百貨商業(yè)模式定位的可行性報告

關于調(diào)整XX百貨商業(yè)模式定位的

可行性報告添加標題可行性

報告

業(yè)態(tài)定位商業(yè)模式

調(diào)整二O一四五月十四日

核心問題1、如何減少成本虧損2、商場的路在何方3、如何實現(xiàn)品牌與利潤的共贏報告框架第一部分調(diào)整依據(jù)第二部分市場分析第三部分SWOT分析第四部分

定位構(gòu)想

第五部分運營模式第六部分收支預估第七部分招商安排一、商場采用了五年反租形式，時間較長的培育期選擇聯(lián)營扣點方式于公司不利；二、目前所經(jīng)營的中高端品牌在并不為XX人民所認可（與消費習慣及購買力低下有關）；三、4000平方米（建筑面積）做綜合百貨有點牽強，無法滿足百貨業(yè)態(tài)的部局，一般綜合百貨至少要求5000-8000平米以起；四、從2012年末起，商業(yè)，尤其是服裝行業(yè)大環(huán)境不景氣；五、目前正處于合同期末，近乎六成商家提出撤場申請。六、2014年起將面臨更多同行的競爭，除開依源百貨、地下廣場、仍將面臨目前正在籌備開業(yè)的美華國際廣場、鑫隆國際廣場、明珠國貿(mào)等重多同類百貨的競爭。調(diào)整依據(jù)一、運營模式：取消營聯(lián)扣點模式，建議采用A、租金方式或B、租金+扣點方式，如假設預計租100元/平方米，同時可采考慮采用70元/平方米加扣6-8個點的扣點。二、商業(yè)定位1、依據(jù)商場的面積、地段、配套設施、市調(diào)報告等綜合數(shù)據(jù)分析，建議商場定位方案有二：A、繼續(xù)做百貨商場，但不能做大綜合百貨，可考慮主題性百貨或主題大賣場（如服裝城、蘇寧商城）除外必須更改場內(nèi)高端品牌，招結(jié)合XX消費力的品牌，迎合大眾消費。B、重新洗牌，做特色商場，比如電腦城、娛樂城。若是B，個人建議為綜性的數(shù)碼電器城（含手機、各類家電、數(shù)碼產(chǎn)品及其他電子產(chǎn)品、附屬品等）注：兩套方案的各自風險評估將于后面提及。調(diào)整方向

市場分析

SWOT分析定位構(gòu)想

運營模式

招商安排宏觀背景2013XX經(jīng)濟指數(shù)項目屬性XX各主要商業(yè)體概況關于電腦城的市場調(diào)查情況及意見分析調(diào)整方向

調(diào)整依據(jù)

XX宏觀背景XX縣是XX唯一下轄的1個縣，并賦予經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理；

2014年XX常住人口約為110萬人；XX縣位于XX壯族自治區(qū)XX市，縣歷史文化悠久，具有較深的文化底韻。從XX縣歷經(jīng)幾千年的變遷與發(fā)展至今，已發(fā)展成XX市唯一的多民族大縣，有28個民族；是“海上絲綢之路”的起始港。XX縣位于XX壯族自治區(qū)南端，北部灣東北岸，背靠大西南，面向東南亞，是全國沿海開放城市XX市下轄的唯一一個縣。全縣陸地面積2380平方公里，海岸線長308公里，現(xiàn)轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、245個行政村、，2014年末總?cè)丝诩s110萬人。漢族為主，有壯、瑤等少數(shù)民族。

近年XX縣經(jīng)濟快速發(fā)展，2013年XX縣GDP總量168億元。XX縣主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，處于“工業(yè)化進程”狀態(tài)，2013年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值128.1億元，增長16.7%；。近幾年XX固定資產(chǎn)投資增長始終保持在30%左右，推動經(jīng)濟增長。第二產(chǎn)業(yè)主要有石油、礦產(chǎn)、電力、珍珠、建材、蔗糖、旅游等。XX經(jīng)濟發(fā)展分析數(shù)據(jù)來源：XX統(tǒng)計局XX2007年-2013年人均GDP增長情況統(tǒng)計分析小結(jié)：XX經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP總值位于內(nèi)地縣域城市的前列；2013年，XX城鎮(zhèn)居民人均純收入22806元，達國際中等偏上水平。注：根據(jù)2010年世界銀行對不同國家收入水平的分組標準：按人均GNI(國民總收入)計算，1005美元以下是低收入國家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上為富裕國家.

XX消費品零售統(tǒng)計分析XX2009年-2013年社會消費品零售總額增長情況統(tǒng)計分析小結(jié)：1、XX近三年零售總額增長速度較快；2、XX縣的零售行業(yè)具有巨大的市場空，商業(yè)市場仍有開發(fā)潛力。根據(jù)我們對XX縣商業(yè)的實地調(diào)查得出，我們將XX縣城區(qū)的商圈細分為以下幾個：美人魚廣場商圈、還珠廣場商圈、客運車站商圈、中心市場商圈。XX縣目前商業(yè)形態(tài)主要有賣場、步行街，以經(jīng)營中低檔商品為主，步行街主要經(jīng)營手機數(shù)碼、服裝。XX百貨位于XX縣城美人魚圈的黃金地段，是XX四大商圈中最有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘χ?。正因項目占?jù)優(yōu)越的地理位置及日益發(fā)展的成熟商圈，加上交通出行便利條件（定海中路、還珠大道中、還珠中路西段交匯處為中心），4000平方米的業(yè)態(tài)規(guī)劃較為適合經(jīng)營主題性百貨（主題商城、服裝城、數(shù)碼城、蘇寧電器城等）或購物中心。項目屬性

XX各主要商業(yè)體概況序號商業(yè)體名稱地址面積經(jīng)營范圍檔次公攤系數(shù)經(jīng)營模式1隆鑫國際商業(yè)廣場百貨、超市、娛樂、健身、游藝、美食等中暫沒2中央公園商業(yè)廣場百貨、超市、休閑、美食、娛樂、建材中暫沒3華興大賣場百貨、超市、休閑、美食、娛樂中35%4美華國際商業(yè)生活館百貨、超市、休閑、美食、娛樂中暫沒5明珠國貿(mào)城大潤發(fā)進駐、蘇寧電器在談、街鋪百貨6美人魚地下廣場百貨綜合體高中低25%7商業(yè)一條街服飾、鞋、美容美發(fā)、雜貨幣店低中8依源百貨（東旭）百貨、電器、超市中40%左右9永好百貨（超市）超市10還珠步行街運動服裝、品牌服飾、鞋具、餐飲等中11東坡步行街品牌服飾（街鋪）中高12華興步行街咖啡美食、娛樂、服飾中低13定海北路街品牌服飾（街鋪）、美食、醫(yī)院、衛(wèi)校中、低14尚佳百貨低檔百貨雜店低15鼎富購物中心服飾、鞋具中低16君怡商廈服飾、電器中17灝天·嘉園百貨商場中低18百惠超市超市為主\電器\男女服飾\圖書序號商業(yè)體名稱123456789101112131415161718

XX各主要商業(yè)體概況（續(xù)表）序號商業(yè)體名稱簽約期限租賃價格/位置優(yōu)惠政策管理費目前經(jīng)營情況1三年一簽80-90元/M2/一樓免租三個月3元/M2計劃十月份開業(yè)23-10年20-70元/㎡免租6-12個月3元/㎡關門、商戶撤場率80%招商條件外鋪收租、里免費。3每年一簽60-100元/M2另外扣1.5點的營業(yè)額（一層）裝修期免租、免3個月管理費10元/月關門，全部商戶撤場，重新招商4一年一簽起服裝約扣15個點（三層）計劃10月份開業(yè)563年70-120元/M2二月一交免裝修期4元/㎡目前已有三十幾家商鋪轉(zhuǎn)讓或停業(yè)7簽多年40-60M2屬于老商業(yè)街、不成規(guī)模8一年一簽起實用面積算180元/㎡，100元/㎡左右（一層）正值轉(zhuǎn)型、二樓超市讓盛世百匯內(nèi)部收購9簽多年60-130/㎡正重新裝修，經(jīng)營范圍暫不詳10一年起簽50-80元/M2經(jīng)營情況不好、多數(shù)均采取收取轉(zhuǎn)讓費盈利或保本手段11一年起簽90-110/M2無經(jīng)營比往年差一半、個別商鋪轉(zhuǎn)讓1240-60M2120元/月13一年起簽90-120/M2人流繁華街道、街面生意尚可、個別低檔皮具店鋪位轉(zhuǎn)讓14經(jīng)營低檔商品、人流一般15目前經(jīng)營并不理想、客觀條件限制發(fā)展1690-110/一層目前經(jīng)營情況善可、一樓商場服裝還行17120-180/M2（一層）目前二三樓空置狀態(tài)（80-100）、主要租金太高、一樓轉(zhuǎn)型做手機店為主、有個別幾家服飾不成氣候18100-120/一層目前經(jīng)營不錯、晚上人流挺多綜合項目周邊市場競爭態(tài)勢，并結(jié)合本項目自身情況，初步估計項目的預期租金水平為：

70~110元/㎡主要區(qū)別：商業(yè)公攤率高，街鋪明顯有優(yōu)勢，且我們以是建筑面積計算租金，這個較格較為合理。

關于電腦城的市場調(diào)查情況及意見分析調(diào)查對象項目地區(qū)經(jīng)營品類租金/位置經(jīng)營面積主要特點經(jīng)營情況A、電腦及配件銷售、維修B、手機、監(jiān)控攝相等其他電子產(chǎn)品A座：140-250元/M2（四樓）B座：110-140元/M2A座：6M2-30M2B座：10-70M2A座為商戶自招商、B座為商場統(tǒng)一管理商場知名度高，電腦城特點鮮明好A、電腦及配件銷售、維修B、音響、監(jiān)控攝相等其他電子產(chǎn)品租金為80-110元/M2（套內(nèi)面積）二樓10M2-60M2前期租金較低，這兩年租金升高，沒有湛江電腦城的集中規(guī)模，經(jīng)營品類較分散一般電腦及配件銷售、維修35-50元/M2二樓50M2-80M2由五家組成的小型電腦集中區(qū)，主要以維修為主一般電腦及配件銷售、維修40元-60元/M2街鋪20M2-50M2200米的路段共四五家電腦店，家電維修店也有幾家一般電腦及配件銷售、維修40元-60元/M2街鋪20M2-40M2周邊共計6家電腦實體店，主要以維修為主一般手機專賣店150-250元/M2街鋪120M2-300M2形成成熟的手機商城，能夠給得起租金好個人建議：A、不贊成商場經(jīng)營類似Xx，主要原因有三：A、縣城經(jīng)營電腦城風險太大（人口基數(shù)小，非生活必需品、耐用特點）；B、XX距離XX太近，約三十分鐘車程；C、XX的電腦店主要以維修為主，且需要面積小，單招難度大。

建議可做綜合性的數(shù)碼電器城，以手機店為主打（暴利、租金高），家電與其他電子產(chǎn)品為輔，并適當增加健身器材等相關品類，擴大招商范圍，降低招商難點，重點要是能將解放路手機城的六成商戶引進商場勢必事半功倍，但這需要準確的市調(diào)及信息收集方能操作（主要競爭優(yōu)勢為租金優(yōu)勢，難點：商戶的裝修及合同期限、品牌凝聚力、知名度），否則招商難度及調(diào)整的時間跨度將大大提升。因此，這塊的市調(diào)信息缺乏，需要花時間及專業(yè)的人才來運作。

市場分析

SWOT分析定位構(gòu)想

運營模式

招商安排調(diào)整方向

調(diào)整依據(jù)

1、優(yōu)勢（strength）2、劣勢（weakness）3、機會（opportunity）4、威脅（threats）1、地段就是金錢，優(yōu)越的地理位置與成熟的商業(yè)氛圍；2、商業(yè)配套優(yōu)勢：擁有大地影院、盛世百匯超市、歌匯KTV、地下停車位等配套；3、在XX的品牌影響力及項目知名度。S-優(yōu)勢（strength）1、建立了XX首家中高端百貨商場，但商端消費市場并不成熟，縣城購買力有限；2、統(tǒng)一收銀的的扣點模式在縣城難以生存，將一二線城市的商業(yè)模式生搬硬拉行不通；3、縣城人口少，離XX市區(qū)車程僅為30分鐘；4、缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理人才；5、商場采用返租形式經(jīng)營；6、人流導向不足，電梯設置的不合理化等因素W-劣勢（weakness）1、新場有容易調(diào)整及重新定位的可操作性；2、XX縣城缺乏類似配套齊全的百貨商城，潛在可開發(fā)市場；3、更加成熟的美人魚商業(yè)圈正逐漸形成。O-機會（opportunity）1、還珠廣場商圈、中心市場、客運中心、各大商業(yè)步行街的崛起；地下商場等同行的競爭將導致業(yè)績的分流下降；2、消費習慣的改變及渠道的多元化沖擊，尤其是網(wǎng)店對實體百貨的巨大影響；3、目前百貨，特別是服裝行業(yè)大環(huán)境的不景氣，導致廠家開始大范圍的縮小市場份額，阻礙經(jīng)銷商開拓市場前進的步伐。T-威脅threats

市場分析

SWOT分析

定位構(gòu)想

運營模式

招商安排調(diào)整方向

調(diào)整依據(jù)

1、商業(yè)模式定位2、業(yè)態(tài)分布設計商業(yè)模式定位

招商之前，首先，要確定的商業(yè)模式，以及商業(yè)主體業(yè)態(tài)類型。目前，在我國商業(yè)模式一般有三種：A、主題商業(yè)模式：這種商業(yè)模式是通過打造一定的主體來營造商業(yè)環(huán)境。B、休閑商業(yè)模式：這類商業(yè)營運模式往往是和旅游地產(chǎn)緊密結(jié)合在一起的，以旅游地產(chǎn)為載體的商業(yè)營運模式。C、城市綜合體商業(yè)模式：城市綜合體商業(yè)模式一般為單體建筑或建筑群，城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括購物中心，電影城，娛樂中心，健身中心，大型中式酒樓，特色餐飲美食廣場，美容美發(fā)等。如萬象城、萬達廣場。主題商業(yè)模式休閑商業(yè)模式城市綜合體商業(yè)模式三大商業(yè)模式：

定位方向：XX廣場為單體建筑，根據(jù)這種建筑結(jié)構(gòu)特點，建議將XX廣場商業(yè)模式定位為城市綜合體商業(yè)營運模式，將XX廣場打造成為一種“shopingmall”的模式。但目前二、三樓為大型超市，基本滿足購物功能的需求，四樓為大地影院及KTV，可滿足人們娛樂、休閑的需要，結(jié)合商場定位的基本要求（綜合型百貨商場需要5000平方米以上）以及現(xiàn)已經(jīng)加盟商家的狀況，我司4000平方米建筑面積商場，公攤后的實用面積計算，建議一樓商場可作為主題性百貨或特點明顯的大賣場，但必須強調(diào)特色，與其他同類商場區(qū)分。比如：主題性百貨、家電數(shù)碼等指向性強的專業(yè)商場。下面是個人對商場調(diào)整二套方案的設想：一、綜合百貨主要調(diào)整方向：1、目前規(guī)劃的經(jīng)營品類分布不變，降低品牌要求，招商主要范圍：手機、品牌男裝、女裝、內(nèi)衣、運動裝、化妝品、鞋類、箱包、飾品、冷飲水吧、美容、美發(fā)美甲等；（業(yè)態(tài)分布圖略）2、珠寶、眼鏡店暫時不動；3、取消中庭化裝品專柜，保證商場的通透性；4、打通才子、勁霸做為街鋪，提高商場整體形像；5、場內(nèi)部分專柜面積過大，減少規(guī)劃面積，有利于商戶成本考慮，也有助于招商。備注：預估風險系數(shù)25%，主要因素為A、大部分現(xiàn)有商戶提出撤場申請；B、服裝行業(yè)近年生意不好。風險系數(shù)----只是個人用于兩套方案的難度對比數(shù)，沒有特別意義。二、數(shù)碼城1、主要招商方向：銀行、手機、電腦、家電、攝相機、監(jiān)控及其他電子產(chǎn)品；2、以手機體驗店為主，電腦、家電、健身器械及其他電子產(chǎn)品為輔；3、全面洗牌，重新制定商場的品類分布及商場動線。

備注：風險系數(shù)預評估：35%。主要原因為XX當?shù)仉娮赢a(chǎn)品要求面積較小，且XX當?shù)爻y行、手機等品類外，其他電器城租金較低，特別是電腦產(chǎn)品；且XX中心市場已有穩(wěn)定集中的手機城，電器市場國美、蘇寧兩大牌子已經(jīng)進駐附近商場，美人魚商場的電器專賣店較多且競爭較大。預估招商難度系數(shù)稍比百貨大，需對招商對象進行意向聯(lián)系方能掌握實際訊息。

市場分析

SWOT分析

定位構(gòu)想

運營模式

招商安排調(diào)整方向

調(diào)整依據(jù)

1、租金2、租金+扣點3、運營建議4、財務數(shù)據(jù)一、租金定價：A、街鋪150元/平方起（含管理費）逐年遞增10%、內(nèi)鋪80元/平方起（含管理費），逐年遞增5-8%。二、租金+扣點條件要求：內(nèi)鋪65元/平方加扣6個點的營業(yè)額（優(yōu)勢：減少商戶租金成本擔憂；不足：增加我司人力成本）

租金加扣點內(nèi)鋪65元/平方

街鋪150/平方共820.1平方內(nèi)鋪遞增6%-8%內(nèi)鋪80元/平方共計2711.7平方米街鋪遞增10%三、運營建議

1、鑒于商場是5年反租合同，建議主推租金方式以減少成本虧損，但為方便招商工作，可考慮租金+扣點形式；且裝修期可免1-2個月的免租期；2、建議在招商完成之后與商方協(xié)商和平解除合同協(xié)議，交由自主經(jīng)營，減少不必要的開支；3、考慮商業(yè)與物業(yè)公司合并，進行資源整合及人員重組，節(jié)減成本；4、減少目前商場內(nèi)部面積過大的鋪位，既可減少租戶成本壓力，同時保證商場品類的齊全；5、加強項目內(nèi)外形象的優(yōu)化，整合現(xiàn)有資源，提升項目知名度。如：場外燈柱廣告利用，場內(nèi)兩電梯之間的空板、LED屏幕優(yōu)化使用，墻體廣告燈等內(nèi)部宣傳。租金收支數(shù)據(jù)分析位置目前類別面積（㎡）租金（元/M2）月租金（元）備注街鋪珠寶415.1/63511街鋪勁霸、才子335150元/M2、含管理費50250改為手機體驗店街鋪眼鏡店70150元/M2、含管理費10500場內(nèi)里鋪按目前業(yè)態(tài)分布圖2711.780元/M2、含管理費216936取消C005、C006、C007共50.1的面積3531.8341197位置目前類別面積（㎡）租金（元/M2）月租金（元）備注街鋪珠寶415.1/63511街鋪勁霸、才子335150元/M2、含管理費50250改為手機體驗店街鋪眼鏡店70150元/M2、含管理費10500場內(nèi)里鋪按目前業(yè)態(tài)分布圖2711.765元/M