住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

淅川縣2016年度易地扶貧搬遷工程厚坡鎮(zhèn)大寨（集鎮(zhèn)）安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目磚混結(jié)構(gòu)工程施工方案第第頁XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案目

錄一、項(xiàng)目概況

二、物業(yè)管理內(nèi)容

三、物業(yè)管理模式

四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度

五、物業(yè)費(fèi)的成本測算

六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施

七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)一、項(xiàng)目概況1.

地理位置

該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm213.231.居住區(qū)用地Hm29.87①住宅用地Hm26.89②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共綠地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住戶數(shù)戶1292居住人數(shù)人4134戶均人數(shù)人/戶3.2總建筑面積萬m219.111.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬m216.23①住宅建筑面積萬m214.87②公建面積萬m21.462.大賣場總建筑面積萬m22.88項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值①大賣場面積萬m21.17②擴(kuò)建面積（三層）萬m20.96③公建面積萬m20.75地下車庫及人防萬m20.283.底層架空面積萬m21.25住宅平均層數(shù)層7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5住宅建筑配套密度（凈）套/hm2184.0住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.496住宅建筑面積凈密度萬m2/hm22.144容積率萬m2/hm21.64停車率%50.0停車位輛634地面停車率%8.7地面停車位輛110住宅建筑凈密度%28.5建筑密度%25.6綠地率%40.2二、物業(yè)管理內(nèi)容

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

A、工作的主動(dòng)性

管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。三、物業(yè)管理模式

居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。

1、

管理方法

1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。

1.2提供共管式服務(wù)。

1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。

1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。

1.5啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。

2、

運(yùn)作程序

可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。

3、

實(shí)施措施

3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。

3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。

3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。

3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作

3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。

3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)

4、

管理手段

4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。

通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。

4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。

4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。

4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。

4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)

1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、

區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。

B、

您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。

C、

請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。

D、

小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。

E、

出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

F、

對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。

2.2衛(wèi)生管理須知

為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：

A、

您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點(diǎn)。

B、

您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。

C、

請您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負(fù)責(zé)。

D、

請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。

E、

請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖摺?chǔ)藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：

A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；

D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。

2.4綠化管理須知

A、

了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。

B、

您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。

C、

請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、

請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。

E、

請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。

F、

請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）

3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)

A.

應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；

B.

熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；

C.

帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

D.

做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；

E.

鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；

F.

關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；

G.

配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；

3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)

A.

負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；

B.

負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；

C.

負(fù)責(zé)對本中心員工各類考核；

D.

向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；

E.

接待來訪住戶，對住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；

F.

熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；

G.

熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；

H.

每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；

I.

負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)

A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；

B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；

C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；

D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；

E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。

F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作；

G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；

3．4保安部主管崗位職責(zé)

A、

負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；

B、

制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；

C、

嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；

D、

負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、

負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。

F、

負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；

G、

定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；

H、

負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；

I、

負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。

3．5工程維修部主管職責(zé)

A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；

B、

組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

C、

負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；

D、

做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；

E、

參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；

F、

負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；

G、

負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；

H、

合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；

3．6、服務(wù)中心主管職責(zé)

A、

熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；

B、

負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；

C、

負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；

D、

制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；

E、

負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、

負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。

4、人員配置和人員的素質(zhì)要求

jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費(fèi)的成本測算1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

1.1人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）

人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號項(xiàng)目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注一管理人員6/6650.00

1經(jīng)理12000.002000.00

2經(jīng)理助理11500.001500.00

3財(cái)務(wù)員1800.00800.00

4維修主管11000.001000.00

5保安主管1800.00800.00

6保潔主管1550.00550.00

二普通員工14/9400.00

1維修員2800.001600.00

2保安員9600.005400.00

3綠化員1500.00500.00

4保潔員2450.00900.00

三合計(jì)20/16050.00

1.2費(fèi)用測算

管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)

工資福利費(fèi)測算表(02)序號項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/月.M2）一基本工資16050.00/

二福利費(fèi)2407.50注(1)暫按15%測算三服裝費(fèi)667.00注(2)

四合計(jì)19124.50/

注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。

注(2)：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?/p>

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

2.1采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按800元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。

注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：

（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×0.60元/千瓦/小時(shí)

=4320千瓦/小時(shí)×0.60元/千瓦/小時(shí)

=2592.00元/月

B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元

C、共計(jì)為：3592.00元

2.3電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按每天15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：

10部×15元/天×30天

=150元/天×30天

=4500元/月

維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：

10部×5元/天×30天

=50元/天×30天

=1500元/月

3、綠化管理費(fèi)：

小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測算見表（03）

綠化管理測算表（03）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月.M2）備注1綠化工具費(fèi)1000元/年84.00

2勞保用品費(fèi)500元/年42.00

3綠化用水費(fèi)

400.00/

4農(nóng)藥化肥費(fèi)

200.00

5景觀再造費(fèi)0.10元/M2.年200.00

6合計(jì)/926.00

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)

清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月.M2）1工具購置費(fèi)300元/人.年75.00

2勞保用品費(fèi)300元/人.年75.00

3化糞池清掏費(fèi)(注1)//4垃圾外運(yùn)費(fèi)

1000.00

5環(huán)境消殺/100.00/6合計(jì)/1250.00

注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。

5、保安費(fèi)：

保安費(fèi)測算表（05）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月M2）1裝備費(fèi)300元/人.年250．00

2人身保險(xiǎn)費(fèi)（暫不計(jì)）//3房租費(fèi)（暫不計(jì)）//4聯(lián)建、治安費(fèi)100元/人.月1000.00

5合計(jì)/1250.00

6、辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約3萬元）

月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月

7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：

固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：

月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月

8、法定稅費(fèi)：

兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則

多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月

小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月

9、利潤：

利潤取10%，則

多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月

小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月

10、管理成本匯總表見（06）

管理成本匯總表（06）序號項(xiàng)目金額（元/月）金額（元/月.平方米）備注一管理成本1工資福利費(fèi)19124.50

2維修及保養(yǎng)費(fèi)10092.00

共用照明3592.00

電梯5000.00

小高層

水泵1500.00

小高層3綠化管理費(fèi)926.00

4清潔衛(wèi)生費(fèi)1250.00

5保安費(fèi)1250.00

6辦公費(fèi)2500.00

7折舊費(fèi)1667.00

8法定稅費(fèi)

多層住宅1688.00

小高層住宅2050.00

9利潤

多層住宅3031.00

小高層住宅3681.00

10合計(jì)

多層住宅35028.50.4423多層：79193萬M2

小高層住宅42540.50.9640小高層：44127萬M2六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：

一、基本服務(wù)：

1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2、承接項(xiàng)目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；

3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；

4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；

6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；

8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務(wù)

（一）安全管理

10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；

11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；

12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；

13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；

14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

15、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；

16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（二）環(huán)境管理

17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；

18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；

20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；

25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；

26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。

27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；

28、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；

（四）設(shè)施、設(shè)備管理

29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；

31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；

32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；

33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)

物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）類別編號項(xiàng)目內(nèi)容家政服務(wù)1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車4發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息5組織各種展銷活動(dòng)6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商務(wù)活動(dòng)9代購車船、飛機(jī)票10代訂報(bào)刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務(wù)13代訂酒店、客房禮儀服務(wù)14代購代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典文化娛樂服務(wù)16提供圖書、音像制品交流17開設(shè)棋、牌活動(dòng)場所18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊(duì)20開展球類、健身培訓(xùn)21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會(huì)老年服務(wù)22建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動(dòng)24組織健康義診活動(dòng)物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類別編號項(xiàng)目內(nèi)容價(jià)格待定

1瓷磚改造

2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線日日常維修裝飾服務(wù)自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家政服務(wù)32室內(nèi)整體保潔

33木地板打蠟34看護(hù)病人35上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點(diǎn)工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報(bào),聊天禮儀服務(wù)47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健康服務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓(xùn)商務(wù)服務(wù)55長途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會(huì)議室61租車62汽車美容四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家及jz市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99%100%急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損11公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率年1‰以下年1‰以下實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全13消防、智能化設(shè)施完好率98%100%每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項(xiàng)記錄齊全14火災(zāi)發(fā)生率年1‰以下年1‰以下加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍15違章發(fā)生率1‰1‰建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動(dòng)使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章16違章處理率95%99%17住戶有效投訴率2‰1‰按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪18住戶投訴處理率95%100%按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時(shí)為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%100%管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)20維修服務(wù)回訪率95%99%建立嚴(yán)格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù)21居民對物業(yè)管理滿意率95%98%采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時(shí)收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全23管理費(fèi)收繳率90%95%按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，做到取之于民、用之于民七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)為了將jt項(xiàng)目建設(shè)成為全國一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)管理公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是：

自jt業(yè)主入住一年內(nèi)獲得jz市達(dá)標(biāo)公寓稱號；二年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。淅川縣2016年度易地扶貧搬遷工程厚坡鎮(zhèn)大寨（集鎮(zhèn)）安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目磚混結(jié)構(gòu)工程施工方案編制：審核：審批：編制單位：林州中天建設(shè)有限公司編制日期：二0一七年一月十七日目錄第一節(jié)工程概況與工程條件第二節(jié)施工方案與施工方法第三節(jié)保證質(zhì)量措施及季節(jié)性施工措施第四節(jié)保證安全施工措施第五節(jié)現(xiàn)場文明施工及成本保護(hù)措施第一節(jié)工程概況本工程為淅川縣2016年度易地扶貧搬遷工程厚坡鎮(zhèn)大寨（集鎮(zhèn)）安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目工程，建設(shè)地點(diǎn)在南陽市淅川縣厚坡鎮(zhèn)，由河南博維建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，磚混三層,總建筑面積10350m2，建筑物高度11.7米。一、建筑設(shè)計(jì)特征：本工程設(shè)計(jì)層高為3.900m，室內(nèi)外高差為0.300m；門窗設(shè)計(jì)：窗為塑鋼窗，門為木門和卷閘門工種；裝飾：內(nèi)墻面為混合砂漿墻面，面做888仿瓷涂料，頂棚同內(nèi)墻面,樓地面為水泥砂漿地面，外墻裝飾貼淡黃色飾面磚；油漆：木門刷一底三度調(diào)合漆，所有外露鐵件用紅丹打底，刷灰色防銹漆兩遍；屋面：采用結(jié)構(gòu)找坡，坡度3%，屋面為二級防水坡屋面，做法98ZJ2111/25.二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)特征：本工程結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)天然基礎(chǔ)。第二節(jié)施工方案與施工方法一、施工管理安排：本工程由具有多年施工技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn)的工程師王琦同志擔(dān)任本工程項(xiàng)目經(jīng)理，每月有不少于90%的時(shí)間長駐現(xiàn)場。施工管理人員、專業(yè)生產(chǎn)工人從公司和其它一線選調(diào)思想素質(zhì)好、技術(shù)水平高、紀(jì)律性高的人員組建專業(yè)班組。后勤部門應(yīng)切實(shí)做好服務(wù)工作。項(xiàng)目機(jī)構(gòu)部門設(shè)置及職責(zé)如下：1、工程部：施工準(zhǔn)備、生產(chǎn)調(diào)度、施工管理。2、施工技術(shù)部：圖紙審核、施工方案編制、測量放線、技術(shù)交底、技術(shù)復(fù)核、工程技術(shù)資料管理、技術(shù)交底與培訓(xùn)、檢測試驗(yàn)、計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)。3、質(zhì)安部：質(zhì)量檢查監(jiān)督、評定、驗(yàn)收，安全監(jiān)督與管理。4、合約部：合同管理、工程月結(jié)算、工程最終決算、財(cái)務(wù)管理、成本核算、收支來往結(jié)算。5、物資供應(yīng)部：材料采購、管理、發(fā)放、設(shè)備調(diào)度、保養(yǎng)、維修。6、綜合辦公室：醫(yī)療、食堂管理、生活設(shè)施、文件、信函收發(fā)、對外關(guān)系協(xié)調(diào)、接待、生活辦公用品及用具。二、施工程序與要點(diǎn)根據(jù)“先地下、后地上，先結(jié)構(gòu)、后圍護(hù)，先土建、后設(shè)備”的施工程序原則，重點(diǎn)抓好專業(yè)安裝工程與土建工程的搭接與配合，及土建施工中的設(shè)備安裝要求的預(yù)留與預(yù)埋工作。施工程序的總體安排是：本工程土建工程部份主要是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)工程和磚砌體工程，工期緊，鑒于上述施工特點(diǎn)，重點(diǎn)應(yīng)抓好下述關(guān)鍵工作：1、本工程平面形狀為矩形平面，應(yīng)做好施工測量放線與高程控制。2、對混凝土結(jié)構(gòu)的模板工程、鋼筋工程、砌體工程的施工方法及其措施應(yīng)作周密的布置，作好模板工程配板與支撐，鋼筋加工及其現(xiàn)場連接、混凝土的澆搗密實(shí)。3、做好防水工程施工。4、做好裝修與安裝工程的施工。三、施工測量(一)施工測量1、施工測量技術(shù)要求(1)水平角的施測①水平角的觀測，一個(gè)測回中的誤差不大于±2秒；②消除儀器的光學(xué)對點(diǎn)誤差，對點(diǎn)時(shí)，必須將對點(diǎn)器鏡頭對著相對方向，反復(fù)轉(zhuǎn)向?qū)c(diǎn)，消除光學(xué)對點(diǎn)誤差。(2)垂直度的投測①嚴(yán)格按照儀器的操作規(guī)程，精心操作，對點(diǎn)調(diào)平。②圓心氣泡在360度范圍內(nèi)保持在中心位置。③視準(zhǔn)線與儀器機(jī)軸復(fù)合。(3)施工測量的精度控制，如下表：(4)主體工程測量①軸線控制點(diǎn)點(diǎn)位的布置本工程根據(jù)“整體控制、自成體系”的原則，在建筑物四周地面上設(shè)置外部控制點(diǎn)，作為建筑物的外部控制網(wǎng)。在施工層樓面設(shè)置內(nèi)部控制點(diǎn)，因?yàn)槭欠侄问┕ぃ魇┕ざ沃械膬?nèi)部控制點(diǎn)既可相互校核，又可通過外部控制點(diǎn)來校核，以保證能及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)校正，從而保證測量軸線的準(zhǔn)確無誤。②軸線控制點(diǎn)上層樓面模板的處理軸線控制點(diǎn)建立在離軸線1.0m遠(yuǎn)的位置上，即習(xí)慣于稱做附線，它的主要作用不但在于控制軸線，還便于本層墻體模板的垂直度檢查，因此在控制點(diǎn)位置的模板上應(yīng)留一個(gè)100mm×100mm的孔洞。在這些部位的模板下不準(zhǔn)有立桿、背方之類的障礙物，預(yù)留孔采用在樓面上預(yù)埋木盒的方式留設(shè)，待樓面砼施工完即通過該孔用15kg的垂球或激光鉛直儀投測到樓面，經(jīng)緯儀根據(jù)引測點(diǎn)即時(shí)放線并延伸到東西兩端，使之與地面控制點(diǎn)閉合，否則進(jìn)行調(diào)整。定線后馬上彈墨線并交付工長使用。另外隨即封閉預(yù)留洞，并彈上墨線備上一層使用。③高程的傳遞，根據(jù)甲方交付的高程點(diǎn)，在建筑物四周的牢固物體上設(shè)正負(fù)零標(biāo)志（±0），在基礎(chǔ)施工期間，每隔二個(gè)星期做一次閉合檢測，各施工段根據(jù)±0標(biāo)志自行引測至工作面施工，待施工到第一層墻體模板拆除后，將±0引測至建筑物周邊外墻上，并用油漆做上明顯標(biāo)志，以便各樓層施工時(shí)用，施工段施工用50m鋼卷尺引測至需要部位，要用水準(zhǔn)儀進(jìn)行施工測量。(5)沉降觀測點(diǎn)控制①沉降觀測點(diǎn)埋設(shè)：按照設(shè)計(jì)院對大樓沉降觀測布點(diǎn)的位置和要求埋設(shè)。②主樓沉降觀測：如發(fā)現(xiàn)因沉降差造成豎向測量的誤差，應(yīng)及時(shí)調(diào)整其測量誤差，以保證結(jié)構(gòu)最終豎向偏差在允許范圍內(nèi)。③沉降觀測的時(shí)間控制：當(dāng)工程施工至±0.00時(shí)，在外墻面-0.20m位置按設(shè)計(jì)規(guī)范要求埋設(shè)沉降觀測點(diǎn)，一星期后進(jìn)行首次觀測。觀測儀器用自動(dòng)安平水準(zhǔn)儀（俗稱S2型），以后每月定期觀測，觀測時(shí)間為早晨8時(shí)左右（如遇雨天，可推遲一天或待雨停），為減少各類誤差，做此項(xiàng)工作時(shí)，采取定人、定儀器、定塔尺。(6)測量記錄①每次測量均需完整的、詳細(xì)的記錄，作為主要的施工技術(shù)資料進(jìn)行歸檔保管。②工程竣工后，匯總施測的所有成果資料，并寫出施測技術(shù)總結(jié)報(bào)告。四、基礎(chǔ)工程該工程基礎(chǔ)暫按獨(dú)立基礎(chǔ)和條形基礎(chǔ)考慮。主要施工順序?yàn)椋憾ㄎ环啪€→基槽（基坑）開挖→排水及邊坡支護(hù)→砼墊層→基礎(chǔ)施工→圈梁施工→回填土方。(1)土方開挖A、挖土前作詳細(xì)的技術(shù)交底，按規(guī)定要求放坡開挖。B、挖土過程中不得在基坑四周任意堆載，人工挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高后，請建設(shè)、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)、勘察、施工單位驗(yàn)槽，達(dá)到要求后進(jìn)入下一工序。C、開挖過程中派專人值班，如發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)方、建設(shè)方、勘察院并立即停止土方開挖，待找出原因，采取措施后方可施工。D、基坑開挖后，坡頂四周須作好排水溝，確保排水暢通，時(shí)刻檢查場坡的穩(wěn)定情況。E、夜間施工要有足夠的照明，基坑四周加防護(hù)欄，掛紅燈做明顯標(biāo)記。(2)砼墊層施工：土方開挖到位后，進(jìn)行人工平整，清理松散土，超挖部分可在澆砼墊層時(shí)一并用C10砼墊平，為保證標(biāo)高準(zhǔn)確，在施工段內(nèi)做塌餅，砼鋪平后，用平板振動(dòng)器震實(shí)抹平壓光，為保證軸線的準(zhǔn)確性，應(yīng)對圖紙用經(jīng)緯儀復(fù)核。(3)基礎(chǔ)模板采用優(yōu)質(zhì)竹制面的定型標(biāo)準(zhǔn)模板。支撐牢固，且保證軸線、標(biāo)高和幾何尺寸無誤，并使整個(gè)支撐系統(tǒng)有足夠的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性。(4)鋼筋綁扎和砼養(yǎng)護(hù)應(yīng)按規(guī)定，砼養(yǎng)護(hù)應(yīng)根據(jù)氣候、溫度進(jìn)行。(5)回填土夯實(shí)：回填土應(yīng)分層夯實(shí)，一般為250mm～300mm為一層，用石夯夯實(shí)，回填必須雙面同時(shí)夯填，以免影響軸線移位。五、砌體工程砌筑用磚應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定強(qiáng)度要求，又要保證幾何尺寸、外觀整齊，砌筑砂漿按設(shè)計(jì)規(guī)定，按試驗(yàn)提供的配合比配料，砂漿采用集中攪拌，按重量配合比進(jìn)行攪拌，石灰粉要熟化七天以上，砌筑采用滿鋪灰、擠柔法，砌筑時(shí)要立皮數(shù)桿，雙面掛線，按清水墻形式砌筑，磚墻垂直度符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，即控制在H/1000內(nèi)，砌筑用磚應(yīng)派專人適當(dāng)澆水，鋼筋砼柱與墻交接處，設(shè)置2φ6@500拉墻筋。六、腳手架工程外腳手架用雙排鋼管扣件式腳手架，架寬1.5m，立桿間距小于1.8m，立桿底部必須夯實(shí)平整，在立桿底部墊上枕木，并加縱向掃地欄桿，架管接頭采用對接扣件連接，接頭必須錯(cuò)開，且不在同一步距內(nèi)，并在墻角外和15m設(shè)剪力撐，每“三步五跨”與建筑物拉接好。內(nèi)腳手架：磚墻和墻面及頂棚裝飾采用簡易升降式鋼架凳，內(nèi)架可隨搭隨拆，周轉(zhuǎn)使用。操作層竹架板鋪設(shè)應(yīng)滿鋪、鋪穩(wěn)，離開墻面150mm，腳手板對接鋪設(shè)時(shí)，接頭處應(yīng)設(shè)兩根橫向水平桿，部距不大于40cm，不允許空頭板，腳手板挑出長度不超過150mm，操作層腳手架設(shè)180mm高的檔腳板和1.2m高的防護(hù)欄桿。七、鋼筋工程1、材料選用本工程使用的鋼筋，除具有出廠合格證外，進(jìn)場后必須按規(guī)定取樣并符合下述標(biāo)準(zhǔn)。(1)Ⅰ級光面鋼筋Ⅰ級光面鋼筋按GB701-92《低碳熱軋圓盤條》標(biāo)準(zhǔn)選用。(2)Ⅱ級螺紋鋼筋Ⅱ級螺鋼筋按GB1499-92《鋼筋砼用熱處理鋼筋》標(biāo)準(zhǔn)選用。(3)焊條：Ⅰ級鋼筋采用E43型焊條，Ⅱ級鋼筋采用E50型焊條。2、鋼筋加工(1)鋼筋下料表鋼筋加工前必須先編好鋼筋下料表，鋼筋下料表依據(jù)施工圖編制，并使每一根鋼筋的形狀、直徑、尺寸、彎起角度及搭接位置接頭方式符合設(shè)計(jì)要求，當(dāng)施工圖未明確時(shí)，應(yīng)依照相應(yīng)規(guī)范。(2)鋼筋加工鋼筋的加工形狀、直徑、尺寸、彎起角度等應(yīng)嚴(yán)格按“鋼筋下料表”進(jìn)行，不得隨意更改。(3)鋼筋場外運(yùn)輸由生產(chǎn)供應(yīng)部按計(jì)劃用量分批組織運(yùn)輸。3、鋼筋綁扎(1)準(zhǔn)備工作①鋼筋綁扎前應(yīng)由鋼筋工長統(tǒng)一對作業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)交底，并應(yīng)充分熟悉施工圖紙。②鋼筋綁扎應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)交底書及施工規(guī)范進(jìn)行。③鋼筋綁扎順序：底板→梁→板。④每段鋼筋綁扎完畢后均應(yīng)經(jīng)過隱蔽驗(yàn)收才能支模或澆筑砼。(2)鋼筋連接①鋼筋當(dāng)直徑≥Ф14時(shí)，采用電渣壓力焊接,≤Ф14時(shí)采用搭接，搭接長度為L1（Ⅰ級鋼35d，Ⅱ級鋼42d或48d），同一截面內(nèi)接頭數(shù)量不大于50%。②柱鋼筋采用焊接搭接，采用雙面焊時(shí)，焊縫長度不小于5d，采用單面焊接時(shí)，焊縫長度不小于10d，同一截面每側(cè)鋼筋多于4根時(shí)，分兩次連接，多于8根時(shí)，分三次連接，接頭位置錯(cuò)開45d，接頭位置除施工圖中標(biāo)明施工圖所標(biāo)示位置接頭的外，均應(yīng)設(shè)在距端部不宜小于柱截面長邊尺寸且在樓面板以上750mm處。所有柱插筋應(yīng)伸入底板板底或柱承臺(tái)內(nèi)1000mm，彎直鉤250mm長。③主梁鋼筋受力筋采用搭接接頭，梁上部鋼筋在跨中2/3范圍內(nèi)接頭，梁下部鋼筋在支座處接頭，接頭區(qū)段內(nèi)鋼筋接頭的截面積小于總鋼筋截面的25%，接頭位置錯(cuò)開45d，鋼筋接頭方式為：直徑小于22的采用綁扎搭接，直徑大于22（含22）的采用焊接搭接。④梁、樓板鋼筋均采用綁扎接接頭，梁或板的通長縱筋、面筋均在跨中附近搭接，梁底筋在支座處搭接，搭接長度≥15d，梁面筋同一斷面內(nèi)搭接數(shù)≤50%總根數(shù)。(3)鋼筋綁扎要點(diǎn)：①除施工圖所標(biāo)明者外，水平筋在外側(cè)，縱筋在內(nèi)側(cè)。②柱插筋出板面處，應(yīng)隨加一道Ф8鋼筋與板上層鋼筋點(diǎn)焊牢固，以防止偏位。③柱箍筋均為復(fù)合箍，應(yīng)定好箍筋的就位順序。④板筋綁扎采用鋼筋卡尺限位，板上層負(fù)彎矩筋與相鄰板彼此互相錨入800mm，板上層負(fù)彎矩筋不作彎腿架立，采用鋼筋馬凳支承，馬凳利用板上層筋鋼筋，用置于下層的短向鋼筋加設(shè)II級螺紋鋼16間距1200的支腿。（4）鋼筋工程的一般要求①鋼筋錨固長度，設(shè)計(jì)中已明確的按設(shè)計(jì)要求，設(shè)計(jì)中未明確時(shí)，按施工規(guī)范規(guī)定。②箍筋末端彎鉤不小于135°，彎鉤端平直長度不小于10d.③鋼筋保護(hù)層厚度：按設(shè)計(jì)圖紙及施工規(guī)范規(guī)定。④鋼筋的品種和質(zhì)量、焊條、焊劑的牌號、性能，必須符合設(shè)計(jì)要求和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求及規(guī)定。⑤鋼筋的表面必須清潔，帶有顆粒狀或片狀老銹，除銹后仍留有麻點(diǎn)的鋼筋，嚴(yán)禁按原規(guī)格使用。⑥綁扎時(shí)缺扣、松動(dòng)的數(shù)量不超過應(yīng)綁扎扣數(shù)的10%，且不應(yīng)集中。⑦鋼筋網(wǎng)片漏焊、開焊不超過焊點(diǎn)數(shù)的4%且不應(yīng)集中，鋼筋骨架無漏焊、開焊現(xiàn)象。⑧彎鉤的朝向應(yīng)正確，綁扎接頭應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求與施工規(guī)范的規(guī)定，搭接長度均不小于設(shè)計(jì)與規(guī)范規(guī)定的長度。⑨焊接搭接的接頭沿中心線的縱向位移不大于0.5d，接頭處彎折不大于4°，鋼筋軸線位移不大于0.1d，且不大于3mm，焊縫厚度不小于0.05d，寬度不小0.1d，并無較大的焊瘤、凹陷，搭接長度為：雙面搭焊5d，單面搭接焊10d。（5）鋼筋安裝的質(zhì)量要求及檢驗(yàn)方法鋼筋安裝及預(yù)埋件位置的允許偏差和檢驗(yàn)方法：八、模板工程A、本工程采用分層分段支撐方法，安裝上層模板及其支架應(yīng)等下層樓板具有承受上層荷載能力，并加設(shè)支架支撐，上層支架的立柱應(yīng)對準(zhǔn)下層支架的立柱，并設(shè)好墊塊。（模板安裝的允許偏差見下圖）B、模板拆除時(shí)間：側(cè)模在砼強(qiáng)度能保證其表面及棱角不因拆除模板而受到損壞，且不少于砼澆筑后24小時(shí)，拆除其側(cè)模。底模、梁、板砼強(qiáng)度必須不少于按設(shè)計(jì)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的75%，才允許拆除底模，對于矩形梁砼強(qiáng)度必須達(dá)到100%允許拆底模，所有模板的拆除，具體時(shí)間由工程技術(shù)組決定。工藝流程①支模順序放線（水平控制線及支撐位置線）→撐腳墊板→立立桿→安裝水平橫桿裝可拆早拆頭，調(diào)轉(zhuǎn)撐頂面→鋪支撐帶→鋪龍骨→搭設(shè)梁底短架管→鋪梁底龍骨→鋪梁底模板、支設(shè)梁底側(cè)模→固定梁側(cè)?！仒前迥０濉０迤纯p粘膠帶→刷脫模劑→模板予檢→進(jìn)行下道工序。②拆模順序拆除上部水平橫桿→降下龍骨支承托→拆樓板模板→拆龍骨→拆部分水平橫桿→模板及橫桿、龍骨轉(zhuǎn)至上一層樓板→砼達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度后拆上托支撐帶→拆梁模板→轉(zhuǎn)至下一流水段。（7）早拆樓板模板工藝標(biāo)準(zhǔn)①施工前驗(yàn)收模板及支撐架部件的質(zhì)量，核對配件的型號、數(shù)量，向操作人員進(jìn)行安裝技術(shù)交底，并進(jìn)行試組裝。②在墻、柱上彈水平線，在樓面上彈控制可調(diào)座位置的十字線。③對線安裝立桿，安裝橫桿及可調(diào)早拆上托。④將可調(diào)早拆上托調(diào)平后，再調(diào)平龍骨支托板，鋪早拆支撐帶，縱橫龍骨、模板。（8）質(zhì)量措施①支撐系統(tǒng)及附件要安裝牢固，無松動(dòng)現(xiàn)象，模板應(yīng)拼縫嚴(yán)密，保證不變形、不漏漿；②當(dāng)同條件養(yǎng)護(hù)的混凝土試塊強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的50%時(shí)，方可拆除，縱橫龍骨及模板，可調(diào)底座、立桿、可調(diào)早拆上托、支撐板帶及梁底模板必須在樓板砼達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度后方可拆除；③已拆除模板的樓板承受的施工荷載大于300KN/m2時(shí)，必須進(jìn)行強(qiáng)度驗(yàn)算，必要時(shí)應(yīng)加設(shè)臨時(shí)支撐；④模板要認(rèn)真涂刷脫模劑，以保護(hù)面板，增加周轉(zhuǎn)次數(shù)；⑤安裝、拆卸模板時(shí)不能硬砸硬撬，不能隨意扔、拋，防止模板變形損壞。⑥拆除后的模板要及時(shí)清理、修復(fù)。（9）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（10）安全措施①在支模過程中，必須先將一個(gè)風(fēng)格的水平橫桿和斜撐安裝好，再逐漸向外安裝，保持支撐架的穩(wěn)定性，若遇施工過程中的停歇，應(yīng)將橫襯安裝牢固后，方可停止工作。②拆模時(shí)，須在下層橫桿上鋪板，操作人員不能站在橫桿上作業(yè)，拆下的龍骨或模板必須由人工傳遞，然后放整齊，不得亂放，脫模后的龍骨及模板必須及時(shí)拆下來，以防落下傷人。③傳遞模板時(shí)，要上下呼應(yīng)，輕拿輕放。九、混凝土工程砼采用施工現(xiàn)場設(shè)置砼攪拌站，配備一臺(tái)500L攪拌機(jī)負(fù)責(zé)拌制，砼采用手推車送砼至澆筑地點(diǎn)。柱、梁砼采用插入式振動(dòng)棒振搗，板采用平板振動(dòng)器振搗。A、砼配合比必須以試驗(yàn)室配合比試配試拌，選擇最佳配合比，所有原材料必須完全符合質(zhì)量要求，砼配料采用重量比，砼配合比實(shí)行專人負(fù)責(zé)，配料計(jì)量準(zhǔn)確，砼攪拌時(shí)間不少于3分鐘，確保攪拌均勻，新澆砼必須按規(guī)定養(yǎng)護(hù)。B澆灌前，首先要清除模內(nèi)雜物，木模板必須充分濕潤。C、混凝土上料嚴(yán)格計(jì)量，對砼工進(jìn)行全面技術(shù)交底。交底內(nèi)容包括砼的級配、澆灌方法、順序、質(zhì)量要求，以及對鋼筋、模板工程的保護(hù)，安全注意事項(xiàng)，使操作人員心中有數(shù)。D、混凝土一般連續(xù)澆搗，以保證結(jié)構(gòu)良好的整體性，施工中因具體情況必須間歇時(shí)，間歇時(shí)間應(yīng)不超過下列規(guī)定：砼強(qiáng)度等級氣溫低于25℃氣溫高于25℃C25及其以下210min180muin如間歇時(shí)間超過上述規(guī)定，則應(yīng)按規(guī)定留設(shè)施工縫，并待砼的強(qiáng)度達(dá)到1.2Mpa時(shí)，才能繼續(xù)搗砼。以免已澆搗的砼結(jié)構(gòu)因振動(dòng)而受到破壞。E、澆搗每層構(gòu)造柱砼時(shí)，在施工縫底部應(yīng)鋪一層5～10cm厚減半石子砼或水泥砂漿，以免底部產(chǎn)生蜂窩，確保底部接縫質(zhì)量。F、在澆灌梁、板、柱交接處時(shí)，由于鋼筋較密集，要加強(qiáng)振搗，以保證密實(shí)，必要時(shí)可采用強(qiáng)度等級相同的細(xì)石砼澆搗，采用片式振動(dòng)棒或輔以人工振搗。G、施工縫的留設(shè)：原則上要求每個(gè)施工段一次澆筑完畢，不留施工縫，因機(jī)械故障、氣象等特殊原因必須留施工縫時(shí)，按施工規(guī)范留設(shè)，避開剪力較大、結(jié)構(gòu)薄弱的部位。H、施工縫處理：待已澆筑的混凝土達(dá)1.2N/mm2強(qiáng)度后，清除施工縫表面水泥薄膜和松動(dòng)石子，應(yīng)濕潤、沖洗干凈，再抹水泥漿一道，然后澆筑混凝土，細(xì)致?lián)v實(shí)，使新舊混凝土結(jié)合緊密。砼質(zhì)量控制計(jì)量控制：砼原材料允許偏差：水泥、水、外加劑±2%，骨料±3%。各種計(jì)量器具由攪拌站編制校驗(yàn)計(jì)劃定期校驗(yàn)，保持準(zhǔn)確。砼配合比管理：攪拌站砼配比由技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，攪拌站應(yīng)掛相應(yīng)砼配比標(biāo)牌，攪拌站由試驗(yàn)工負(fù)責(zé)每班測定一次骨料含水率，雨天施工增加測定次數(shù)，并與技術(shù)部門聯(lián)系相應(yīng)調(diào)整施工配合比。質(zhì)量預(yù)控是加強(qiáng)生產(chǎn)技術(shù)管理、實(shí)行質(zhì)量事先控制的保證。十、防水工程本工程防水工程包括屋面防水和廚房、衛(wèi)生間防水等內(nèi)容。鑒于防水工程為易發(fā)質(zhì)量通病的分部工程，為此我們擬成立由項(xiàng)目部總工牽頭的防水工程領(lǐng)導(dǎo)小組，嚴(yán)格按照GF/2009—92《建筑工程防水施工工法》組織實(shí)施，并制定消除質(zhì)量通病的施工工藝等技術(shù)性文件，進(jìn)行詳細(xì)的書面技術(shù)交底，組織和監(jiān)督檢查防水工程質(zhì)量，作業(yè)層的操作人員須持證上崗。1、鋼筋砼屋面防水本工程屋面防水設(shè)計(jì)為剛性防水層。施工過程中，合理安排結(jié)構(gòu)屋面的砼澆筑順序，保證不留施工冷縫，同時(shí)嚴(yán)格按照屋面防水施工規(guī)范進(jìn)行施工。（1）材料：首先對防水材料生產(chǎn)廠家進(jìn)行考察評估，要求選擇質(zhì)量上乘、產(chǎn)品過硬、價(jià)格適宜的生產(chǎn)廠家為供貨對象，進(jìn)場材料做必要的材料性能試驗(yàn)，滿足設(shè)計(jì)及規(guī)范要求后方可使用。（2）基層要求：屋面找平層20厚1:2。5水泥砂漿應(yīng)抹壓平整，無空鼓松動(dòng)、起砂、掉皮，表面平整度以2m直尺檢查，最大間隙不大于3mm，并呈平緩變化。施工前，基層須清掃干凈。（3）施工程序（4）質(zhì)量要求①防水材料出廠證明及現(xiàn)場抽樣檢驗(yàn)記錄齊全，符合要求。屋面隱檢驗(yàn)記錄、屋面澆水試驗(yàn)記錄齊全。②柔性卷材與基層之間，以及周邊、轉(zhuǎn)角等部位及柔性卷材搭接縫必須粘結(jié)牢固，不允許有漏粘、翹邊等缺陷，柔性卷材鋪完，應(yīng)檢驗(yàn)合格后，再進(jìn)行下道工序。③柔性卷材的長邊及短邊搭接寬度，應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定，胎體不得有孔洞、皺折。④雨水口周圍、排氣管、排煙管井伸出屋面的連接處嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙大樣封固嚴(yán)實(shí)，粘貼牢固。⑤屋面坡向處理，排水暢通，不得滲漏和積水，澆水實(shí)驗(yàn)符合要求。（5）安全措施：屋面防水施工應(yīng)遵守安全規(guī)程外，還要采取下列安全措施：①施工現(xiàn)場存放防水材料和輔助材料的倉庫，要通風(fēng)良好，嚴(yán)禁煙火，配備消防器材。②操作人員應(yīng)按規(guī)定使用各種防護(hù)用品，施工操作時(shí)，避免皮膚直接接觸各種膠粘劑，如發(fā)現(xiàn)輕頭暈惡心現(xiàn)象，應(yīng)停止工作，到通風(fēng)的地方或請醫(yī)生治療。③施工用具用畢應(yīng)及時(shí)用二甲苯等有機(jī)溶濟(jì)清洗干凈，嚴(yán)禁用二甲苯洗手腳。④施工前應(yīng)注意天氣預(yù)報(bào)，雨天、6級以上大風(fēng)、大雪、大霧天氣均不能施工。⑤班后應(yīng)注意將防水材料入庫。（6）成品保護(hù)①注意保護(hù)自己做好的防水層，施工中嚴(yán)防施工機(jī)具把防水層碰破，設(shè)備安裝在防水層做好后進(jìn)行，安裝前先用木方、模板做好防護(hù)層，安裝后要仔細(xì)檢查防水層有無破損，如有破損應(yīng)予以修復(fù)。②嚴(yán)禁避免基層處理劑，各種粘結(jié)劑、涂料、著色劑等材料污染已做好的飾面的墻壁、檐口、門窗等部位。③屋面防水層全部施工完畢后，應(yīng)將全部雜物清除干凈，排水口要保持暢通。（7）施工詳圖如圖示2、廁浴間防水施工廁、浴的防水施工須從基層到面層，從節(jié)點(diǎn)幫法到工序控制，以土建與水暖、通風(fēng)穿插，進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。1.基層要求：現(xiàn)澆混凝土樓面必須振搗密實(shí)，隨抹壓光，形成一道自身防水；四周墻體作200mm高混凝土帶水帶，應(yīng)與現(xiàn)澆樓面一起支模一次澆成，并振搗密實(shí)；對各種預(yù)留洞等應(yīng)嚴(yán)格控制，保證尺寸正確，避免隨意打洞剔鑿；鑄洞時(shí)應(yīng)將原混凝土四周清理、沖刷干凈，用摻膨脹劑的細(xì)混凝土分兩次澆筑嚴(yán)實(shí)抹平，完成后應(yīng)做24h蓄水試驗(yàn)，不滲不漏為合格，否則重新澆筑。所有管件、地漏或排水口等位置，必須就位正確，安裝牢固；基層所有轉(zhuǎn)角，突出件四周，做成半徑為10mm均勻一致平滑的小圓角。2.防水層施工：底層衛(wèi)生間防水層采用1.8厚聚氨酯涂膜防水，二層以上衛(wèi)生間防水層采用1.8厚聚氨酯涂膜防水，施工基層必須清理干凈；保證基層干燥；防水層必須按使用說明施工，涂刷均勻，厚度保證；細(xì)部做法符合要求，四周立墻翻上200mm；防水層完成后，進(jìn)行下道工序時(shí)嚴(yán)禁硬物碰撞，破壞防水層。（4）成品保護(hù)①操作人員應(yīng)穿軟鞋、載手套進(jìn)行操作，施工過程中嚴(yán)禁踩踏未干的防水層，以免破壞防水面，影響施工質(zhì)量。②防水層施工完畢，應(yīng)設(shè)專人看管保護(hù)，在防水層尚未凝固前，不允許上人和放置物品，防水層凝固后，不得用鐵锨等堅(jiān)硬物體觸碰，不得直接在防水層上推車，嚴(yán)禁木棍、釘子、磚頭等掉在防水層上，以免損壞防水層。③地面、管根等穿過樓板已穩(wěn)固好的管根應(yīng)加以保護(hù)，施工過程中不得碰損移位，預(yù)留管道要加管堵，嚴(yán)禁砂漿、磚頭等掉入管道引起堵塞。3、樓地面施工（1）全瓷地板磚面層施工在水泥砂漿結(jié)合層鋪設(shè)前應(yīng)待水泥砂漿抗壓強(qiáng)度達(dá)到1.2N/mm2以上才能進(jìn)行，將防滑磚面板事先用水浸濕，表面無明水方可鋪設(shè)。板塊間和板塊與結(jié)合層間以及墻角、鑲邊和靠墻處，均應(yīng)做到與水泥砂漿緊密結(jié)合，板塊與結(jié)合層之間不得有空隙，鋪砌時(shí)，要求平整并在水泥砂漿凝結(jié)前完成。施工間歇后繼續(xù)鋪砌時(shí)，應(yīng)將鋪砌的板塊下擠出的砂漿預(yù)以清除，鋪砌后1-2晝夜以稀水泥漿或1:1稀水泥砂漿填縫。面層上溢出的水泥漿或水泥砂漿應(yīng)在其凝結(jié)前清除，待縫隙內(nèi)的水泥凝結(jié)后，再將面層清洗干凈。（2）水泥砂漿樓地面施工要點(diǎn)：①濕潤表面，刷素水泥漿，然后用水準(zhǔn)儀縱橫拉線沖筋，做塌餅，保證其基層平整度。②水泥砂漿采用機(jī)械攪拌，時(shí)間不少于2分鐘，且攪拌均勻，其稠度不大于3.5cm。③水泥砂漿面層鋪好壓光壓實(shí)后一天內(nèi)應(yīng)以砂或鋸木覆蓋，并在7-10天內(nèi)每天澆水濕潤不少于一次，如室溫大于15℃時(shí)，最初3～4天每天澆水最少2次。④水泥砂漿的材料要求：水泥采用普通425#水泥，砂采用粗砂，含泥量不大于3%。5、墻面裝飾工程（1）水泥砂漿施工工藝：陰陽角地方——設(shè)置標(biāo)筋——分層趕平、修整——表面壓光。（2）瓷磚墻面施工：施工及材料機(jī)具準(zhǔn)備——面磚開箱檢驗(yàn)——顏色規(guī)格不一致時(shí)予以挑選——基層清理——排版——彈線、掛線——粘貼——勾縫——表面清理。操作要點(diǎn)：①選磚一般按1mm差距分類選出1—3個(gè)規(guī)格。選好后根據(jù)房間大小計(jì)劃用料，選磚時(shí)要求方正、平整、無裂紋、楞角完好，顏色均勻，表面無凹凸和扭翹等毛病，不合格的磚不用。②基層處理與抹底灰首先檢查并堵砌好腳手眼，檢查墻面的凹凸情況，對凸出墻面的磚或混凝土要剔平。將墻面上的殘存廢余砂漿、灰塵、污垢、油漬等清理干凈。并提前一天澆水濕潤。吊垂直、找規(guī)矩、貼灰餅、沖筋。抹底灰：先在墻面上澆水濕潤，緊跟分層分遍抹1:3水泥砂漿底灰，厚度約12mm，吊直、刮平、打底灰要掃毛或劃出紋道，24h后澆水養(yǎng)護(hù)。③鑲貼面磚首先把挑選出一致規(guī)格的面磚，清掃干凈，放入清水中浸泡兩小時(shí)以上，取出待表面晾干，用混合砂漿（水泥：石灰膏：砂=1:0:1:2.5）由下往上鑲貼，鑲貼方法是在面磚背面抹一層混合砂漿約8mm厚，緊跟底尺寸上皮將面磚貼著墻，用小鏟的木把輕輕敲打磚面，使灰漿擠滿，上口要求以水平線為標(biāo)準(zhǔn)，貼好底層皮磚后，再用靠尺板橫向靠平，不平時(shí)用小鏟把敲平，虧灰時(shí)應(yīng)取下面磚添灰重貼，門口或陽角處以及長墻每間距2m左右應(yīng)先豎向貼一排磚，作為墻面垂直、平整和磚層的標(biāo)準(zhǔn)，然后按此標(biāo)準(zhǔn)向兩側(cè)掛線鑲貼。④鑲貼邊角面磚貼到上口必須平直成一線，上口用一面圓的面磚，陽角的大面一側(cè)必須用一面圓的面磚，這一行的最上面一塊必須用兩面圓的面磚，總之應(yīng)鑲貼與其配套的配套磚。⑤擦縫鑲貼完畢應(yīng)自檢有無空鼓、不平、不直等現(xiàn)象；發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)返工修理。然后用清水將磚面沖洗干凈，并用棉絲擦凈，用長毛刷蘸粥狀白水泥素漿涂縫，然后用布將縫外的素漿擦均勻，磚面擦凈。十二、一般安裝工程施工1、給排水主要施工方法本系統(tǒng)主要包括生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（污水、廢水）及生活衛(wèi)生器具等安裝。管材為給水塑料管、鋁塑復(fù)合管、PVC排水管、排水管的通氣管與污水主管的共軛管為UPVC聚氯乙烯排水塑料管。（1）給排水系統(tǒng)安裝①工藝流程圖②管道安裝管道安裝方法分為明裝與暗裝。暗裝的管道墻槽應(yīng)在土建施工前預(yù)留好洞槽。管道固定方法：橫管段用托鉤或支、吊架固定，按國際S161/55圖集施工，固定點(diǎn)的間距不大于下表的規(guī)定。管徑（mm）1520253240507080100125150最大間距（m）2.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.0泵房內(nèi)的管道固定采用彈性吊架，吊架用膨脹螺栓固定在梁或模板上。立管支架：樓層高度不超過5m時(shí)，可設(shè)一個(gè)支架安裝在距樓地面統(tǒng)一1.8m處，地下室管道穿外墻時(shí)應(yīng)設(shè)置鋼性防水套管。管道試壓、沖洗：試壓壓力1.2Mpa穩(wěn)壓10分鐘壓降≯0.02Mpa，用屋頂高位水箱放水。生活給水管采用給水塑料管，粘接接口，熱水管采用鋁塑復(fù)合管，配件接口，消防給水管DN＜100mm者采用熱浸鍍鋅鋼管，絲扣連接。DN＞100mm者采用熱浸鍍鋅鋼管，焊接接口，排水管采用UPVC聚氯乙烯排水塑料管，粘接接口，其立管需每層安裝伸縮器及阻火圈。（2）衛(wèi)生器具安裝住宅坐式大便器安裝詳90S342（48），蹲式大便器安裝參見90S342（63），浴盆安裝詳90S342（84），污水池安裝詳90S342（27）z型，地漏、通氣安裝參見S220，閘門井詳S143，檢查井詳S231（28-11），建筑排水管安裝詳96S341。（3）所有穿地下室、地下貯水池和屋頂水箱的管道，必須預(yù)埋防水套管，不得事后打洞，防水套管詳S312（8-8）III型，其余所有穿鋼筋混凝土墻及梁的道管均應(yīng)與土建施工配合預(yù)留好孔洞或套管。2、電氣工程（1）配管配盒配管主要有明配管、暗配鋼管、暗配PVC管，工藝流程如下：管盒質(zhì)量檢查→預(yù)制加工→盒（箱）定位→盒箱固定→管路及與盒（箱）連接→穿鐵線→管路固定→變形縫處理→地線焊接鋼筋切割使用鋼鋸或砂鋸，PVC管使用鋼鋸，鋸后用砂紙打磨平或用銼平。鋼管連接：暗配鋼管采用套管連接，明配鋼管采用通絲管箍絲扣連接，PVC管采用套接法連接。鋼管進(jìn)入盒（箱）用絲扣連接，管口露出鎖緊螺母的絲扣在2-4扣內(nèi)，PVC管入盒（箱）采用端接頭與內(nèi)鎖母連接。鋼管過變開縫處，縫兩邊各設(shè)一個(gè)接線盒，兩盒連接補(bǔ)償跨地線，PVC管道變形縫處穿過墻管保護(hù)（保護(hù)管口徑大于PVC管外徑的二倍）。（2）管內(nèi)穿線工藝流程：導(dǎo)線檢查→管路清掃→管口加戶口→穿導(dǎo)線掃→導(dǎo)線連接→線路檢查與絕緣搖側(cè)管內(nèi)穿線時(shí)，相線、零線、接地保護(hù)線用不同顏色加以區(qū)分，同相（零、地）線采用同一種顏色。放線時(shí)，導(dǎo)線在盒（箱）內(nèi)應(yīng)留有足夠的預(yù)留長度，過變形縫處，導(dǎo)線應(yīng)留一定余量。導(dǎo)線絕緣剝削用剝線鉗單層剝削，或用電工刀分段剝削，不得損傷芯線。導(dǎo)線連接用絞接法，并纏包足夠的絕緣膠帶。（3）電纜敷設(shè)工藝流程支、吊架L40×4角鋼制作，電纜豎井內(nèi)沿壁用“[”安架，沿壁采用“-”字支架，沿板采用“U”字吊架。電纜過樓板或墻時(shí)，套管用防火材料封堵。（4）封閉式扦接母線安裝工藝流程設(shè)備開箱檢查→支吊架制→母線安裝→檢查測試開箱檢查包括清點(diǎn)設(shè)備附件及設(shè)備技術(shù)文件、外觀檢查、絕緣測試。支吊裝采用角鋼制作，豎井內(nèi)用“[”字型支架，沿板用“U”字型吊架，并用雙螺母夾緊。（5）開關(guān)、插座等附件設(shè)安裝工藝流程為：盒內(nèi)清理→接線→安裝施工按規(guī)范進(jìn)行，要求所有開關(guān)均切斷相線，所有電源插座線均為左零線右相線（兩對插座）。（6）防雷、接地安裝工藝流程接地線→接地平線→引下線、避雷網(wǎng)、帶預(yù)埋→避雷針制安→接地檢測→補(bǔ)接地體引下線利用結(jié)構(gòu)主筋，駁接處加電焊雙面焊接。引下線與避雷帶用Ф12鍍鋅圓鋼焊接。接地引出線至地表0.4m處地墻內(nèi)預(yù)留接地盒，用作接地檢測。第三節(jié)保證質(zhì)量施工措施及季節(jié)性施工措施一、概論施工質(zhì)量直接關(guān)系到工程使用效果，也是體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)管理水平的標(biāo)志，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的依托，我公司編制好項(xiàng)目質(zhì)量保證計(jì)劃，爭創(chuàng)優(yōu)良，嚴(yán)把人員素質(zhì)關(guān)、材料驗(yàn)收關(guān)、操作工序控制關(guān)、檢驗(yàn)試驗(yàn)關(guān)，以優(yōu)質(zhì)的過程控制達(dá)到工程的優(yōu)良。二、施工質(zhì)量保證措施1、建立質(zhì)量保證體系項(xiàng)目經(jīng)理對質(zhì)量全面負(fù)責(zé)，為第一責(zé)任人，項(xiàng)目總工程師（技術(shù)負(fù)責(zé)人）具體組織落實(shí)，為第二責(zé)任人，質(zhì)量保證體系見下頁。（略）2、建立質(zhì)檢制度保證體系（1）建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工隊(duì)長、項(xiàng)目質(zhì)檢員、班組質(zhì)檢員組成的內(nèi)部質(zhì)量控制體系。另外，由公司總工程師領(lǐng)導(dǎo)下的公司質(zhì)監(jiān)站對項(xiàng)目工程質(zhì)量實(shí)行強(qiáng)制的內(nèi)部監(jiān)督，該站獨(dú)立于項(xiàng)目班子，其工作職責(zé)、監(jiān)督權(quán)等依照我公司內(nèi)部專門文件中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（2）實(shí)行質(zhì)量認(rèn)證制：每道工序完工后，由公司質(zhì)監(jiān)站派人員與項(xiàng)目質(zhì)檢員一起及時(shí)驗(yàn)收和評定等級，未經(jīng)驗(yàn)收不得進(jìn)入下道工序，不得結(jié)算，驗(yàn)收不合格堅(jiān)決返工，其質(zhì)量等級，作為工人結(jié)算的依據(jù)。（3）實(shí)行質(zhì)量工資制：項(xiàng)目管理人員獎(jiǎng)金與質(zhì)量掛鉤，具體辦法為：獎(jiǎng)金=基數(shù)×當(dāng)月分項(xiàng)優(yōu)良期×當(dāng)月合格率。生產(chǎn)一線工人實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，凡優(yōu)良分項(xiàng)，結(jié)算單價(jià)為合格分項(xiàng)的1.3至1.5倍，不合格分項(xiàng)返工損失費(fèi)由責(zé)任者承擔(dān)。（4）實(shí)行質(zhì)量回訪制：工程竣工后，每半年作一次回訪及時(shí)了解質(zhì)量情況，并對存在問題及時(shí)整改，并備檔作為項(xiàng)目管理的業(yè)績考核依據(jù)。三、各環(huán)節(jié)質(zhì)量控制措施以公司編制的質(zhì)量手冊和程序文件為依據(jù)，把好五道關(guān)：人員素質(zhì)關(guān)、材料驗(yàn)收關(guān)、操作工藝關(guān)、預(yù)檢復(fù)驗(yàn)關(guān)、信息管理關(guān)。1、人員素質(zhì)關(guān)：通過業(yè)績、能力的技術(shù)水平考核擇優(yōu)選用項(xiàng)目班子，建立一支高水平的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，把好操作工人素質(zhì)關(guān)，對進(jìn)行新技術(shù)、新工藝、新材料操作人員應(yīng)先培訓(xùn)上崗，外墻裝飾裝修工程、安裝工程，要求管理人員和特殊工種人員均必須持證上崗，嚴(yán)格無證上崗。2、材料驗(yàn)收關(guān)：把好采購、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、使用等質(zhì)量環(huán)節(jié)關(guān)，所有材料除符合要求外，要有出廠合格證，要求先檢驗(yàn)后使用，嚴(yán)禁不合格材料進(jìn)場。3、操作工藝關(guān)：嚴(yán)格按設(shè)計(jì)和施工規(guī)范要求施工，尤其是對滲、漏、堵、蜂窩、麻面、脹模、鋼筋偏位等質(zhì)量通病，建立工序控制標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)復(fù)核制度，實(shí)行施工全過程中的監(jiān)控，積極采用新技術(shù)提高工程質(zhì)量，具體做法如下：（1）采用定型模板，確保砼外觀質(zhì)量；（2）經(jīng)常組織職工進(jìn)行專題技術(shù)講座，有針對性地組織施工中出現(xiàn)的技術(shù)質(zhì)量難題和質(zhì)量通病。（3）認(rèn)真按照冬雨季施工措施組織好季節(jié)性施工，確保工程質(zhì)量。4、預(yù)檢復(fù)驗(yàn)關(guān)：每道工序前，施工負(fù)責(zé)人須對工人進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底，施工過程中把好質(zhì)量管理關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制訂”，實(shí)行層層把關(guān)，工程檔案資料與工程同步。5、信息管理關(guān)：項(xiàng)目工程部按公司質(zhì)量體系程序文件的要求負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量信息的收集、整理、反饋、項(xiàng)目總工程師（技術(shù)負(fù)責(zé)人）是質(zhì)量的具體負(fù)責(zé)人，應(yīng)根據(jù)收集到的質(zhì)量信息做好全過程的質(zhì)量預(yù)控，及時(shí)下達(dá)質(zhì)量整改意見書，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、季節(jié)性施工措施1、本工程施工需經(jīng)歷冬、雨期，為加快施工進(jìn)度，保證工程質(zhì)量和施工安全，由項(xiàng)目技術(shù)部負(fù)責(zé)制定詳細(xì)的冬雨期施工措施，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。冬、雨期施工措施的實(shí)施檢查監(jiān)督由項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)。2、做好現(xiàn)場排水施工時(shí)，將地面雨水排至城市排水系統(tǒng)工程，圍墻內(nèi)地面用素砼封閉。3、基礎(chǔ)施工時(shí)，設(shè)排水溝及集水井、備水泵及時(shí)排除積水和上層滲水，把地下水位控制在墊層表面下30cm。4、施工時(shí)應(yīng)做好防雷設(shè)施。5、現(xiàn)場機(jī)房設(shè)備要做好防雨、防漏電措施。6、暑期施工梁板砼時(shí)，宜采用低水化熱水泥，以防砼出現(xiàn)溫度裂縫。第四節(jié)保證安全施工的措施一、建立安全責(zé)任制1、根據(jù)本工程特點(diǎn)，建立健全安全監(jiān)督體系、安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制，定期組織和進(jìn)行安全檢查，每天進(jìn)行班前安全活動(dòng)，對作業(yè)層進(jìn)行安全意識及紀(jì)律教育，加強(qiáng)操作人員的自我保護(hù)意識。建立嚴(yán)格的安全條例和獎(jiǎng)罰制度，管理層必須以身作則，公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目全體管理人員都必須強(qiáng)化安全意識，堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的原則，正確處理安全與生產(chǎn)、安全與效益的關(guān)系，開工前進(jìn)行安全教育專題會(huì)議，在布置生產(chǎn)的同時(shí)布置安全生產(chǎn)工作，對民工及新工人進(jìn)行安全教育，各種教育要有文字記錄，施工現(xiàn)場設(shè)置有針對性的安全標(biāo)語和安全警示牌，并設(shè)置語言燈箱，進(jìn)一步明確和落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制。3、建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，簽訂好安全目標(biāo)管理合同，明確安全目標(biāo)管理。項(xiàng)目經(jīng)理親自抓安全生產(chǎn)，質(zhì)量檢查員和安全員負(fù)責(zé)日常安全生產(chǎn)檢查和開展安全生產(chǎn)活動(dòng)，每棟與每棟之間的質(zhì)安員每天都交換檢查一次，互相提出意見，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，每個(gè)班組均設(shè)兼職安全員，班組安全檢查員負(fù)責(zé)本班安全生產(chǎn)工作，公司每月對工地進(jìn)行安全生產(chǎn)大檢查，每旬一次抽查，班組和班組之間，建立自檢交接檢查制度，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患及時(shí)督促整改，對發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)提出合理改進(jìn)措施的有功人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。安全機(jī)構(gòu)如下圖：二、針對本工程特點(diǎn)，制定針對性強(qiáng)的分部分項(xiàng)工程安全保證措施1、基礎(chǔ)施工期間，在基坑外圍用鋼管搭設(shè)圍護(hù)欄桿和深基坑四周設(shè)置臨時(shí)砼排水溝。2、腳手架等使用的安全防護(hù)：腳手架與建筑物按規(guī)定要求拉結(jié)牢固，設(shè)置圍墻及擋板。3、高處作業(yè)的安全防護(hù)：正確使用安全網(wǎng)、安全帶和安全帽、樓梯口、電梯口、預(yù)留洞、通道口等搭設(shè)防護(hù)欄桿，禁止往下丟物。4、臨時(shí)用電安全防護(hù)：施工區(qū)以埋設(shè)電纜為主，樓層設(shè)立電線、管線及通道，所有機(jī)電設(shè)備采用一機(jī)一閘一保險(xiǎn)制度。根據(jù)工程特點(diǎn)編制現(xiàn)場用電施工組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按該組織設(shè)計(jì)實(shí)施。5、施工機(jī)具安全防護(hù)：施工機(jī)具由專人操作，實(shí)行操作人員持證上崗制度。機(jī)械設(shè)備及電動(dòng)要設(shè)置漏電保護(hù)器，塔吊、人貨電梯等設(shè)備要有可靠接地。6、消防保衛(wèi)管理，建立明火使用制度，加強(qiáng)管理，配備足夠的消防用具及設(shè)施，易發(fā)火災(zāi)區(qū)掛滅火器。三、施工現(xiàn)場各項(xiàng)安全管理工作采取專職與兼職相結(jié)合平時(shí)檢查