第9章可行性研究

9.1可行性研究概述9.2可行性研究的階段9.3可行性研究的主要內(nèi)容9.4可行性研究的時(shí)間、費(fèi)用及其精度9.5可行性研究的程序及可行性研究報(bào)告的編制重點(diǎn)內(nèi)容思考題第九章可行性研究《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.1可行性研究概述9.1.1可行性研究的概念9.1.2可行性研究的發(fā)展9.1.3可行性研究的目的9.1.4可行性研究的作用《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.1.1可行性研究的概念可行性研究又稱可行性分析技術(shù)，是在投資決策前，對項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對各種可能擬定的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證；并對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究、論證建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、適用性、可靠性，經(jīng)濟(jì)合理性和有利性，以及建設(shè)可能性和可行性。

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.1.2可行性研究的發(fā)展20世紀(jì)30年代美國為開發(fā)田納西河流域1978年，為指導(dǎo)廣大發(fā)展中國家開展可行性研究，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編寫了《工業(yè)可行性研究手冊》，92年進(jìn)行了修訂（第二版）。1983年2月，原國家計(jì)劃委員會(huì)又正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。1987年，原國家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》、《建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)參數(shù)》（93年進(jìn)行了修訂（第二版））和《中外合資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》2006年7月3日，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所對《參數(shù)與方法》(第二版)的修訂工作完成，由國家發(fā)展改革委和建設(shè)部以發(fā)改投資【2006】1325號文印發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.1.3可行性研究的目的一般要回答以下六個(gè)問題（5W1H）WHAT（這是什么：生產(chǎn)什么，用什么原材料生產(chǎn)，用什么方法生產(chǎn)，要什么條件生產(chǎn)〕WHY（為什么：支持這個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)政策等）WHERE（在什么地方）WHEN（什么時(shí)間：開工、竣工時(shí)間）WHO（誰：建設(shè)單位，設(shè)計(jì)單位，施工單位，材料供應(yīng)單位等）How（如何實(shí)施：說明投資行為的主體怎樣去實(shí)施）《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.1.4可行性研究的作用1、可行性研究是工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)2、是向銀行貸款或籌資的依據(jù)3，是工程設(shè)計(jì)的依據(jù)4，是向當(dāng)?shù)卣铜h(huán)境部門申請建設(shè)執(zhí)照的文件5、是與有關(guān)部門互訂協(xié)議、簽訂合同的依據(jù)6、是本工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料7、作為擬采用新技術(shù)、新設(shè)備研制計(jì)劃的依據(jù)8、作為企業(yè)安排項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)施的依據(jù)

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.2可行性研究的階段9.2.1項(xiàng)目的生命周期9.2.2可行性研究階段劃分及其功能《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.2.1項(xiàng)目的生命周期三個(gè)時(shí)期：投資前時(shí)期、投資時(shí)期和生產(chǎn)時(shí)期投資前時(shí)期投資時(shí)期生產(chǎn)時(shí)期機(jī)會(huì)研究(鑒別投資機(jī)會(huì))初步可行性研究(初步選擇階段)可行性研究(項(xiàng)目擬建階段)評價(jià)報(bào)告(評價(jià)和決策階段)談判和訂立合同階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段施工安裝階段試運(yùn)轉(zhuǎn)階段正式生產(chǎn)階段投資籌措活動(dòng)實(shí)施計(jì)劃資本投資支出《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.2.2可行性研究階段劃分及其功能一般分為四個(gè)階段，即機(jī)會(huì)研究階段初步可行性研究階段詳細(xì)可行性研究階段評價(jià)研究階段?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件1．機(jī)會(huì)研究階段機(jī)會(huì)研究又分為一般機(jī)會(huì)研究和具體項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件2.初步可行性研究階段也稱為預(yù)可行性研究，前可行性研究是介于項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究階段和詳細(xì)可行性研究階段之間的一個(gè)研究階段它們的區(qū)別主要在于所獲資料的細(xì)節(jié)不同?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件亦稱為詳細(xì)可行性研究，最終可行性研究階段，是投資前時(shí)期研究和評價(jià)的重要階段。3、可行性研究階段《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件4、評價(jià)研究階段評價(jià)研究也稱為項(xiàng)目評估。評估范圍大中型和限額以上項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目論證單位必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的工程咨詢單位項(xiàng)目評估組織部門投資決策部門或授權(quán)單位或個(gè)人建設(shè)銀行、投資銀行、工程咨詢公司或有關(guān)專家其主要任務(wù)是對項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評價(jià)意見。

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.3可行性研究的主要內(nèi)容1.項(xiàng)目興建的理由與目標(biāo)2.市場分析與預(yù)測3.資源條件評價(jià)4.建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5.場(廠)址選擇6.技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案7.原材料燃料供應(yīng)

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件8.總圖運(yùn)輸和公用與輔助工程9.環(huán)境影響評價(jià)10.勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防11.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置12.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度13.投資估算14.融資方案15.財(cái)務(wù)評價(jià)16.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)17.社會(huì)評價(jià)18.風(fēng)險(xiǎn)分析19.研究結(jié)論與建議

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.4可行性研究的時(shí)間、費(fèi)用及其精度可行性研究工作所需時(shí)間，一般小型項(xiàng)目需要4~6個(gè)月，中型項(xiàng)目6~12個(gè)月，大型項(xiàng)目12~24個(gè)月。可行性研究工作的費(fèi)用視所處研究階段、任務(wù)的繁簡程度和投資總額的多少收取不同比例的費(fèi)用，見下頁表《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件研究階段研究性質(zhì)研究內(nèi)容和研究成果投資估算的精確度(%）研究費(fèi)用占總投資的（%）研究所需時(shí)間機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目設(shè)想尋求投資機(jī)會(huì)，選擇項(xiàng)目編制初步可研報(bào)告±300.2~1.01~3個(gè)月初步可行性研究項(xiàng)目初選對選定的項(xiàng)目投資方案進(jìn)行市場分析和初步的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)，確定是否進(jìn)行進(jìn)一步的深入研究編制初步研報(bào)告±200.25~1.254~6個(gè)月詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目準(zhǔn)備對需要進(jìn)行更深一步研究的項(xiàng)目進(jìn)行更加細(xì)致的分析，減少項(xiàng)目的不確定性，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出防范措施，編制可研報(bào)告±10大項(xiàng)目0.8~1.0小項(xiàng)目1.0~3.01~2年0.5~1年評價(jià)與決策項(xiàng)目評估綜合分析各種效益，對可研報(bào)告進(jìn)行評估和審核，分析判斷可研報(bào)告的可靠性和真實(shí)性，對項(xiàng)目做出最終決策，提出項(xiàng)目評估報(bào)告±10%可行性研究各階段時(shí)間、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.5可行性研究的程序及可行性研究報(bào)告的編制9.5.1可行性研究的工作程序9.5.2可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)9.5.3可行性研究報(bào)告的編制要求9.5.4可行性研究報(bào)告的編制步驟《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.5.1可行性研究的工作程序承攬單位工程咨詢公司、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)參加編制的專業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、市場分析、企業(yè)管理、營銷、規(guī)劃、財(cái)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律、工藝、機(jī)械、土建、文秘地質(zhì)勘探、地球物理、實(shí)驗(yàn)研究、通信等具體工作程序詳見下圖《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件項(xiàng)目建議書研究擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性市場調(diào)查（調(diào)查社會(huì)對產(chǎn)品的需求量與預(yù)測）資源調(diào)查（對原材料、燃料、水、電、交通運(yùn)輸、地質(zhì)、建材、生活設(shè)施等自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查）了解有關(guān)部門與委托單位對建設(shè)項(xiàng)目的意圖多方案論證、比較選擇最優(yōu)方案、研究技術(shù)上的可能性建設(shè)地點(diǎn)選擇確定生產(chǎn)工藝確定工廠規(guī)模、產(chǎn)品方案、車間組成選擇設(shè)備、人員配備及組織機(jī)構(gòu)《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件征求有關(guān)部門和委托單位對方案的初步意見研究經(jīng)濟(jì)上的合理性財(cái)務(wù)分析計(jì)算投資造價(jià)與生產(chǎn)成本經(jīng)濟(jì)評價(jià)投資效果分析與利潤項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及編制建設(shè)總進(jìn)度提出可行性研究報(bào)告提供上級領(lǐng)導(dǎo)決策研究實(shí)施辦法得出結(jié)論與建議《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.5.2可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1.國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃。2.項(xiàng)目建議書和委托單位的設(shè)想說明。3.經(jīng)國家正式批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)整治規(guī)劃，河流流域規(guī)劃、路網(wǎng)規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等。4.國家和地區(qū)關(guān)于工業(yè)建設(shè)的法令、法規(guī)。5.國家有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)、規(guī)定。6.試驗(yàn)試制報(bào)告。7.可靠的自然、地理、氣象、地質(zhì)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)資料。8.國家公布的用于項(xiàng)目評價(jià)的有關(guān)手冊、參數(shù)、指標(biāo)。9.有關(guān)工程技術(shù)方面的指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整文件等資料。

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.5.3可行性研究報(bào)告的編制要求堅(jiān)持實(shí)事求是保證可行性研究的科學(xué)性。內(nèi)容、深度要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。編制單位應(yīng)既具備較強(qiáng)的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析能力，又具豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，且具備相應(yīng)的輔助手段，達(dá)到相應(yīng)的研究水準(zhǔn)。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件9.5.4可行性研究報(bào)告的編制步驟1、開始籌劃2、調(diào)查研究3、擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性分析研究4、優(yōu)化和選擇方案5、詳細(xì)研究6、總結(jié)建議7、匯總、編制可行性研究報(bào)告書《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》配套課件