各種“偷面積”技巧講座

“偷面積”技巧大全部門(mén)：集團(tuán)地產(chǎn)拓展中心時(shí)間：2010年9月16日目錄一、“偷面積”原因二、“偷面積”的幾種實(shí)用方法不計(jì)算面積的情況計(jì)算一半面積的情況其他情況三、“偷面積”的典型案例一、“偷面積”原因分析

市面上有很多樓盤(pán)都在偷面積，偷面積這個(gè)詞出街時(shí)都轉(zhuǎn)化成了“免費(fèi)贈(zèng)送”、“得房率超過(guò)100%”等天生帶著狐媚的色彩，很容易迷惑人?！巴得娣e”之所以在市面上盛行，其原因到底在哪里？1、很多樓盤(pán)都沒(méi)有特色產(chǎn)品沒(méi)有亮點(diǎn)，所以需要給自己制造些亮點(diǎn)。目前最普遍的做法就是送陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園、飄窗、室內(nèi)局部挑空等手法。2、走豪華路線的樓盤(pán)，空間尺度是基本條件。在豪宅里，室內(nèi)局部挑空偷面積手法用得最為嫻熟，并且?guī)缀跏?00%地運(yùn)用。如果不做挑空，那就不能成就豪華，挑空歷來(lái)都是贈(zèng)送的，所以現(xiàn)在也還是贈(zèng)送，這是被迫地“偷”。3、無(wú)論直接原因是什么，其最根本的原因還在于開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化不計(jì)算面積的情況計(jì)算一半面積的情況其他情況二、“偷面積”的幾種實(shí)用方法1、可拆卸的步入式凸窗梁開(kāi)發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤(pán)凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶(hù)在拿到房子后，這樣一道專(zhuān)為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開(kāi)發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過(guò)2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可將假梁打掉，使得房屋空間變大。點(diǎn)評(píng)：拆卸后無(wú)法保證墻體的隔熱、保溫（一）、現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定

2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積一、不計(jì)算面積2、可拆卸凸窗：低臺(tái)凸窗變落地凸窗其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過(guò)2.2米，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱(chēng)為低臺(tái)凸窗，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，裝修時(shí)，“低臺(tái)”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗層高可達(dá)2.3米或更高。這樣通過(guò)低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適。點(diǎn)評(píng)：存在外墻滲漏、外墻等問(wèn)題，設(shè)計(jì)要求高一、不計(jì)算面積3、凸窗改衣柜，變身隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類(lèi)似于低臺(tái)凸窗，通過(guò)外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。這樣的做法可以有效的提高室內(nèi)使用面積，使衣櫥與墻體完美集合。目前這種方法是眾多發(fā)展商所使用的。點(diǎn)評(píng)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性,此外對(duì)衣櫥本身的維護(hù)會(huì)有一定影響一、不計(jì)算面積4、送半地下室（一般是多層的一、二層）2.2米以下的半地下室由于不計(jì)入建筑面積，不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)贈(zèng)送半地下室來(lái)增大使用空間也屬于“偷”面積之列。而對(duì)一樓住戶(hù)贈(zèng)送半地下室，有開(kāi)發(fā)商的做法是通過(guò)一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來(lái)。缺點(diǎn)：按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶(hù)則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。一、不計(jì)算面積5、夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過(guò)樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來(lái)說(shuō)，如果一層4戶(hù)，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶(hù)就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒(méi)有基本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。一、不計(jì)算面積（二）、不應(yīng)計(jì)算面積的其他現(xiàn)象1、露臺(tái)（1）錯(cuò)層雙層高露臺(tái)雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶(hù)花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積。點(diǎn)評(píng)：因采用的是錯(cuò)層雙層的形式，所以上下樓層的可能出現(xiàn)可以對(duì)視的現(xiàn)象，這對(duì)于業(yè)主個(gè)人生活隱私產(chǎn)生很大影響，建議采用如采用內(nèi)封閉的方式。一、不計(jì)算面積（2）共享梯廳電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。電梯可以前后雙開(kāi)門(mén)，電梯開(kāi)門(mén)后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶(hù)門(mén)外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒(méi)計(jì)公攤面積，給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠。點(diǎn)評(píng)：對(duì)電梯的配置要求較高,會(huì)增加相應(yīng)成本。一、不計(jì)算面積2、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）開(kāi)發(fā)商為使自己的小戶(hù)型項(xiàng)目能夠得到更多的消費(fèi)者青睞，于是將空調(diào)室外機(jī)位改造成生活陽(yáng)臺(tái)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積。改為生活陽(yáng)臺(tái)后，業(yè)主可以作為使用面積，起碼“偷”了一半面積（陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積）。這種做法，使得每戶(hù)“偷”了約一個(gè)多平方米。點(diǎn)評(píng)：所“偷”面積不多，對(duì)于小戶(hù)型住宅，所“偷”面積應(yīng)多多益善。一、不計(jì)算面積3、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層?？裳诱箍蛷d，多出來(lái)的客廳“可延展客廳”，將原設(shè)計(jì)的兩戶(hù)之間的管道井面積，兩家各分一半（可做到9平方米之多）。在樣板房中明顯地將此面積用紅色墻面表示。在竣工驗(yàn)收時(shí)該紅白墻面交界處有磚墻分隔。待驗(yàn)收后，組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓，業(yè)主可根據(jù)個(gè)人需求將其擴(kuò)展為客廳或臥室使用。點(diǎn)評(píng)：通過(guò)“空中連廊”偷面積使得兩單元連接起來(lái)，兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響一、不計(jì)算面積4、空中院館在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分別隔開(kāi)，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。點(diǎn)評(píng)：通過(guò)“空中院館”偷面積使得兩單元連接起來(lái)，并為各自爭(zhēng)的一可利用的休閑空間，但兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響。一、不計(jì)算面積（一）、入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉，業(yè)主可通過(guò)自行裝修的方式將陽(yáng)臺(tái)改為書(shū)房使用。此方法一般只在大戶(hù)型單元且自然資源景觀較好的樓盤(pán)中使用。點(diǎn)評(píng)：作為購(gòu)房者，由于入戶(hù)花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶(hù)花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶(hù)型,因此，入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)僅在大戶(hù)型項(xiàng)目中常常出現(xiàn)二、計(jì)算一半面積2、半送房間，設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶(hù)來(lái)當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)的做法。陽(yáng)臺(tái)只算一半建筑面積二、計(jì)算一半面積挑高這是很多小戶(hù)型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。一般的話(huà)就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。三、其他情況三、典型案例1、中山“萬(wàn)科.城市風(fēng)景”美式“風(fēng)情洋房”陽(yáng)光房（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法2、“京地海世界”的露臺(tái)在設(shè)計(jì)上很