建筑知識(shí)(2009-10-16修改)

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您房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)知識(shí)——房屋、土地和它們衍生的各種物權(quán)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)。房屋土地房地產(chǎn)概念：1、房地產(chǎn)市場分類

一級(jí)市場

二級(jí)市場

三級(jí)市場二、房地產(chǎn)市場一級(jí)市場：即土地市場—指發(fā)展商從國家通過各種途徑取得土地使用權(quán)，用來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；二級(jí)市場：即增量房市場—發(fā)展商完成開發(fā)項(xiàng)目，并推進(jìn)市場進(jìn)行銷售；三級(jí)市場：即存量房市場—進(jìn)行過一次交易后再次交易的所有房屋；注：中介主要服務(wù)于房地產(chǎn)的二、三級(jí)市場2、房產(chǎn)分類按房屋性質(zhì)分增量房：一手房，新樓盤存量房：二手房三環(huán)以內(nèi)總價(jià)215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套的房屋，認(rèn)定為普通住宅。住宅普通住宅：非普通住宅：不滿足普通住宅條件的。非住宅按用途分3、土地使用年限商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年居住用地七十年其它用地五十年二、建筑知識(shí)1、建筑概念建筑物：一般供人們生活居住、工作學(xué)習(xí)、娛樂和從事生產(chǎn)的建筑稱為建筑物,如住宅、學(xué)校、辦公樓、影劇院、體育館等

2、建筑分類按材料分磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)（1）磚木結(jié)構(gòu)1、主要承重構(gòu)件采用磚、木做成。其中，豎向承重的墻體和柱采用磚砌；水平承重的樓板、屋架采用木材。2、建成年代較早。20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。特點(diǎn)：3、層數(shù)較低，一般在三層以下。（2）磚混結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：1、豎向承重采用磚墻或磚柱，水平承重采用鋼筋混凝土，其中也有少量屋頂采用木屋架。優(yōu)點(diǎn)：造價(jià)較低2、層數(shù)一般在6層以下。缺點(diǎn)：抗震性能差（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：1、承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。2、其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。3、結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長。（4）鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：1、主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。2、造價(jià)成本高3、多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。2建筑分類按層數(shù)分低層建筑：1～3層多層建筑：4～6層中高層建筑：7～9層高層建筑：10層以上注：建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。2建筑分類按空間布局分躍層復(fù)式錯(cuò)層平層Loft(1)躍層特點(diǎn)：1、占有上、下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層2、上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系3、一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等（2）復(fù)式特點(diǎn)：1、復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高(通常層高3.3米)；2、其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層和復(fù)式的區(qū)別簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。（3）錯(cuò)層特點(diǎn)：和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感優(yōu)點(diǎn)：一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。缺點(diǎn)：不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。（4）平層概念：既不是躍層也不是復(fù)式的房屋，就是一般的房屋。Loft特點(diǎn)：１、LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動(dòng)性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征２、商業(yè)立項(xiàng)的LOFT都是商用水電，成本要高于普通住宅。商業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品只有40~50年產(chǎn)權(quán)

2建筑分類按外觀分板樓塔樓（１）板樓板樓有兩種類型：第一種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓；第二種是長走廊式，各住戶靠長走廊連在一起特點(diǎn)：板樓一梯戶數(shù)較少，一般2-3戶，戶內(nèi)通透，采光較好，公攤面積較小（２）塔樓特點(diǎn)：１、一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房２、樓房的高度一般從12層到35層３、塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶3、相關(guān)名詞解釋開間和進(jìn)深開間進(jìn)深開間：主采光源左右兩側(cè)墻壁之間的距離進(jìn)深：主采光源到對(duì)面墻壁之間的距離層高：指下層地板或樓板上表面到上層樓板上表面之間的垂直距離。凈高：是指下層地板或樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直距離（凈高=層高—樓板厚度）。

建筑面積：建筑物外墻外圍所圍成空間水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積（地毯面積）+陽臺(tái)建筑面積+套內(nèi)墻體面積。陽臺(tái)建筑面積：封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽臺(tái)按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。公攤面積：指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。

建筑覆蓋率：又稱建筑密度，一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。

綠地率：是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。室內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施：單氣：暖氣雙氣：暖氣、天然氣（管道煤氣）三氣：暖氣、天然氣（管道煤氣）、空調(diào)（冷氣）四氣：暖氣、天燃?xì)?、熱水器、空調(diào)（冷氣）4、影響房屋價(jià)格的因素宏觀因素：（1）供求關(guān)系；（2）經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、居民收入）（3）人口因素；（4）社會(huì)因素（政治安定狀況、社會(huì)治安、城市化）（5）行政因素（土地制度、住房制度、城市