第16章用益物權

第十六章用益物權教學重點：1.用益物權的含義、特征。2.土地承包經(jīng)營權。3.建設用地使用權。

第一節(jié)用益物權概述一、用益物權的含義（一）概念用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。（二）特征：

1.以不動產(chǎn)、動產(chǎn)為權利客體；

2.以占有、使用、收益為其權利內(nèi)容；

3.是在他人之物上設立的權利，是一種他物權。

4.是一種定限物權。二、用益物權的體系（一）傳統(tǒng)民法上的用益物權1、地上權；2、地役權；3、永佃權；4、房屋典權。（二）中國物權法1、土地承包經(jīng)營權；2、建設用地使用權；3、宅基地使用權；4、地役權。三、準物權（一）準物權概述是指自然人法人或者其他組織依法享有的對特定空間內(nèi)的自然資源進行開發(fā)和利用的權利，包括海域使用權、采礦權、捕撈權等。特點：1.權利標的不同（標的不是物，是自然資源、消耗物）；2.權利行使方式不同（不是實際控制，是檢測、開發(fā)、攝取等）；3.權利取得方式不同（不是自愿原則，需行政許可）；4.權利行使上的不同（私權特點不突出，是強制性規(guī)定）。（二）海域使用權是指依法經(jīng)批準取得的對國家所有的某一特定區(qū)域在一定期限內(nèi)排他性持續(xù)使用并享受其利益的權利。1.海域使用權的取得（使用權證書）（1）申請審批；（2）招標；（3）拍賣。2.海域使用權的效力（權利、義務）3.海域使用權的消滅（期滿、征用、填海等）（三）礦業(yè)權（探礦權、采礦權）1.礦業(yè)權的取得。（1）依申請取得；（2）以招標、拍賣方式取得；（3）以轉讓方式取得。2.礦業(yè)權的效力。（1）探礦人的權利、義務。（2）采礦人的權利、義務。（四）取水權利用地下水、地上水（江河湖泊）。

1.取水權的取得。（1）直接取得；（2）依申請取得；（3）依轉讓方式取得。

2.取水權的效力。（五）漁業(yè)權（養(yǎng)殖權、捕撈權）

1.漁業(yè)權的取得。（1）直接取得；（2）依申請取得。

2.漁業(yè)權的效力。（1）養(yǎng)殖權人的權利義務。（2）捕撈權人的權利義務。

第二節(jié)土地承包經(jīng)營權一、概述（一）概念是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有集體使用的土地進行占有、使用和收益的權利。（二）特征：1、主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者；2、客體是集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地；3、目的是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。二、土地承包經(jīng)營權的取得（一）設定

1、訂立土地承包經(jīng)營權合同。合同生效，權利設立。

2、土地承包經(jīng)營權的確定?？h級政府頒發(fā)證書，登記造冊確認土地承包經(jīng)營權。頒證是行政確認行為，不具有物權性質。（二）土地承包經(jīng)營權的流轉（128條）1、流轉原則（5項）2、流轉方式（1）轉包：受轉包人為同一集體組織成員；（2）出租：承租人為集體組織外部人員；（3）互換：組織內(nèi)部成員；（4）轉讓：受讓人為其他農(nóng)戶。承包關系終止。3、土地承包經(jīng)營權流轉合同的簽訂4、土地承包經(jīng)營權流轉合同的公示互換、轉讓可以登記，登記對抗。（三）土地承包經(jīng)營權的繼承1、家庭承包的，只有林地承包權可以繼承，耕地、草地承包權不能繼承；2、其他方式承包，承包權都可繼承。

三、土地承包經(jīng)營權的效力（一）土地承包經(jīng)營權人（承包方）的權利

1.占有、使用、收益權。

2.自主經(jīng)營權。

3.依法流轉權。

4.相應補償權。

5.法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。（二）土地承包經(jīng)營權人（承包人）的義務：1.維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設；2.依法保護和合理使用土地，不得給土地造成永久性損害；3.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。

（三）土地承包經(jīng)營權發(fā)包方的權利

1.發(fā)包本集體所有或者國家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地；2.監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；3.制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；4.在特定情況下收回承包地：（1）承包方轉為非農(nóng)業(yè)戶口；（2）承包方連續(xù)兩年拋荒的。5.在特定情況下調整承包地：因自然災害嚴重毀損承包地，須經(jīng)三分之二村民代表同意，并報鄉(xiāng)、縣兩級人民政府行政主管部門批準。（四）土地承包經(jīng)營權發(fā)包方的義務

1.維護承包方的土地承包經(jīng)營權；2.尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權；3.依照承包合同約定，為承包方提供生產(chǎn)、技術信息等服務；4.執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎設施建設；5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務。四、土地承包經(jīng)營權的消滅（一）消滅原因1.土地承包經(jīng)營權的提前收回；2.土地承包經(jīng)營權的提前交回；3.承包期限屆滿未繼續(xù)承包；4.土地被征收；5.承包地滅失或嚴重損毀無法繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；6.承包方死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。（二）土地承包經(jīng)營權的法律后果1.承包方返還土地的義務；2.承包方的農(nóng)作物取回權；3.特別改良費用或有益費用的補償。五、“四荒”土地承包經(jīng)營權（一）“四荒”承包地荒山、荒溝、荒丘、荒灘。（二）承包方不以內(nèi)部承包為限，可以包給本集體組織以外的人。（三）發(fā)包程序和方式（屬其他方式）

1.直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式對外發(fā)包；

2.先將土地承包經(jīng)營權折股分給組織成員再實行承包經(jīng)營或股份合作經(jīng)營。（四）“四荒”土地承包經(jīng)營權內(nèi)容

1.承包費。公開競價。

2.承包期限：最長不超過50年。（五）“四荒”土地承包經(jīng)營權的流轉方式靈活：轉讓、入股、抵押或其他方式。（六）“四荒”土地承包經(jīng)營權的繼承承包人的繼承人可繼續(xù)承包。第三節(jié)建設用地使用權

一、建設用地使用權概述（一）建設用地使用權的名稱之爭（二）建設用地使用權的含義

1.客體為國家所有的土地，不包括集體所有的農(nóng)村土地.2.目的是建造并保有建筑物、構筑物及其附屬設施。

3.建設用地使用權的內(nèi)容具有限制性。

（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地

50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。3、建設用地使用權的內(nèi)容具有限制性二、建設用地使用權的設立（一）以出讓方式設立建設用地使用權

1.建設用地使用權出讓的含義特點:(1)交易性；(2)有償性；(3)期限性。出讓與轉讓的區(qū)別:(1)性質不同；(2)主體不同；(3)是否有償不同。

2.建設用地使用權出讓的性質（民事行為）3.建設用地使用權出讓的方式第一、協(xié)議出讓；第二、拍賣出讓；第三、招標出讓；第四、掛牌出讓。后三種為公開競價方式。

4.建設用地使用權出讓合同（7條款）

(二)以劃撥方式設立建設用地使用權

1.建設用地使用權劃撥的含義：是指縣級以上人民政府依照相關法律規(guī)定的權限和審批程序，將國有土地無償?shù)亟桓督o符合法律規(guī)定的條件的土地使用者使用，土地使用者因此取得建設用地使用權的行為。特點:(1)公益目的性;(2)無償性;(3)無期限性;(4)限制性流通性.2.建設用地使用權劃撥的適用范圍下列建設用地使用權可以由縣級上經(jīng)人民政府依法批準劃撥:(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(三)建設用地使用權的登記（登記生效）

三、建設用地使用權的流轉（一）建設用地使用權的轉讓

1.簽訂建設用地使用權轉讓合同（7條款）；

2.以出讓方式設立的建設用地使用權轉讓的條件：

（1）按照出讓合同約定已支付土地出讓金并取得土地使用權證書；（2）按照約定進行投資開發(fā)，屬房屋建設的，完成開發(fā)投資總額的25%，屬成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

3.以劃撥方式設立的建設用地使用權轉讓的。條件：須經(jīng)有批準權的縣級以上人民政府審批，并辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。

4.建設用地使用權轉讓的變更登記。未經(jīng)登記不生效，但不影響合同效力。

5.建設用地使用權“一地數(shù)轉”問題處理。(二)建設用地使用權的抵押簽訂合同，辦理登記，登記生效。(三)建設用地使用權的出租有限制：未按合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，禁止出租。(四)建設用地使用權流轉中的“房隨地走”、“地隨房走”四、建設用地使用權的效力（一）建設用地使用權人的權利占有、使用、收益：建造并經(jīng)營建筑物構筑物及附屬設施。依法轉讓、互換、出資或抵押。（二）建設用地使用權人的義務

1.支付出付金等費用；

2.合理利用土地；

3.按土地用途使用土地；

4.恢復土地原狀。五、建設用地使用權的消滅（一）建設用地使用權消滅的事由

1.存續(xù)期間屆滿。

2.國家因公共利益征收土地。對不動產(chǎn)給予補償，退還相應出讓金。

3.土地滅失。

4.建設用地使用權被收回。（1）違反用途使用土地；（2）滿2年未動工開發(fā)。

5.其他消滅事由。(二)建設用地使用權消滅的法律后果注銷登記、收回權利證書。處理：

1.因公共利益的需要提前收回土地。對不動產(chǎn)給予補償并退還相應出讓金。

2.建設用地使用權期滿而未續(xù)期的。有約定按照約定，沒有約定按法律規(guī)定。

第四節(jié)宅基地使用權

一、概述（一）含義:

是指以建造住宅及附屬設施為目的,對集體所有的土地進行占有和使用權利。

特征：

1.宅基地用權的主體具有特定性，原則上限于農(nóng)村居民。

2.宅基地使用權客體具體特定性，限于集體所有土地。

3.宅基地使用權的內(nèi)容具有特定性，僅限于依法建造并保有個人住宅及其附屬設施。

4.宅基地使用權初始取得具有無償性。

5.宅基地使用權沒有期限限制。

1.宅基地使用權與土地承包經(jīng)營權。（1）內(nèi)容不同；（2）存在期限不同。

2.宅基地使用權與建設用地使用權。

(1)權利主體的身份限制不同；(2)權利內(nèi)容不同（能否轉讓、抵押、出資）；(3)取得方式不同；(4)設立要件不同（是否要求登記）；

(5)是否有償不同；(6)存續(xù)期限不同。（二）宅基地使用與相關權利的比較二、宅基地使用權的取得（一）宅基地使用權的設立

1.設立宅基地使用權的條件：（1）因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；（2）外來人口落戶，成為集體成員，沒有宅基地的；（3）因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。不予批準使用宅基地：（1）非本集體的農(nóng)村村民；（2）已擁有一處達到規(guī)定標準面積的宅基地；（3）農(nóng)村村民轉讓住房后，再申請宅基地的。2.設立宅基地使用權的程序。

（1）農(nóng)戶申請；（2）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核；（4）縣級政府對農(nóng)戶的申請進行審核，提出審核意見；（5）縣級人民政府批準后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權。

3.設立宅基地使用權的限制。

“一戶一地”。建議改為“申請”，是對初始取得的限制。（二）宅基地使用權的流轉

不允許單獨流轉。房隨地走。（三）宅基地使用權的登記

現(xiàn)行公示方法：占有?？梢缘怯?。

155條：已登記的宅基地使用權轉讓或消滅的，應辦理變更或注銷登記。三、宅基地使用權的效力（一）宅基地使用權人的權利

1.權利人有權在宅基地上建造房屋和其他附屬物。

2.權利人有處分宅基地使用權（房地一體、一并轉讓）。（二）宅基地使用權人的義務

按照規(guī)定用途使用。四、宅基地使用權的消滅宅基地使用權因以下事由而消滅:1.宅基地因自然原因滅失.2.宅基地的收回和調整.3.宅基地被征收.4.其他原因.第五節(jié)地役權

一、概述（一）地役權的含義:

是指不動產(chǎn)權利人為某特定不動產(chǎn)的便利而使用他人不動產(chǎn)，使其負一定負擔的物權。屬性：

1.地役權是存在于他人土地之上的物權。

2.地役權是為需役地便利而設的物權。

3.地役權是使供役地負一定負擔的物權。(二)地役權的特征

1.從屬性。依附于需役地所有權或使用權，與其不可分離。

2.不可分性。存在于需役地與供役地的全部，不能分割為各個部分。（三）地役權與相鄰關系相同點：（1）產(chǎn)生原因相同。（2）在權利內(nèi)容方面，有重合之處。（3）在法律救濟途徑上同屬于物權。差異：

1.二者的法律性質和發(fā)生依據(jù)不同；

2.二者的調整范圍、方法不同；

3.二者的調節(jié)限度不同；

4.二者在有無對價上不同；

5.二者在