安徽阜陽綜合體項目初步定位-158p-2012年-購物中心-前期策劃f

阜陽項目初步定位項目屬性項目操盤思路——成功之道市場分析開發(fā)方向取勢明道優(yōu)術(shù)合眾踐行市場定位體系平面布局體量配比建筑落位商業(yè)模式構(gòu)建交通體系品牌資源整合項目資源整合客戶資源整合資本資源整合招商執(zhí)行銷售執(zhí)行運(yùn)營管理項目操盤思路競爭項目影響市場定位邏輯思路項目物業(yè)類型影響定位因素整體定位商業(yè)定位公寓定位行業(yè)發(fā)展分析項目物業(yè)條件市場需求情況實現(xiàn)目標(biāo)利潤項目快速去化市場標(biāo)桿案例項目定位市場供給情況市場定位邏輯思路辦公定位酒店定位住宅定位項目規(guī)劃方案目錄︱CONTENTSPARTⅠ市場分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市場定位1.1地塊屬性分析1.2市場環(huán)境分析1.3項目SWOT初步分析一.市場分析市場定位項目自身狀況市場空間租售策略地理位置為何做市場定位？-準(zhǔn)確的商業(yè)定位是項目成功的第一步，而成

功的、符合市場規(guī)律的檔次定位就決定了項

目在消費(fèi)者心目中的一種認(rèn)同，也決定了項

目自身在零售市場中的地位。如何做市場定位？-商業(yè)項目的市場定位需要考慮眾多內(nèi)部及外

部因素，內(nèi)部因素如項目所處的地理位置、

項目自身狀況等；外部因素如項目所處城市

或商圈的零售市場狀況、零售商選址意向等。

通過對項目內(nèi)外因素的綜合考慮，給予項目

最為符合市場需求的檔次定位，為項目成功

入市奠定基礎(chǔ)。市場分析PARTⅠ市場分析住宅地上：17952㎡酒店/公寓/辦公地上：17476㎡商業(yè)（含配套）地上：34454㎡地下：26783㎡總建面： 96665㎡地上： 69882㎡地下： 26783㎡項目自身狀況PARTⅠ市場分析/地塊屬性分析位于城市中心大型規(guī)模、具備強(qiáng)勢可利用交通資源的復(fù)合商業(yè)項目PARTⅠ市場分析/地塊屬性分析周邊商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富，本案的關(guān)鍵在于差異化定位互補(bǔ)性招商2023/2/6項目自身狀況PARTⅠ市場分析/地塊屬性分析穎河西路潁州中路9511201355545香娘路本案沿街面較長，可惜沿潁州中路與十字交口拐角相當(dāng)部分還原業(yè)主，，，在建項目已開業(yè)項目本案香港財富廣場國貿(mào)商城千百意阜陽百貨阜陽商廈燕莎百貨CBD中央國際匯鑫國際廣場中南商業(yè)廣場金悅時代易景國際麗豐一品新世界文峰商業(yè)廣場起源時代廣場位于潁州路與潁河路交匯處所處區(qū)域為阜陽地理中心，臨近城市主干道項目周邊未來將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道潁州路與穎河路，地處十字路口，具有優(yōu)越的展示面周邊已開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量較多，經(jīng)營檔次以中檔為主與主要商圈相比，所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場需要引導(dǎo)項目所在區(qū)位PARTⅠ市場分析/地塊屬性分析周邊商業(yè)氛圍濃厚，已開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量較多，經(jīng)營檔次以中檔為主商業(yè)具一定規(guī)模：約4.5萬平方米的商業(yè)體量，B1－6F建筑，城市商業(yè)綜合體，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項目，在有機(jī)會做到品類及品牌的豐富性的同時更加擁有購物休閑的趣味性；入市時間：阜陽未來大規(guī)模商業(yè)項目集中入市，對本項目在未來的招商、銷售、運(yùn)營均造成激烈競爭。具飆馬了解，對本項目具備一定競爭壓力的CBD中央國際雖也在進(jìn)行招商，但其建筑存在硬傷（中庭過?。I(yè)態(tài)單一，為目標(biāo)品牌選擇本項目提供機(jī)會；其他功能對商業(yè)的影響：項目自身擁有豐富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時也對品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；專業(yè)優(yōu)勢：聘請專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行前期市場定位、商業(yè)規(guī)劃，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，同時專業(yè)化的商業(yè)規(guī)劃為知名品牌的入駐經(jīng)營提供便利性。地塊屬性分析PARTⅠ市場分析/地塊屬性分析商業(yè)項目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項目輻射范圍的大小，影響本項目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在30,000-50,000平方米的商業(yè)項目其商圈輻射范圍在半徑1-3公里左右。交通狀況商業(yè)項目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、停車位充足等。本項目因緊鄰潁州路、穎河路，擁有較為優(yōu)越展示的同時，未來將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場為自駕車消費(fèi)人群到達(dá)帶來便利。周邊環(huán)境項目位于潁州路與穎河路交叉口的西南角，周邊擁有一定數(shù)量的住宅。周邊商業(yè)項目未來商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項目東南側(cè)的CBD中央國際項目，其較具規(guī)模的公寓、寫字樓為他們商業(yè)的高端化奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項目未來對本項目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項目規(guī)模，飆馬認(rèn)為在開業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購物距離。如果起源時代廣場日后定位獨(dú)特，經(jīng)營狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項目消費(fèi)。PARTⅠ市場分析/地塊屬性分析地塊屬性分析1.1地塊屬性分析1.2市場環(huán)境分析1.3項目SWOT初步分析一.市場分析商業(yè)市場分析消費(fèi)水平分析競爭環(huán)境分析其他影響因素分析市場空間項目市場空間PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析市場空間分析之商業(yè)市場代表商業(yè)：香港財富廣場國貿(mào)商場千百意阜陽百貨代表商業(yè)：阜陽商廈中新超市代表商業(yè)：燕莎百貨萬家和超市代表商業(yè)：大潤發(fā)紅星美凱龍代表商業(yè)：樂購金悅時代PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析2023/2/6商業(yè)洼地-從阜陽主要商圈分布及商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)項目的分析，項目四周商業(yè)林立，被四大商圈環(huán)繞，對零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪，特別是人民路商圈，形成極強(qiáng)的吸引力同時項目周邊缺乏集中式商業(yè)的現(xiàn)狀，顯然已成為阜陽市的“商業(yè)洼地”城市核心區(qū)域：-按照阜陽未來商業(yè)整體布局規(guī)劃，潁州路沿線為市級商業(yè)中心，未來商業(yè)項目也最為集中;在國貿(mào)、商廈、中南、清河高速發(fā)展的同時，本案無疑處在了城市商業(yè)群的核心位置，南面通往一道河路、二道河路是未來阜陽政務(wù)新區(qū)，沿線的商業(yè)項目較少,同時潁州路、穎河路主干道十字路口對于商業(yè)開發(fā)，具有良好的展示效果，大型商業(yè)入駐，可提升整體價值與去化速度。構(gòu)建城市商業(yè)關(guān)聯(lián)性，將使項目價值將在未來得到進(jìn)一步釋放。市場空間分析之商業(yè)環(huán)境PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析市場空間分析之消費(fèi)環(huán)境PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析人口與消費(fèi)：阜陽市戶籍人口1014.3萬，三區(qū)四縣一市常住人口759.99萬人，面積9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全國比較大的地級市之一，但根據(jù)阜陽城市總體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)的人口僅有82萬；人均收入不高，城鄉(xiāng)差距較大；近幾年的數(shù)據(jù)顯示，阜陽市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴隨著阜陽快速的城市化進(jìn)程，市場的消費(fèi)潛力正在蘇醒。房地產(chǎn)消費(fèi)：據(jù)市場調(diào)查，目前阜陽市在售在建樓盤有50家左右，總體量達(dá)到900萬左右，市場基本供大于求，目標(biāo)競爭項目的總體量達(dá)到90萬方，區(qū)域競爭激烈。根據(jù)年前樓市銷量較好的月份分析，在90-144㎡戶型占成交總量的占71.8%，各家樓盤推盤也多以中大戶型為主2023/2/6社會消費(fèi)品零售總額1阜陽商業(yè)集中區(qū)仍在以老城區(qū)，隨著近年來城市的快速發(fā)展，零售業(yè)仍有較大的上升空間，發(fā)展正由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)快速變革階段，由傳統(tǒng)型百貨、大賣場向購物中心、復(fù)合型商業(yè)、主題商業(yè)、特色商業(yè)方向開始發(fā)展。阜陽零售業(yè)態(tài)發(fā)展情況2消費(fèi)市場繁榮活躍。2011年全市累計實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額385.4億元，同比增長18.1%，增幅高于全省0.1個百分點(diǎn)。市場空間分析之消費(fèi)環(huán)境PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析本案人民路潁州路穎河路穎上路清河路解放路區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)量較大，加之阜陽其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)組合均不具備競爭優(yōu)勢，CBD中央國際屬中高端百貨和匯鑫商業(yè)廣場仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來中檔定位商業(yè)項目較多，以目前阜陽商業(yè)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔商業(yè)項目同時存在；中檔定位商業(yè)項目地理位置相對集中，對品牌爭奪勢必激烈。市場空間分析之競爭環(huán)境PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析市場空間分析之其他影響因素分析西側(cè)：潁河西路居住區(qū)（城市西區(qū)前往人民路的必經(jīng)之路）北側(cè)：商業(yè)中心區(qū)（人民路、潁州路、通往市中心南區(qū)的必經(jīng)之路）南側(cè)：城市新興板塊（商務(wù)人群人民路、潁泉區(qū)等必經(jīng)之路）本案項目周邊環(huán)境及規(guī)劃商業(yè)區(qū)居住區(qū)商務(wù)區(qū)PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析租售比較優(yōu)勢劣勢物業(yè)型態(tài)適應(yīng)性商業(yè)住宅辦公公寓酒店銷售快速回籠資金商業(yè)銷售較難把握定位原則，對外形象差×√√√×租賃提升項目的整體品質(zhì)，獲取價值最大化前期運(yùn)營需要市場培育，資金壓力大√×××√租售策略分析租售策略——租售的策略，將會對項目的市場定位以及商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，在本項目租售比例尚不確定的前提下，本案的市場定位將從租售兩方面去比較驗證，以追求租售策略的平衡，找到項目價值與現(xiàn)金流最大化的平衡點(diǎn)；PARTⅠ市場分析/市場環(huán)境分析1.1地塊屬性分析1.2市場環(huán)境分析1.3項目SWOT初步分析一.市場分析2023/2/6本項目地處穎河路與潁州路交匯處西南角的位置，城市核心商圈區(qū)域，符合大型商業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)，潁州路穎河路連接新老城區(qū)，未來將發(fā)揮更重要的價值；本項目的交通道路條件較好，交通便利，可達(dá)性及可見性高，對于定向招商引進(jìn)主力店來說，擁有非常好的硬件條件。地處城市中心，周邊商業(yè)魚龍混雜缺乏主題，難以形成商業(yè)合力；項目四周商業(yè)林立，被四大商圈環(huán)繞，項目周邊缺乏集中式商業(yè)；優(yōu)勢劣勢交通規(guī)劃利于項目匯聚人流周邊良好的環(huán)境資源可以為項目借力項目周邊商業(yè)林立，競爭激烈PARTⅠ市場分析/項目SWOT初步分析swot初步分析2023/2/6按照阜陽未來商業(yè)整體布局規(guī)劃，潁州路沿線為市級商業(yè)中心，未來商業(yè)項目最為集中；南面通往一道河路、二道河路是未來阜陽政務(wù)新區(qū)，沿線的商業(yè)項目較少；阜陽已有的購物中心存在硬件落后、購物環(huán)境不夠人性化，在這方面將是項目重要的機(jī)會點(diǎn)；隨著阜陽經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購買力也會持續(xù)增長；

阜陽多個潛在商業(yè)中心正在規(guī)劃打造中，多個項目定位高端，勢必加劇未來市場競爭；項目附近多個項目正在開發(fā)建設(shè)，其中不乏集中式商業(yè)項目；機(jī)會威脅良好的區(qū)域價值帶來大量高端的消費(fèi)人群經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展催生購買力的持續(xù)增長已有購物中心的短板將成為項目的重要機(jī)會點(diǎn)未來市場競爭的加劇多個商業(yè)中心環(huán)繞swot初步分析PARTⅠ市場分析/項目SWOT初步分析SWOT分析優(yōu)勢

Strength劣勢

Weak機(jī)會

Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢利用公司品牌及資源整合優(yōu)勢，加大的項目宣傳推廣力度；充分挖掘項目區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，填補(bǔ)市場缺位，搶占市場；充分利用好已有購物中心的短板弱項，差異化競爭，確立市場優(yōu)勢；利用項目大體量、多業(yè)態(tài)的標(biāo)桿形象，擴(kuò)大項目輻射商圈；充分利用好項目周邊人流優(yōu)勢，將途徑項目的人流變成來項目消費(fèi)的客流；差異化定位，與城市中心及周邊商業(yè)錯位互補(bǔ)；威脅

Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅通過借勢推廣，凸顯項目形象，提升項目核心競爭力；企業(yè)通過資源整合力、資本運(yùn)作力，充分培育市場，增加經(jīng)營商戶對項目的投資信心；適度超前的市場定位，避免與周邊項目的同質(zhì)化競爭；產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化經(jīng)營尋求政府合作，完善周邊市政設(shè)施，提升商業(yè)環(huán)境PARTⅠ市場分析/項目SWOT初步分析目錄︱CONTENTSPARTⅠ市場分析PARTⅡ市場思辨PARTⅢ市場定位起源時代廣場總建筑面積10萬平方米高檔住宅高星級酒店甲級寫字樓服務(wù)式公寓高品位商業(yè)……項目描述PARTⅡ市場定位/定位方向根據(jù)本項目自身物業(yè)屬性，以及前期所做的初步規(guī)劃呈現(xiàn)在我們面前的是一個：

“商業(yè)+居住+辦公+公寓+酒店的城市商業(yè)綜合體”……比較因素城市商業(yè)綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大其他主重功能組合，業(yè)態(tài)搭配要求高，業(yè)種組合黃金比例為5:3:2，交通動線要求較高，因容積率較高，垂直動線應(yīng)重點(diǎn)考慮。注重業(yè)種組合，業(yè)態(tài)分界不明顯，交通動線中物流與客流的水平動線布置是商業(yè)布局考慮的重點(diǎn)。城市商業(yè)綜合體與單一功能物業(yè)的比較PARTⅡ定位思辨城市綜合體可由購物中心、酒店、寫字樓等因素驅(qū)動，根據(jù)項目自身優(yōu)勢選擇合適的功能核心模式：模式一商業(yè)功能核心模式我城市核心區(qū)；主干道沿線

區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛；

一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理。恩施國際商貿(mào)城港福時代廣場昆山武豐廣場模式二酒店功能核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實力；頂級商場配套設(shè)施。吉安新世界廣場南通鴻鳴摩爾大慶唐人中心模式三寫字樓功能核心模式政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)業(yè)集群；

未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能；

商場、公寓等配套完善。合肥財富廣場上饒市江南商貿(mào)城港龍城市廣場模式四均衡發(fā)展功能模式CBD/城市中心；主干道沿線、地鐵口；建筑面積20平米以上；開發(fā)商強(qiáng)勁實力與豐富經(jīng)驗；專業(yè)管理。武漢蔡甸世紀(jì)廣場十堰棲谷天街煙臺五彩文化廣場PARTⅡ定位思辨模式四：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式三：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式二：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式一：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計——各功能共融不互擾功能化體系——五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、公寓強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群定位差異化——通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位功能化體系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級商場明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理PARTⅡ定位思辨功能種類模式一：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式二：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式三：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式四：各種功能均衡發(fā)展的模式酒店外包經(jīng)營外包經(jīng)營---外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租出租銷售/出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租一般出租銷售/出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的本案當(dāng)前首要難點(diǎn)是打造其商業(yè)部分，即購物中心部分PARTⅡ定位思辨酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流各功能物業(yè)將以怎樣的形象進(jìn)入市場，才能把握市場脈搏？PARTⅡ定位思辨序號名稱總面積（㎡）商業(yè)辦公公寓酒店住宅1CBD中央國際9萬2香港財富廣場18萬3匯鑫國際廣場18萬4東方第一城14萬5中南紅星廣場23萬6國貿(mào)4萬7阜陽商廈4萬8阜陽百貨1.2萬9本案9.6萬√？？？√阜陽現(xiàn)有項目物業(yè)組合PARTⅡ定位思辨項目再審視機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)的特色在哪里？Q1

關(guān)于商業(yè)怎樣的運(yùn)營模式符合項目的利益最大化？PARTⅡ定位思辨如何啟動項目的商業(yè)引擎？

√辦公寫字樓的體量配比？辦公寫字樓的開發(fā)價值？Q2關(guān)于寫字樓個性化辦公寫字樓的市場需求？項目再審視PARTⅡ定位思辨？公寓產(chǎn)品的類型分析？公寓產(chǎn)品的溢價能力？Q3關(guān)于公寓公寓產(chǎn)品的市場需求？項目再審視PARTⅡ定位思辨？Q4關(guān)于酒店項目再審視酒店產(chǎn)品的開發(fā)類型？酒店產(chǎn)品的開發(fā)價值？酒店的招商與銷售如何把握？PARTⅡ定位思辨？Q5關(guān)于住宅項目再審視住宅產(chǎn)品的市場供給？住宅產(chǎn)品的市場需求？戶型與面積住宅市場否存哪些空間？PARTⅡ定位思辨

√Q6關(guān)于整體開發(fā)策略項目再審視如何實現(xiàn)開發(fā)價值最大化？多種產(chǎn)品類型的組合？項目的開發(fā)時序與租售策略？PARTⅡ定位思辨目錄︱CONTENTSPARTⅠ市場分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市場定位3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營銷定位開發(fā)目標(biāo)利潤導(dǎo)向銷售導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利潤最大化目標(biāo)利潤快速實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)市場份額穩(wěn)步增長避免競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場√√√PARTⅢ市場定位/定位模型

項目開發(fā)目標(biāo)定位需求競爭項目企業(yè)外部因素分析內(nèi)部因素分析尋找市場機(jī)會點(diǎn)挖掘獨(dú)特支撐點(diǎn)尋找競爭突破點(diǎn)符合戰(zhàn)略發(fā)力點(diǎn)定位思維PARTⅢ市場定位/定位思維PARTⅢ市場定位/定位原則定位原則定位原則核心原則適應(yīng)性原則，即項目定位必須符合阜陽市場和商業(yè)發(fā)展的趨勢和機(jī)遇。一致性原則，即與起源置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項目資源優(yōu)勢相一致的原則。必要原則差異化原則：包括市場差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化等。經(jīng)濟(jì)性原則：在成本控制的角度上，做到效益最大化，商業(yè)地產(chǎn)項目更注重長期價值?？尚行栽瓌t：包括操作可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩方面。3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營銷定位PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位現(xiàn)有商圈未來商圈國貿(mào)商圈商廈商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈阜陽主要商圈的分布與現(xiàn)狀PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位商圈名稱級別檔次消費(fèi)群體主要業(yè)態(tài)阜王路商圈區(qū)域商圈高檔、中檔商務(wù)人士、周邊居民寫字樓、超市國貿(mào)商圈市級中心商圈高檔、中檔、低檔綜合性購物中心+沿街商鋪商廈商圈區(qū)域商圈高檔、中檔、低檔綜合性購物中心+商業(yè)街中南商圈區(qū)域型商圈中檔、低擋周邊居民、目的消費(fèi)專業(yè)市場+大賣場清河商圈區(qū)域型商圈高檔、中檔、低檔商務(wù)人士、周邊居民生活服務(wù)+數(shù)碼阜陽現(xiàn)有各大商圈綜合分析現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項目分布序號名稱類型商業(yè)面積（㎡）1香港財富廣場購物中心10萬2阜陽商廈百貨3.6萬3阜陽國貿(mào)商城百貨2.1萬4阜陽百貨大樓百貨1.2萬5千百意百貨3.2萬6燕莎百貨百貨3.7萬7匯鑫商業(yè)廣場購物中心8萬134257本案6說明：本章節(jié)所統(tǒng)計的大型商業(yè)僅以百貨、購物中心等零售業(yè)為主的商業(yè)物業(yè)。23PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項目序號名稱商業(yè)面積開業(yè)時間形態(tài)主力店檔次主要消費(fèi)群1香港財富廣場10萬2009.07百貨+超市+餐飲沃爾瑪新天地百貨大地影院中高檔時尚年輕族2阜陽商廈3.6萬2005.01百貨+超市+電器百貨中檔周邊消費(fèi)群3阜陽國貿(mào)商城2.1萬2006.10百貨+超市百貨中檔中等收入家庭4阜陽百貨大樓1.2萬2004.12百貨+超市百貨中檔中等收入家庭5千百意3.2萬2004.09百貨百貨中檔時尚年輕族6燕莎百貨3.7萬2009.09百貨百貨中檔周邊消費(fèi)群7匯鑫國際廣場8萬2011.01百貨+超市+餐飲大潤發(fā)中檔周邊消費(fèi)群現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項目業(yè)態(tài)業(yè)種組合序號名稱商業(yè)面積（㎡）百貨超市家居電器數(shù)碼餐飲娛樂其他1香港財富廣場10萬新天地沃爾瑪國美電器美食中心大地影院2阜陽商廈3.6萬阜陽商廈3阜陽國貿(mào)商城2.1萬國貿(mào)百貨國貿(mào)超市4阜陽百貨大樓1.2萬阜陽百貨肯德基5千百意3.2萬千百億6燕莎百貨3.7萬燕莎阜陽華聯(lián)7匯鑫國際廣場8萬瑞麗名城大潤發(fā)匯鑫家居美食中心金逸影院25PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位未來重點(diǎn)商業(yè)項目分布序號名稱類型商業(yè)面積（㎡）1中南紅星商業(yè)廣場綜合體9萬2CBD中央國際百貨3萬3新世界shoppingmall百貨7萬4麗豐一品購物中心12萬5金悅時代購物中心5萬6易景國際規(guī)劃中7萬7保利文峰商業(yè)廣場規(guī)劃中3萬134257本案6說明：本章節(jié)所統(tǒng)計的大型商業(yè)僅以百貨、購物中心等零售業(yè)為主的商業(yè)物業(yè)。27PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位未來重點(diǎn)商業(yè)項目業(yè)態(tài)業(yè)種組合序號名稱商業(yè)面積（㎡）發(fā)展商形態(tài)主力店開業(yè)時間1中南紅星商業(yè)廣場9萬阜陽市中南置業(yè)家居+餐飲紅星美凱龍20132CBD中央國際3萬巨川房地產(chǎn)百貨金鷹20133新世界shoppingmall7萬巨川房地產(chǎn)購物中心規(guī)劃中規(guī)劃中4麗豐一品12萬安徽麗豐集團(tuán)購物中心樂購20135金悅時代5萬安徽金悅置業(yè)購物中心招商中20136易景國際7萬阜陽市易景置業(yè)賣場+商業(yè)街規(guī)劃中20137保利文峰商業(yè)廣場3萬阜陽保利漢銘投資有限公司規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中商業(yè)定位-區(qū)域配套資源地理位置城市地理中心，穎河路與潁州路交口交通條件位于城市主交通干道沿線，交通輻射能力強(qiáng)，擁有8條公交線路住宅多個大型樓盤，未來總體量將達(dá)514萬平方米周邊學(xué)校潁州路第一小學(xué)阜陽第一中學(xué)等酒店三環(huán)商務(wù)酒店、中原賓館、中都大酒店等辦公利源大廈、中國銀行大廈、CBD中央國際等商業(yè)CBD中央國際、華潤蘇果、香港財富廣場等PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位項目周邊區(qū)域商業(yè)項目概況目前項目所在區(qū)域商業(yè)項目體量小，缺乏競爭力大型商業(yè)項目入市，有望提升配套服務(wù)水平，增強(qiáng)消費(fèi)氣氛大型綜合項目是開發(fā)主流，業(yè)態(tài)豐富，項目間的競爭性將隨之增強(qiáng)商業(yè)定位-區(qū)域商業(yè)概況商業(yè)類型項目名稱商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品組合上市時間主題商業(yè)中心CBD中央國際3萬平米百貨2013年社區(qū)型商業(yè)中心華潤蘇果5萬平方米超市、商業(yè)街2006年區(qū)域商業(yè)中心匯鑫國際廣場8萬平方米超市、百貨商業(yè)街超市2011年超區(qū)域商業(yè)中心香港財富廣場10萬平方米超市、百貨電器、影院2011年P(guān)ARTⅢ市場定位/商業(yè)定位相對于周邊項目，體量上沒有明顯優(yōu)勢，不適宜開發(fā)全業(yè)種覆蓋的復(fù)合型商業(yè)，因為全覆蓋，意味著單一業(yè)種面積減小、品類減小，單一業(yè)種在市場上缺乏競爭優(yōu)勢，會導(dǎo)致項目整體缺乏競爭優(yōu)勢，而遭到市場淘汰。項目商業(yè)發(fā)展空間PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位沿潁州路商鋪拆遷還原商業(yè)體量約4.5萬平方米，地上6層，地下1層，集中式商業(yè)商業(yè)定位的消費(fèi)群基礎(chǔ)外來旅游者阜陽時域范圍消費(fèi)者阜陽市區(qū)居民項目地核心輻射圈居民外來旅游出差人群。邊緣消費(fèi)群，消費(fèi)能力有限。本項目輔助消費(fèi)群、主要以節(jié)假日來市區(qū)游玩的家庭、個人為主。本項目次級消費(fèi)圈層，以有車家庭為主。核心輻射范圍，本項目核心消費(fèi)群，以綜合性家庭消費(fèi)、個人時尚、休閑等消費(fèi)為主體。PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位與周邊大型綜合項目相比，在建筑體量、業(yè)種構(gòu)成方面不具備絕對優(yōu)勢；家樂福超市意向入駐帶來品牌效應(yīng)；項目擁有3.5萬平方米住宅、公寓、寫字樓、酒店；項目特征定位方向充分利用自身優(yōu)勢；差異化定位，采用不對稱競爭模式，鎖定購物中心業(yè)態(tài)；需進(jìn)一步明確的是哪種類型的購物中心更合適？項目商業(yè)定位方向PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位商業(yè)概念定位分析PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位

我國對購物中心有明確的定義，根據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106―2004）國家標(biāo)準(zhǔn)，購物中心（ShoppingCenter/ShoppingMall，簡稱SC/SM）是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。我國作為商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心分為以下三種：

■社區(qū)購物中心（CommunityShoppingCenter，簡稱CSC）

是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心?！鍪袇^(qū)購物中心（RegionalShoppingCenter，簡稱RSC）

是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心?！龀墙假徫镏行模⊿uper-regionalShoppingCenter，簡稱SSC）

是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。商業(yè)概念定位分析PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位業(yè)態(tài)特點(diǎn)購

物

中

心社區(qū)購物中心市區(qū)購物中心城郊購物中心選

址市、區(qū)級商業(yè)中心市級商業(yè)中心城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商

圈與目標(biāo)客戶商圈半徑為5km~10km商圈半徑為10km~20km商圈半徑為30km~50km規(guī)

模建筑面積為5萬M2以內(nèi)建筑面積為10萬M2以內(nèi)建筑面積為10萬M2以上商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)20個~40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店40個~100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等商品售賣方式各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動服務(wù)功能停車位300個~500個停車位500個以上停車位1000個以上管理信息系統(tǒng)各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化委員會聯(lián)合頒布的《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106―2004）國家標(biāo)準(zhǔn)，我國零售業(yè)態(tài)共分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等17種零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)：零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)怎么賣？（提供商品的方法、商品的銷售方式）賣什么？（商品和服務(wù)的種類）業(yè)態(tài)業(yè)種的整體認(rèn)知業(yè)態(tài)業(yè)種PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合商業(yè)類型業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)區(qū)位本案適應(yīng)性單主力店社區(qū)購物中心社區(qū)百貨+專業(yè)店社區(qū)★大賣場+社區(qū)服務(wù)專業(yè)店★★雙主力店百貨型購物中心百貨+生活超市★★百貨+大賣場社區(qū)區(qū)域之間★★★專業(yè)店+混合區(qū)主題型購物中心主題系列專業(yè)店、專賣店★★★★復(fù)合型購物中心復(fù)合功能專業(yè)店、品類店★★★★多主力店主題專業(yè)店+品類店區(qū)域★★★★★區(qū)域型購物中心百貨+大賣場+專業(yè)店★★★★★123高中檔收入家庭年輕時尚消費(fèi)人群其他觀光休閑旅游等人群日常生活配套家具家電配套品牌零售、服飾個人護(hù)理、家飾家庭聚餐、飲食美容、美體家庭娛樂兒童服飾、用品………….時尚潮流服飾時尚電子、數(shù)碼圖書音像特色餐飲、酒吧游戲中心電影院………….主體餐飲娛樂中心紀(jì)念品特色餐飲、酒吧特色零售………….PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位業(yè)種組合業(yè)種組合時尚消費(fèi)目的消費(fèi)家庭消費(fèi)娛樂消費(fèi)發(fā)展主線零售名品暢享美食品質(zhì)家庭樂享天倫糅合時尚理念，將職業(yè)、休閑、運(yùn)動的不同元素注入到生活中，為消費(fèi)者提供最時尚的購物選擇時尚、精品的生活電器、體現(xiàn)的是消費(fèi)者對家庭生活的體驗化最求電影院、兒童樂園....豐富多彩的娛樂元素構(gòu)成了以家庭為支點(diǎn)的，全家分享快樂的場所時尚零售兒童服飾珠寶禮品特色餐飲輕便餐飲大型餐飲家用電器家居用品星級影院兒童樂園主線闡述延伸業(yè)種各味食品，為生活帶來多種豐富體驗；富有特色的餐飲店鋪將為生活增添別樣情趣PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位PARTⅢ市場定位/商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議百貨品牌枚舉超市品牌枚舉主題賣場品牌枚舉餐飲休閑品牌枚舉影視娛樂品牌枚舉時尚百貨金鷹、銀泰大賣場家樂福家電數(shù)碼國美電器輕餐飲味來世界星級影院大地影院百盛、大洋大潤發(fā)國生電器美食廣場橫店影院百大CBD沃爾瑪服裝服飾sport100西式快餐麥當(dāng)勞金逸影院生活百貨北京華聯(lián)大型綜超北京華聯(lián)依立騰運(yùn)動城星巴克家庭娛樂神采飛揚(yáng)綜合百貨商之都生活超市紅府超市家居家飾特力屋必勝客體驗館鼓樓商廈合家福美克美家德克士兒童游樂星期八自營百貨自營賣場中式快餐蒸功夫快樂小鎮(zhèn)綜合本項目的各種商業(yè)要素，建議本項目商業(yè)定位為：CityMall3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營銷定位PARTⅢ市場定位/辦公定位序號項目名稱序號項目名稱1建設(shè)大廈9中國銀行2永恒大廈10建設(shè)銀行3人民銀行11農(nóng)業(yè)銀行4華聯(lián)大廈12徽創(chuàng)黃金時代廣場5海關(guān)大樓13浙商大廈6廣播電視大樓14金悅?臨城公館7利源大廈15CBD中央國際8交通大廈16華興花苑21213456789101113141516本案典型寫字樓項目PARTⅢ市場定位/辦公定位項目名稱檔次物業(yè)型態(tài)出租率主要入駐企業(yè)類型建設(shè)大廈中檔獨(dú)棟+裙樓95%中小型公司及房地產(chǎn)企業(yè)永恒大廈中檔獨(dú)棟+裙樓75%中小型公司人民銀行中高檔獨(dú)棟+裙樓——金融服務(wù)公司華聯(lián)大廈中抵檔獨(dú)棟+裙樓95%中小型公司海關(guān)大樓中檔獨(dú)棟——事業(yè)單位廣播電視大樓中檔獨(dú)棟+裙樓——企業(yè)自用利源大廈中低檔獨(dú)棟+裙樓85%中小型公司交通大廈中高檔獨(dú)棟+裙樓——中小型公司中國銀行中檔裙樓+塔樓——企業(yè)自用，金融服務(wù)公司建設(shè)銀行中高檔獨(dú)棟——企業(yè)自用，金融服務(wù)公司農(nóng)業(yè)銀行中檔獨(dú)棟+裙樓——企業(yè)自用，金融服務(wù)公司徽創(chuàng)黃金時代廣場中檔獨(dú)棟60%中小型公司阜陽市目前寫字樓仍以過去機(jī)關(guān)單位或大型投資及區(qū)域大型企業(yè)投資建設(shè)的自用辦公產(chǎn)品為主，現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓剛剛起步，以普通型為代表；綜合性和智能型商務(wù)寫字樓暫時還沒有出現(xiàn)；辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。辦公物業(yè)概念/分類PARTⅢ市場定位/辦公定位

綜合品質(zhì)評價分類頂級甲級乙級丙級建筑規(guī)模超過50000㎡1-5萬㎡————————客戶類型國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團(tuán)。國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或品牌代理等的業(yè)務(wù)。客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。物業(yè)品質(zhì)建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。交通地段極佳，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具直達(dá)。有多種交通工具直達(dá)。

有交通線路到達(dá)，交通較方便。有交通線路到達(dá)。區(qū)位核心商務(wù)區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。副都心或較好的城區(qū)位置。一般城區(qū)位置。購買客戶由早期大量本地客戶到現(xiàn)在的大量外地客戶，客戶置業(yè)目的也從早期的基本自用逐漸到現(xiàn)在投資客戶比例較大。浙商大廈：通過前期市調(diào)來看浙商大廈截止目前招商情況：客戶來源主要部分還是本地居民以投資為主，少部分為外地客戶購買作為辦公自用。CBD中央國際：CBD中央國際的成交客戶中，外地客戶稍稍多于本地客戶，大概占到了60%左右，其中投資客戶占50%以上?！狢BD中央國際銷售顧問高低外地客戶比例時間90年代2000-2007年2007年后阜陽辦公物業(yè)發(fā)展分析年代代表項目客戶構(gòu)成置業(yè)目的90年代中國銀行企業(yè)自用、金融服務(wù)。全自用2005年華聯(lián)大廈主要為本地客戶購買，業(yè)主基本是中小型私營企業(yè)。大多自用少量投資2010年以后浙商大廈主要客戶為本地客戶投資，以及外來企業(yè)自用自用：投資=6：4CBD中央國際主要客戶為本地居民以及外來居民投資，自用客戶多是本地私企自用：投資=5：5PARTⅢ市場定位/辦公定位目前阜陽市辦公市場中，別墅型生態(tài)辦公、創(chuàng)意“孵化器”型辦公等個性化商務(wù)辦公物業(yè)還沒有出現(xiàn)；企業(yè)冠名的定制式辦公物業(yè)基本空白。阜陽產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1重點(diǎn)發(fā)展新興信息、新能源汽車、新材料、高端制造、生物、新能源、節(jié)能環(huán)保等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；建設(shè)皖西北商業(yè)圈。建設(shè)皖西北物流中心，打造京九線上的物流產(chǎn)業(yè)基地。承接阜陽內(nèi)部流動客戶2不考慮受項目用地規(guī)模的影響，可考慮配合政府的相關(guān)政策，吸引阜陽內(nèi)部主要以潁州區(qū)為主的高端客戶入駐。金融類：新興進(jìn)入阜陽的金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券、保險、投行等）大型企業(yè)：新興入阜陽的大型跨國或跨區(qū)域企業(yè)阜陽本地大型企業(yè)跨區(qū)域大型機(jī)構(gòu)阜陽分公司或辦事處金融機(jī)構(gòu)辦公客戶定位研究PARTⅢ市場定位/辦公定位本項目現(xiàn)有條件不太適宜發(fā)展高檔寫字樓，開發(fā)大眾商務(wù)寫字樓又無法滿足對應(yīng)客戶需求PARTⅢ市場定位/辦公定位市場發(fā)展階段非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期階段特征第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，寫字樓處于非市場化時期，以企業(yè)自建寫字樓為主住宅開發(fā)商進(jìn)入商住產(chǎn)品開發(fā)，小投資客占主流產(chǎn)品主導(dǎo)，板塊逐漸形成，客戶開始細(xì)分，領(lǐng)先開發(fā)商和市場標(biāo)桿項目出現(xiàn)地段主導(dǎo)，板塊形成、客戶充分細(xì)分，整購比例上升，小投資客退出經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位供應(yīng)供應(yīng)主體大型國有企事業(yè)單位；企業(yè)自身發(fā)展需要開發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入辦公功能物業(yè)開發(fā)開發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo)專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導(dǎo)市場發(fā)展專業(yè)開發(fā)商為主產(chǎn)品形象好、配置高，代表了業(yè)主企業(yè)的實力商住公寓等模糊產(chǎn)品為主，有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)高端產(chǎn)品：建筑形象地標(biāo)化、設(shè)備設(shè)施尖端化、辦公功能純粹化；各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標(biāo)準(zhǔn)建立項目開發(fā)方向主要由地段主導(dǎo)盈利模式自用為主，其余對外出租開發(fā)商商務(wù)公寓以出售為主出售為主大部分持有出租，部分項目對外銷售需求客戶特征自用大型國有企事業(yè)單位外地實力企業(yè)辦事處商住公寓：設(shè)計公司、健身俱樂部、小型公司為主一線寫字樓：知識密集型產(chǎn)業(yè)；客戶按租金承受力分層一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、金融保險業(yè)等投資無小投資客中產(chǎn)階級投資機(jī)構(gòu)整購；財富階層成交關(guān)鍵驅(qū)動因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，成本敏感度低中檔：性價比，形象要求高商務(wù)成熟度與聚集度、企業(yè)依賴的資源聚集度產(chǎn)品：客戶素質(zhì)、物業(yè)管理、硬件投資無產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低投資意識萌發(fā)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心投資回報的風(fēng)險對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標(biāo)志壟斷企業(yè)自建寫字樓開發(fā)商進(jìn)入寫字樓市場出現(xiàn)領(lǐng)先開發(fā)商和標(biāo)桿項目板塊形成、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立、客戶細(xì)分辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩rPARTⅢ市場定位/辦公定位辦公寫字樓辦公公寓辦公類型獨(dú)特辦公智能辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公創(chuàng)意辦公居家辦公商務(wù)亮點(diǎn)總部商務(wù)智能商務(wù)大眾商務(wù)創(chuàng)意商務(wù)個性商務(wù)物業(yè)類型總部基地甲級寫字樓乙級寫字樓SOHO公寓LOFT公寓服務(wù)公寓居家公寓項目舉例無錫聯(lián)東總部商務(wù)園合肥財富廣場杭州易構(gòu)大廈泉州艾派SOHO青島中南LOFT宜興白領(lǐng)公寓本案適應(yīng)性×★★★★★★★★★★★★★★★★辦公物業(yè)類型延展綜合項目《市調(diào)報告》分析，本案不建議開發(fā)獨(dú)棟純辦公性質(zhì)寫字樓。PARTⅢ市場定位/辦公定位21213456789101113141516本案辦公物業(yè)定位研究辦公物業(yè)：保持整層/半層劃分，減少公攤，針對大客戶銷售（自用型為主）整層購買區(qū)分零購買區(qū)中低層

高層準(zhǔn)辦公物業(yè)（如公寓）盡量分零劃分，針對投資型散戶銷售3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營銷定位公寓概念及其發(fā)展公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居?。贿€有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。PARTⅢ市場定位/公寓定位公寓類型商務(wù)公寓居住公寓SOHO公寓LOFT公寓LOFT公館小戶型酒店服務(wù)公寓權(quán)限40年限70年產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；

具備寫字樓功能，部分城市可注冊公司；

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓。4.9-5.5米左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)的安排；可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。住宅立項帶來的生活費(fèi)用較低、產(chǎn)權(quán)70年；4.9-5.5米挑高的客廳，彰顯城市中心高端住宅的品質(zhì)形象戶型面積小，30~60平米；

精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入?。慌涮自O(shè)施完善；

物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

主力戶型主要在50平米以上，裝修檔次較高；

大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；舉例泉州艾派SOHO青島中南LOFT合肥信地時代廣場常州恒基·青楓公寓蘇州吉祥酒店式公寓本案初判★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推出時間區(qū)域位置名稱物管體量（萬㎡）主力戶型（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)開盤價格2012本案對面CBD中央.國際公寓------2萬57-86毛坯78002012一道河阜王路交口浙商大廈綠城物業(yè)2.4萬35-75精裝12000---潁州路南二環(huán)交口藍(lán)鯨SOHO------1.6萬----------------表：阜陽現(xiàn)有公寓情況分布特征：阜陽市目前公寓項目比較稀缺。主要集中在本項目與CBD中央國際、浙商大廈。產(chǎn)品特征：以精裝修為主，配套比較缺乏，提供常規(guī)管理服務(wù)的同時提供少量增值服務(wù)。阜陽服務(wù)式公寓整體供應(yīng)水平不高，公寓產(chǎn)品目前屬于發(fā)展的初級階段。價格特征：增幅明顯，相比同期其他產(chǎn)品來看，溢價能力強(qiáng)。圖：現(xiàn)有公寓客戶構(gòu)成公寓市場分析PARTⅢ市場定位/公寓定位投資客戶自用客戶PARTⅢ市場定位/公寓定位公寓客戶定位投資客戶自用客戶PARTⅢ市場定位/公寓定位公寓客戶定位公寓類型定位PARTⅢ市場定位/公寓定位1、周邊大盤住宅潛在競爭限于地塊規(guī)模，項目必須揚(yáng)長避短2、與住宅產(chǎn)品價格，公寓價格略高于住宅，更主要是公寓能豐富產(chǎn)品的多樣性3、阜陽已出現(xiàn)2個soho項目，市場反應(yīng)較為熱烈，現(xiàn)時應(yīng)注意產(chǎn)品的差異性1、開發(fā)商務(wù)公寓項目可以有效規(guī)避來自住宅產(chǎn)品的直面競爭；2、同區(qū)域商務(wù)公寓公寓的售價要比住宅高約500-1000元/平米；3、本項目商務(wù)公寓類型應(yīng)結(jié)合目前認(rèn)知度較高的soho和尚未進(jìn)入市場的loft123PARTⅢ市場定位/公寓定位公寓類型定位物業(yè)概況：套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用市場情況：目前阜陽市場公寓都提出商住兩用概念；項目發(fā)展的可行性分析：在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引長期的小型企業(yè)入駐；利用項目整體配套優(yōu)勢及知名度，以小面積、低總價吸引投資客、小型公司、個人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場創(chuàng)智廣場豐樂世紀(jì)公寓大唐國際商務(wù)公寓SOHO公寓-SmallOffice(and)HomeOffice的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。實際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思。特色是自己掌握，調(diào)配工作時間，其實也是過去所謂“自由業(yè)”的新詮釋。房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間。SOHO公寓宜商宜住功能對投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強(qiáng)吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于培育初期時可作為先期產(chǎn)品推出；如單純定位于soho，容易受現(xiàn)有項目的去化影響，缺乏項目個性與亮點(diǎn)PARTⅢ市場定位/公寓定位物業(yè)概況：小戶型，高舉架，面積大都在30-50平，層高在4-5.9米左右；市場情況：目前阜陽市場上沒有LOFT公寓；項目發(fā)展的可行性分析：雖然銷售時按一層的建筑面積計算，但實際使用面積卻可達(dá)到銷售面積的近1倍；高層高空間變化豐富，購買者可以根據(jù)自己的喜好隨意設(shè)計。中環(huán)城云邸前城芒果墅松芝萬象城中天左岸loft公寓LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征；公寓類型定位如單純定位于loft，市場接受程度走高但容積率消耗偏大PARTⅢ市場定位/辦公定位公寓類型定位物業(yè)概況：套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用市場情況：目前阜陽市場公寓都提出商住兩用概念；項目發(fā)展的可行性分析：在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引長期的小型企業(yè)入駐；利用項目整體配套優(yōu)勢及知名度，以小面積、低總價吸引投資客、小型公司、個人創(chuàng)業(yè)者；東海精工社創(chuàng)智廣場SOLO藍(lán)調(diào)SOLO馳遠(yuǎn)SOLOSOLO=SOHO+LOFTSolo公寓SOLO的意思是中心商業(yè)區(qū)精裝小公寓。在現(xiàn)代社會，SOLO更多與SOHO辦公聯(lián)系在了一起，意味著個體的小型家庭辦公者。Soho+loft的Solo公寓更強(qiáng)調(diào)中小型辦公與居住的舒適度PARTⅢ市場定位/辦公定位客戶利益點(diǎn)描述投資客總價低價格策略以競爭為導(dǎo)向，低于寫字樓戶型控制增值潛力大以住宅的價格買寫字樓宜商宜住創(chuàng)造價值產(chǎn)品創(chuàng)新吸引眼球租金回報高寫字樓的享受，住宅的物管費(fèi)優(yōu)質(zhì)商務(wù)空間保證高出租率低使用成本吸引終端客戶采取以租養(yǎng)房方式保證租金回報中小企業(yè)低成本低價格、低運(yùn)營費(fèi)高實用率兼顧投資身份和舒適感形象體面空間舒適便利、快捷配套完善交通便利公寓類型定位PARTⅢ市場定位/公寓定位公寓類型定位物業(yè)概況：酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求；市場情況：目前阜陽市場并沒有酒店式公寓；項目發(fā)展的可行性分析：具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士的青睞。百樂門悅府華爾街生活廣場萬科鉑客公寓明發(fā)商業(yè)廣場酒店式公寓酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。本項目是否能容納酒店式公寓？尚需結(jié)合本案酒店定位具體情況擬定3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營銷定位PARTⅢ市場定位/酒店定位酒店概念：給賓客提供歇宿和飲食的場所。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。酒店具有悠久的發(fā)展進(jìn)程和歷史，根據(jù)不同的特性又可以劃分為不同類型。酒店的認(rèn)知酒店星級評判標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店這是旅游酒店的最高等級。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會廳、會議廳、綜合服務(wù)比較齊全。是社交、會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心。環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)質(zhì)量要求很高，是一個親切快意的小社會。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很高。四星級酒店設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項目多，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良，講究室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這種飯店國際上通常稱為一流水平的飯店，收費(fèi)一般很高。三星級酒店設(shè)備齊全，不僅提供食宿，還有會議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務(wù)設(shè)施。每間客房面積約20平方米，家具齊全，并有電冰箱、彩色電視機(jī)等。服務(wù)質(zhì)量較好，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高。能滿足中產(chǎn)以上旅游者的需要。二星級酒店設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有商品部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，收費(fèi)低廉，經(jīng)濟(jì)實惠。一星級酒店設(shè)備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要，提供基本的服務(wù)酒店星級分類PARTⅢ市場定位/酒店定位需求類別客群類別需求特征通常選擇酒店檔次旅游中高端旅游人群配套設(shè)施齊全、景觀條件好、交通方便、有特色、知名度高。四、五星級中端旅游人群，主要為年輕人交通方便，有特色。經(jīng)濟(jì)型酒店家庭度假設(shè)施齊全、經(jīng)濟(jì)舒適，有適合全家人活動的設(shè)施內(nèi)容經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)中高端及高端商務(wù)人士交通方便、各種配套設(shè)施齊全、知名度高五星級中低端商務(wù)人士交通方便、商務(wù)配套齊全、經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店活動家庭及團(tuán)體聚會有特色、設(shè)施齊全、景觀條件好特色酒店、檔次不固定會議及中小型展覽發(fā)布交通方便。設(shè)施齊全，有一定影響力。四、五星級酒店展會參展產(chǎn)品供應(yīng)商交通便利，距會展中心近，設(shè)施配套齊全經(jīng)濟(jì)型酒店、四星級酒店大型運(yùn)動會參賽人員和組織人員交通便利、距離場館近，設(shè)施配套齊全。四、五星級酒店酒店需求分類PARTⅢ市場定位/酒店定位類型功能設(shè)施區(qū)位要求商圈規(guī)模分類特點(diǎn)分類示例商務(wù)型酒店設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善?？拷菂^(qū)或商業(yè)中心區(qū)，地理位置要求高大中型商圈主要服務(wù)于商務(wù)活動，各方面要求指數(shù)比較高。度假型酒店較為完備的設(shè)施功能，娛樂為主導(dǎo)功能。海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近度假旅游商圈季節(jié)性較強(qiáng)，主要接待游客。長住型酒店一般性家庭式酒店服務(wù)功能城市，主要目標(biāo)消費(fèi)人群為商務(wù)客戶、公職人群等城市商圈家庭式結(jié)構(gòu)。提供家庭式生活服務(wù)。類似出租公寓。會議型酒店以接待會議旅客為主，除食宿娛樂外提供接送站、辦公、旅游等服務(wù)。大中型城市商務(wù)和政務(wù)中心。大中型商圈較為完善的會議服務(wù)設(shè)施和功能齊全的娛樂設(shè)施。釣魚臺國賓館觀光型酒店滿足旅游者休息、娛樂、購物的綜合需要旅游景點(diǎn)。旅游商圈不僅滿足游客的食宿等基本內(nèi)容，更要完善的公共服務(wù)設(shè)施。經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖型酒店基本食宿功能、網(wǎng)絡(luò)等交通便捷。大、中、小型商圈價格低廉、服務(wù)方便快捷，多為出差旅行者青睞。莫泰、如家公寓型酒店集住宅、酒店、會所等多功能為一體。市中心高檔住宅區(qū)大中型商圈酒店式服務(wù)；公寓式管理合肥新文采國際酒店P(guān)ARTⅢ市場定位/酒店定位酒店功能分類1980S-1990S1990S-2000S1980-1990

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1990S-2000S|

2000-Now

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Future改革開放后，阜陽市酒店行業(yè)由私營賓館以及星級酒店取代原先的公有制招待所模式。具有代表性的有文峰賓館、阜陽國際大酒店等項目。以及小部分個體戶賓館。阜陽市在這一時期，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會進(jìn)步。大量的個體私營旅館出現(xiàn)。主要表現(xiàn)為混亂無秩序的市場自營化模式。這一時期阜陽市的酒店行業(yè)在原有市場基礎(chǔ)上略有進(jìn)步?；緸橐恍┧綘I賓館翻修擴(kuò)大化為主。酒店行業(yè)尚不具備穩(wěn)定的行業(yè)秩序和規(guī)模。未來阜陽市的酒店行業(yè)將進(jìn)入一個全新的時代，主要以高端星級酒店以及經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為主要市場導(dǎo)向來滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求。代表項目：天筑豪生大酒店（五星），以及尚未出現(xiàn)在市場上的經(jīng)濟(jì)型連鎖式快捷酒店。PARTⅢ市場定位/酒店定位阜陽酒店業(yè)發(fā)展分析阜陽酒店布局分析序號項目名稱星級面積1阜陽天筑豪生大酒店55.6萬2國貿(mào)大酒店44萬3白金漢宮大酒店42.1萬4阜陽國際大酒店32.5萬5中京大酒店32萬6文峰賓館/1萬7皇冠國際大酒店/2萬8阜陽圣龍商務(wù)賓館//9江淮快捷賓館//10于氏商務(wù)酒店//12345789106PARTⅢ市場定位/酒店定位從酒店經(jīng)營狀況分析，目前阜陽酒店市場呈現(xiàn)星級越高，入住率越高的趨勢，三星級酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟(jì)型酒店代替。阜陽經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)市場與潛在供應(yīng)市場格局檔次高低2000天筑豪生文峰賓館國貿(mào)大酒店20102015阜陽酒店競爭分析阜陽國際大酒店白金漢宮大酒店中京大酒店大量無序自營賓館旅店等PARTⅢ市場定位/酒店定位旅游人口全年旅游總收入47.3億元，比上年增長20.6%。其中，旅游外匯收入602萬美元，增長46.8%；國內(nèi)旅游收入48.9億元，增長25.7%。接待海外游客12913人次，增長63.5%；接待國內(nèi)游客1029萬人次，增長58.6%。全市共有星級飯店12家。市場情況酒店前期投入資金大、回收期長，故在短期內(nèi)難以實現(xiàn)贏利，從主城區(qū)在營業(yè)酒店的經(jīng)營狀況來看，大部分賬面凈利率為負(fù)值，呈虧損狀況（當(dāng)然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮），實際值應(yīng)該高于這一水平?？傮w來看，阜陽酒店經(jīng)營狀況一般。從目前酒店經(jīng)營業(yè)績分析，酒店餐飲收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來源，并在個別三、四星級，該部分收入超過了客房收入，成為酒店最主要的收入來源。從酒店經(jīng)營狀況分析，目前阜陽酒店市場呈現(xiàn)星級越高，入住率越高的趨勢，三星級酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟(jì)型酒店代替。阜陽酒店消費(fèi)市場分析PARTⅢ市場定位/酒店定位酒店前期投入資金大、回收期長，故在短期內(nèi)難以實現(xiàn)贏利，從主城區(qū)在營業(yè)酒店的經(jīng)營狀況來看，大部分賬面凈利率為負(fù)值，呈虧損狀況（當(dāng)然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮），實際值應(yīng)該高于這一水平?？傮w來看，阜陽酒店經(jīng)營狀況一般。從目前酒店經(jīng)營業(yè)績分析，酒店餐飲收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來源，并在個別三、四星級，該部分收入超過了客房收入，成為酒店最主要的收入來源。阜陽酒店經(jīng)營狀況分析PARTⅢ市場定位/酒店定位阜陽目前酒店業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長并未呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，尤其是連鎖型經(jīng)濟(jì)酒店近年來增長幾乎為空白；阜陽酒店主要分布在阜陽國貿(mào)商圈、中南商圈、西二環(huán)等區(qū)域，未來經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展應(yīng)該是沿城市的幾大主干道分布；經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營具有其自身的優(yōu)勢，支付能力滿足大眾化需求，服務(wù)快捷便利，深得廣大普通消費(fèi)者青睞；星級酒店的開發(fā)可以提升項目整體形象，促進(jìn)多業(yè)態(tài)的客源共享與融合；綜合阜陽酒店市場的經(jīng)營和布局情況看，同時結(jié)合本項目的高區(qū)域價值和良好景觀價值，本項目適合發(fā)展星級酒店與經(jīng)濟(jì)型快捷連鎖酒店。定位依據(jù)項目所在區(qū)域作為阜陽市地理中心，具有高區(qū)域價值和非常良好的發(fā)展前景，未來將吸引大量的高端消費(fèi)者進(jìn)駐；阜陽市目前品牌快捷酒店市場非常稀缺；作為阜陽未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要區(qū)域，潛在酒店規(guī)劃較少，且其潛在酒店推出時間存在不確定性，本項目存在經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的良好機(jī)會；項目定位為城市標(biāo)桿綜合體，其綜合性的物業(yè)組合將帶來大量客戶；從項目長遠(yuǎn)收益的角度講，星級酒店對項目利潤貢獻(xiàn)大；經(jīng)濟(jì)型酒店便于聚攏人氣，從而為項目的綜合性型物業(yè)組合提供有力支撐。酒店定位星級酒店/品牌經(jīng)濟(jì)型酒店/酒店式公寓阜陽市目前尚無連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，本項目立于市場空白的補(bǔ)缺位置。星級酒店可以提升項目的整體形象，對項目有溢價作用本案酒店定位PARTⅢ市場定位/酒店定位PARTⅢ市場定位/住宅定位項目酒店開發(fā)風(fēng)險市場風(fēng)險：阜陽酒店住客以商務(wù)客為主，項目處核心商圈邊緣，受規(guī)模約束集客能力弱區(qū)域內(nèi)酒店必須標(biāo)準(zhǔn)星級酒店，有強(qiáng)勢資源依托，本項目并不具備這些條件項目占地面積小，星級酒店的軟硬件建設(shè)都難以基本滿足，后續(xù)經(jīng)營要求難以滿足財務(wù)風(fēng)險：酒店的投資額大，投資回報周期長，項目前期的資金壓力巨大由于經(jīng)營成本較高，發(fā)展商一般收益情況并不理想操作風(fēng)險：起源置業(yè)之前并未操作過酒店，存在很大實操風(fēng)險假設(shè)與品牌酒店經(jīng)營機(jī)構(gòu)洽談合作，面臨物業(yè)類型組合影響現(xiàn)金流的現(xiàn)狀本項目不建議開發(fā)星級酒店、酒店式公寓或連鎖酒店，除非因后期經(jīng)營需要3.1定位模型3.2商業(yè)定位3.3辦公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市場定位3.6住宅定位3.7整體定位3.8形象定位3.9招商定位3.10營銷定位阜陽住宅供求價格月度走勢圖5400500046004200380034003000元/㎡12-0112-0310-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0911-112420161284萬㎡供應(yīng)面積成交面積成交均價

從上表看出：3月阜陽樓市量價齊升，成交套數(shù)為585套，成交面積為6.2萬㎡，漲幅分別為8.5%和12.0%，同比分別減少12.7%和15.6%；2012年第一季店累計成交套數(shù)為1235套和12.8萬㎡，同比2011年第一季店分別減少59.3%和51.2%。3月住宅均價為4896.0元/㎡，環(huán)比2月上漲0.7%；同比增加6.4%。2012年第一季店住宅均價為4885.6元/㎡，同比增加6.6%。住宅市場供求走勢分析PARTⅢ市場定位/住宅定位住宅可售量市場調(diào)查分析阜陽項目周邊住宅市場一覽表類別在、待售樓盤樓盤總量總套數(shù)主要戶型銷售程度高層占比小高層占比多層占比

35514萬3863780-12072%52%36%12%2010年2011年2012年0506070809101112010203040506070809101112010203135114937251萬平方阜陽市住宅可售量分析表

截止

3月阜陽可售面積庫存為64.8萬㎡，當(dāng)月成交面積為6.2萬㎡，由于2、3月成交拉升，以及推盤量減少，去化周期縮短為15.2個月?？傮w看，阜陽樓市住宅市場去化周期主要受成交量和供庒量的雙重影響。PARTⅢ市場定位/住宅定位市場主要的物業(yè)型態(tài)：為了適當(dāng)?shù)奶岣呷莘e率，同時滿足景觀設(shè)計的需要，阜陽市大多數(shù)項目以“高層為主+多層為輔”的混合模式為主，總體布局上較為類似，沒有太大的差別、新意。不同的物業(yè)型態(tài)的價格、去化速度區(qū)別以及原因分析：目前阜陽市項目規(guī)劃形態(tài)比較簡單，高層建筑是市場主流，近兩年來不少樓盤引入了小高層，多層物業(yè)型態(tài)，主要以城北、城南板塊興起比較明顯，隨著市區(qū)人口密度的增加和城市化進(jìn)程的加快，小高層和高層是未來的潮流，小高層、高層必然是發(fā)展的趨勢。如果處理好房型的設(shè)計，價格的合理性等因素，去化速度會有大幅度改善。住宅市場調(diào)查物業(yè)型態(tài)總結(jié)住宅物業(yè)型態(tài)分析2012年開年以來，來自樓市回暖的聲音不絕于耳，如這天氣一般，樓市愈發(fā)散出陽春的暖意。“剛需群體”原本就存在，并且是市場的主力，大批剛需置業(yè)在經(jīng)歷了較長時間等待觀望后，成為樓盤的購買主力，再加上首套房貸的扶持政策，剛需給樓市氛圍帶來了活躍氣息。2012年第一季中，2、3月都呈供小于求的行情，但是由1月份的供庒量遠(yuǎn)超過預(yù)期（當(dāng)時供求比高達(dá)14.7:1），直接拉升季度累計供庒量。當(dāng)前正值樓市旺季，開發(fā)商也是瞄準(zhǔn)這一契機(jī)，在剛需置業(yè)身上大作文章，一些市面上質(zhì)量和性價比均占優(yōu)勢的產(chǎn)品，通過各種平臺展現(xiàn)推銷自身的優(yōu)勢，讓購房考認(rèn)可甚至抄底從而達(dá)到了市場火爆的場景。PARTⅢ市場定位/住宅定位PARTⅢ市場定位/住宅定位住宅物業(yè)客群分析板塊客群分析：主流客戶為阜陽市區(qū)的企業(yè)中高層（35%-40%）、阜陽城市和周邊區(qū)域的自營戶（30%左右）、阜陽周邊城市的新興人群（20%左右）及其他（10%左右）。在目前的成交客戶群體中，首次置業(yè)占據(jù)了絕對比例（預(yù)計在70%以上），他們較為關(guān)注所選擇物業(yè)的面積及總價（90-110平方米）。項目剩余戶型主要集中在130-150平方米之間的大戶型、高總價物業(yè)。從其客戶跟蹤分析，市區(qū)中新一代阜陽人對板塊關(guān)注度不斷提高