房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第5講-房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)EconomicsofRealEstate廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院主講人:蘭澤英郵箱:lanying_plan@授課時(shí)間和地點(diǎn)：周一、周四，教611學(xué)分：3.5，共48學(xué)時(shí)土地資源管理講授內(nèi)容：第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)

5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制

5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容和方法第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述市場(chǎng)——是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場(chǎng)有兩重含義:一是指買賣雙方交易的場(chǎng)所；二是指交易活動(dòng)發(fā)生的過(guò)程。1、一般市場(chǎng)的概念一、概念房地產(chǎn)市場(chǎng)就是指房地產(chǎn)這種特殊商品在流通過(guò)程中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體是房地產(chǎn)的供給者、購(gòu)買者和其他參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體是各種內(nèi)涵不同的房地產(chǎn)權(quán)利2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念優(yōu)化配置土地資源調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有利于健全市場(chǎng)體系，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)能房地產(chǎn)市場(chǎng)是土地有償使用的載體房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義統(tǒng)一市場(chǎng)的有機(jī)構(gòu)成部分4、我國(guó)開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然性房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)樓房市場(chǎng)工廠廠房市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)特殊用途市場(chǎng)二、類型第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述——按照用途劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)育市場(chǎng)房地產(chǎn)成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)——按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照覆蓋（影響）范圍劃分：國(guó)際性市場(chǎng)全國(guó)性市場(chǎng)地方性市場(chǎng)——按照覆蓋范圍劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)——按照流通過(guò)程劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地出租市場(chǎng)……土地市場(chǎng)增量房屋交易市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱新房交易市場(chǎng)）存量房屋交易市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱舊房交易市場(chǎng)）出賣市場(chǎng)出租市場(chǎng)出賣市場(chǎng)出租市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)——按客體和層次劃分我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng)：即國(guó)有土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)管理：政府是供應(yīng)主體，實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，各級(jí)政府的土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心具有開(kāi)發(fā)土地、增值土地的功能，對(duì)城市用地實(shí)施“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收回、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”，確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)收回、收購(gòu)、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的建設(shè)條件。一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)：完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心統(tǒng)一出讓，欲進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)需通過(guò)公開(kāi)的土地出讓平臺(tái)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)性用地需通過(guò)“招拍掛”方式出讓（新辦法。。。）一級(jí)土地供應(yīng)市場(chǎng)“三通一平”通水、通電、通路、平整土地“五通一平”通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地“七通一平”通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地等的建設(shè)條件。土地開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)土地市場(chǎng)：符合土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定，擁有國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者都構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)主體，企業(yè)可以通過(guò)直接購(gòu)買、合作入股等方式獲得土地。二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)：需要企業(yè)擁有敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)適合的地塊信息，尋求合作機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的費(fèi)用一般要占到項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的三成左右，有些項(xiàng)目則達(dá)到總成本的五成以上，土地獲取的質(zhì)量和數(shù)量是決定項(xiàng)目成功與否的重要因素。二級(jí)土地供應(yīng)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行一、供需房地產(chǎn)業(yè)六大分工環(huán)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作過(guò)程中的主要行為主體構(gòu)成19房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)1）整體性2）區(qū)域性3）層次性房地產(chǎn)需求的類型：生活生產(chǎn)性、投資性、投機(jī)性房地產(chǎn)需求的影響因素1）收入的變化（心理、偏好）2）其他商品的價(jià)格變化（替代品，互補(bǔ)品）3）對(duì)未來(lái)的預(yù)期4）政府政策的變化（貸款利率，稅費(fèi)）2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求需求量?jī)r(jià)格d1d0d在特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能價(jià)格下，愿意且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量。20房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)1）缺乏彈性2）具有層次性3）具有滯后性房地產(chǎn)供給的影響因素1）土地價(jià)格水平2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3）政府政策的變化（一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)、增值稅費(fèi)、房貸政策、住房政策、利率）4）對(duì)未來(lái)的預(yù)期

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給供給量?jī)r(jià)格S1S0S在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。均衡價(jià)格：某一價(jià)格上房地產(chǎn)需求量和供給量正好相等。數(shù)量?jī)r(jià)格sQ0dP04、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡與非平衡非均衡要點(diǎn)：房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。三種非均衡狀態(tài)：A、總量性供不應(yīng)求B、總量性供過(guò)于求C、結(jié)構(gòu)性供求失衡

！均衡是偶然的，幾乎是不存在的；

！非均衡狀態(tài)是絕對(duì)的，常見(jiàn)的。

價(jià)格是由供給和需求兩股力量共同作用的結(jié)果，同時(shí)價(jià)格的變動(dòng)反過(guò)來(lái)影響供給和需求的變動(dòng)，當(dāng)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，供給量同價(jià)格呈同方向變動(dòng)，需求量同價(jià)格呈反方向變動(dòng)。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，用以說(shuō)明價(jià)格變動(dòng)與需求量或供給量之間這種量的關(guān)系的理論就是彈性理論。反映了需求量或供給量對(duì)于價(jià)格變化的敏感性。彈性是一個(gè)變量對(duì)另一個(gè)變量的敏感性的度量。即一個(gè)變量發(fā)生1%的變化，引起另一個(gè)變量的百分比變化。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求彈性22

單位彈性

缺乏彈性

富有彈性

OPQDEd=1

OQPD0<Ed<1

OPQD1<Ed<∞

需求彈性的類別

完全彈性

完全無(wú)彈性

1）房地產(chǎn)需求彈性Ed在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)需求量相對(duì)變化對(duì)于房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度。△Q/Q△P/P

Ed=2）房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性Es表示在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變化對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)變化的反應(yīng)程度。供給彈性的分類當(dāng)Es=0時(shí)，稱為完全無(wú)彈性(如土地總量供給，短期內(nèi)的房地產(chǎn)）；當(dāng)Es=∞時(shí)，稱為有無(wú)限彈性；當(dāng)Es=1時(shí)，稱為單位彈性；當(dāng)Es>1時(shí)，稱為富有彈性；當(dāng)Es<1時(shí)，稱為缺乏彈性。

房地產(chǎn)數(shù)量mOp1p2p3ps1sssmd1d價(jià)格供求彈性應(yīng)用土地需求價(jià)格彈性：0.308~0.860,平均為0.6998投資供給價(jià)格彈性：1.97改變市場(chǎng)狀況將有什么結(jié)果。。。美國(guó)城市房屋租賃的需求彈性為1，而供給彈性為0.5，政府如果要鼓勵(lì)出租，使出租量提高2%，必須將租金提高4%，但同時(shí)出租需求量會(huì)下降4%。[例]某種商品住宅用地的價(jià)格從2000元/平方米上升到2200元/平方米時(shí)，需求量從1000平方米減少為800平方米。試采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅用地需求的價(jià)格彈性。解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800代入下式Ed={（Q2-Q1）/[（Q1+Q2）/2]}/{-（P2-P1）/[（P1+P2）/2]}

==2.33

計(jì)算題人口就業(yè)及工資水平利率以及抵押貸款的條件稅率、土地利用成本、租金水平控制建筑工人的工資、建筑材料價(jià)格建筑技術(shù)的變化、建筑質(zhì)量售價(jià)、租金水平、空置率6、影響供求的各種因素27第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行二、市場(chǎng)運(yùn)行地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的根本原因供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1d2d1ba供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs短期房地產(chǎn)供求長(zhǎng)期房地產(chǎn)供求1、供需機(jī)制下房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期運(yùn)行第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行一般包括生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行勞動(dòng)和資本投入，建設(shè)房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)程，包括通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。（2）流通環(huán)節(jié)：供應(yīng)方與消費(fèi)者之間的買賣、租賃過(guò)程，即房地產(chǎn)的銷售與租賃過(guò)程。（3）消費(fèi)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)（進(jìn)行各種社會(huì)化管理，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護(hù)）2、房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作過(guò)程30

土地市場(chǎng)RE開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)RE銷售市場(chǎng)RE消費(fèi)市場(chǎng)建筑材料市場(chǎng)RE金融市場(chǎng)中介服務(wù)市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本架構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)廣泛，影響波及面廣。往往只有少數(shù)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位。其中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)、公共管理和社會(huì)組織的關(guān)聯(lián)關(guān)系尤其值得關(guān)注。具有經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)和經(jīng)濟(jì)衰退的雙刃劍特性。房地產(chǎn)以生產(chǎn)流程為核心的資金運(yùn)作32市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：滯后性，非同質(zhì)性，存量性市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：廣泛性，多樣性，融資性市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)交易，法律性，代理性，競(jìng)爭(zhēng)約束4、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的存量特性市場(chǎng)利率下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量可能增加，同時(shí)消費(fèi)、信貸成本也下降，消費(fèi)者購(gòu)房支付能力提高，房地產(chǎn)需求（特別是投資投機(jī)性需求）也增加；反之成立。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的融資性產(chǎn)權(quán)交易性單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價(jià)格出售。位置決定性，上升性。個(gè)別因素影響性……競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制約束性：如果供過(guò)于求，則形成買方市場(chǎng)，價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少；反之成立。交易尋租性：企業(yè)等尋求經(jīng)濟(jì)收益如利潤(rùn)最大化機(jī)會(huì)或政府尋求政治收益如政治局勢(shì)穩(wěn)定或政治關(guān)系牢固最大化機(jī)會(huì)的行為或過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特點(diǎn)基本特點(diǎn)

公開(kāi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰完善的房地產(chǎn)法規(guī)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)

適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控125435、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效運(yùn)行的理想條件6一個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)的特點(diǎn)：1.交易雙方追求最大的經(jīng)濟(jì)利益2.市場(chǎng)信息充分3.有充裕的時(shí)間交易4.對(duì)交易對(duì)象有必要的專業(yè)知識(shí)5.交易條件公開(kāi)且不具有排他性1）聯(lián)結(jié)各個(gè)參與者，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制自動(dòng)調(diào)整房地產(chǎn)數(shù)量和質(zhì)量，配置資源和利益，保證經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)正常運(yùn)行。2）顯示市場(chǎng)供需變化，指導(dǎo)資源和利益配置方向——指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃——指導(dǎo)供給方式以適應(yīng)需求的變化（租售價(jià)格、新建房產(chǎn)，原有物業(yè)使用方式）——引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化——調(diào)控資金流向、家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成和金融市場(chǎng)?！峁┫嚓P(guān)信息，以調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)等行為。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行功能住房建設(shè)規(guī)劃編制第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行

社會(huì)政治

經(jīng)濟(jì)金融法律技術(shù)資源國(guó)際7、影響市場(chǎng)運(yùn)行各種因素的總和第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念市場(chǎng)的參與者收集市場(chǎng)中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過(guò)分析加工處理，透過(guò)市場(chǎng)活動(dòng)的表象，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題及原因，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，以知道參與者未來(lái)的行為。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)的分析地區(qū)市場(chǎng)的分析專業(yè)市場(chǎng)的分析項(xiàng)目市場(chǎng)的分析第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的技術(shù)常用方法

定性分析法：德?tīng)柗品?、意?jiàn)集中法，類推法；定量分析法：統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)建模。1）時(shí)間序列法：移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動(dòng)法2）因果關(guān)系法：回歸分析、計(jì)量模型、投入產(chǎn)出模型第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（1）市場(chǎng)環(huán)境及總體市場(chǎng)情況專項(xiàng)分析

有專門的分析方法，可借助政府部門的專業(yè)分析成果。國(guó)房景氣指數(shù)價(jià)格指數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)（2）專業(yè)市場(chǎng)的分析專業(yè)市場(chǎng)的分析內(nèi)容：供需數(shù)量（潛力、新增、存量）；供需結(jié)構(gòu)；供需平衡關(guān)系。分析方法商圈分析：同心圓法、行車時(shí)間法、路線調(diào)查法供給分析：管道分析法、估算法；需求分析：相關(guān)性估算法、比率——人口相乘法、單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法、馬利茲亞城市房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)度指數(shù)法。45總量結(jié)構(gòu)：開(kāi)發(fā)與銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)：全國(guó)不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域（地段）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：住宅（別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房）、寫字樓、商業(yè)用房質(zhì)量結(jié)構(gòu)：供求檔次和水平投資結(jié)構(gòu)：投資目的、投資方式房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析內(nèi)容——運(yùn)行結(jié)構(gòu)46

供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開(kāi)工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值

需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

交易指標(biāo)銷售量出租量吸納量吸納率吸納