南京市江寧區(qū)中航樾府

南京市江寧區(qū)中航樾府（商業(yè)）項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

2015年7月11日南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司綱要目錄第一章：項(xiàng)目的基本位………………第二章：項(xiàng)目介紹……………………第三章：市場(chǎng)調(diào)研分析………………

一：消費(fèi)人群分布…………………

二：區(qū)域市場(chǎng)分析…………………

三：周邊項(xiàng)目的定位分析…………第四章：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式及業(yè)態(tài)配比……

一：項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃……

二：業(yè)態(tài)分布解析…………………第五章：項(xiàng)目分布的規(guī)劃和相關(guān)分析………………

一：項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)的分布規(guī)劃……

二：各層業(yè)態(tài)分布解析與注意事項(xiàng)………………第六章：租金與回報(bào)率分析…………第七章：結(jié)束語………南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司針對(duì)人群定位:商業(yè)類型定位：綜合類商業(yè)專屬性較強(qiáng)的專營(yíng)商業(yè)商業(yè)檔次定位：以中層檔次的綜合類商業(yè)體展開規(guī)劃定位，較為符合項(xiàng)目本身的運(yùn)營(yíng)策略。商業(yè)體的位置特性：位于居住區(qū)范疇，因此該商業(yè)體引進(jìn)業(yè)態(tài)將以生活配套型為主。

第一章：項(xiàng)目的基本定位本項(xiàng)目屬于社區(qū)類小型商業(yè)綜合體

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，該項(xiàng)目針對(duì)人群分為以下幾類：

項(xiàng)目自身的消費(fèi)群體

項(xiàng)目地周邊的居住人群

周邊商務(wù)往來認(rèn)識(shí)的消費(fèi)人群，公司職員，公寓住戶及訪客商業(yè)業(yè)態(tài)主要以滿足他們的日常生活和商務(wù)需求即可南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

該項(xiàng)目商業(yè)類型定位基礎(chǔ)

項(xiàng)目引進(jìn)的部分業(yè)態(tài)應(yīng)具有主題特色，以差異性吸引部分針對(duì)型性消費(fèi)群體的往來。如：主題網(wǎng)咖、書咖，主題酒吧，主題KTV，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。酷式KTV主題酒吧主題網(wǎng)咖南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

本項(xiàng)目位于南部新城的核心居住區(qū)域三山板塊，項(xiàng)目地址在天元西路和靜淮街的交匯處。西臨將軍山，東依百家湖。緊鄰機(jī)場(chǎng)高速，去機(jī)場(chǎng)和南站都非常方便，周邊一共三條地鐵線路，地鐵一號(hào)線、三號(hào)線、六號(hào)線已經(jīng)全線開通，項(xiàng)目是由中航工業(yè)旗下的房地產(chǎn)板塊公司開發(fā)，中航樾府是中航工業(yè)進(jìn)入南京市場(chǎng)以來的首個(gè)作品，這也是目前三山板塊最受關(guān)注的現(xiàn)代中式社區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目占地面積約20萬㎡，總建筑面積約30萬㎡，容積率1.5，該商業(yè)綜合體面積約15000㎡。項(xiàng)目周邊百家湖小學(xué)、中學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)、正德學(xué)院等高等院校都在周邊環(huán)繞，文化氛圍濃郁。第二章：項(xiàng)

目

簡(jiǎn)

介南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第三章：市

場(chǎng)

調(diào)

研

分

析消費(fèi)人群分布中航樾府社區(qū)及其周邊消費(fèi)人群總量約20萬主力消費(fèi)群體：占比30%（以中青年為主，收入偏高，消費(fèi)能力強(qiáng)）次主力消費(fèi)群體：占比55%（以學(xué)生為主，消費(fèi)能力適中，但消費(fèi)意識(shí)較為活躍）基本消費(fèi)群體：占比15%（以日?；鞠M(fèi)為主，消費(fèi)能力偏弱）總結(jié)：主力、次主力消費(fèi)群體較高，消費(fèi)觀念較強(qiáng)，完全能夠滿足本項(xiàng)目商業(yè)體量及業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)。南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司

影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目一：同曦商業(yè)群；坐落于江寧開發(fā)區(qū)勝太東路8號(hào)。

作為同曦城主力核心店，于04年5月1日開業(yè)，商場(chǎng)總建筑面積2.7萬平方米，總營(yíng)業(yè)面積2.5萬平方米，包括地下一層在內(nèi)的六層都為流行百貨，主營(yíng)流行服裝，精品彩妝，照材，鐘表眼鏡，童裝童玩，文具圖書，辦公用品等。定位為高品質(zhì)的百貨零售型商業(yè)體。項(xiàng)目二：愛濤天成商業(yè)中心；坐落于天元西路199號(hào)。以酒店餐飲，特色餐飲，休閑SPA為主的專營(yíng)型業(yè)態(tài)。

周邊項(xiàng)目的定位分析南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司項(xiàng)目三：百家湖1912商業(yè)街；江寧新城百家湖東南岸。項(xiàng)目為總面積3萬多平方米的核心商業(yè)，集餐飲、娛樂、休閑等多功能于一體；多元化功能劃分的復(fù)合式街區(qū)。開街時(shí)間，2011年12月份，100%開街。項(xiàng)目定位：以高端、時(shí)尚、精致為代表的餐飲、娛樂、休閑復(fù)合式街區(qū)?？腿憾ㄎ唬阂陨虅?wù)社交、政務(wù)消費(fèi)、和個(gè)人休閑娛樂為主。業(yè)態(tài)規(guī)劃：主要以中高端娛樂休閑、餐飲為主，主力業(yè)態(tài)為夜總會(huì)，靜吧，大型高端餐飲。輔助業(yè)態(tài)為美容、足療等商業(yè)配套?？偨Y(jié)：根據(jù)項(xiàng)目周邊區(qū)域的商業(yè)體分析，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略將以突出同類項(xiàng)目中業(yè)態(tài)的差異性，并結(jié)合周邊的消費(fèi)人群定位，合理的配比業(yè)態(tài)，引進(jìn)業(yè)態(tài)。南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第四章：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式及業(yè)態(tài)配比運(yùn)營(yíng)是商業(yè)操作的一種手段，主要是看項(xiàng)目的定位和市場(chǎng)環(huán)境，運(yùn)營(yíng)就是物業(yè)管理在加上商戶之間的溝通協(xié)調(diào)，業(yè)態(tài)的調(diào)整，人流動(dòng)向的改變等各方面的綜合管理。所謂的運(yùn)營(yíng)，最重要的就是商戶和物業(yè)的關(guān)系維持，雙方都愿意為對(duì)方創(chuàng)造更好地效益，因?yàn)槲飿I(yè)和商家是一個(gè)結(jié)合體，通過打折促銷、主題活動(dòng)等吸引人氣，營(yíng)造良好的購(gòu)物氛圍。定位和是市場(chǎng)環(huán)境都應(yīng)該是招商之前做的策劃以及前期調(diào)研定位。運(yùn)營(yíng)方式主要有聯(lián)營(yíng)和純租金，聯(lián)營(yíng)有幾種方式，第一是扣點(diǎn)，第二是租金加扣點(diǎn)，第三是租金、扣點(diǎn)取其高，這種形式由商場(chǎng)統(tǒng)一管理、運(yùn)營(yíng)，商家營(yíng)業(yè)額上漲，商場(chǎng)收入相應(yīng)增加。目前已運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)基本上都是采取與商家聯(lián)營(yíng)的方式。南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司THEBEST

1、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式及可持續(xù)性分析論證

經(jīng)過系統(tǒng)性市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)報(bào)告分析，本案初起設(shè)定為以周邊生活配套型為主的綜合型社區(qū)商業(yè)體，并結(jié)合消費(fèi)主體的構(gòu)建比例定位項(xiàng)目的基本業(yè)態(tài)配比，更突出項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)性，及可持續(xù)性。優(yōu)勢(shì)分析：項(xiàng)目周邊的小區(qū)配套型商業(yè)體缺乏是本項(xiàng)目的第一優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目坐落于高端社區(qū)，其主力消費(fèi)人群占比是本項(xiàng)目的第二優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的小體量及部分已售面積，由商戶自有經(jīng)營(yíng)，并以租賃模式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，因此投入成本小是本項(xiàng)目的第三優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)分析：項(xiàng)目前期沒有進(jìn)行合理的企劃定位，導(dǎo)致該項(xiàng)目前的商業(yè)環(huán)境不夠成熟?，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)業(yè)種不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，聚客量小，運(yùn)營(yíng)壓力大。項(xiàng)目前期銷售為主的戰(zhàn)略雖能夠迅速收益，但是給項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行招商調(diào)整或二次招商所帶來的阻力大?？偨Y(jié)：以目前形勢(shì)分析，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃將以快速引進(jìn)大型特色主力商家為主，聚客量較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并輔以招商政策的支持，快速吸收人流量能夠帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)體穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。（如：零售類、餐飲類、娛樂類主力店等聚客力較強(qiáng)業(yè)態(tài)）南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司2、項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)態(tài)的基本配比南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司2F餐飲、品牌專營(yíng)店、網(wǎng)咖3F形體健身中心、主題KTV4F書咖或者類似新型業(yè)態(tài)、美容養(yǎng)生SPAF1生活超市1F特色餐館、精品小吃、快餐飲品、精品超市1、項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)的分布規(guī)劃

第五章：項(xiàng)目的分布規(guī)劃和相關(guān)分析南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司-1F主力店-超市2、各層業(yè)態(tài)分布解析與注意事項(xiàng)-1F主力店-超市：該業(yè)態(tài)為社區(qū)型商業(yè)體首選業(yè)態(tài)，對(duì)聚集人流量，鎖定客戶群體都具備有效保障。同時(shí)滿足社區(qū)配套，提供便捷服務(wù)，快速并有效的帶動(dòng)商業(yè)體穩(wěn)步運(yùn)行。應(yīng)注意：合理布設(shè)人流動(dòng)線，如何為商業(yè)主體引進(jìn)人流是關(guān)鍵問題。南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司1F特色小店精品生活館1F

按照建筑布局業(yè)態(tài)分布，主要引進(jìn)特色小店、精品生活館。小而精致是該層的運(yùn)營(yíng)特色，經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目涵蓋了生活中的不可缺少的多個(gè)方面，有快餐、風(fēng)味美食等大眾化業(yè)態(tài)為主，同時(shí)搭配文體用品、旅游機(jī)票、照相快印、彩票等生活便利型業(yè)態(tài)為輔。

應(yīng)注意：該樓層區(qū)域以底商門面為主，店招形象、LOGO設(shè)計(jì)、環(huán)境衛(wèi)生等都是直接影響商業(yè)主體形象。需統(tǒng)一協(xié)調(diào)，統(tǒng)一管理。

南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司2F次主力店-餐飲2F

次主力店-餐飲：該樓層將以引進(jìn)大型餐飲、火鍋、中高端品牌餐飲為主，該類業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)聚客時(shí)間交錯(cuò)，并能有效的保障某時(shí)間段內(nèi)商業(yè)主體的人流量，也是本項(xiàng)目有效持久運(yùn)營(yíng)中不可缺少的業(yè)態(tài)定位。應(yīng)注意：該類業(yè)態(tài)選擇商家需謹(jǐn)慎，考察調(diào)研周邊市場(chǎng)，盡量以差異性競(jìng)爭(zhēng)為主，同時(shí)分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次、消費(fèi)習(xí)慣等，合理引進(jìn)商家。南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司3F次主力店-娛樂休閑3F

次主力店-娛樂休閑：該樓層將引進(jìn)主題KTV，該類業(yè)態(tài)與超市、餐飲類業(yè)態(tài)的聚客時(shí)間交錯(cuò)，并能有效保障某時(shí)間段內(nèi)商業(yè)主體的人流量，也是促進(jìn)項(xiàng)目有效持久運(yùn)營(yíng)中不可缺少的業(yè)態(tài)定位。

應(yīng)注意：同類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)差異性競(jìng)爭(zhēng)也是關(guān)鍵問題所在，選擇商家需謹(jǐn)慎。同時(shí)對(duì)于噪音污染、消防安全、規(guī)范管理等等尤為關(guān)注。形體健身會(huì)所酷式KTV南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司4F大致定位為以休閑養(yǎng)生為主4F

大致定位為以休閑養(yǎng)生為主：將引進(jìn)書咖、健身房、咖啡廳、中式茶社、粵式養(yǎng)茶、養(yǎng)生會(huì)所、教育培訓(xùn)等類業(yè)態(tài)。為滿足商業(yè)體的綜合性功能，同時(shí)為消費(fèi)者提供多元化消費(fèi)條件。

應(yīng)注意：市場(chǎng)考察引進(jìn)項(xiàng)目的存有量，合理配比有效商業(yè)面積，盡量滿足多家業(yè)態(tài)的進(jìn)場(chǎng)需求。熏蒸護(hù)理水療護(hù)理產(chǎn)后恢復(fù)美容養(yǎng)生會(huì)館新型書咖南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第六章、租金和回報(bào)率分析

租金定價(jià)，通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目(相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目)的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位

b、商業(yè)氛圍

c、人流量

d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力

g、規(guī)模主題

h、升值前景

根據(jù)比較法定價(jià)分析本項(xiàng)目當(dāng)前建議合理租賃方式及價(jià)格：每平米價(jià)格1-1.3元×365天每?jī)赡赀f增5%自持6-10年期以當(dāng)前銷售價(jià)格計(jì)算：該物業(yè)回報(bào)周期約15-25年南京宏大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資策劃有限公司第七章、結(jié)束語

我們通過對(duì)項(xiàng)目商圈的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、威脅和對(duì)手）分析，以上述