畢業(yè)論文淺析房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響

**********職業(yè)學(xué)院畢業(yè)論文學(xué)生姓名：***班級(jí)：財(cái)經(jīng)系0*級(jí)投資與理財(cái)學(xué)號(hào)：0*02030***指導(dǎo)老師：**論文題目：淺析房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響摘要近幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，而房地產(chǎn)又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)積極分子。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，由于其高度的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性以及較強(qiáng)的帶動(dòng)性，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展的態(tài)勢(shì)直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全，所以分析房?jī)r(jià)走勢(shì)和對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響以及提出合理化建議，對(duì)保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞國(guó)民經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)上漲投資與投機(jī)目錄1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位……41.1房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)……………………41.2房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)……………………41.3房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)……………………42近些年房?jī)r(jià)上漲的原因分析………62.1需求拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的原因…………………62.2我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響……………………63近些年房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的不利影響……83.1影響居民的生活水平…………………83.2使得土地資源得不到充分、有效的利用……………83.3作為生活必需品的房屋逐漸演變成人們進(jìn)行投資和投機(jī)活動(dòng)的工具……………83.4加大金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)……………83.5進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距…………………93.6誘使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡……………94對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的建議………104.1穩(wěn)定人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期………………104.2遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房…………………104.3完善廉租房制度，引導(dǎo)低收入戶離場(chǎng)………………104.4增加中低價(jià)中小型普通商品住房……………………104.5指導(dǎo)高收入戶理性購(gòu)房………………105致謝…………………126參考文獻(xiàn)……………13淺析房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是由許多行業(yè)組成的一個(gè)龐大的、多層次的行業(yè)體系。在不同的歷史時(shí)期，不同的生產(chǎn)力階段，每個(gè)行業(yè)都有著不同的地位，這種地位隨著時(shí)間的推進(jìn)和生產(chǎn)力提高而發(fā)生著變化。概括地說(shuō)，所謂一個(gè)行業(yè)的地位，就是指它在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中與其他行業(yè)相比存在的必要性、重要性以及對(duì)其他行業(yè)的制約和影響。房地產(chǎn)業(yè)是從建筑業(yè)中分離并逐漸成長(zhǎng)起來(lái)的，隨著時(shí)間的演化，它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中己經(jīng)具有了非常重要的地位。在城市化、工業(yè)化、生態(tài)環(huán)境改善過(guò)程中，尤其具有至關(guān)重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)以住宅開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主體，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)提供的商品和勞動(dòng)有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性，它既是人民生活的基本要素，也是社會(huì)生產(chǎn)的基本要素。作為整個(gè)商品經(jīng)濟(jì)體系中的要素經(jīng)濟(jì)，它是任何社會(huì)活動(dòng)，特別是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所必需的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，所以房地產(chǎn)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過(guò)程關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一大批相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)。1.1房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)所謂基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),是指其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的組成部分，能較大程度地制約其他產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中社會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是指房地產(chǎn)業(yè)為人們?cè)诂F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的各種活動(dòng)提供物質(zhì)和空間上的條件，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，科學(xué)研究，醫(yī)療保健，教育下一代提供基礎(chǔ)保障，是人類(lèi)生活的基礎(chǔ)。人們的生活和休息離不開(kāi)房地產(chǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門(mén)開(kāi)展生產(chǎn)和業(yè)務(wù)活動(dòng)需要有廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公室等也離不開(kāi)房地產(chǎn)；房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演者重要的角色，因而是國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)建出的房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買(mǎi)賣(mài)中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所，因而也制約這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指其在一國(guó)經(jīng)濟(jì)的某個(gè)階段，能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著導(dǎo)向性和帶動(dòng)性作用，并具有廣闊的市場(chǎng)前景和技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)。能有效地吸收新技術(shù)；本身具有較高的增長(zhǎng)率；能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，即具有擴(kuò)散性。1.3房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著骨干性、支撐性作用的行業(yè)。一個(gè)產(chǎn)業(yè)要成為支柱性產(chǎn)業(yè)，一般應(yīng)具備四個(gè)基本條件：一是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位，其增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中占5%以上；按國(guó)際通行的統(tǒng)計(jì)方法，2005年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例已達(dá)到10%左右，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)突出。二是具有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間和增長(zhǎng)潛力。三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。四是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)完全有條件成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)提供的房地產(chǎn)商品是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)最基本和最重要的生產(chǎn)資料，是社會(huì)活動(dòng)不可缺少的物質(zhì)條件和空間場(chǎng)所。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，目前正處于工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展時(shí)期，居住消費(fèi)將繼續(xù)成為主要的消費(fèi)熱點(diǎn)，人們的居住消費(fèi)支出將有較大幅度的提高；居住消費(fèi)的范圍，也將從單一的住宅實(shí)物消費(fèi)擴(kuò)大到包括物業(yè)管理服務(wù)、中介服務(wù)、電子購(gòu)物等連帶消費(fèi)領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)住宅的需求量極大，我國(guó)的住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間十分廣闊，這為房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)所產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)度比其他行業(yè)更強(qiáng)，它所帶動(dòng)的上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不僅鏈條長(zhǎng)、范圍廣，而且能夠帶動(dòng)其行業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已基本成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在2003年9月《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！彪S著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，其在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。2近些年房?jī)r(jià)上漲的原因雖然說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，房?jī)r(jià)的適度上漲對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展起到重要作用。但我們必須同時(shí)認(rèn)識(shí)到，過(guò)高的房?jī)r(jià)往往不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的障礙。所以我們必須認(rèn)識(shí)到導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的原因。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速地發(fā)展和壯大，尤其是1999年底取消福利分房制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，2001年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額6245.5億元，同比增長(zhǎng)25.3％，2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額共計(jì)3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了18.5%。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格都不同程度的上漲。到了2010年4月，據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.8％。對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)近幾年來(lái)的持續(xù)上漲，大家已經(jīng)形成共識(shí)的是：成本推動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的內(nèi)在動(dòng)力；需求拉動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的直接因素；政府政策是房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要誘因。近年來(lái)土地價(jià)格以及建筑安裝成本的快速上漲成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，凡是能夠有效控制房產(chǎn)價(jià)格，如：歐美等國(guó)家地區(qū)，從而成功避免房產(chǎn)價(jià)格泡沫；反之，通常就是不可持續(xù)的。因此，認(rèn)清房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，就對(duì)實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)具有十分重要的意義。2.1需求拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的原因供給不足。實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策來(lái)維護(hù)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)率，那當(dāng)然是合理的，但這不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)，過(guò)了頭導(dǎo)致土地不能開(kāi)發(fā)從而土地供給減少。政府為了平衡城鄉(xiāng)的發(fā)展，開(kāi)展了開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整頓及加強(qiáng)規(guī)劃管理使得土地供給不足，但首要意識(shí)到城鄉(xiāng)兩種土地所有制度在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中難以協(xié)調(diào)和銜接，規(guī)劃不當(dāng)也會(huì)使得土地供應(yīng)不夠。還有，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度設(shè)計(jì)不合理、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有與一級(jí)市場(chǎng)有效聯(lián)動(dòng)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地和優(yōu)質(zhì)房使供給不足等因素，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)土地供給不足。需求增加。我國(guó)人口設(shè)兩持續(xù)增長(zhǎng)使整個(gè)社會(huì)需求更多的住房。改革開(kāi)放后，人們的生活水平不斷提高，追求更高的居住條件使人們產(chǎn)生更大的住房需求。城市化進(jìn)程加快。人們的消費(fèi)觀念改變了，不再像以前那樣只會(huì)等錢(qián)夠了，才去想擁有自己的房子，現(xiàn)在貸款制度優(yōu)，所以提前消費(fèi)被大家所接受?，F(xiàn)在投資市場(chǎng)很熱，人們都像在投資市場(chǎng)找到自己的影子，但出現(xiàn)了投機(jī)，抬高了房?jī)r(jià)。2.2我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由一只無(wú)形手和一只有形手控制的，供給與需求是市場(chǎng)的內(nèi)部控制，但一個(gè)健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一定少不了有形的手，政府的宏觀調(diào)控。按照凱恩斯主義的觀點(diǎn)，貨幣政策是通過(guò)利率的改變而影響房地產(chǎn)價(jià)格的。一般理論認(rèn)為：銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)反比例的關(guān)系，利率升高的房地產(chǎn)價(jià)格降低；利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格則上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買(mǎi)債券的收益增加，相對(duì)房地產(chǎn)投資收益缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)收益大大降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，價(jià)格回落。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是由一只無(wú)形手和一只有形手控制的，供給與需求是市場(chǎng)的內(nèi)部控制，但一個(gè)健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一定少不了有形的手，政府的宏觀調(diào)控。我國(guó)在1995－2003年的減息過(guò)程中，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲，上漲幅度平穩(wěn)，表明了我國(guó)利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)的反比例的關(guān)系，還表明了當(dāng)時(shí)我國(guó)的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大力的控制，且宏觀政策成效，致使我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。但在2004年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，國(guó)家采取加息的政策試圖來(lái)抑制過(guò)快的增長(zhǎng)，避免泡沫經(jīng)濟(jì)，但這過(guò)程中，房?jī)r(jià)不斷沒(méi)有下降，相反地，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了快速的上揚(yáng)。出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)，人們都把錢(qián)拿去投資，然而由于利率的政策本身就要滯后性，而且我國(guó)加息過(guò)程中利率調(diào)控幅度不大，致使我國(guó)利率政策手段的實(shí)施不能起效，甚至效果與預(yù)期的目標(biāo)相反。當(dāng)然導(dǎo)致利率政策實(shí)施失敗的原因還有消費(fèi)者的觀念和信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展等都使得利率政策效果不明顯。3房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的不利影響在我國(guó)工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的過(guò)程中，盡管房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)，但是在短時(shí)期內(nèi)如果上漲的幅度過(guò)大、速度過(guò)快，就有可能會(huì)超出居民的承受能力，從而影響人民的生活，成為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的障礙。近年來(lái)，全國(guó)住房?jī)r(jià)格漲聲一片，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不可忽視。3.1影響居民的生活水平自從我國(guó)實(shí)行住房商品化以來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上漲，近兩年更是迅猛飆升。如果，房?jī)r(jià)的上漲幅度在人們可承受的范圍之內(nèi)，則不會(huì)對(duì)人們的生活產(chǎn)生太多影響，反而能提高人們工作的積極性，也能擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)GDP增長(zhǎng)。但是，如果房?jī)r(jià)的上漲幅度和速度超出了人們可承受的范圍，購(gòu)買(mǎi)房子將成為人們的重?fù)?dān)，極大地影響人們的生活質(zhì)量；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種快速的增長(zhǎng)極易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅必將造成經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步降低整個(gè)社會(huì)的福利水平?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)早已大大超出人們可承受的范圍，大多老百姓已無(wú)力支付如此高額的房?jī)r(jià)。3.2使得土地資源得不到充分、有效的利用房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲給房地產(chǎn)商帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)空間，吸引越來(lái)越多的人對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，而房地產(chǎn)投資的增加勢(shì)必需要更多的土地投入，這就促使土地的價(jià)格順勢(shì)狂升。高昂的土地價(jià)格反過(guò)來(lái)影響房屋價(jià)格的持續(xù)上漲，形成惡性循環(huán)。而某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求利益最大化，將現(xiàn)有的土地囤積起來(lái)，留待日后房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲時(shí)才建房出賣(mài)，獲取更高的收益。這樣造成了土地資源得不到充分的利用，反而出現(xiàn)了大量的閑置，國(guó)民收入的預(yù)期部分得不到實(shí)現(xiàn)，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，房?jī)r(jià)和地價(jià)的輪番上漲有可能造成房地產(chǎn)泡沫，誘發(fā)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。此外，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全的大背景下，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，有意無(wú)意地助推了房地價(jià)格的上漲。由于土地使用權(quán)的出讓收益和房地產(chǎn)交易中的種種稅費(fèi)收入是地方政府的主要財(cái)政來(lái)源。因此，某些地方政府為了擴(kuò)大當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，提高政績(jī)，不惜以損害大部分民眾的利益為代價(jià)，將原本用于建設(shè)公共設(shè)施和城市綠化等的土地資源高價(jià)出售給房地產(chǎn)生產(chǎn)商。這樣，土地資源不能得到優(yōu)化配置。3.3作為生活必需品的房屋逐漸演變成人們進(jìn)行投資和投機(jī)活動(dòng)的工具房屋的本質(zhì)是人們的生活必需品，它的使用期限長(zhǎng)且價(jià)格較其它商品昂貴，它的價(jià)值占據(jù)了人們資產(chǎn)的大部分，關(guān)系著13億群眾的生活。在房屋價(jià)格與價(jià)值相當(dāng)?shù)臅r(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較少可投資和投機(jī)的空間，進(jìn)行房屋的投資和投機(jī)是無(wú)利可圖的。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，加之政府推波助瀾，房地產(chǎn)商乘機(jī)打劫，令房?jī)r(jià)急速上漲。此時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)的價(jià)值就得以顯現(xiàn)了。人們利用房?jī)r(jià)的快速上漲，在一買(mǎi)一賣(mài)的過(guò)程中賺取差額，大量投資者加入到購(gòu)房行列，從而增加房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步被抬升。這樣就形成了互相拉動(dòng)的惡性循環(huán)。這種房地產(chǎn)投資投機(jī)行為如果仍然得不到控制，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)極為惡劣的危害。尤其是房屋投機(jī)，投機(jī)者在等待獲取價(jià)差的時(shí)間里，大量的房屋空置造成浪費(fèi)，使居者有其屋得不到實(shí)現(xiàn)。真正需要房屋的群眾被迫以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋，其中有一部分人更是成為了“房奴”，甚至有些人根本沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)如此高價(jià)的房屋。此外，房屋投機(jī)使社會(huì)的現(xiàn)金流過(guò)度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而引起金融部門(mén)的資金流動(dòng)性下降和全社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)增加。不僅如此，隨著大量現(xiàn)金流量被用于房產(chǎn)投資和投機(jī)，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，而使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入窘境。3.4加大金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率是眾所周知的，國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在6%~8%之間，中國(guó)商品房的利潤(rùn)率卻高達(dá)50%。在中國(guó)社會(huì)平均利潤(rùn)率低于10%的市場(chǎng)環(huán)境中，追逐暴利成為幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共同愿望。在我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋投標(biāo)和房屋建設(shè)當(dāng)中并沒(méi)有充足的資金，但為了賺取高額利潤(rùn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商不惜向金融機(jī)構(gòu)借入大量資金進(jìn)行房屋建設(shè)，大量的資金外借使金融機(jī)構(gòu)能否收回成本和預(yù)期利息構(gòu)成了壓力，另外金融機(jī)構(gòu)還必須承擔(dān)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，和許多其它潛在風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，借貸也發(fā)生在購(gòu)房者身上。在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的時(shí)候，大部分購(gòu)房者可以用他們已有的積蓄付清房款。但是隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，超出了工薪階層所能接受的范圍，使得大部分群眾不得不向銀行借貸。金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者借出大量資金，但在物價(jià)上漲的前提下人們的可支配資金越來(lái)越少，能否收回本金和利息仍是一個(gè)未知之?dāng)?shù)，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)又進(jìn)一步增大了，甚至有可能導(dǎo)致我國(guó)的金融危機(jī)。3.5進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距在房地產(chǎn)投資和投機(jī)日益盛行的大背景下，有能力買(mǎi)房滿足住房需求之余，還有余力進(jìn)行房地產(chǎn)投資或投機(jī)的人可以通過(guò)獲取房屋交易中的溢價(jià)變得越來(lái)越富有；而一些沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房屋或是購(gòu)房后沒(méi)有多余資金進(jìn)行房屋投資和投機(jī)的人，因?yàn)椴荒芙柚课莸脑鲋刀@取額外資金，而且物價(jià)越來(lái)越高他們會(huì)變得越來(lái)越貧困。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)的高速上漲會(huì)促使人們貧富的兩極分化。我國(guó)一部分市民住不起價(jià)格高昂的商品房，甚至有一些家庭連普通的樓房也住不起，只能一家好幾口人擠在一間很小又很破舊的老房子里。而且這樣情況的家庭在我國(guó)并不少見(jiàn)。而另一些有錢(qián)人則是自己住著奢侈的花園式洋房，手上還握著幾張用以投資的房產(chǎn)證。就這樣，窮的愈窮，富的愈富。然而相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，貧富差距的擴(kuò)大除了會(huì)加劇社會(huì)矛盾和沖突之外，還不利于擴(kuò)大內(nèi)需，因?yàn)楦呤杖胝叩倪呺H消費(fèi)傾向往往較低收入者的低，從而使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏足夠動(dòng)力，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)甚至成為阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的障礙。3.6誘使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡過(guò)度的房地產(chǎn)投資和投機(jī)，會(huì)使社會(huì)上的相當(dāng)大部分的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，令社會(huì)上大量的現(xiàn)金流集中于第二產(chǎn)業(yè)，使得第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值在GDP中比重加大，而第一、三產(chǎn)業(yè)卻因?yàn)橘Y金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是說(shuō)三大產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值的比例失衡。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，第三產(chǎn)業(yè)所占比重通常是最高的，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保證。但在中國(guó)，第三產(chǎn)業(yè)所占比重本已較低，而現(xiàn)在第二產(chǎn)業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的帶動(dòng)，比重進(jìn)一步加大，使得第三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步壓縮，這樣失衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的。雖然廣東省的第三產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展勢(shì)頭，各產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重相對(duì)比較合理，但依然存在上述問(wèn)題。綜上所述，房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲的確給我們的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響，各種哄抬房?jī)r(jià)的行為嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，如果繼續(xù)發(fā)展下去必將嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4意見(jiàn)和建議首先，面對(duì)房?jī)r(jià)的不斷攀升及其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，當(dāng)務(wù)之急是要令過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。從而收窄上升幅度、控制上升速度，使之回復(fù)到正常健康的發(fā)展中。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，各類(lèi)自住需求緩解釋放，不會(huì)因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)的飛漲而提前釋放；同時(shí)，投機(jī)資本，在房地產(chǎn)無(wú)利可圖的情況下，自然無(wú)法再興風(fēng)作浪，最終退出房市。4.1穩(wěn)定人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期這種手段常常被忽略，但筆者認(rèn)為這政府可以運(yùn)用的有力手段。在目前的調(diào)控政策中除了從控制土地出售、限制開(kāi)發(fā)方案來(lái)調(diào)節(jié)供應(yīng)外，穩(wěn)定人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是又一重要方面。穩(wěn)定人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，自認(rèn)而然地控制了人們購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)熱行為。通過(guò)制定政策和運(yùn)用輿論手段穩(wěn)定人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控固然更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但在應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，必要的行政手段不能省略。運(yùn)用行政手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)上升失控的情況下，絕對(duì)不是過(guò)分的干預(yù)，反而是合理、合情的。4.2遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)房后轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，自然房?jī)r(jià)的上漲“推力”被卸去了大半。設(shè)立內(nèi)在的穩(wěn)定制度，使供求制度趨于穩(wěn)定，比如說(shuō)征收物業(yè)稅。物業(yè)稅，就是每年房子要按照當(dāng)前的市值重新評(píng)估，房?jī)r(jià)漲了，新的價(jià)值增長(zhǎng)部分就要交稅。同時(shí)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款利率，令買(mǎi)賣(mài)雙方三思而后行。確保房?jī)r(jià)與居民收入基本保持相對(duì)平衡。為進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持GDP持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。4.3完善廉租房制度，引導(dǎo)低收入戶離場(chǎng)要改變百姓“居者有其屋”的觀念，必需確保廉租房占全部住房的比例不能低于20％，而且租金應(yīng)該只有市場(chǎng)價(jià)格的1/3,這就使低收入居民首先選擇租房而不是買(mǎi)房。廉租房的建設(shè)資金應(yīng)主要由各級(jí)政府和部分大企業(yè)共同籌集,來(lái)自政府的資金一般為70%，房屋建成后交給地方的廉租房管理辦公室管理。值得一提的是廉租房降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，同時(shí)也對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了一定作用。4.4增加中低價(jià)中小型普通商品住房按國(guó)際通行的劃分方法，可以將5個(gè)收入水平的中間三者合并，成為中等收入戶，則高中低收入家庭比例大致為20：60：20?？梢?jiàn)中等收入者占居民的60％以上，對(duì)中等收入者實(shí)施的供應(yīng)制度，即中低價(jià)普通商品住房是整個(gè)住房供應(yīng)體系的重點(diǎn)。按中等收入家庭的經(jīng)