第16章用益物權(quán)

第十六章用益物權(quán)教學(xué)重點：1.用益物權(quán)的含義、特征。2.土地承包經(jīng)營權(quán)。3.建設(shè)用地使用權(quán)。

第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的含義（一）概念用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。（二）特征：

1.以不動產(chǎn)、動產(chǎn)為權(quán)利客體；

2.以占有、使用、收益為其權(quán)利內(nèi)容；

3.是在他人之物上設(shè)立的權(quán)利，是一種他物權(quán)。

4.是一種定限物權(quán)。二、用益物權(quán)的體系（一）傳統(tǒng)民法上的用益物權(quán)1、地上權(quán)；2、地役權(quán)；3、永佃權(quán)；4、房屋典權(quán)。（二）中國物權(quán)法1、土地承包經(jīng)營權(quán)；2、建設(shè)用地使用權(quán)；3、宅基地使用權(quán)；4、地役權(quán)。三、準(zhǔn)物權(quán)（一）準(zhǔn)物權(quán)概述是指自然人法人或者其他組織依法享有的對特定空間內(nèi)的自然資源進(jìn)行開發(fā)和利用的權(quán)利，包括海域使用權(quán)、采礦權(quán)、捕撈權(quán)等。特點：1.權(quán)利標(biāo)的不同（標(biāo)的不是物，是自然資源、消耗物）；2.權(quán)利行使方式不同（不是實際控制，是檢測、開發(fā)、攝取等）；3.權(quán)利取得方式不同（不是自愿原則，需行政許可）；4.權(quán)利行使上的不同（私權(quán)特點不突出，是強(qiáng)制性規(guī)定）。（二）海域使用權(quán)是指依法經(jīng)批準(zhǔn)取得的對國家所有的某一特定區(qū)域在一定期限內(nèi)排他性持續(xù)使用并享受其利益的權(quán)利。1.海域使用權(quán)的取得（使用權(quán)證書）（1）申請審批；（2）招標(biāo)；（3）拍賣。2.海域使用權(quán)的效力（權(quán)利、義務(wù)）3.海域使用權(quán)的消滅（期滿、征用、填海等）（三）礦業(yè)權(quán)（探礦權(quán)、采礦權(quán)）1.礦業(yè)權(quán)的取得。（1）依申請取得；（2）以招標(biāo)、拍賣方式取得；（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得。2.礦業(yè)權(quán)的效力。（1）探礦人的權(quán)利、義務(wù)。（2）采礦人的權(quán)利、義務(wù)。（四）取水權(quán)利用地下水、地上水（江河湖泊）。

1.取水權(quán)的取得。（1）直接取得；（2）依申請取得；（3）依轉(zhuǎn)讓方式取得。

2.取水權(quán)的效力。（五）漁業(yè)權(quán)（養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)）

1.漁業(yè)權(quán)的取得。（1）直接取得；（2）依申請取得。

2.漁業(yè)權(quán)的效力。（1）養(yǎng)殖權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。（2）捕撈權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。

第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概述（一）概念是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有集體使用的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。（二）特征：1、主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者；2、客體是集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地；3、目的是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。二、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得（一）設(shè)定

1、訂立土地承包經(jīng)營權(quán)合同。合同生效，權(quán)利設(shè)立。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)的確定?？h級政府頒發(fā)證書，登記造冊確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。頒證是行政確認(rèn)行為，不具有物權(quán)性質(zhì)。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)（128條）1、流轉(zhuǎn)原則（5項）2、流轉(zhuǎn)方式（1）轉(zhuǎn)包：受轉(zhuǎn)包人為同一集體組織成員；（2）出租：承租人為集體組織外部人員；（3）互換：組織內(nèi)部成員；（4）轉(zhuǎn)讓：受讓人為其他農(nóng)戶。承包關(guān)系終止。3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的簽訂4、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的公示互換、轉(zhuǎn)讓可以登記，登記對抗。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承1、家庭承包的，只有林地承包權(quán)可以繼承，耕地、草地承包權(quán)不能繼承；2、其他方式承包，承包權(quán)都可繼承。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)的效力（一）土地承包經(jīng)營權(quán)人（承包方）的權(quán)利

1.占有、使用、收益權(quán)。

2.自主經(jīng)營權(quán)。

3.依法流轉(zhuǎn)權(quán)。

4.相應(yīng)補(bǔ)償權(quán)。

5.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人（承包人）的義務(wù)：1.維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；2.依法保護(hù)和合理使用土地，不得給土地造成永久性損害；3.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)包方的權(quán)利

1.發(fā)包本集體所有或者國家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地；2.監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地；3.制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；4.在特定情況下收回承包地：（1）承包方轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口；（2）承包方連續(xù)兩年拋荒的。5.在特定情況下調(diào)整承包地：因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地，須經(jīng)三分之二村民代表同意，并報鄉(xiāng)、縣兩級人民政府行政主管部門批準(zhǔn)。（四）土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)包方的義務(wù)

1.維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)；2.尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)；3.依照承包合同約定，為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)信息等服務(wù)；4.執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅（一）消滅原因1.土地承包經(jīng)營權(quán)的提前收回；2.土地承包經(jīng)營權(quán)的提前交回；3.承包期限屆滿未繼續(xù)承包；4.土地被征收；5.承包地滅失或嚴(yán)重?fù)p毀無法繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；6.承包方死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的法律后果1.承包方返還土地的義務(wù)；2.承包方的農(nóng)作物取回權(quán)；3.特別改良費(fèi)用或有益費(fèi)用的補(bǔ)償。五、“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)（一）“四荒”承包地荒山、荒溝、荒丘、荒灘。（二）承包方不以內(nèi)部承包為限，可以包給本集體組織以外的人。（三）發(fā)包程序和方式（屬其他方式）

1.直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式對外發(fā)包；

2.先將土地承包經(jīng)營權(quán)折股分給組織成員再實行承包經(jīng)營或股份合作經(jīng)營。（四）“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)內(nèi)容

1.承包費(fèi)。公開競價。

2.承包期限：最長不超過50年。（五）“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式靈活：轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或其他方式。（六）“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承承包人的繼承人可繼續(xù)承包。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)

一、建設(shè)用地使用權(quán)概述（一）建設(shè)用地使用權(quán)的名稱之爭（二）建設(shè)用地使用權(quán)的含義

1.客體為國家所有的土地，不包括集體所有的農(nóng)村土地.2.目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

3.建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容具有限制性。

（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地

50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。3、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容具有限制性二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（一）以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)

1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義特點:(1)交易性；(2)有償性；(3)期限性。出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別:(1)性質(zhì)不同；(2)主體不同；(3)是否有償不同。

2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的性質(zhì)（民事行為）3.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式第一、協(xié)議出讓；第二、拍賣出讓；第三、招標(biāo)出讓；第四、掛牌出讓。后三種為公開競價方式。

4.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（7條款）

(二)以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)

1.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義：是指縣級以上人民政府依照相關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限和審批程序，將國有土地?zé)o償?shù)亟桓督o符合法律規(guī)定的條件的土地使用者使用，土地使用者因此取得建設(shè)用地使用權(quán)的行為。特點:(1)公益目的性;(2)無償性;(3)無期限性;(4)限制性流通性.2.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的適用范圍下列建設(shè)用地使用權(quán)可以由縣級上經(jīng)人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的登記（登記生效）

三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

1.簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（7條款）；

2.以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：

（1）按照出讓合同約定已支付土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬房屋建設(shè)的，完成開發(fā)投資總額的25%，屬成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

3.以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。條件：須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上人民政府審批，并辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

4.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記。未經(jīng)登記不生效，但不影響合同效力。

5.建設(shè)用地使用權(quán)“一地數(shù)轉(zhuǎn)”問題處理。(二)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押簽訂合同，辦理登記，登記生效。(三)建設(shè)用地使用權(quán)的出租有限制：未按合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，禁止出租。(四)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的“房隨地走”、“地隨房走”四、建設(shè)用地使用權(quán)的效力（一）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利占有、使用、收益：建造并經(jīng)營建筑物構(gòu)筑物及附屬設(shè)施。依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資或抵押。（二）建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)

1.支付出付金等費(fèi)用；

2.合理利用土地；

3.按土地用途使用土地；

4.恢復(fù)土地原狀。五、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅（一）建設(shè)用地使用權(quán)消滅的事由

1.存續(xù)期間屆滿。

2.國家因公共利益征收土地。對不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，退還相應(yīng)出讓金。

3.土地滅失。

4.建設(shè)用地使用權(quán)被收回。（1）違反用途使用土地；（2）滿2年未動工開發(fā)。

5.其他消滅事由。(二)建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果注銷登記、收回權(quán)利證書。處理：

1.因公共利益的需要提前收回土地。對不動產(chǎn)給予補(bǔ)償并退還相應(yīng)出讓金。

2.建設(shè)用地使用權(quán)期滿而未續(xù)期的。有約定按照約定，沒有約定按法律規(guī)定。

第四節(jié)宅基地使用權(quán)

一、概述（一）含義:

是指以建造住宅及附屬設(shè)施為目的,對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用權(quán)利。

特征：

1.宅基地用權(quán)的主體具有特定性，原則上限于農(nóng)村居民。

2.宅基地使用權(quán)客體具體特定性，限于集體所有土地。

3.宅基地使用權(quán)的內(nèi)容具有特定性，僅限于依法建造并保有個人住宅及其附屬設(shè)施。

4.宅基地使用權(quán)初始取得具有無償性。

5.宅基地使用權(quán)沒有期限限制。

1.宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)。（1）內(nèi)容不同；（2）存在期限不同。

2.宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)。

(1)權(quán)利主體的身份限制不同；(2)權(quán)利內(nèi)容不同（能否轉(zhuǎn)讓、抵押、出資）；(3)取得方式不同；(4)設(shè)立要件不同（是否要求登記）；

(5)是否有償不同；(6)存續(xù)期限不同。（二）宅基地使用與相關(guān)權(quán)利的比較二、宅基地使用權(quán)的取得（一）宅基地使用權(quán)的設(shè)立

1.設(shè)立宅基地使用權(quán)的條件：（1）因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；（2）外來人口落戶，成為集體成員，沒有宅基地的；（3）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。不予批準(zhǔn)使用宅基地：（1）非本集體的農(nóng)村村民；（2）已擁有一處達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地；（3）農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓住房后，再申請宅基地的。2.設(shè)立宅基地使用權(quán)的程序。

（1）農(nóng)戶申請；（2）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；（4）縣級政府對農(nóng)戶的申請進(jìn)行審核，提出審核意見；（5）縣級人民政府批準(zhǔn)后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。

3.設(shè)立宅基地使用權(quán)的限制。

“一戶一地”。建議改為“申請”，是對初始取得的限制。（二）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

不允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)。房隨地走。（三）宅基地使用權(quán)的登記

現(xiàn)行公示方法：占有?？梢缘怯洝?/p>

155條：已登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)辦理變更或注銷登記。三、宅基地使用權(quán)的效力（一）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利

1.權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建造房屋和其他附屬物。

2.權(quán)利人有處分宅基地使用權(quán)（房地一體、一并轉(zhuǎn)讓）。（二）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)

按照規(guī)定用途使用。四、宅基地使用權(quán)的消滅宅基地使用權(quán)因以下事由而消滅:1.宅基地因自然原因滅失.2.宅基地的收回和調(diào)整.3.宅基地被征收.4.其他原因.第五節(jié)地役權(quán)

一、概述（一）地役權(quán)的含義:

是指不動產(chǎn)權(quán)利人為某特定不動產(chǎn)的便利而使用他人不動產(chǎn)，使其負(fù)一定負(fù)擔(dān)的物權(quán)。屬性：

1.地役權(quán)是存在于他人土地之上的物權(quán)。

2.地役權(quán)是為需役地便利而設(shè)的物權(quán)。

3.地役權(quán)是使供役地負(fù)一定負(fù)擔(dān)的物權(quán)。(二)地役權(quán)的特征

1.從屬性。依附于需役地所有權(quán)或使用權(quán)，與其不可分離。

2.不可分性。存在于需役地與供役地的全部，不能分割為各個部分。（三）地役權(quán)與相鄰關(guān)系相同點：（1）產(chǎn)生原因相同。（2）在權(quán)利內(nèi)容方面，有重合之處。（3）在法律救濟(jì)途徑上同屬于物權(quán)。差異：

1.二者的法律性質(zhì)和發(fā)生依據(jù)不同；

2.二者的調(diào)整范圍、方法不同；

3.二者的調(diào)節(jié)限度不同；

4.二者在有無對價上不同；

5.二者在