商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要特征研究論文

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要特征研究論文伴隨著我國社會經(jīng)濟的迅速開展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅工程開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)工程開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程之間的競爭日顯劇烈。政府部門也認識到商業(yè)設施對城市開展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿(mào)流通根底設施的建立。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)工程的一般特點，在此根底上從多個角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場開展中的經(jīng)濟活動，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會效勞所需房屋的建立，以及土地的開發(fā)，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)根底保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)工程的一般特點概括如下：1、地理位置的固定性土地開發(fā)、房屋建立及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)工程時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。2、建立投資大房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個工程往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。3、開發(fā)周期長土地及建筑物作為工程開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建立進度有其客觀規(guī)律性，有相應的時間要求。另外，工程開工建立前的有關手續(xù)繁雜，也影響著工程開發(fā)周期。完成一個開發(fā)工程一般需要1—3年甚至更長的時間。4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市開展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導才能真正走上安康開展道路。從工程立項開始，房地產(chǎn)工程的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如工程開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建立法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關法規(guī)政策調(diào)控等。5、建立環(huán)節(jié)多這與工程開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的部門很多。一個房地產(chǎn)工程的全部開發(fā)過程涉及到方案、土地、規(guī)劃、建立、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，工程建立環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。6、多源資金籌措由于房地產(chǎn)開發(fā)工程投資大，開發(fā)周期長，工程資金不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建立資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。7、資金周轉(zhuǎn)慢從房地產(chǎn)工程前期工作開始，到工程建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)工程的投資回收時間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。8、工程投資即為工程本錢費用房地產(chǎn)工程投資與一般工業(yè)建立工程投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)工程是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)工程投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)工程總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總本錢費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)工程總投資包括開發(fā)建立投資與經(jīng)營資金兩大局部，在工程財務評價時與工程的總本錢費用存在一定的對應關系。9、人員要求高一個房地產(chǎn)工程的開發(fā)和建立，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設計、高標準的工程施工、專業(yè)化的營銷籌劃、細致的全程效勞，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。10、風險較大由于房地產(chǎn)工程具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在工程建立期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響工程的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期撤除情況等。11、開發(fā)工程的差異性房地產(chǎn)開發(fā)工程可以分為很多種，由于工程用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設施配套等不同，各開發(fā)工程存在很大的差異性。即使是同一類工程，由于工程所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響工程投資水平及投資效益。12、工程決策的多專業(yè)協(xié)同正因為房地產(chǎn)工程具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將工程決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)工程投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查工程投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷；需要規(guī)劃設計人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和工程的盈利性預測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程還沒有十清楚確的定義。在國家建立部按用途對房地產(chǎn)工程劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)工程主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為根底，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā)，與國家建立部關于房地產(chǎn)工程九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)工程范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)工程的特點外，以下主要從顧客構(gòu)成、工程選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)工程的主要特征。1、顧客構(gòu)成的雙重性商業(yè)房地產(chǎn)工程與其它房地產(chǎn)工程的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購置商業(yè)用房的經(jīng)營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購置商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購置產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經(jīng)營商戶（業(yè)務市場）固然重要，畢竟工程收入直接承租或購置物業(yè)的經(jīng)營商戶，但工程整體的開展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣闊消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購置物業(yè)的行為，進而影響工程收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，假設投資者過度，將不利于工程長遠運營。2、選址分析的漸進性所有房地產(chǎn)工程都存在工程區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)工程來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。商業(yè)房地產(chǎn)工程的運營直接面向購置商品的廣闊消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會開展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響工程可到達的市場目標。根據(jù)有關宏觀指標數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。工程所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了工程運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對工程開展影響巨大。一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮工程的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差異化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)工程的場址一旦確定，就無法更改，假設工程所在位置無法吸引足夠多的消費者，經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購置物業(yè)，也就無法實現(xiàn)工程收益。優(yōu)越的工程區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)工程獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性對于商業(yè)房地產(chǎn)工程來說，潛在的直接顧客（即經(jīng)營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu)，既有外資、國資，也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異，相應對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產(chǎn)工程還要面對廣闊的終端消費者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復雜。因此，假設在工程前期還沒有找到有意承租或購置物業(yè)的經(jīng)營商戶（如果有，工程的開發(fā)建立就可以按經(jīng)營商戶的需求進行，也可稱之為定制），工程在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，工程的開發(fā)建立需盡可能考慮多方面的需求。另外，在已根本設定市場目標前提下，商業(yè)房地產(chǎn)工程的規(guī)劃更加追求整體性，表達在工程前期的籌劃定位、中期的開發(fā)建立和后期的經(jīng)營管理全過程，需要整體籌劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能防止單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否那么會破壞整個商業(yè)工程的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象?？紤]到商業(yè)房地產(chǎn)工程具有公共效勞的特點，在具體規(guī)劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調(diào)功能作用、引導作用、效勞作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。4、經(jīng)營方式的多樣性不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)工程采用的經(jīng)營方式更為多樣，在出售和出租兩種根本模式根底上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)工程很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，工程是由開發(fā)商投資建立，租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶，也可能是本身不經(jīng)營而準備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)工程決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經(jīng)營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場承受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)工程具有長期經(jīng)營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報，在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的開展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多時機開展的根底，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)工程在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，工程的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟收益，還表達在所定位商業(yè)的運營成功。6、高風險性總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)工程相對于其它一些房地產(chǎn)工程的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)工程建成后，工程本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，工程的開展與商業(yè)開展密切相關。工程運營收益的上下不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟開展狀況，城市開展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響工程效益水平?；谏虡I(yè)本身競爭的劇烈性，商業(yè)房地產(chǎn)工程之間的競爭十分劇烈，投資風險相對較高。7、可促進城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會效益城區(qū)形成和再開展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、根底設施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的效勞因素等諸多條件支撐。一定