開發(fā)綱要模板-宸啟投資

XX項(xiàng)目開發(fā)綱要（模板）

（第X期）二Ο一Ο年五月1、項(xiàng)目概況及規(guī)劃指標(biāo)2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益指標(biāo)3、項(xiàng)目總體計(jì)劃4、項(xiàng)目成本目標(biāo)5、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃和策略6、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施7、專業(yè)部門溝通意見8、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書及附表9、附件－各專業(yè)分析目錄主要匯報(bào)1-8項(xiàng)，25P

項(xiàng)目位于xx省xx市xx片區(qū)，xx大道xx。該片區(qū)是xx市正在大力發(fā)展的新興重點(diǎn)城區(qū)，距離xx新火車站（京臺(tái)、滬昆高鐵樞紐）及滬昆高速公路東入口均不足3

公里。

該項(xiàng)目總占地面積約703畝，用地面積約423691平米，分屬5#、7#、8#和10#地塊。規(guī)劃總建筑面積約66.7萬平米，其中計(jì)容積率面積約57.7萬平米，包括住宅、商業(yè)和酒店等。1.1項(xiàng)目概況樣例說明：若為新項(xiàng)目，可編制本部分內(nèi)容，主要說明項(xiàng)目地塊的基本屬性。1.1項(xiàng)目概況10#地塊8#地塊7#地塊5#地塊樣例項(xiàng)目一期住宅、酒店總占地面積(M2)86413總建筑面積(M2）143600計(jì)容積率面積(M2)127827容積率1.48總戶數(shù)（住宅）721總體車位503產(chǎn)品構(gòu)成物業(yè)類型建筑面積(m2)銷售面積(m2)產(chǎn)品比例住宅花園洋房220002200015%小高層437864378630%高層229452294516%地下室77735%商業(yè)商業(yè)409640963%酒店酒店地上3500024%地下室80006%1.2

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)樣例說明：1、相比可研階段，按本方案測(cè)算，收益指標(biāo)較低，主要原因是： （1）規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整…

（2）成本估計(jì)未考慮…導(dǎo)致…

（3）市場(chǎng)情況…2、根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略，一期開發(fā)的收益指標(biāo)低于項(xiàng)目整體收益指標(biāo)，……3、其他說明：銷售凈利潤(rùn)包含2011年政府稅費(fèi)返還935萬元，同時(shí)留存車庫沉淀成本843萬…樣例2.1

項(xiàng)目收益指標(biāo)－總體收益說明：大盤項(xiàng)目分期開發(fā)時(shí)需提供總體測(cè)算指標(biāo)，說明分期收益和總體收益測(cè)算的關(guān)系敏感性分析

銷售凈利潤(rùn)IRR基準(zhǔn)值成本變動(dòng)增加5%512萬4.42%減少5%3104萬10.57%銷售收入變動(dòng)增加5%3150萬10.4%減少5%379萬4.08%2.2

項(xiàng)目收益指標(biāo)－敏感性分析樣例1、項(xiàng)目一期住宅的開發(fā)資金占用峰值為1.83億，預(yù)計(jì)出現(xiàn)在2010年12月。

2.3

項(xiàng)目收益指標(biāo)－現(xiàn)金流量樣例項(xiàng)目一期住宅開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱完成時(shí)間一主體施工圖完成2010年03月二總包單位進(jìn)場(chǎng)2010年06月三四證取得2010年06月四具備開盤條件2010年12月五竣工驗(yàn)收多層2011年04月小高層2011年07月高層2012年03月六首批洋房入伙2011年06月住宅項(xiàng)目自2009年11月方案設(shè)計(jì)起，至2012年3月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收止，預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)建設(shè)周期29個(gè)月。3.1

項(xiàng)目總體計(jì)劃樣例類別基準(zhǔn)周期本項(xiàng)目周期差異說明開工周期6-10個(gè)月10個(gè)月當(dāng)?shù)貓?bào)建需增加…預(yù)售周期…結(jié)轉(zhuǎn)周期…開業(yè)周期…總體說明：…3.2

項(xiàng)目開發(fā)周期分析樣例4.1項(xiàng)目成本目標(biāo)序號(hào)成本項(xiàng)目可售面積單位成本（元/m2）總成本（萬元）小高層單體高層單體帶電梯花園洋房多層單體商業(yè)地下車位平均小高層單體高層單體帶電梯花園洋房多層單體商業(yè)地下車位合計(jì)建筑面積*******334302294510356220004096525098077可售面積*******33430229451035622000409692827一土地706672844845150707812359154287418606177253二前期2402402402402400240802550248528982226三建安工程成本17811859178917611799224817975953426618533875737118017865四公用設(shè)施專用基金1717171717017563817377154五開發(fā)間接費(fèi)78787878780782591788017132720六營(yíng)銷費(fèi)用1501501501501500150501344155330611392七財(cái)務(wù)費(fèi)用2312312312312310231773530239509952146八成本合計(jì)3202324733483322402122483294107037449346773081647118031756樣例4.2建安成本明細(xì)工程項(xiàng)目編碼工程項(xiàng)目名稱總成本（元）高層單體小高層單體帶電梯花園洋房多層單體商業(yè)地下車庫合計(jì)占總

造價(jià)%產(chǎn)品類型編碼A6A5A5A4B3建筑面積（m2）229453343010356220004096525092827.00可（租）售面積(m2)22945334301035622000409692827.001地基及基礎(chǔ)處理工程172507226737927045761988800166000159946388577035.0%2單體建安工程299358784095259312890161263164915249952964296012498803570.0%3室外環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施工程74076281079263533433607102542132236402996853016.8%4公建配套156331922776967055881498933279074063246103.5%5不可預(yù)見費(fèi)20315952834836882184184533835087056212185069444.8%6建筑工程成本合計(jì)42663492595315521852587038752104736826011804544178645822100.0%樣例4.3開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)項(xiàng)目金額（萬元）項(xiàng)目金額（萬元）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)40修理費(fèi)4通訊費(fèi)10折舊費(fèi)22.8差旅費(fèi)60待攤費(fèi)1.2運(yùn)輸費(fèi)48審計(jì)、咨詢費(fèi)18.2辦公費(fèi)42稅金12業(yè)務(wù)招待費(fèi)50工程保險(xiǎn)費(fèi)水電費(fèi)12訴訟費(fèi)租賃費(fèi)42其他10人工成本426.7

合計(jì)798.9樣例說明：1、XX項(xiàng)目員工29人…2、費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t…5.1

項(xiàng)目銷售目標(biāo)工程節(jié)點(diǎn)時(shí)間銷售節(jié)點(diǎn)銷售目標(biāo)（百分比）銷售體量（㎡）年度小計(jì)（㎡）年度銷售比售價(jià)(元/㎡）均價(jià)銷售額（萬元）市中心外展點(diǎn)開放及認(rèn)籌2010年第三季度蓄水期

2010年10月取得預(yù)售許可證，年底具備開盤條件第四季度2011年第一季度正式開盤2011年第一季度開盤期洋房50%小高層30%10780131366476470%37003500小高層3500398845982011年4月洋房竣工驗(yàn)收、6月入伙第二季度強(qiáng)銷期洋房20%小高層18%4620788037003500170927582011年7月小高層竣工驗(yàn)收第三季度洋房12%小高層12%264052553750355099018662011年10月小高層入伙第四季度洋房9%小高層16%高層50%1980700011473380035503400753248539002012年3月高層竣工驗(yàn)收2012年第一季度持續(xù)期洋房9%小高層24%高層30%19801050069002406326%380036003450高層3400752378023802012年5月高層入伙第二季度尾盤期高層10%23003500805

第三季度高層10%22833600822商業(yè)、地下車庫銷售期

第四季度商鋪100%車庫60個(gè)410060個(gè)410060個(gè)4%30%8000商業(yè)80003280

2013年

合計(jì)9282792827100%6萬元/個(gè)35226備注：1、項(xiàng)目一期整體計(jì)劃分4批次開盤，第一批開盤時(shí)間為2011年元月，推洋房、小高；第二批加推洋房；第三批加推小高、高層；第四批主推高層。2、銷售百分比為面積比。3、住宅銷售周期21個(gè)月，商業(yè)銷售周期15個(gè)月。樣例5.2

營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃費(fèi)用項(xiàng)目2010年2011年2012年合計(jì)銷售代理費(fèi)50.0200.030.0280廣告服務(wù)費(fèi)75.070.020.0165宣傳推廣費(fèi)戶外媒體120.0120.0

15.0255紙質(zhì)媒體13.020.05.038影視媒體10.020.05.035其他媒體15.015.05.035營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)60.090.015.0165現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)213.0135.05.0353銷售物料制作費(fèi)90.020.05.0115其他50.020.03.073合計(jì)696.0710.01081514

樣例1、鑒于中航城大盤、低售價(jià)屬性，在營(yíng)銷推廣費(fèi)用支出策略上通常采取“前期重點(diǎn)投入、突出亮點(diǎn)、后期逐漸遞減”的辦法，使項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用控制在目標(biāo)成本（3%）考核范圍內(nèi)。2、項(xiàng)目一期總營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃開支1514萬元,其中包括前期品牌推廣費(fèi)、營(yíng)銷中心裝修包裝、外展點(diǎn)租賃裝修等全額成本。

3、一期樣板房設(shè)計(jì)、硬裝、軟裝費(fèi)用約175萬元，按30%計(jì)入一期營(yíng)銷成本、70%銷售回收辦法處理，應(yīng)核減回收成本122.5萬元。核減后，一期營(yíng)銷費(fèi)用總額為1391.5萬元，營(yíng)銷費(fèi)用約占銷售收入的3.98%?？闪砀矫骷?xì)表一并說明小高層樣板房（2套）2011年4月開放（位于第10層,135、90平米戶型各1套，115平米戶型做清水房）一期營(yíng)銷中心2010.9月開放洋房樣板房（2套）（其中首層1套，面積170平米；第3層1套，面積127平米）2010.年9月完成首批景觀展示區(qū)2010.9開放第二批景觀展示區(qū)2011.5月開放樣例5.3

營(yíng)銷展示安排本節(jié)內(nèi)容需說明展示區(qū)的具項(xiàng)內(nèi)容，包括樣板房、景觀區(qū)、大堂等的工作安排和開放時(shí)間第一批開盤232套（花園洋房68套，電梯洋房80套，小高84套）加推小高188套加推洋房93套第二批開盤208套

（高層）1234一期推盤總套數(shù)：

721戶樣例一期銷售推盤計(jì)劃布局圖5.4

營(yíng)銷推盤計(jì)劃1、積極關(guān)注政策與市場(chǎng)變化，加大項(xiàng)目宣傳推廣力度，合理把握開盤時(shí)機(jī)與推盤節(jié)奏2、堅(jiān)持“低開高走、小步快跑”營(yíng)銷價(jià)格策略，給前期客戶創(chuàng)造價(jià)格提升空間，并提前做好充分的客戶積累，把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，創(chuàng)造持續(xù)熱銷局面。通過向洋房或高層大戶業(yè)主加價(jià)贈(zèng)送地下車位使用權(quán)等手段，間接收回車庫成本。3、結(jié)合中小城市特點(diǎn)，在項(xiàng)目宣傳推廣上應(yīng)注重品牌推廣，首先樹立市場(chǎng)地位，同時(shí)盡可能采取小眾傳播、口碑傳播渠道，降低推廣成本；在營(yíng)銷手法上，更多地注重現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷和圈層渠道營(yíng)銷，減少單次活動(dòng)成本費(fèi)用，在營(yíng)銷方式上，降低銷售代理費(fèi)用比例。4、以“高鐵樞紐”、“商貿(mào)中心”、“高檔居住區(qū)”等概念推動(dòng)政府加大對(duì)帶湖東部片區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施投入力度，同時(shí)聯(lián)合周邊主要樓盤項(xiàng)目形成合力炒作片區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景，另外，在推廣期還要充分展示項(xiàng)目自身酒店、公園、教育及高端商業(yè)等完善配套，使目標(biāo)客戶在最短時(shí)間內(nèi)接受項(xiàng)目片區(qū)、地段及生活前景。—應(yīng)對(duì)措施—樣例6.1

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施－營(yíng)銷工程管理、成本管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

本項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、首批開盤工期要求高、投資金額大、技術(shù)要求高、作業(yè)面小、涉及專業(yè)繁多。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)：工期短、專業(yè)多，相互穿插影響，加之當(dāng)?shù)毓と撕苌儆屑影嗟牧?xí)慣對(duì)工期的把控帶來相當(dāng)?shù)碾y度；管理風(fēng)險(xiǎn)：因開盤需要景觀提前完成，造成施工作業(yè)面減少，圍護(hù)成本及難度加大；分批入伙加大后期施工管理難度；漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)難以把控，目前當(dāng)?shù)厝斯ざ~單價(jià)已由28元/工日調(diào)增至36元/工日，預(yù)計(jì)年內(nèi)鋼材有漲價(jià)趨勢(shì)。1、盡量采用具有相應(yīng)實(shí)力的大型施工企業(yè)，加大過程控制力度，分包單位提前進(jìn)入，確定以總包單位為進(jìn)度管理主線的管理原則；2、建立和完善各種規(guī)章制度，充分發(fā)揮總包單位的總承包管理能力；3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理及工程招標(biāo)管理，完善相關(guān)合同條款，注意風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。樣例6.2

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施－工程與成本財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1、項(xiàng)目資金投入量大，一期住宅項(xiàng)目總投資約3.18億，資金來源和保障將決定項(xiàng)目能否正常推進(jìn)。

2、2010及2011年面臨宏觀融資環(huán)境的調(diào)整，造成項(xiàng)目信貸壓力。

3、項(xiàng)目存在大量預(yù)付拆遷款無法及時(shí)取得發(fā)票，存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1、盡早確定項(xiàng)目的融資安排及融資方式，積極推進(jìn)與多家銀行的開發(fā)貸款準(zhǔn)備工作，緩解項(xiàng)目信貸壓力。2、上級(jí)公司同佳利公司協(xié)商并簽訂相關(guān)協(xié)議，督促對(duì)方提供合法票據(jù)或提供解決方案并承擔(dān)相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)控制付款節(jié)奏。樣例6.3

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施－財(cái)務(wù)專業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)總體評(píng)估專業(yè)說明營(yíng)銷營(yíng)銷策略……分期計(jì)劃銷售計(jì)劃價(jià)格預(yù)測(cè)挑戰(zhàn)水平□一般水平□營(yíng)銷費(fèi)用挑戰(zhàn)水平□一般水平□7.1

專業(yè)部門溝通意見－營(yíng)銷建安成本總體水平…，和周邊同品質(zhì)樓盤成本水平相比…。…具體分析如下工程項(xiàng)目名稱總成本（元）高層單體小高層單體帶電梯花園洋房多層單體商業(yè)地下車庫合計(jì)占總造價(jià)%產(chǎn)品類型編碼A6A5A5A4B3建筑面積（m2）229453343010356220004096525092827.00可（租）售面積(m2)22945334301035622000409692827.00地基及基礎(chǔ)處理工程172507226737927045761988800166000159946388577035.0%單體建安工程299358784095259312890161263164915249952964296012498803570.0%室外環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施工程74076281079263533433607102542132236402996853016.8%公建配套156331922776967055881498933279074063246103.5%不可預(yù)見費(fèi)20315952834836882184184533835087056212185069444.8%建筑工程成本合計(jì)42663492595315521852587038752104736826011804544178645822100.0%具體可針對(duì)上述5項(xiàng)成本做說明樣例7.2

專業(yè)部門溝通意見－成本專業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)總體判斷說明計(jì)劃設(shè)計(jì)周期挑戰(zhàn)水平□一般水平□建設(shè)周期挑戰(zhàn)水平□一般水平□結(jié)轉(zhuǎn)周期挑戰(zhàn)水平□一般水平□和基準(zhǔn)周期相比..總體周期挑戰(zhàn)水平□一般水平□7.3

專業(yè)部門溝通意見－運(yùn)營(yíng)專業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)總體判斷說明經(jīng)營(yíng)成果IRR挑戰(zhàn)水平□一般水平□項(xiàng)目利潤(rùn)率挑戰(zhàn)水平□一般水平□7.4

主管領(lǐng)導(dǎo)溝通意見樣例8

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書及附表1、市場(chǎng)定位2、方案設(shè)計(jì)3、營(yíng)銷分析4、開發(fā)計(jì)劃5、成本分析9

附件－各專業(yè)分析1、市場(chǎng)定位本章節(jié)分5個(gè)部分對(duì)市場(chǎng)定位作一個(gè)回顧，因?yàn)榫V要階段市場(chǎng)定位已確定，建議篇幅控制在10P以內(nèi)，主要內(nèi)容包括：（內(nèi)容以描述結(jié)論為主）宏觀市場(chǎng)分析當(dāng)?shù)丶皡^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)定位（檔次、市場(chǎng)占位等）客戶定位（類型、區(qū)域等）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1、宏觀市場(chǎng)分析

xx城市正處于快速發(fā)展階段，前景較好,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的迅速提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的置業(yè)群體，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)上項(xiàng)目品質(zhì)也提出更高要求。1）城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低，但發(fā)展條件較好，規(guī)劃前景廣闊：

四省交匯/交通樞紐/城市東西擴(kuò)張/城市化進(jìn)程加快/受益海西、鄱陽湖經(jīng)濟(jì)板塊帶動(dòng)2）城市處于快速發(fā)展階段：

經(jīng)濟(jì)總量和城市規(guī)模位居全省第四/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化/城鎮(zhèn)化提升空間巨大3）居民生活水平較低，但逐步得到改善：

城鎮(zhèn)人均收入僅排全省10大城市第七，但處于消費(fèi)升級(jí)的快速發(fā)展階段樣例2、當(dāng)?shù)丶皡^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)結(jié)論

帶湖東片區(qū)日益完善的商業(yè)配套，已經(jīng)逐步淡化了郊區(qū)概念，該片區(qū)的成交量高于全市水平；特別是中央公園和米蘭春天兩大樓盤，不僅規(guī)模大，在饒城也有一定的口碑效應(yīng)，價(jià)位攀升到3200元以上；樓盤規(guī)模、品質(zhì)、園林景觀、車位、社區(qū)配套等成為市民投資購買住宅的普遍關(guān)注點(diǎn)。行業(yè)趨于規(guī)范／板塊競(jìng)爭(zhēng)顯現(xiàn)／市場(chǎng)供求不平衡/改善型需求為主

目前XX房地產(chǎn)發(fā)展正處于由初級(jí)走向成熟的轉(zhuǎn)型階段，低價(jià)、低品質(zhì)存量房已經(jīng)飽和，市場(chǎng)上已出現(xiàn)升級(jí)換代的品牌項(xiàng)目及創(chuàng)新型產(chǎn)品，中空雙層玻璃窗、入戶花園、內(nèi)庭院、空中花園等特色產(chǎn)品已經(jīng)面市。

但高品質(zhì)中高檔品牌物業(yè)仍然缺乏，已成為抑制當(dāng)?shù)刂懈叨巳巳嘿彿啃枨蟮闹饕蛩亍永敿?xì)市場(chǎng)分析3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目2010年重點(diǎn)樓盤立天唐人現(xiàn)代城、國(guó)際公館、中央公園中央公園（2期）江西春來江南商貿(mào)城、永隆城市廣場(chǎng)、米蘭春天米蘭春天（2期）江西山水秀水園秀水園清林集團(tuán)紫陽名邸、鳳凰家園、桃花源桃花源（2期）贛新房地產(chǎn)明星廣場(chǎng)、城西明星廣場(chǎng)、紫陽明星廣場(chǎng)紫陽明星廣場(chǎng)億升集團(tuán)億升廣場(chǎng)、億升濱江（257畝，地價(jià)2億）濱江上城（35萬平米）除中航地產(chǎn)外，目前XX尚未有全國(guó)性的品牌房地產(chǎn)商進(jìn)駐。以億升、立天為代表的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)近幾年獲得較好發(fā)展，積累了一定的資本、口碑和專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)實(shí)力，未來將成為XX房地產(chǎn)企業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，以下是中航城項(xiàng)目周邊的6大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：樣例開發(fā)商：立天唐人地產(chǎn)區(qū)域地段：五三大道延伸段北側(cè)項(xiàng)目總占地88畝，總建筑面積約16萬平米2009年12月26日中央公園二期開盤二期推出391套，目前銷售率已達(dá)70%左右，均價(jià)由開盤當(dāng)日3200元/平米漲至3500元/平米，創(chuàng)出帶湖城東片區(qū)房?jī)r(jià)新高主要賣點(diǎn)：地段較成熟、板樓結(jié)構(gòu)、超寬棟距、園林與外立面檔次相對(duì)較好、采用中空雙層平推窗、帶贈(zèng)送面積、物業(yè)管理較規(guī)范。樣例3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析開發(fā)商：春來房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域：鳳凰大道99號(hào)（江南商貿(mào)城）米蘭春天該項(xiàng)目總建筑面積22萬平米，規(guī)劃建31棟小高、高層，容積率1.68。2009年12月25日二期開盤，推出7棟168套，均價(jià)3100~3200元/m2，目前銷售率已近70%2009年一期僅80平米小戶型有小存量主要賣點(diǎn)：商業(yè)配套較成熟，規(guī)模較大，帶入戶花園樣例3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析開發(fā)商：江西山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：紫陽大道（近三清山大道，佳利商城正對(duì)面）占地面積：50多畝，總建筑面積62686平米該項(xiàng)目于2009年10月開工，配套4星級(jí)酒店，目前已接受認(rèn)籌，一期約300套，起價(jià)為2250元/m2，均價(jià)為2500元/m2左右主要賣點(diǎn)：酒店配套、交通較便利樣例3、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析4、市場(chǎng)定位說明項(xiàng)目的檔次、市場(chǎng)占位等總體市場(chǎng)定位：XX城市XX區(qū)XX品質(zhì)XX物業(yè)樣例目標(biāo)客戶——城市中高收入階層A.項(xiàng)目主力客戶群體：公務(wù)員階層：市區(qū)及周邊縣城以及轄鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中有一定級(jí)別或權(quán)利資源的階層人士企業(yè)老板：市區(qū)、廣豐、鉛山、玉山、橫峰等經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)主企事業(yè)單位中高管：金融、通訊、水電、交通、教育、醫(yī)療及其他壟斷性行業(yè)中高層管理人員或收入較高階層個(gè)體生意人：市區(qū)和周邊縣鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人以及來往沿海經(jīng)商人士客戶1：在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)或養(yǎng)老群體客戶2：投資客B.項(xiàng)目次客戶群體：5、客戶定位樣例1、收入水平較高，通常家庭年收入5萬元以上，收入來源較為穩(wěn)定；

2、年齡大都在30—55歲，受教育程度相對(duì)較高，智力水平強(qiáng)，追求成就感；

3、喜歡交際、應(yīng)酬，經(jīng)常有機(jī)會(huì)外出，與江浙沿海往來交流較多，見識(shí)廣；

4、接受新鮮事物，信息敏捷，有主見，重理性；

5、好面子，虛榮心、攀比心較強(qiáng)，但有一定品味；

6、一般有車或有購車需求；顯富心較強(qiáng)；

7、大都有首次購房經(jīng)歷，改善性購房居多；

8、注重樓盤檔次、品牌、品質(zhì)、園林景觀、配套、物業(yè)管理和戶型舒適度，對(duì)外在面子比較看重，追求尊貴感；

9、對(duì)家庭成員人身及財(cái)產(chǎn)安全比較看重，尊重隱私。目標(biāo)客戶特征——樣例按照XX中航城整體規(guī)劃開發(fā)思路，要充分挖掘【綠心湖景公園】和【五星級(jí)酒店】?jī)纱蠛诵馁Y源價(jià)值。因此在規(guī)劃布局上，以綠心湖景公園為圓心，進(jìn)行“洼地式”布局綠心聯(lián)排別墅洋房小高層高層小高層高層小高層高層小高層高層、酒店“洼地”布局規(guī)劃示意圖聯(lián)排別墅樣例6、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1期戶型配比物業(yè)類型戶型面積區(qū)間（㎡）及戶數(shù)套數(shù)比90平米以下（小高層、高層、洋房）兩房（2+1）85+517024%說明：花園洋房161套；電梯洋房80套；11F小高層272套18F高層208套144平米以下戶型642套，占89%。90平米以上（小高層、高層、洋房）經(jīng)濟(jì)三房（3）110+516022%舒適三房（3+1）130+1030241%舒適四房（4+1）144-160507%闊綽四房165-18071%大戶復(fù)式150-200335%合計(jì)721100%樣例6、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2、方案設(shè)計(jì)本章節(jié)對(duì)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)作簡(jiǎn)單回顧和說明，可將方案說明文本作為附件附上一期鳥瞰圖方案設(shè)計(jì)說明樣例“兩軸、兩點(diǎn)、四片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)“兩軸”的打造：

結(jié)合整體規(guī)劃，將主入口廣場(chǎng)設(shè)置于鳳凰大道，打造寬約30米，長(zhǎng)約240米的風(fēng)情商業(yè)街，橫貫地塊東西向，將6萬平米的中央綠心公園完全展示在客戶面前，作為更加開放、完整、豁朗的城市空間，加強(qiáng)了綠心的城市魅力與區(qū)域影響力。另外，在與洋房片區(qū)，高層片區(qū)以及五星級(jí)酒店之間設(shè)置休閑景觀綠化軸，休閑步道與特色水景相結(jié)合，營(yíng)造幽靜安逸的休閑氣氛?！皟牲c(diǎn)”的重塑：

用地東南角臨近鳳凰大道與三清山大道的交叉點(diǎn)由XX首座五星級(jí)大酒店格蘭云天大酒店來承載，通過集豪華典雅、氣質(zhì)恢弘的建筑形體凸顯其地標(biāo)性。而另一空間控制點(diǎn)，則由風(fēng)情商業(yè)街來演繹，以特色商業(yè)結(jié)合氣派入口廣場(chǎng)以及中央休閑廣場(chǎng)空間為承載，重塑了7#地又一不可忽視的亮點(diǎn)。“四片”的整合7#地塊方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，以組團(tuán)式布局為基礎(chǔ)，將不同類型的產(chǎn)品分片布置，大致可分為洋房片區(qū)，小高層片區(qū)，高層片區(qū)以及酒店片區(qū)。片區(qū)之間利用景觀軸與商業(yè)街相銜接，相互獨(dú)立而又緊密結(jié)合，有各自的特色而又能自然過渡。方案設(shè)計(jì)說明－規(guī)劃結(jié)構(gòu)樣例五星級(jí)酒店小高層高層花園洋房整體鳥瞰圖主入口空間多院落空間方案設(shè)計(jì)說明－物業(yè)分布樣例詳細(xì)方案說明見附件3、營(yíng)銷分析本章節(jié)分3個(gè)部分對(duì)具體營(yíng)銷工作作說明，篇幅控制在20P以內(nèi)：（一）推售計(jì)劃營(yíng)銷策略（swot分析、賣點(diǎn)梳理、形象定位、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)圖、現(xiàn)場(chǎng)展示、推廣策略）分期計(jì)劃銷售計(jì)劃（二）價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格推算（當(dāng)前市場(chǎng)）目標(biāo)均價(jià)（預(yù)期價(jià)格水平或年增長(zhǎng)率）（一）推售計(jì)劃1、營(yíng)銷策略（swot分析、賣點(diǎn)梳理、形象定位、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)圖、現(xiàn)場(chǎng)展示、推廣策略）2、分期計(jì)劃3、銷售計(jì)劃表優(yōu)勢(shì)（Strengths）：地段：華僑城的片區(qū)規(guī)劃以及雙江交匯的地段優(yōu)勢(shì)受到客戶的一致認(rèn)可；品牌：中航地產(chǎn)逐漸在惠東樹立知名度；規(guī)模：35萬平米的大社區(qū)獲得客戶追捧；品質(zhì)：商鋪外立面（如外掛石材的運(yùn)用）、樣板房（如入戶大堂的高檔裝飾、中空隔音玻璃、盲人電梯按鈕的運(yùn)用）與園林示范區(qū)的細(xì)節(jié)打造，在客戶心中樹立了高品質(zhì)的標(biāo)桿；產(chǎn)品創(chuàng)新：84%的實(shí)用率比其他項(xiàng)目都高，贈(zèng)送面積較多，空中院館實(shí)用性強(qiáng)。劣勢(shì)（Weakness）：一期產(chǎn)品布局方面：無生活陽臺(tái)；動(dòng)靜不分區(qū)；部分大戶型單位朝西向；客廳、廚房所占面積比例偏小。一期戶型方面：三房需求大，但供應(yīng)量有限，除復(fù)式外無五房供應(yīng)。一期產(chǎn)品創(chuàng)新方面：入戶花園以及凸窗的贈(zèng)送較市場(chǎng)其他項(xiàng)目無創(chuàng)新；一期園林：嶺南園林的特色不明顯，客戶無印象點(diǎn)；物業(yè)服務(wù)：1.3元/平米的管理費(fèi)高于市場(chǎng)其他項(xiàng)目。機(jī)會(huì)（Opportunities）：隨著片區(qū)的成熟，以及項(xiàng)目逐漸成型，區(qū)域價(jià)值與大盤價(jià)值逐漸體現(xiàn)出來；西枝江水利樞紐快完工，西枝江、黃排河將形成美麗江景，兩江交匯的地王價(jià)值凸現(xiàn)；2009年11月份通車的環(huán)城北路，完善了縣城交通網(wǎng)絡(luò)，拉大城市發(fā)展骨架，可能帶來轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市民來縣城置業(yè)；惠東縣“五大基地”建設(shè)工程，不但提升惠東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)擴(kuò)大住房的需求量；隨著項(xiàng)目宣傳的不斷深入，口碑傳播的力量凸顯。威脅（Threats）：09年上半年惠東縣外貿(mào)出口總產(chǎn)值較上年下降11.6%，比08年的下降20.3%來說經(jīng)濟(jì)發(fā)展升溫明顯，但金融危機(jī)創(chuàng)傷下的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要一定的時(shí)間。本項(xiàng)目銷售均價(jià)，以相同物業(yè)類型的最高價(jià)樹立了惠東市場(chǎng)的新標(biāo)桿，可能分流掉部分客戶。清暉花園、惠東國(guó)際新城的入市，分流了較多目標(biāo)客戶；平山鎮(zhèn)高端客戶有限，需要實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略。項(xiàng)目SWOT分析樣例1、營(yíng)銷策略項(xiàng)目賣點(diǎn)是項(xiàng)目?jī)r(jià)值屬性與市場(chǎng)特點(diǎn)相結(jié)合后反映在營(yíng)銷上的直接效果，設(shè)計(jì)、成本、工程和營(yíng)銷各專業(yè)環(huán)節(jié)均必須圍繞項(xiàng)目賣點(diǎn)開展工作。賣點(diǎn)梳理——

8大核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)打造要求權(quán)重項(xiàng)目品牌形象以中航地產(chǎn)品牌推廣為先導(dǎo)，以國(guó)資央企、上市房企、航空軍工背景展示實(shí)力，以“世界500強(qiáng)為您筑家”作為倡導(dǎo)理念。12%規(guī)模按60萬平米都市綜合體級(jí)復(fù)合社區(qū)要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證產(chǎn)品的豐富性，凸顯饒城第一品質(zhì)與規(guī)模大盤氣勢(shì)13%綠心公園湖畔景觀在成本可控的前提下，按照政府規(guī)劃控制要求挖掘項(xiàng)目天然生態(tài)資源，打造6萬平米開放式綠心湖景歐式公園15%五星級(jí)酒店配套配合酒店開工形象，在推廣策略上將五星級(jí)品質(zhì)、五星級(jí)服務(wù)與名流生活方式植入目標(biāo)客戶心目中。15%高鐵概念利用京臺(tái)、滬昆高鐵項(xiàng)目已開工建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，聯(lián)合片區(qū)其他樓盤，挖掘、炒作高鐵生活、高鐵新城概念，推動(dòng)政府加大對(duì)本片區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入。10%規(guī)劃通過宣傳推廣和現(xiàn)場(chǎng)展示，讓項(xiàng)目景觀園林、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)品形態(tài)與未來生活方式成為吸引目標(biāo)人群的“強(qiáng)力磁場(chǎng)”15%產(chǎn)品創(chuàng)新純粹的花園洋房；空中院館、空中院墅；純板式高層布局結(jié)構(gòu)；首創(chuàng)酒店式入戶大堂；高贈(zèng)送比率等15%物業(yè)管理檔次將中航物業(yè)中高檔物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)引入酒店和住宅區(qū)，以人性化、管家式服務(wù)使業(yè)主感受到中航城物業(yè)的安全、貼心與尊貴。5%樣例形象定位60M2.公園式湖畔名門府邸形象釋義：60M2____展示中航城項(xiàng)目的震撼性規(guī)模；都市級(jí)綜合體體量；強(qiáng)大的品牌開發(fā)實(shí)力與物業(yè)品質(zhì)保證。公園式——代表項(xiàng)目塑造的休閑的、健康的生活方式和開放的多元化人居品質(zhì)；展示項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)綠心資源和地中海風(fēng)情園林；湖畔名門——代表目標(biāo)客戶身份的標(biāo)簽；名流生活場(chǎng)；展示項(xiàng)目獨(dú)一無二的湖岸水景資源和親水的、靈性的生活方式；府邸——代表項(xiàng)目打造的私密、高端、尊貴的物業(yè)檔次與品位，財(cái)富的象征。樣例營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)圖樣例現(xiàn)場(chǎng)展示——營(yíng)銷中心、樣板房及景觀展示區(qū)小高層樣板房（2套）（位于第10層,135、90平米戶型各1套，115平米戶型做清水房）一期營(yíng)銷中心洋房樣板房（2套）（其中首層1套，面積170平米；第3層1套，面積127平米）首批景觀展示區(qū)第二批景觀展示區(qū)樣例本節(jié)內(nèi)容需說明展示區(qū)的具項(xiàng)內(nèi)容，包括樣板房、景觀區(qū)、大堂等的工作安排和開放時(shí)間推廣策略樣例第一批開盤232套（花園洋房68套，電梯洋房80套，小高84套）加推小高188套加推洋房93套第二批開盤208套

（高層）1234一期推盤總套數(shù)：

721戶樣例2、分期計(jì)劃一期銷售推盤計(jì)劃布局圖工程節(jié)點(diǎn)時(shí)間銷售節(jié)點(diǎn)銷售目標(biāo)（百分比）銷售體量（㎡）年度小計(jì)（㎡）年度銷售比售價(jià)(元/㎡）銷售額（萬元）市中心外展點(diǎn)開放及認(rèn)籌2010年第三季度蓄水期

2010年10月取得預(yù)售許可證，年底具備開盤條件第四季度2011年第一季度正式開盤2011年第一季度開盤期洋房50%小高層30%10780131366476470%37003500398845982011年4月洋房竣工驗(yàn)收、6月入伙第二季度強(qiáng)銷期洋房20%小高層18%4620788037003500170927582011年7月小高層竣工驗(yàn)收第三季度洋房12%小高層12%264052553750355099018662011年10月小高層入伙第四季度洋房9%小高層16%高層50%1980700011473380035503400753248539002012年3月高層竣工驗(yàn)收2012年第一季度持續(xù)期洋房9%小高層24%高層30%19801050069002406326%380036003450752378023802012年5月高層入伙第二季度尾盤期高層10%23003500805

第三季度高層10%22833600822商業(yè)、地下車庫銷售期

第四季度商鋪100%車庫60個(gè)410060個(gè)410060個(gè)4%30%80003280

2013年

合計(jì)9282792827100%6萬元/個(gè)35226備注：1、項(xiàng)目一期整體計(jì)劃分4批次開盤，第一批開盤時(shí)間為2011年元月，推洋房、小高；第二批加推洋房；第三批加推小高、高層；第四批主推高層。2、銷售百分比為面積比。3、住宅銷售周期21個(gè)月，商業(yè)銷售周期15個(gè)月。項(xiàng)目一期住宅銷售計(jì)劃樣例3、銷售計(jì)劃表“四大片區(qū)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔迤瑓^(qū)兩組團(tuán)”，分別是老城-帶湖片區(qū)、行政中心片區(qū)、三江片區(qū)、旭日片區(qū)、城東片區(qū)、羅橋組團(tuán)和水南組團(tuán)。原先的四大片區(qū)：帶湖片區(qū)、老城中心區(qū)、XX縣、三江片區(qū)，開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔迤瑓^(qū)兩組團(tuán)”；其中帶湖東片區(qū)與城東片區(qū)的新火車站區(qū)域未來2-5年內(nèi)將有可能形成“高鐵新城”概念。帶湖片區(qū)老城中心區(qū)XX縣三江片區(qū)高鐵新城樣例（二）價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱金龍城三清城中央公園米蘭春天紫陽名邸東湖花園中航城均價(jià)(元/平米)4000370035003200310029003370地段12121087766交通1010986766配套88765535規(guī)模8767766.58景觀118710988.510戶型159913109914規(guī)劃1212911991012品牌54355425工程12101012910912物管75566547合計(jì)10085758673686285系數(shù)1.00.070.10.250.220.150.2133081、市場(chǎng)項(xiàng)目比較分析法（以下項(xiàng)目均為高層、小高層產(chǎn)品價(jià)格）樣例1、價(jià)格推算中心城區(qū)整體均價(jià)帶湖片區(qū)整體均價(jià)項(xiàng)目周邊整體均價(jià)全市20強(qiáng)20%30%40%10%3860元/㎡3100元/㎡3200元/㎡3300元/㎡77293012803303312元/㎡（高層、小高層）綜合以上兩種價(jià)格推導(dǎo)結(jié)果，可得出中航城目前同比價(jià)格為：3308-3370元/㎡（高層、小高層）

在項(xiàng)目實(shí)際操作中，出色的營(yíng)銷與項(xiàng)目執(zhí)行可為項(xiàng)目增加價(jià)值。包括銷售與工程的配合程度、項(xiàng)目的實(shí)際展示效果、營(yíng)銷活動(dòng)、銷售控制、政策環(huán)境等。

營(yíng)銷溢價(jià)率約為3%。2、市場(chǎng)區(qū)域比較分析法樣例1、參考以上兩種方法推導(dǎo)結(jié)果，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目一期高層或小高層物業(yè)2011年開盤可實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3400-3500元/平方米預(yù)期可達(dá)到“低開高走、快速去化”的營(yíng)銷目的。2、退臺(tái)花園洋房產(chǎn)品在戶型和景觀上比高層小高層有著明顯優(yōu)勢(shì)，且贈(zèng)送面積大（帶花園或大露臺(tái)），預(yù)計(jì)2011年售價(jià)將比高層產(chǎn)品提高200-400元，即：3700-3800/平方米樣例2、目標(biāo)均價(jià)（預(yù)期價(jià)格水平或年增長(zhǎng)率）4、總體計(jì)劃項(xiàng)目一期住宅開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)完成

開發(fā)綱要完成

擴(kuò)初完成

施工圖完成

工程/銷售階段獲得四證

開工

總包進(jìn)場(chǎng)

±0完成

項(xiàng)目開放展示

《項(xiàng)目開發(fā)綱要》的核心節(jié)點(diǎn)具備開盤條件

主體封頂

落架

竣工驗(yàn)收

《項(xiàng)目開發(fā)綱要》的核心節(jié)點(diǎn)具備入伙條件

開業(yè)準(zhǔn)備階段主力店招商意向簽約

品牌零售商招商意向簽約

完成80%商家簽約

具備開業(yè)條件

《項(xiàng)目開發(fā)綱要》核心節(jié)點(diǎn)樣例5、成本分析本章節(jié)對(duì)成本規(guī)劃、成本目標(biāo)做說明，包括以下內(nèi)容：競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本分析本項(xiàng)目成本投入重點(diǎn)及成本控制重點(diǎn)項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)及成本目標(biāo)建安成本及管理費(fèi)用費(fèi)用 樓盤建設(shè)年限地上單體成本（元/平米）交樓標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)格售價(jià)成本備注高層小高層多層?xùn)|湖花園多層2006年小高層2007年

810690外墻90%面磚，10%涂料，鋁合金門窗，普通樓梯、陽臺(tái)欄桿，內(nèi)墻涂料。照明線入戶內(nèi)。現(xiàn)代均價(jià)2900-3100（小高層，多層已售磬）小高層（11+1）含基本水電安裝，不含電梯、消防、安防、弱電等永隆廣場(chǎng)2008~2009

900

外墻80%面磚，20%涂料，做了外墻保溫，鋁合金門窗，普通樓梯、陽臺(tái)欄桿，內(nèi)墻涂料。照明線入戶內(nèi)。歐式均價(jià)2800-3100含基本水電安裝，不含電梯、消防、安防、弱電等陽光福邸2007

870660一~二層外墻石材，三層以上外墻涂料，樓梯木扶手，鑄鐵欄桿。有入戶花園，入戶花園不封口，頂上為防腐木。歐式古典均價(jià)：多層2500元/㎡；別墅4500元/平米小高層（13層）高度40米，含基本水電安裝，不含電梯、消防、安防、弱電等帶湖花城2006~2007

800650外立面70%外墻漆，30%面磚，沿街小高層一~二層石材，九~十層面磚，鋁合金門窗，樓梯木扶手，鑄鐵欄桿，樓梯間二層鋪地面磚，電梯間地面鋪地磚。歐式多層2200元高層2600元（08年底售磬）別墅3900元

小高層11+1層，含基本水電安裝，不含電梯、消防、安防、弱電等,中央公園小高層2007年高層2009年1050950

外墻80%面磚，20%涂料，鋁合金門窗，普通樓梯、陽臺(tái)欄桿，內(nèi)墻涂料。照明線入戶內(nèi)?，F(xiàn)代均價(jià)：高層3500含基本水電安裝，不含電梯、消防、安防、弱電等龍華鳳凰城2007~20081150

外墻80%陶土面磚，20%高檔涂料，中空鋁合金門窗，鍍鋅氟碳方管陽臺(tái)欄桿。歐式均價(jià)：高層3400高層18+1層，含基本水電安裝，不含電梯、消防、安防、弱電競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本現(xiàn)狀——樣例成本投入重點(diǎn)——園林景觀：應(yīng)重點(diǎn)投入，風(fēng)格要?jiǎng)?chuàng)新，材質(zhì)在關(guān)鍵部位和人行節(jié)點(diǎn)要保證品質(zhì)，效果要彰顯，應(yīng)增大設(shè)計(jì)投入。（投入＝財(cái)務(wù)投入＋智力投入）外立面效果：重點(diǎn)投入，風(fēng)格、質(zhì)感、觀感均要能與競(jìng)爭(zhēng)樓盤拉開差距。入戶大堂：重點(diǎn)投入，近年當(dāng)?shù)剌^好的樓盤對(duì)入戶大堂作為營(yíng)銷亮點(diǎn)比較重視，因此適當(dāng)增加入戶大堂的成本投入，拉開與當(dāng)?shù)貥潜P的距離，更好地打造中航品牌，尤其是在滿足營(yíng)銷需求上，能起到很好的效果。智能化的配置：結(jié)合當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)樓盤的配置，按營(yíng)銷需求“突出亮點(diǎn)和賣點(diǎn)”，合理配置。如：廚房設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警，陽臺(tái)，入戶門設(shè)置可視監(jiān)控，住戶實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講。樣例成本控制重點(diǎn)——鋼筋用量控制要求：車庫地下室，105KG/m2;人防地下室，130KG/m2；多層（7層以內(nèi)）單體，33KG/m2；別墅單體（含地下室），38KG/m2；洋房（5層）單體，33KG/m2；11小高層單體，38KG/m2；18高層單體，42KG/m2；24至28層高層單體，45KG/m2。專業(yè)分包項(xiàng)目控制：室外強(qiáng)電要盡早介入、盡早設(shè)計(jì)、盡早商務(wù)談判。室外強(qiáng)電屬供電局專營(yíng)?？?，要充分利用現(xiàn)有的社會(huì)資源，重點(diǎn)把控室外強(qiáng)電的造價(jià)。前期費(fèi)用控制；政府報(bào)批報(bào)建規(guī)費(fèi)的減免。充分利用社會(huì)資源，合理、有據(jù)地減少相關(guān)規(guī)費(fèi)。防水材料：當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目做外墻防水及保溫很少，屋面防水材質(zhì)較差，屋面滲漏現(xiàn)象普遍存在，為防止物業(yè)管理后患，外墻防水及保溫按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，屋面防水材料擬采用國(guó)標(biāo)新產(chǎn)品，重點(diǎn)投入。其它控制點(diǎn)：

1、所有窗玻璃以中檔玻璃為主，根據(jù)住宅位置不同，如臥室選擇中空玻璃開啟方式采用平開；商鋪門窗采用無框門連窗。2、水電到戶，不到點(diǎn)。3、園林在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量突出各處亮點(diǎn)，如：主入口、中央地段等，盡量不要做水景，水景主要考慮利用中心公園湖景；盡量做到簡(jiǎn)潔但能彰顯身份的效果。樹種不要太高檔，要求搭配合理、感覺舒適就行。

樣例4、入戶大堂作為亮點(diǎn)，一方面是強(qiáng)化立面效果，不對(duì)結(jié)構(gòu)布局造成影響，另一方面滿足營(yíng)銷要求。

5、智能化的配置，據(jù)了解，目前XX售價(jià)在3200~3500元的樓盤（項(xiàng)目周邊樓盤），當(dāng)?shù)囟加兄悄芑渲?，只是形式和檔次各有不同。按營(yíng)銷需求突出“亮點(diǎn)”，以XX當(dāng)?shù)馗邫n標(biāo)準(zhǔn)配置。6、小區(qū)配套，根據(jù)當(dāng)?shù)貥潜P一般無地下室的通常做法，盡量減少地下室建筑面積，結(jié)合預(yù)期售價(jià)來配置。7、戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況并結(jié)合中航品牌項(xiàng)目要求執(zhí)行，詳見“成本規(guī)劃建造標(biāo)準(zhǔn)建議”。樣例一期建造標(biāo)準(zhǔn)——樣例一期住宅成本規(guī)劃——序號(hào)成本項(xiàng)目可售面積單位成本（元/m2）總成本（萬元）小高層單體高層單體帶電梯花園洋房多層單體商業(yè)地下車位平均小高層單體高層單體帶電梯花園洋房多層單體商業(yè)地下車位合計(jì)建筑面積*******334302294510356220004096525098077可售面積*******33430229451035622000409692827一土地706672844845150707812359154287418606177253二前期2402402402402400240802550248528982226三建安工程成本17811859178917611799224817975953426618533875737118017865四公用設(shè)施專用