái)灣大體上于80-90年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但依舊有相當(dāng)大的進(jìn)展空間。一、美國及北美的購物中心美國是世界上購物中心最發(fā)達(dá)的國家之一。那個(gè)與“汽車王國”孿生的“Mall王國”成為美國零售業(yè)中最重要的業(yè)態(tài)。當(dāng)前，我國各大都市正在涌動(dòng)一股進(jìn)展“Mall熱”，研究美國購物中心的進(jìn)展和現(xiàn)狀，分析他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，關(guān)于指導(dǎo)我國理性進(jìn)展這一業(yè)態(tài)確信會(huì)有借鑒作用。，

1、現(xiàn)代大型購物中心的誕生嚴(yán)格講來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其進(jìn)展能夠追溯到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克（Sears,Robuck&Co）公司所規(guī)劃建筑的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于都市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車場(chǎng)，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)能夠享受消費(fèi)服務(wù)的場(chǎng)所，具有統(tǒng)一治理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的治理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的差不多規(guī)范。

現(xiàn)代意義上的摩爾起源于1940年以后的美國，并從50年代后期起迅速進(jìn)展起來的。50年代，西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市ShoppersWorld購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為要緊承租戶的兩個(gè)購物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購物中心，要緊由兩條面對(duì)面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。50、60年代，美國郊區(qū)都市與原有大中都市商業(yè)中心之間存在的土地差價(jià)，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)都市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于進(jìn)展大型購物中心而"繁榮"起來的邊緣都市。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其要緊經(jīng)營思想也就被專門自然地被移植到都市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。從70年代起部分摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)，市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了都市中心空心化的難題。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費(fèi)者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。如此的概念再配合“一次性購足”的新消費(fèi)觀念，無疑會(huì)給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)。而美國購物中心專家米爾斯先生認(rèn)為，美國摩爾購物中心始于本世紀(jì)50年代中期。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為H·巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在1931年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1937年建筑了大棚式的巴屋枯斯購物中心。美國購物中心的進(jìn)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從19501970年，持續(xù)進(jìn)展了20年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心進(jìn)展專門快。每家購物中心都附有大面積的停車場(chǎng)，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開發(fā)了保育室和旅館。70年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費(fèi)用太高，都市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始進(jìn)展。2、美國購物中心的進(jìn)展歷程Ghosh與McLafferty（1991）回憶了美國購物中心的進(jìn)展過程之后指出，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)一共經(jīng)歷了三個(gè)進(jìn)展時(shí)期，本研究將三個(gè)時(shí)期整理列表如下：表2-1：美國購物中心進(jìn)展歷程進(jìn)展時(shí)期時(shí)期特色講明該時(shí)期進(jìn)展的購物中心第一時(shí)期（1950-1975）快速成長(zhǎng)與區(qū)域差異化（Regionaldiversification）一開始集中在美國東北部與加州地區(qū)進(jìn)展，隨后推展到全國。購物中心推展的過程具有層級(jí)性，通常由地區(qū)的最大都市擴(kuò)展至中小型都市。1970年代中期時(shí)，該時(shí)期的三種購物中心差不多成功建立零售市場(chǎng)的地位與普遍性。區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里型第二時(shí)期（1970-1980）差異化以適應(yīng)社會(huì)的變化新型的購物中心的商店經(jīng)常聚焦于某類商品。較第一時(shí)期的購物中心更為專門（specialization）時(shí)尚精品型（FashionCenter）、工廠直銷型、自動(dòng)型（Auto-careMall）第三時(shí)期（1990-今）產(chǎn)業(yè)成熟與飽和1、購物中心產(chǎn)業(yè)因建筑開發(fā)成本、人口與所得成長(zhǎng)的遲緩、無法找到適合開發(fā)的土地等因素逐漸成飽和。2、購物中心的重建或擴(kuò)建多余重建建筑。N/A資料來源：AvijitGhoshandSaraMcLafferty,“TheShoppingCenter:ARestructuringofPost-warRetailing”,JournalofRetailing,volume67,Number3,Fall1991,P.255-256依照臺(tái)灣購物中心進(jìn)展協(xié)會(huì)（1990年）的專文指出，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)正面臨以下的趨勢(shì)：表2-2：美國大型購物中心當(dāng)前趨勢(shì)現(xiàn)今趨勢(shì)講明1．革新與改建革新與改建的緣故是為了增加銷售量的潛能。隨著興建新的購物中心的各方條件漸趨困難，開發(fā)的重點(diǎn)差不多轉(zhuǎn)向使現(xiàn)有的購物中心再現(xiàn)活力。重新定位成為購物中心改建的考慮重點(diǎn)。2．邀集高傳播效力的商店為核心商店專門多重新修建的或是擴(kuò)張的購物中心傾向選擇價(jià)格取向以及單一產(chǎn)品種類的商店（Price-orientedCategoryKillers）為主力商店。.假如核心商店維持不變，則其特色及市場(chǎng)區(qū)隔就無法達(dá)成，因此核心商店如能再租約到期時(shí)能被淘汰，則購物中心將能夠自然的逐漸更新。3．促進(jìn)廢棄市中心的重生許多開發(fā)者正從事市中心區(qū)重新改建購物中心的工程。單獨(dú)零售業(yè)者不可能從事這種重新繁榮市中心的工作，同時(shí)，綜合使用型的購物中心將給與市中心區(qū)其他新的或是改建中的購物中心予以沖擊。消費(fèi)者期待以后這些零售中心（RetailCenter）認(rèn)知并迎合他們獨(dú)特的需求與欲望。資料來源：購物中心進(jìn)展協(xié)會(huì)，空間雜志，120/121期，1990年9月，P57許慧琪（2000）翻譯美國籍購物中心領(lǐng)域?qū)＜褹lexander的講法，還指出美國當(dāng)前購物中心產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)包括了下列幾點(diǎn)：（1）鄰里型（購物中心）占百分之六十五：典型的鄰里型購物中心包括了一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)、化妝店及25到30個(gè)服務(wù)性商店。這種形態(tài)的購物中心是美國產(chǎn)業(yè)中的標(biāo)準(zhǔn)模式。（2）封閉性走向開放自然：由于消費(fèi)者趨向走向自然的喜好，購物中心將頂蓋移開，直接迎接環(huán)境的變化。例如加州的Stanford購物中心確實(shí)是一例。（3）適應(yīng)高年齡層和雙薪家庭講究生活形態(tài)的購物中心。（4）同業(yè)種店家集中重回經(jīng)營主潮流：將同業(yè)種的店家集中的做法有重回潮流的趨勢(shì)，現(xiàn)行主流的配置將店家分散，要緊目的是期待消費(fèi)者能夠被引導(dǎo)至整個(gè)商場(chǎng)，然而，許多消費(fèi)者，如上班族婦女差不多沒有太多時(shí)刻逛街。因此將同業(yè)種店家集中的作法又重回主流。（5）多元化商品、餐飲選擇、娛樂設(shè)施增加休閑方式。3、美國購物中心的分布截至目前，美國有大大小小的購物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中27000個(gè)購物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型購物中心。由此看來，平均每個(gè)美國人擁有19平方英尺的零售市場(chǎng)，盡管店面過多，然而在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前差不多占有52％以上的零售銷售額，2000年的營業(yè)額已達(dá)1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅速進(jìn)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、都市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。

表2-3：2001年美國各州、區(qū)購物中心的地域分布、購物中心人均銷售額和人均擁有面積。

州名總?cè)丝阡N售額人均銷售額購物中心總面積人均擁有面積（千人）（百萬美元）（美元）（GLA）（GLA）

佛羅里達(dá)16,397112,467.316,859.02452,443,44227.6

Florida特拉華7965,303.326,662.4622,847,28228.7

Delaware康涅狄格3,42522,743.156,640.3497,575,19728.5

Connecticut科羅拉多4,41827,542.056,234.05107,432,28724.3

Colorado亞利桑那5,30729,170.105,496.53134,234,41925.3

Arizona馬里蘭5,37529,425.765,474.56131,792,26724.5

Maryland維吉尼亞7,18837,766.585,254.11177,472,59324.7

Virginia堪薩斯2,69513,583.335,040.2059,832,49722.2

Kansas路易斯安那4,46521,843.374,892.1386,200,10819.3

Louisiana德克薩斯21,325102,529.344,807.94384,605,65818.0

Texas密蘇里5,63026,638.944,731.61117,905,10320.9

Missouri田納西5,74027,004.894,704.68137,928,63624.0

Tennessee南卡羅萊納4,06318,215.634,483.3087,728,00421.6

SCarolina喬治亞8,38436,855.654,395.95189,644,22122.6

Georgia麻薩諸塞6,37927,950.124,381.58116,472,04218.3

Massachusetts夏威夷1,2245,332.404,356.5320,199,35416.5

Hawaii俄克拉荷馬3,46014,990.494,332.5161,131,21517.7

Oklahoma俄亥俄11,37448,620.704,274.72257,300,95522.6

Ohio加利福尼亞34,501146,595.064,249.00713,369,19820.7

California新罕布什爾1,2995,500.174,234.1525,388,50919.5

NewHampshire羅得島1,0594,472.594,223.4019,961,11418.8

RhodeIsland北卡羅萊納8,18633,973.324,150.17183,542,75822.4

NCarolina印地安那6,11525,004.374,089.02124,330,57620.3

Indiana新墨西哥1,8297,428.374,061.4431,674,12017.3

NewMexico新澤西8,48434,090.924,018.26178,522,22721.0

NewJersey阿拉巴馬4,46417,915.544,013.3479,012,79517.7

Alabama伊利諾斯12,48249,980.574,004.21267,275,11421.4

Illinois肯塔基4,06616,147.373,971.3268,852,37216.9

Kentucky緬因1,2875,104.623,966.3017,886,92313.9

Maine北達(dá)科他6342,501.253,945.199,960,17115.7

NDakota內(nèi)布拉斯加1,7136,704.973,914.1737,499,03121.9

Nebraska阿拉斯加6352,478.253,902.767,612,10612.0

Alaska賓夕法尼亞12,28747,665.843,879.37254,884,41020.7

Pennsylvania內(nèi)華達(dá)2,1067,993.453,795.5653,328,47725.3

Nevada哥倫比亞特區(qū)5722,024.893,540.029,580,08416.7

D.C.華盛頓5,98821,110.543,525.47102,116,17617.1

Washington佛蒙特Vermont6132,157.613,519.758,341,67913.6

明尼蘇達(dá)4,97216,493.483,317.2771,300,87614.3

Minnesota猶他2,2707,488.693,298.9838,600,25717.0

Utah密西西比2,8589,322.093,261.7544,726,35915.6

Mississippi俄勒岡Oregon3,47311,195.503,223.5860,673,74217.5

威斯康星5,40217,293.853,201.3878,840,10014.6

Wisconsin懷俄明4941,574.203,186.636,196,17212.5

Wyoming阿肯色2,6928,550.633,176.3137,155,90313.8

Arkansas愛荷華Iowa2,9238,787.143,006.2144,851,10915.3

密歇根9,99129,738.542,976.53147,633,63414.8

Michigan愛達(dá)荷Idaho1,3213,810.352,884.4419,945,63515.1

紐約NewYork19,01152,435.712,758.18253,272,04013.3

蒙大納9042,375.122,627.359,883,93310.9

Montana西維吉尼亞1,8024,270.802,370.0322,829,04312.7

WestVirginia南達(dá)科他7571,505.271,988.466,976,2009.2

SDakota總計(jì)Total284,7971,221,674.204,289.633,786,888,69419.9

(1)購物中心地域分布相對(duì)集中。排行前十個(gè)州、區(qū)擁有購物中心共24940個(gè)，占全美國45827個(gè)的54%。

(2)排行前十個(gè)州擁有購物中心總面積（GLA）共計(jì)3，134,860,023平方英尺,占全美國5,678,768,123平方英尺的55%。

(3)各州單位面積平均銷售額（平銷數(shù)）排行前十個(gè)州的總的平均銷售水平為215.13美元／平方英尺.

(4)網(wǎng)點(diǎn)密集地區(qū)盡管購物中心進(jìn)展較繁榮，但因銷售分流，單個(gè)中心的平銷指標(biāo)反而下降。

(5)平銷指標(biāo)是評(píng)估商業(yè)設(shè)施的重要指標(biāo)。平銷指標(biāo)是指：購物中心一年實(shí)現(xiàn)的總銷售除以中心的總面積（平方英尺）。這是一個(gè)大致的輪廓未通過審計(jì)的數(shù)字，可能包括或不包括旗艦店銷售額和面積。這取決于資料提供者的口徑。美國購物中心分類中中型的購物中心（20萬-80萬平方英尺），其平銷額最低；小型的（小于10萬平方英尺）或超大型的（大于100萬平方英尺）其平銷額較高。

（6）從購物中心歷年來平銷水平的變化上能夠明白：平銷額呈逐年上升趨勢(shì)，但平銷額的上升幅度低于網(wǎng)店擴(kuò)張的幅度。同樣顯示網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張效果呈遞減效應(yīng)。表2-4：美國購物中心平均覆蓋的人口

大小分類（平方英尺）數(shù)量（個(gè)）平均覆蓋人口約*

小于1000，00128，47510，000

100，001-200，00011，10025，000

200，001-400，0004，03870，000

400，001-800，0001，466190，000

800，001-1，000，000329850，000

大于1，000，000420650，088

*取整數(shù)、大數(shù)。

摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國進(jìn)展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾差不多相同。4、美國和加拿大的部分購物中心

MallofAmerica--美國購物中心位于明尼蘇達(dá)州Bloomington市，是目前美國規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)摩爾購物商場(chǎng)，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，總投資高達(dá)6億多美元。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個(gè)零售商店、4個(gè)大型百貨公司、1個(gè)多功能娛樂中心、2個(gè)大型停車場(chǎng)(12，750車位)。

加拿大愛a頓市的"西愛民頓"--westedmontonmall。是目前世界最大的Mall，年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。該摩爾建筑面積超過50萬平方米，商場(chǎng)的出入門達(dá)50個(gè)之多、停車位達(dá)2萬輛，有800多個(gè)商家進(jìn)入、商場(chǎng)內(nèi)有100多家餐館。經(jīng)營的要緊項(xiàng)目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂園(項(xiàng)目比錦江樂園還多)、WHL幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、8個(gè)電影院、1個(gè)賭場(chǎng)、1個(gè)三星級(jí)賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂性服務(wù)項(xiàng)目，如海豚表演、哥倫布發(fā)覺新大陸使用的復(fù)制船、水生動(dòng)物展、樂隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此能夠購物、娛樂、運(yùn)動(dòng)、就餐。由于這類大型商場(chǎng)是全場(chǎng)封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、專門受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場(chǎng)所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。1997年1月至10月，進(jìn)入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá)1400萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園1995年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也只是1420萬人次。安大略米爾斯購物商場(chǎng)為美國1996年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東65公里處，商場(chǎng)面積18萬多平方米，內(nèi)有商店237家，工作人員約7300人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場(chǎng)是該公司開設(shè)新型商場(chǎng)的要緊緣故。因?yàn)槊谞査股虉?chǎng)與眾不同之處在于，逛街的消費(fèi)者平均至少花三個(gè)小時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)。在安大略米爾斯購物商場(chǎng)內(nèi)，既有美國知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇如此高級(jí)時(shí)裝的國際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場(chǎng)內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時(shí)刻。置身在商場(chǎng)內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測(cè)的燈光，讓整個(gè)商場(chǎng)無時(shí)不充滿新奇感和動(dòng)感。新的調(diào)查發(fā)覺，商場(chǎng)方圓16公里以內(nèi)約有100萬名消費(fèi)者，但從簽帳卡的地址看，現(xiàn)在方圓160公里內(nèi)的居民差不多上商場(chǎng)的消費(fèi)者，商場(chǎng)56％的顧客是來自方圓32公里遠(yuǎn)的地點(diǎn)。目前，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出200班觀光購物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為商場(chǎng)帶來的收入特不可觀。曼斯表示，逛商場(chǎng)的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi)109美元，而國際觀光客每次平均消費(fèi)435美元?！澳虾０稄V場(chǎng)”（SOUTHCOASTPLAZA）。這是公認(rèn)的加州最大MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動(dòng)人民文化宮還大，簡(jiǎn)直是個(gè)大公園或者一座名符事實(shí)上的“都市”。那個(gè)地點(diǎn)有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費(fèi)停車場(chǎng)。那個(gè)MALL由6家美國聞名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜--梅（ROBINSONS-MAY）等作為支柱組成，分不占據(jù)四角，各店面積均在1萬平方米以上。它們的特點(diǎn)是：（1）設(shè)施先進(jìn)，中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平常顧客不多，節(jié)假日頗喧鬧。在6家大型百貨公司之間，有多條各長(zhǎng)近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由200多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。閑逛其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅能夠休息。這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個(gè)店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時(shí)裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂中心5家；（4）有咖啡店、各種餐飲店33家。

“主街”（MAINPLACE）。那個(gè)MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，不處看似一個(gè)大倉庫，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場(chǎng)。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場(chǎng)”相仿，只只是前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個(gè)大型電影院。那個(gè)地點(diǎn)的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花色極為繁多而不致，商店陳列也獨(dú)具匠心。

美國最大的購物中心進(jìn)展商曾是ROUSE公司，現(xiàn)在最大的購物中心進(jìn)展商據(jù)講是“雀兒喜”公司。其他購物中心進(jìn)展商有：WestfieldHoldings，美國RodamcoNorthAmerica公司等。WestfieldHoldings是世界上最大的購物中心進(jìn)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?9家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國7家共87家WestfieldShoppingtown摩爾購物中心，總面積超過600萬平方米，合作商戶超過13,600家。2002年1月Westfield美國分公司又收購了另外28家購物中心，WestfieldHoldings的購物中心總數(shù)達(dá)到108家，總面積超過700萬平方米。

美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7家大型摩爾和11家社區(qū)購物中心。

美國JBM不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在美國和加拿大投資并經(jīng)營治理著幾十家大型摩爾，旗下摩爾的面積達(dá)到800萬平方米。5、摩爾購物中心是美國的主流業(yè)態(tài)美國有如此一種理論，認(rèn)為搞多店鋪的商業(yè)街是小生產(chǎn)的形態(tài)，而大生產(chǎn)則要求搞商業(yè)城和商業(yè)廣場(chǎng)Shoppingmall（摩爾購物中心），更便于規(guī)劃，更體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性，商業(yè)的集聚功能更容易發(fā)揮。

在美國和加拿大人們到Shoppingmall（摩爾購物中心）去購物是一種要緊的購物方式，因此摩爾購物中心也成了美國、加拿大要緊的商業(yè)形式。購物中心中有完整的百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)商店、專賣店、餐飲店，還有折扣店、會(huì)員制商店等。能夠講，一些大型的摩爾購物中心是所有的零售業(yè)態(tài)的集合。摩爾購物中心之因此成為美、加等國要緊的商業(yè)形式，是因?yàn)檫@些國家的消費(fèi)者購物要緊是用車，而不是靠步行。在用車購物的國家起碼有如此幾個(gè)條件，公路網(wǎng)發(fā)達(dá)，人人有自備車，地域?qū)挸ㄓ袟l件建大型商業(yè)設(shè)施和大型停車場(chǎng)。購物中心在如此的國家才是最經(jīng)濟(jì)、最方便的。因此，在這些國家，除都市中心的商業(yè)街和一些大型折扣店、超級(jí)市場(chǎng)外，一般商店都不單獨(dú)選地開店，而都在摩爾購物中心中選擇區(qū)域和樓層開店，如此才能得到有規(guī)模流量的消費(fèi)者光顧。購物中心的開發(fā)商是房地產(chǎn)商，但他們明白得商業(yè)，在購物中心開張之前，就差不多詳細(xì)地規(guī)劃了一切，包括購物中心周圍的顧客需求調(diào)查，主力商店選哪種業(yè)態(tài)，選哪一家，需要其他多少什么樣業(yè)態(tài)店配合等等。這些房地產(chǎn)商既是物業(yè)的投資開發(fā)商，又是商業(yè)功能的策劃商，具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)。選好主導(dǎo)業(yè)態(tài)，堅(jiān)持同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)是他們策劃購物中心商業(yè)功能的差不多原則。在商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與變革中，美國與加拿大的商業(yè)也在作出專門大的努力。如百貨公司都在走縮短產(chǎn)品線，有限專業(yè)化的改革之路，一般只賣幾類商品。如服飾、化妝品、臥房用品等，綜合性百貨店的面貌蕩然無存，每一家百貨公司都有一類商品與其他百貨公司相比具有自己的專業(yè)特色。百貨公司都在追求與其他的業(yè)態(tài)店一起共同的進(jìn)展，專門少有單獨(dú)開店的。百貨公司在美、加都已進(jìn)入飽和期，它們的生存與進(jìn)展需要進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，明確自己的目標(biāo)顧客，與其讓綜合類的各商品部都無法充分展示自己的專業(yè)特色，還不如向只經(jīng)營某幾類商品的專門店進(jìn)展，這是美國、加拿大百貨公司進(jìn)展變革的一個(gè)差不多方向。在業(yè)態(tài)的創(chuàng)新上，最近幾年工廠直銷店進(jìn)展專門快，在工廠直銷店中同類品牌的商品要比市場(chǎng)平均價(jià)格低得多，大約在30%左右。這些工廠直銷店大都開設(shè)在旅游區(qū)附近，對(duì)觀光者特不是國外的旅游者吸引力大。在工廠直銷店中銷售的商品一般不是最新開發(fā)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，因此，工廠直銷店也往往成為制造商處理存貨和等級(jí)產(chǎn)品的消化器。另外，在美國和加拿大也了一種新形態(tài)的商店――“斷碼店”，即出售的商品只有一種規(guī)格和尺碼，門類多，品種雜，商品價(jià)格特低，品牌正宗，品質(zhì)上佳。這種商店關(guān)于有時(shí)刻購物的人來講，就等因此用時(shí)刻換金鈔票。這對(duì)金鈔票確實(shí)是時(shí)刻、消費(fèi)者追求購物快捷的社會(huì)來講，從逆向思維的方式來制造了一種新的業(yè)態(tài)。美國、加拿大商業(yè)形式和業(yè)態(tài)創(chuàng)新變革和啟發(fā)對(duì)我們是有借鑒的。

二、歐洲購物中心的進(jìn)展英國目前的購物中心家數(shù)超過1,400家，零售產(chǎn)業(yè)為整個(gè)英國第二大的就業(yè)市場(chǎng)，大約20%的勞動(dòng)力直接參與零售部門服務(wù)，至2000年底，購物中心總面積為2,090萬平方公尺(22,500萬平方尺)，就整個(gè)英國經(jīng)濟(jì)體而言，那個(gè)產(chǎn)業(yè)仍不斷的成長(zhǎng)而其重要性也不斷的提升。英國對(duì)早期購物中心同樣作了重要探究。20—30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場(chǎng)，與此同時(shí)，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上差不多參與了購物中心的開發(fā)。伴隨都市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。以英國為代表的歐洲國家出于防止都市無限膨脹的需要，通過立法愛護(hù)郊區(qū)的都市綠帶，因此購物中心進(jìn)展之初就立足于都市市區(qū)。

英國購物中心的進(jìn)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一時(shí)期要緊結(jié)合都市重建和更新進(jìn)行?？嘉拇埂⑵绽┧购湍习财斩氐榷际薪Y(jié)合都市更新建成了第一批購物中心。第二時(shí)期要緊在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個(gè)時(shí)期是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新都市市區(qū)。80年代往常，英國的郊區(qū)區(qū)域中心特很多，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心差不多逐漸從都市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯(TheBrentCross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個(gè)真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國開發(fā)商開始追求這種典型完美的北美式購物中心。英國購物中心進(jìn)展趨勢(shì)：休閑與"餐飲娛樂化"－過去五年之中，研究發(fā)覺25%的新購物中心開發(fā)案中皆包括了要緊的娛樂設(shè)施(電影院、保齡球場(chǎng)、賓果猜獎(jiǎng)與夜總會(huì))。2000年的百分比則調(diào)高至38%的水準(zhǔn)。大部份新購物中心包括了許許多餐廳、Cafe，不論是包含在美食街、美食中心亦或是獨(dú)立的販?zhǔn)弁せ颡?dú)立單位。零售園區(qū)至購物園區(qū)－零售園區(qū)(郊區(qū)購物中心擁有大量平面戶外停車空間與許多大型工廠式鋼架構(gòu)的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業(yè)者所進(jìn)展。然而許多營運(yùn)單位現(xiàn)在則代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運(yùn)動(dòng)用品等等業(yè)者，使整個(gè)打算轉(zhuǎn)為更近似購物中心的架構(gòu)。大都會(huì)商業(yè)中心的復(fù)興－在政府新聞開發(fā)案總量管制下，許多大型計(jì)劃目前皆規(guī)劃在市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)當(dāng)中，其中大部分都在大都市，如伯明罕、利物浦、諾丁漢、布里斯托，在南漢普敦的WestQuay購物中心與在雷汀的TheOracle購物中心是近期在要緊市鎮(zhèn)中開幕的實(shí)例。擴(kuò)張、整修更新與銷售－整體零售實(shí)質(zhì)成長(zhǎng)幅度縮小，使新樓面積需求專門難確定，因此許多購物中心的投資案皆以整修更新舊有的購物中心為開發(fā)方式，擴(kuò)充或購買需要重新引入承租戶的購物中心，以使用更好的行銷策略吸引更多的消費(fèi)顧客。戰(zhàn)后歐洲購物中心的進(jìn)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行都市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲都市也陸續(xù)建成了購物中心。

50年代，瑞典等許多歐洲國家實(shí)施新城打算，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。60年代的建設(shè)勢(shì)頭一直持續(xù)到70年代早期，歐洲都市的購物中心建設(shè)方興未艾。盡管新城開發(fā)為購物中心在都市邊緣地區(qū)的進(jìn)展提供了機(jī)會(huì)，然而歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上進(jìn)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對(duì)，因此歐洲都市的購物中心要緊出現(xiàn)在原有都市結(jié)構(gòu)中，這種都市市區(qū)進(jìn)展模式相當(dāng)?shù)湫汀?/p>

歐洲的購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點(diǎn)有，歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中內(nèi)心主題店以特級(jí)市場(chǎng)為多，不像美國購物中內(nèi)心主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以有用品為主?？傮w而言，歐洲的摩爾進(jìn)展不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。三、日本的購物中心符合日本購物中心協(xié)會(huì)定義的購物中心，包括有車站大樓、地下街。這是日本獨(dú)特的購物中心，事實(shí)上此類型購物中心正是日本購物中心先驅(qū)性的存在。第一家車站大樓是購物中心的在1950年，美國百貨公司首次到郊外的購物中心開店，開始展開購物中心的「豐橋車站大樓」，當(dāng)初被稱為民眾車站的那個(gè)設(shè)施，在都市改造的意義下，有札幌、水戶、京都、金澤、小倉庫等約60處，1971年以后由日本國鐵出資的約有60家，光是1971年新設(shè)的部分，樓面積已達(dá)150萬㎡。民營化為了消除國鐵時(shí)代的虧損及擴(kuò)張事業(yè)，使用分散在全國各地的鐵路用地型購物中心開發(fā)持續(xù)在進(jìn)行。第一家地下街是1952年開發(fā)的「東京車站名店街（52家店），接著1957年“數(shù)寄屋橋中心”開幕，1963年“梅田地下街”在擁有260家專專柜店鋪下開店，現(xiàn)在有“全國地下街聯(lián)合會(huì)”的組織，在與東京八重洲、新宿、橫濱車站東、西口，名古屋車站前，大阪梅田、難波、神戶三之宮、福岡天神等周邊設(shè)施之整體關(guān)聯(lián)性上，發(fā)揮了轉(zhuǎn)運(yùn)站特有的功能。進(jìn)展過程日本的購物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，只是那時(shí)的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限同時(shí)集中。從70年代初期到中期，通過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營治理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個(gè)摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們專門的建筑景觀，例如挑空廣場(chǎng)、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。從70年代中期到80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)行為于一體的新型購物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購物中心；同時(shí)在那個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，同時(shí)提供了日本大型購物中心在郊區(qū)進(jìn)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢(shì)，還產(chǎn)生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。在福岡市西日前開張了一間占地25萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納4500輛的停車場(chǎng)使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。日本的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的要緊投資開發(fā)商之一。目前，美國的摩爾開發(fā)集團(tuán)"雀兒喜"也已開始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開發(fā)。大型購物中心在日本之因此能夠迅速進(jìn)展，具有兩個(gè)差不多背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實(shí)現(xiàn)那個(gè)目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大進(jìn)展條件下國民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)運(yùn)氣牌的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。2、購物中心類型（1）郊區(qū)型購物中心的起源郊區(qū)型購物中心的起源要溯至1968年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野線的MOZU車站前開了“百舌鳥購物中心”，同年11月DAIEI也在寢屋川市開了“DAIEI香里SHOPPER'SPLAZA”，兩者雖在規(guī)模、內(nèi)容等方面，并未引起全國性的關(guān)懷，但卻成為關(guān)西地點(diǎn)社區(qū)型購物中心急速進(jìn)展的契機(jī)。當(dāng)時(shí)差不多有以國內(nèi)為對(duì)象的行銷構(gòu)想來規(guī)劃購物中心開發(fā)的動(dòng)向，1969年11月，以正統(tǒng)專業(yè)開發(fā)商為志向的東神開發(fā)，在世田谷國道246號(hào)旁的多摩川邊所開設(shè)的“玉川高島屋購物中心”即為其例，也確實(shí)是講，在事前進(jìn)行周密的調(diào)查，決定一個(gè)符合地區(qū)的購物中心概念，配合汽車化的購物中心構(gòu)造，首次以百貨公司為核心店，追求都市感受的高品味等意義上，被稱為是“真正的購物中心時(shí)代的開幕”。特不是藉斜坡道跨越國道，讓車子停到不棟立體停車場(chǎng)的操縱交通技法，以及在中庭設(shè)置裝飾階梯，可在活動(dòng)時(shí)使用的構(gòu)想，皆為過去購物中心所沒有的劃時(shí)代性嘗試，能夠講是后來帶動(dòng)日本購物中心進(jìn)展的契機(jī)。（2）MERCHANDISER型購物中心通過1969年到1975年的試驗(yàn)錯(cuò)誤期，日本的購物中心經(jīng)營(開發(fā)、治理)KNOW-HOW大體確立，直到今日，強(qiáng)力主導(dǎo)購物中心開發(fā)的正是以量販店為主力、負(fù)責(zé)商品者所開發(fā)的購物中心，日本購物中心的進(jìn)展依靠此類開發(fā)商的地點(diǎn)特不多。近年來，好不容易才開始有百貨公司的加入，但其聲勢(shì)怎么講不足，這也是日本地點(diǎn)型購物中心難以興起的要緊緣故。（3）汽車立地型購物中心之起源從1975年左右起，在中京地區(qū)有像“豐田JUSCO”、“一宮UNI”、“春日井西友”等不利用電車、巴士等大量運(yùn)輸系統(tǒng)，而靠寬敞的停車場(chǎng)、腳踏車場(chǎng)的購物中心陸續(xù)登場(chǎng)，日本的購物中心從此進(jìn)入了另一個(gè)新的紀(jì)元。在大眾交通系統(tǒng)尚未發(fā)達(dá)的大部分地點(diǎn)都市，該類型購物中心的進(jìn)駐隨汽車化的普及相對(duì)急速推展起來，目前所謂地點(diǎn)都市型購物中心，差不多進(jìn)入依據(jù)停車場(chǎng)的大小來競(jìng)爭(zhēng)繁榮的時(shí)代，1981年開幕的船橋“LALAPORT”即是代表該類型購物中心的超廣域型購物中心，其今后進(jìn)展性令人期待。（4）再開發(fā)型或設(shè)施舊地開發(fā)型購物中心汽車立地型購物中心開始進(jìn)展的同時(shí)，都市再開發(fā)型大型購物中心也登場(chǎng)，其典型的案子有“池袋SUNSHINECITY”、“下關(guān)SEAMALL”、“福岡DAIEIKATAKURAMALL”等；因地價(jià)暴騰，購買新地作購物中心開發(fā)困難，因此活用廢棄設(shè)施舊地、鐵路用地、工廠舊地的開發(fā)案件也不在少數(shù)。3、簡(jiǎn)介日本的部分摩爾2000年初，日本共有2658家購物中心。其中以大阪地區(qū)的194家最多，東京地區(qū)（184家）與北海道地區(qū)（141家）居次。其詳細(xì)的數(shù)據(jù)列表于下：表2-5：日本購物中心概況數(shù)據(jù)購物中心數(shù)量2，658銷售額（1998）251，083（億日?qǐng)A）專門店數(shù)量116，914占總體零售業(yè)營業(yè)額的比例17.33%零售87，360平均銷售額9，589（百萬日?qǐng)A）餐飲198，355零售8，340服務(wù)11，199餐飲913平均購物中心承租廠商數(shù)量44服務(wù)336全部購物中心面積35，538，006（M2）承租商店的平均營業(yè)額87，661（日?qǐng)A）平均購物中心面積13，370平均主力商店面積6，272資料來源：購物中心協(xié)會(huì)提供。到2000年12月底購物中心總家數(shù)為2,803家，其中7月～12月下半年家數(shù)為99，要緊緣故是2001年開始實(shí)施針對(duì)量販店的大店法造成提早開店的情形所造成，下半年期99件為前所未有之紀(jì)錄。表2-6：購物中心面積前五大購物中心名稱開幕日面積開發(fā)商所在地TOPIREKKUPLAZA．KOTO11/2979,050㎡TOPI工業(yè)、JUSCO東京都江東區(qū)南砂町AEON岡崎購物中心9/2271,093㎡AEON興產(chǎn)愛知縣岡崎市AEON成田購物中心3/1864,966㎡AEON興產(chǎn)千葉縣成田市TOKIWA12/264,505㎡TOKIWA大分縣大分市FAIRMALL10/2756,355㎡UNI.福井SHOPPINGMALL福井縣福井市要緊購物中心開發(fā)商：以具日本特色之量販店系統(tǒng)開發(fā)商為中心，進(jìn)展顯著(2000年有71家，占整體49.0%、1999年54，占整體51.4%)，其中，開發(fā)件數(shù)JUSCO連續(xù)6年取得第一名。表2-7：前4名開發(fā)商2000年(下半年期)

1999年JUSCO17(11)JUSCO11UNI12(12)UNI6MYCAL11(7)MYCAL5ItoYokado8(5)ItoYokado5表2-8：OUTLETCENTER熱潮盛行--2000年導(dǎo)入OUTLET的購物中心(依開幕順序)購物中心名稱開幕日期面積店鋪數(shù)所在地RIVERSIDEMALL3/2431,050㎡66岐阜縣本巢郡GRANDBERRYMALL4/2120,000㎡43東京都町田市御殿場(chǎng)PREMIUMOUTLET7/1322,000㎡84靜岡縣御殿場(chǎng)市LAFETE多摩南大澤9/118,000㎡75東京都八王子市LASPA10/1213,466㎡30愛媛縣溫泉郡MARINWOACITY福岡10/2031,250㎡67福岡縣福岡市GADERNWALK幕張10/2611,600㎡56千葉縣千葉市RINKUPREMIUMOUTLET11/2316,800㎡79大阪府泉佐野市其它受注目之購物中心：外資系統(tǒng)：購物中心御殿場(chǎng)PREMIUMOUTLET(CHELSEAJAPAN)、RINKUPREMIUMOUTLET(CHELSEAJAPAN)、CARREFOUR家樂福幕張店(CARREFOURJAPAN)。娛樂型態(tài)：KSPIARI7/7開幕，面積30,000m2，店鋪數(shù)121店(千葉縣浦安市、迪斯尼樂園)。大阪的心齊橋是全日本最大的購物中心，有多達(dá)二千間的商鋪，物資無奇不有、琳瑯滿目。

日本Kspiari摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗(yàn)。Gotemba摩爾是美國最大的購物中心之一"雀兒喜"的海外分支。那個(gè)地點(diǎn)有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。"Kspiari購物區(qū)，除了121家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂隊(duì)演奏的免費(fèi)交響樂、童話般樂園等。那個(gè)地點(diǎn)，每到周末，能吸引近20萬購物兼娛樂的日本人，可能今年可接待將消費(fèi)3億美元的900萬顧客?！案邖u屋TIMESSQUARE”百貨摩爾于開幕之后，加速了原本冷清的南口的交通建設(shè)與開發(fā)，一時(shí)之間，南口反而搖身一變成為不可同日而語的東京熱門逛街去處。這家高島屋百貨究竟有什么魅力能夠讓一個(gè)原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的“新復(fù)合式商場(chǎng)”。先不論這家高島屋百貨有什么創(chuàng)新的特色，光看它樓上的CD專賣連鎖店HMV、具有高18m大畫面專門放映立體3D映像的TOKYOIMAXTHEATER、SEGA最新體驗(yàn)型電玩游樂場(chǎng)JOYPOLIS；以及隔鄰的“東急手”(TokyuHands)，與以空橋相聯(lián)結(jié)的整棟全日本賣場(chǎng)面積最大的紀(jì)伊國屋書店，便不難想見這座百貨巨艦的龐大模。至于這家引起轟動(dòng)的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅34個(gè)品牌的巨型化妝品賣場(chǎng)之外，那些散布在每個(gè)樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」但是造成好一陣轟動(dòng)喔！因?yàn)檫@些或者是日本聞名老鋪，又或者是新引進(jìn)的海外料理，幾乎差不多上首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。另外12F～14F的RestaurantPark集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在那個(gè)地點(diǎn)的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。

東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾──那個(gè)地點(diǎn)的總賣場(chǎng)面積共80,3000平方公尺。日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務(wù)所設(shè)計(jì)建筑的日本最大的私人房產(chǎn)進(jìn)展項(xiàng)目。那個(gè)占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開發(fā)的運(yùn)河兩岸。整個(gè)商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分不命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場(chǎng)。博多水城與眾不同的設(shè)計(jì)給傳統(tǒng)的百貨零售領(lǐng)域注入了新的血液，游客們能夠通過商場(chǎng)內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。日本聞名的建筑師ArataIsozaki先生在同意紐約時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，曾把該建筑推崇為20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一。博多水城的成功引起了全球的關(guān)注，同時(shí)它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑。日本有許多沒有主力承租商店的購物中心，例如地下商店街或與車站大廳結(jié)合的購物中心。另外，以販?zhǔn)燮絻r(jià)商品為主的PowerCenter與OutletCenter，則是近期受到關(guān)注的進(jìn)展趨勢(shì)。日本購物中心產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的幾項(xiàng)趨勢(shì)：（1）強(qiáng)調(diào)主題性與故事性：日本購物中心業(yè)者善用自然或人工造景，塑造故事性與獨(dú)特效果。（2）復(fù)合式開發(fā)：購物中心與超高樓層商業(yè)大樓或地鐵站相互連結(jié)開發(fā)的情形普遍。（3）OutletCenter受到歡迎：日本泡沫經(jīng)濟(jì)后，民間消費(fèi)意愿減弱，但由于日本消費(fèi)者喜好國際知名品牌的風(fēng)氣興盛，故以販?zhǔn)壅劭蹠r(shí)尚精品服飾為主的OutletCenter獲得相當(dāng)?shù)某晒?。?）屬于垂直模式：由于土地取得成本高昂，日本的購物中心絕大多數(shù)屬于垂直式進(jìn)展。日本購物中心協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)巖琦雄一（2002）在日本購物中心全國大會(huì)致詞中表示當(dāng)前該國購物中心產(chǎn)業(yè)所面對(duì)的趨勢(shì)與挑戰(zhàn)如下：（1）當(dāng)前的日本的消費(fèi)者具有兩極化的現(xiàn)象，即由于泡沫經(jīng)濟(jì)，節(jié)約日常開銷，但關(guān)于有價(jià)值認(rèn)同感的商品或服務(wù)卻又情愿支付高價(jià)，能夠有效因應(yīng)此一趨勢(shì)的業(yè)者即可獲利。（2）購物中心業(yè)者應(yīng)該持續(xù)追求顧客中意。（3）企業(yè)應(yīng)加入人力資源的培訓(xùn)。四、東南亞地區(qū)購物中心的進(jìn)展由于東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購物中心的進(jìn)展不如美、日等國家成熟。然而其蓬勃進(jìn)展的無限商機(jī)，已被東南亞各國作為重要的趨勢(shì)性業(yè)種加以進(jìn)展。東南亞經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的阻礙，80年代起大型摩爾購物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。以購物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展、各種資源實(shí)現(xiàn)最有效整合的效率要求。從購物中心進(jìn)展的具體情況看，東南亞各國的購物中心數(shù)量差不多專門大，同時(shí)預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的阻礙會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國大型購物中心進(jìn)展的直接緣故除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)進(jìn)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，特不值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。由于東南亞的摩爾進(jìn)展得專門好，且東南亞各國的人均收入、文化習(xí)俗等國情與我國的北京、上海等都市較相似。因此我們?cè)谶M(jìn)展摩爾時(shí)，不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)，更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的進(jìn)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。1、菲律賓的購物中心進(jìn)展菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬人口擁有1家摩爾。目前菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場(chǎng)都位于摩爾內(nèi)，單體建筑的百貨公司、大賣場(chǎng)已極少。菲律賓馬尼拉33萬平方米的SMMEGAMALL世界上前十大的購物中心。目前在建的超級(jí)MA摩爾--SMASIAMALL面積達(dá)50萬平方米。菲律賓馬尼拉的MALL是美式的；不僅規(guī)模龐大，且業(yè)態(tài)復(fù)合度高，環(huán)境舒適優(yōu)雅。以SM-MEGAMALL為例，其兼?zhèn)淞?萬平方米的時(shí)尚的大型SM百貨公司（如太平洋百貨）、200余家高級(jí)專賣店、100余家聞名快餐店、餐廳、COFFEE、2000座的FOODJUNCTION（如上海的大食代）、12廳的SM大影城（每廳均為1000座的大廳，總座位達(dá)1萬2千）、1萬平方米的SM大賣場(chǎng)（如家樂福）、還有藥店（如WASTON'S）、大型書城、音像店、大型電子游戲城、KTV、TOYKINGDOM玩具反斗城、真冰溜冰場(chǎng)、花店、寵物店、工藝禮品店、大型五金超市（如百安居）、大型家具超市（如IKEA）、家電大賣場(chǎng)（如上海的國美）、銀行、票務(wù)中心甚至還有展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂中心、賭場(chǎng)等。且常常進(jìn)行定期的大減價(jià)（onsale），菲律賓馬尼拉的SM購物中心MALL適合各階層人士休閑消費(fèi)。馬尼拉的購物中心還有SMSOUTHMALL、SMNEDSA、SMMANILA、ROBINSON'SPLACEMANILA、FILVESTMALL、FESTIVALMALL、SHANGRILAPLAZA（25萬平方米，另有特大型停車場(chǎng)附樓及SHANGRILAHOTEL香格里拉賓館）、RobinsonsGalleriaMALL（20萬平方米，2期正在擴(kuò)建中）、STARMALL、EVERGOTESCOORTIGASMALL、AyalaCommercialCenter，RUSTAN'S，AYALAMALL、GREENBELTMALL，SMMAKATI、LANDMARK、ALIMALL、SMCENTREPOINT、UNIWIDECOASTALMALL、METROPOLIS等30多家。菲律賓4大連鎖購物中心集團(tuán)依次是：SM、ROBINSON'S、EVER、UNIWIDE。菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購物中心集團(tuán)。SMPRIME集團(tuán)旗下?lián)碛?0家大型連鎖摩爾SMSUPERMALL，總面積超過300萬平方米.該集團(tuán)曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的"亞洲最佳治理獎(jiǎng)"，其業(yè)績(jī)年年大幅度增長(zhǎng)。

2、泰國的購物中心進(jìn)展泰國曼谷的西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（SeaconSquare）全泰之冠的購物廣場(chǎng)是亞洲最大的集購物與娛樂于一體的綜合購物廣場(chǎng)，也是世界排行第五大購物中心，位于席那克林(Srinakarin)路上，鄰近拉瑪六世公園，西康廣場(chǎng)結(jié)合了購物娛樂的功能，集合聞名商店近400家，還有6家世界級(jí)的大型店宇。Seacon其建筑面積達(dá)50萬平方米，相當(dāng)于96個(gè)足球場(chǎng)那么大。在Seacon購物廣場(chǎng)內(nèi)，消費(fèi)者能夠到各種各樣的商店里采購，其中包括：Robinson羅賓森百貨店、LotusSupercenter蓮花超級(jí)商場(chǎng)、娛樂主題公園"YoyoLand"、多元化的電影院"Seacon14"、InternationalBookForum亞洲國際圖書市、泰國第一家動(dòng)作模擬劇院"TheSimulator"多媒體電影院及立體電影院，以及具有18個(gè)球孔的微型高爾夫球道、國際飲食苑和400家國際知名品牌商店。泰國曼谷WorldTradeCentre（世貿(mào)中心）是全泰第2大的購物中心，場(chǎng)內(nèi)時(shí)裝、精品、家私、食肆等林立，更有日本"伊勢(shì)丹"，"Zen"及"DutyFree"的名牌店鋪。7樓有免稅品商店；6樓是餐廳區(qū)，除了有憑餐券進(jìn)食的餐廳外，還有許多日本餐廳。中心地下部分開設(shè)了時(shí)髦商品集市，氣氛不錯(cuò)。中心內(nèi)部的溜冰場(chǎng)頗受年輕人的喜愛。THEMALL是泰國最大的連鎖購物中心集團(tuán)。曼谷還有TheEmporium、GaysornPlaza、Robinson、SOGO等購物中心。THEMALL集團(tuán)還進(jìn)展出了獨(dú)特且專門成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。3、馬來西亞的購物中心進(jìn)展號(hào)稱亞洲最大的馬來西亞MidvallyMegamall，單從其外觀看，只是平平無期，毫不吸引。但它有一個(gè)大的優(yōu)點(diǎn)，確實(shí)是有專門多方便的出入口，而且四通八達(dá)。最大最佳，從實(shí)際數(shù)據(jù)上看，MidvallyMegamall稱為亞洲之最實(shí)在當(dāng)之無愧。它占地450方呎，樓高5層半，每層