縣域房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估講義課件

2010年7月29日

縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估講義農(nóng)村產(chǎn)業(yè)金融部11第一部分縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理第三部分縣域商品住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估目錄第一部分縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度一、房地產(chǎn)法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章二、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)政策三、我行基本信貸制度四、我行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有關(guān)制度辦法

第一部分縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度二、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)及國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房地產(chǎn)政策

1.國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》；2.中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》；3.中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》；4.中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；5.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》；6.國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》；7.中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》；8.商務(wù)部等六部門(mén)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》；9.商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》；10.國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）》的通知；11.人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)＜廉租住房建設(shè)貸款管理辦法＞的通知》。第一部分縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度三、我行基本信貸制度1.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸管理基本制度；2.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行法人客戶(hù)信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程；3.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法；4.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)管理辦法；5.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目調(diào)查評(píng)估管理暫行辦法；6.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行法人客戶(hù)信用等級(jí)評(píng)定管理辦法；7.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行法人客戶(hù)授信管理辦法；8.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理辦法；9.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸后管理的若干規(guī)定（試行）；10.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2009－2010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引；11.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)管理辦法（試行）；12.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)操作規(guī)程（試行）；13.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行法人信貸客戶(hù)分類(lèi)管理辦法。

第一部分縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度四、我行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有關(guān)制度辦法

1.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法；2.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行城市土地開(kāi)發(fā)貸款管理辦法；3.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)管理辦法；4.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行分行級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)評(píng)定及管理實(shí)施細(xì)則（試行）；5.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理細(xì)則；6.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估暫行辦法；7.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）；8.關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信貸管理的通知。第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理一、依據(jù)文件二、區(qū)域準(zhǔn)入三、客戶(hù)準(zhǔn)入四、項(xiàng)目準(zhǔn)入五、省分行級(jí)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理一、依據(jù)文件

1.《轉(zhuǎn)發(fā)總行關(guān)于印發(fā)<中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)定>的通知》(湘農(nóng)銀辦發(fā)〔2009〕574號(hào))；2.《轉(zhuǎn)發(fā)總行關(guān)于印發(fā)<中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2009－2010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引>的通知》(湘農(nóng)銀發(fā)〔2009〕204號(hào))；3.《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信貸管理的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2010〕534號(hào)）。

第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理二、區(qū)域準(zhǔn)入

根據(jù)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)定》，湖南分行屬三類(lèi)區(qū)域，只能在部分縣域支行開(kāi)辦商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)及土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2009－2010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引》，商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)我行可準(zhǔn)入縣域個(gè)數(shù)不得超過(guò)全省縣域總數(shù)的20%即18個(gè)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，一年一定。原則上準(zhǔn)入?yún)^(qū)域必須為總行百?gòu)?qiáng)縣域支行所在區(qū)域、全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣、中部百?gòu)?qiáng)縣。2010年，我行擬定商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入?yún)^(qū)域?yàn)椋洪L(zhǎng)沙縣、望城縣、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣、株洲縣、醴陵市、攸縣、湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、常寧市、湘陰縣、安化縣、澧縣、漣源市、冷水江市、永興縣、祁陽(yáng)縣、溆浦縣。其中株洲縣、湘陰縣、安化縣、澧縣、溆浦縣由于不是百?gòu)?qiáng)縣，現(xiàn)已報(bào)總行審批。土地儲(chǔ)備貸款業(yè)務(wù)可準(zhǔn)入?yún)^(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)沙縣和祁陽(yáng)縣（總行百?gòu)?qiáng)縣域支行所在縣域）。總、分行級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)不受以上區(qū)域準(zhǔn)入限制。

第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理三、客戶(hù)準(zhǔn)入（商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)客戶(hù)）

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司及新注冊(cè)成立的房地產(chǎn)公司：1．產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好；企業(yè)及主要管理人員無(wú)不良記錄；無(wú)重大法律糾紛及風(fēng)險(xiǎn)隱患，無(wú)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)的囤積土地、囤積房源行為；2．控股股東為有開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的房地產(chǎn)公司的，符合本條第一款中列明的條件；控股股東為非房地產(chǎn)公司的，其所有者權(quán)益應(yīng)不低于5000萬(wàn)元；控股股東為個(gè)人的，該股東應(yīng)有3年以上專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，且業(yè)績(jī)良好；3．具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；4．所有者權(quán)益不低于3000萬(wàn)元；5．資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%；6．主要管理者專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的年限不少于3年，且業(yè)績(jī)良好；有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；7．主要關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常、無(wú)重大法律糾紛及風(fēng)險(xiǎn)隱患。

第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理四、項(xiàng)目準(zhǔn)入（商品住房）1.取得政府有權(quán)部門(mén)核發(fā)的合法、有效批件；2.別墅項(xiàng)目須于2005年12月2日之前取得《國(guó)有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；非別墅類(lèi)低密度住宅項(xiàng)目符合國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委2006年聯(lián)合下發(fā)的《限制用地項(xiàng)目目錄》有關(guān)要求，即禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；3.項(xiàng)目用地已簽訂土地出讓合同，繳清全部土地費(fèi)用（出讓金、補(bǔ)償款、契稅等）；取得項(xiàng)目用地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》；取得項(xiàng)目工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；貸款發(fā)放前取得《建筑工程施工許可證》；項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售的須取得《商品房預(yù)售許可證》；4.項(xiàng)目資本金不低于總投資的35%；5.項(xiàng)目整體規(guī)劃建筑面積不低于3萬(wàn)平方米；6.地段優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路；7.無(wú)非正常停工現(xiàn)象。第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理五、省分行優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1.符合中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)客戶(hù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，公司治理完善，依法經(jīng)營(yíng)，管理規(guī)范，報(bào)表真實(shí)，并提供年度審計(jì)報(bào)告；2.無(wú)不良信用記錄，信用等級(jí)AA+及以上；3.上年末所有者權(quán)益2億元及以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于70%；4.近三年總資產(chǎn)平均凈利潤(rùn)率4%以上，上年度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量或近三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量之和大于零；

近三年累計(jì)凈利潤(rùn)總額/3近三年總資產(chǎn)平均凈利率=

[(總資產(chǎn)0/2)＋總資產(chǎn)1＋總資產(chǎn)2＋（總資產(chǎn)3/2）]/3（總資產(chǎn)0為第一年總資產(chǎn)年初數(shù)，總資產(chǎn)1、總資產(chǎn)2、總資產(chǎn)3分別為第一年、第二年、第三年總資產(chǎn)年末數(shù)。）1616第一部分縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入管理第三部分縣域商品住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估目錄第三部分縣域商品住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估

一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容

二、評(píng)估表編制三、評(píng)估資料收集與整理四、項(xiàng)目評(píng)估案例演示第三部分縣域商品住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估

一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容

第一章前言第二章借款人資信評(píng)價(jià)第三章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)第四章項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)第五章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)第六章項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)價(jià)第七章貸款方式評(píng)價(jià)第八章銀行效益與貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)第九章評(píng)估結(jié)論及建議一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第二章借款人資信評(píng)價(jià)1．借款人概況。2．經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)分析。3．借款人經(jīng)營(yíng)狀況與發(fā)展前景。4．借款人財(cái)務(wù)狀況分析。5．借款人信用狀況分析。6．關(guān)聯(lián)公司基本情況分析。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第二章借款人資信評(píng)價(jià)

1．借款人概況。主要說(shuō)明借款人名稱(chēng)、企業(yè)類(lèi)別、投資背景、歷史沿革、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、股權(quán)變更、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)期限、資質(zhì)等級(jí)、組織架構(gòu)與經(jīng)營(yíng)管理模式、對(duì)外投資、借款人公司章程或其他制度的特別規(guī)定等。

審核注冊(cè)資本到位情況，要與公司歷次驗(yàn)資報(bào)告、公司財(cái)務(wù)報(bào)表核對(duì)，并要查閱公司實(shí)收資本科目下的銀行到賬憑證等，判斷是是否全額到位，是否有抽資嫌疑。對(duì)于以非貨幣出資項(xiàng)目，應(yīng)分析其估值是否合理，是否有虛增實(shí)收資本情形。如涉及股權(quán)變更，要查閱股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓款是否付清，協(xié)議中是否有其他附加條款，業(yè)主是否按協(xié)議履行，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有影響等。應(yīng)查閱公司章程，評(píng)價(jià)公司管理制度是否規(guī)范。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)、貸款等事宜，是否是由章程規(guī)定和有權(quán)人或機(jī)構(gòu)辦理，如非有權(quán)人，是否有授權(quán)書(shū)。對(duì)于需應(yīng)由股東會(huì)、董事會(huì)決議的是否有有效的決議。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第二章借款人資信評(píng)價(jià)

2．經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)分析。主要說(shuō)明借款人法人代表、公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)（或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）、總工程師（或工程負(fù)責(zé)人）、銷(xiāo)售總監(jiān)（或銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人）等高層管理人員的姓名、國(guó)籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽(yù)、工作能力及歷史業(yè)績(jī)，有無(wú)不良記錄。對(duì)經(jīng)營(yíng)者基本情況可以通過(guò)面談、走訪、查閱個(gè)人證件（職業(yè)資格證、任職證明）等方式調(diào)查，資信狀況調(diào)查還應(yīng)查詢(xún)?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)。如個(gè)人存在不良紀(jì)錄但非惡意，應(yīng)由相關(guān)部門(mén)（銀行）出具相關(guān)證明。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第二章借款人資信評(píng)價(jià)

4．借款人財(cái)務(wù)狀況分析。

綜合借款人近3年來(lái)的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行比較分析。重點(diǎn)說(shuō)明借款人資產(chǎn)與負(fù)債、收入與支出、現(xiàn)金流入與流出的構(gòu)成，分析借款人各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的合理性與增減變動(dòng)情況及原因，找出其變動(dòng)趨勢(shì)，預(yù)測(cè)變動(dòng)帶來(lái)的影響，估算借款人償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力的強(qiáng)弱，同時(shí)應(yīng)說(shuō)明貸款項(xiàng)目已完成投資在報(bào)表中來(lái)源與運(yùn)用的具體體現(xiàn)。需重點(diǎn)關(guān)注的會(huì)計(jì)科目：資產(chǎn)類(lèi)科目：貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨、對(duì)外投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等負(fù)債類(lèi)科目：短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、長(zhǎng)期借款等權(quán)益類(lèi)科目：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)等損益類(lèi)科目：營(yíng)業(yè)收入、銷(xiāo)售成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等需計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)有：償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和利息保障倍數(shù)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率盈利能力指標(biāo)：銷(xiāo)售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率、近3年總資產(chǎn)平均利潤(rùn)率等一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第二章借款人資信評(píng)價(jià)5．借款人信用狀況分析。調(diào)查說(shuō)明借款人在各家銀行的開(kāi)戶(hù)、信用評(píng)級(jí)、綜合授信、銀行借款與還本付息情況、信用風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，計(jì)算其貸款付息率、到期貸款償還率、在農(nóng)行存貸比率和銷(xiāo)售款歸行率等指標(biāo)。對(duì)本筆貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)分類(lèi)及客戶(hù)分類(lèi)。要查詢(xún)?nèi)嗣胥y行企業(yè)征信系統(tǒng)，反映公司信用紀(jì)錄。如有非惡意的，應(yīng)由相關(guān)部門(mén)（銀行）出具證明。不規(guī)范、不合法的融資行為對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)重大法律、債務(wù)糾紛，評(píng)估應(yīng)通過(guò)查詢(xún)公司財(cái)務(wù)證賬、走訪職工及社會(huì)群體，判斷是否有民間借貸情況，并由業(yè)主承諾（按湘農(nóng)銀辦發(fā)〔2008〕601號(hào)文件客戶(hù)民間高息借貸情況(包括向內(nèi)部職工集資情況)）。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第三章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)

1.項(xiàng)目建設(shè)背景。簡(jiǎn)述項(xiàng)目建設(shè)背景、運(yùn)作過(guò)程，分析項(xiàng)目建設(shè)的目的及意義。說(shuō)明項(xiàng)目是否屬區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性客戶(hù)，是否屬經(jīng)營(yíng)行主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，以及其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的態(tài)度。2.項(xiàng)目概況。調(diào)查說(shuō)明項(xiàng)目地理位置、占地面積、總建筑面積及分類(lèi)建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、車(chē)位數(shù)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及項(xiàng)目拆遷面積、拆遷安置計(jì)劃與進(jìn)度等。應(yīng)查閱項(xiàng)目相關(guān)批件，列示項(xiàng)目各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。如項(xiàng)目存在分期的，應(yīng)說(shuō)明分期情況，同時(shí)列示總項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。如需拆遷的，拆遷進(jìn)展是否正常，拆遷款項(xiàng)目是否支付，有無(wú)居民阻工情行、有無(wú)經(jīng)濟(jì)、民事糾紛等。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第三章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)

3.項(xiàng)目合法合規(guī)性。調(diào)查說(shuō)明項(xiàng)目土地取得與土地款支付情況，項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建、招投標(biāo)、“四證”辦理及環(huán)保批復(fù)等情況。對(duì)照我行客戶(hù)和項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，判斷是否符合我行準(zhǔn)入條件。項(xiàng)目土地取得是否合法，土地款及稅費(fèi)是否繳納。土地出讓合同中是否有相關(guān)限制性條件，業(yè)主是否能落實(shí)。項(xiàng)目建設(shè)是否取得有權(quán)部門(mén)核準(zhǔn)批復(fù)，報(bào)建手續(xù)是否完善，是否有環(huán)保部門(mén)批復(fù)?！八淖C”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，已預(yù)售的應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證。如有未取得的，需說(shuō)明原因并明確取得計(jì)劃。是否屬閑置土地、停工項(xiàng)目，閑置土地建設(shè)、停工項(xiàng)目復(fù)工是否取得批復(fù)。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第三章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)

4.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目總建筑面積與各類(lèi)建筑的分布，商業(yè)建筑的臨街與樓層分布情況，住宅物業(yè)的主力套型、面積，項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套等。簡(jiǎn)要概括項(xiàng)目設(shè)計(jì)的特點(diǎn)、風(fēng)格。5.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與進(jìn)度計(jì)劃。調(diào)查說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際形象進(jìn)度與投資情況。二個(gè)角度：形象進(jìn)度、投資完成情況。綜合以下因素進(jìn)行判斷：1）與土地出讓合同上規(guī)定的開(kāi)發(fā)年限核對(duì)；2）實(shí)地察看工程進(jìn)度；3）與施工證上的竣工期核對(duì)。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第三章項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)

6.項(xiàng)目建設(shè)條件。主要分析項(xiàng)目建設(shè)期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調(diào)查評(píng)估項(xiàng)目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實(shí)情況。7.項(xiàng)目相關(guān)單位評(píng)價(jià)。調(diào)查說(shuō)明項(xiàng)目拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等相關(guān)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)等，看是否能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。核實(shí)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)合同，調(diào)查了解經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、列舉標(biāo)志性項(xiàng)目，有無(wú)不良記錄。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第四章項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)

1.投資估算的范圍說(shuō)明。2.投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設(shè)條件。3.項(xiàng)目總投資估算（分項(xiàng)目估算）。4.項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。5.項(xiàng)目資金到位與運(yùn)用情況。

一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第四章項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)

1.投資估算的范圍說(shuō)明。結(jié)合項(xiàng)目分期情況，說(shuō)明項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目為項(xiàng)目哪一期。并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售期間。2.投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設(shè)條件。原則：真實(shí)、合理，盡可能與與實(shí)際情況相符。依據(jù)：根據(jù)可信度層級(jí)，由低到高有：可行性研究報(bào)、初步設(shè)計(jì)報(bào)告、投資預(yù)算書(shū)、施工合同、決算報(bào)告、實(shí)際結(jié)算金額。調(diào)查評(píng)估人員平時(shí)自已需要積累工程造價(jià)方面的知識(shí)，同時(shí)對(duì)建材市場(chǎng)信息價(jià)格有一定的了解。針對(duì)項(xiàng)目分期，確定分期的理由。最好是立項(xiàng)時(shí)就明確分期，未明確的話看四證能否分開(kāi)，盡量避免人為進(jìn)行分期的情況。如四證為整體的，土地應(yīng)按占地面積分?jǐn)?，公共部分?yīng)按建筑面積分?jǐn)?。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第四章項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)

3.項(xiàng)目總投資估算（分項(xiàng)目估算）。估算項(xiàng)目：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。說(shuō)明各項(xiàng)投資的估算過(guò)程、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與參數(shù)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用應(yīng)按未結(jié)算工程施工及設(shè)備采購(gòu)及安裝費(fèi)用的一定比例計(jì)提，一般為5-10%。調(diào)查說(shuō)明原計(jì)劃（可研或設(shè)計(jì)）與實(shí)際評(píng)估情況，對(duì)產(chǎn)生差異的地方說(shuō)明原因。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整后的投資估算是否可行。

一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第四章項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)

4.項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。資金籌措方式：項(xiàng)目資本金、銀行借款、銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)投資。資金結(jié)構(gòu)比例：要充分考慮項(xiàng)目實(shí)際情況、股東實(shí)力及當(dāng)前房地產(chǎn)市走勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行時(shí)，應(yīng)適度提高資本金比例，降低貸款比例。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，4：4：2較為合理。對(duì)確定的資金籌措方案與原計(jì)劃進(jìn)行比較，如尚未到位或需增加的資本金部分，應(yīng)說(shuō)明業(yè)主解決方案和明確的到位計(jì)劃。5.項(xiàng)目資金到位與運(yùn)用情況。

包括資本金及其他自籌資金。資本金到位核對(duì)：到賬憑證、公司財(cái)務(wù)報(bào)表（實(shí)收資本、資本公積、未分配利潤(rùn)等權(quán)益性科目）。對(duì)于同時(shí)有其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，應(yīng)按項(xiàng)目分開(kāi)資金占用情況，并要進(jìn)行出資金能力分析。

資金使用：全部用于本項(xiàng)目的資金。如發(fā)現(xiàn)有用于其他的，應(yīng)予以剔除。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第五章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)1.當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。2.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況。3.當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。4.本項(xiàng)目租售計(jì)劃分析。5.同類(lèi)項(xiàng)目比較分析。6.本項(xiàng)目SWOT綜合分析。7.項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第五章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)1.當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。調(diào)查說(shuō)明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、財(cái)政狀況，人們收入與生活水平等。相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)來(lái)自權(quán)威部門(mén)或當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)。2.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況。調(diào)查說(shuō)明建設(shè)投資、新開(kāi)工、竣工、供求狀況、價(jià)格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)。應(yīng)以剛性需求為主。如有國(guó)家重大宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的作用效果。3.當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。評(píng)估可選取本地具有可比性的案例，說(shuō)明其建設(shè)投資、供求狀況、價(jià)格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第五章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)4.本項(xiàng)目租售計(jì)劃分析。分析項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)方案與分階段的租售計(jì)劃的合理性與可行性。5.同類(lèi)項(xiàng)目比較分析。按照同類(lèi)地段、同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)性質(zhì)建筑、同檔次項(xiàng)目、規(guī)模相當(dāng)、交易期間相近的原則選取比較項(xiàng)目，加以詳細(xì)的對(duì)比分析據(jù)以評(píng)價(jià)項(xiàng)目的定價(jià)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。6.本項(xiàng)目SWOT綜合分析。

SWOT的含義：四個(gè)英文意義首字母，S－Strength，強(qiáng)項(xiàng)、優(yōu)勢(shì)；W－Weakness，弱項(xiàng)、劣勢(shì)；O－Opportunity，機(jī)會(huì)、機(jī)遇；T－Threat，威脅、對(duì)手。

分別列舉四個(gè)方面體現(xiàn)在哪些方面，重點(diǎn)分析在建與將建同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的威脅。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第五章項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)7.項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況與同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目租售價(jià)格與租售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力做出判斷。價(jià)格定位、物業(yè)檔次、功能結(jié)構(gòu)、戶(hù)型設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售對(duì)象項(xiàng)目地理位置、周邊配套設(shè)施、政府發(fā)展規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與償債能力評(píng)價(jià)1.損益與靜態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)。

2.現(xiàn)金流與動(dòng)態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)。3.不確定性分析。4.其他還款來(lái)源分析。

一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與償債能力評(píng)價(jià)1.損益與靜態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)。收入、成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、貸款期限等。說(shuō)明各項(xiàng)目計(jì)算方法、依據(jù)。無(wú)權(quán)威部門(mén)特別批復(fù)的，一律按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。有特別批復(fù)的，應(yīng)提供文件證明。貸款期限：寬限期、還款期、提款有效期。2.現(xiàn)金流與動(dòng)態(tài)指標(biāo)評(píng)價(jià)。稅前/稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等。行業(yè)折現(xiàn)率i=10%。內(nèi)部收益率高于i=10%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行，否則，不可行。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與償債能力評(píng)價(jià)3.不確定性分析。盈虧平衡分析，測(cè)算項(xiàng)目保本點(diǎn)、臨界點(diǎn)。一是在假定銷(xiāo)售率不變化的條件下測(cè)算保本價(jià)格；二是在銷(xiāo)售價(jià)格不變條件下，測(cè)算項(xiàng)目保本銷(xiāo)售率。敏感性分析，應(yīng)抓住影響項(xiàng)目收益的主要因素，向不利各有利方向變動(dòng)10%的情況下，測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況。一般可采用開(kāi)發(fā)成本各銷(xiāo)售收入兩個(gè)因素進(jìn)行分析。4.其他還款來(lái)源分析。預(yù)測(cè)非本項(xiàng)目還款來(lái)源的可靠性及其影響，如財(cái)政返回、公共設(shè)施費(fèi)返還等。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第七章貸款方式評(píng)價(jià)1.項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式確定。一般應(yīng)選用抵押擔(dān)保方式，并將本項(xiàng)目土地與在建工程作為抵押物，如抵押不夠，應(yīng)增加其他有效擔(dān)保?？毓晒蓶|為集團(tuán)客戶(hù)的，可增加集團(tuán)本部或集團(tuán)核心公司全額連帶保證擔(dān)保。控股股東為自然人的，還應(yīng)由股東提供全額連帶保證擔(dān)保。2.抵押物狀況。應(yīng)說(shuō)明土地面積、類(lèi)型、容積率、權(quán)屬有無(wú)爭(zhēng)議、現(xiàn)狀等。3.抵押物價(jià)值。土地應(yīng)原始購(gòu)置價(jià)、通過(guò)同類(lèi)土地比較，評(píng)估當(dāng)前估價(jià)，合理確定土地價(jià)值。在建工程應(yīng)根據(jù)實(shí)際投資確定價(jià)值。測(cè)算貸款抵押率是否在規(guī)定范圍內(nèi)。4.抵押物變現(xiàn)能力分析。

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情況，分析其變現(xiàn)能力。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第八章銀行效益與貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1.銀行效益評(píng)價(jià)。預(yù)計(jì)發(fā)放貸款可增加的資產(chǎn)、負(fù)債、中間業(yè)務(wù)等經(jīng)濟(jì)效益，融洽與政府、主管部門(mén)、其他優(yōu)質(zhì)客戶(hù)等關(guān)系，擴(kuò)大農(nóng)行影響、提升農(nóng)行形象的社會(huì)效益。2.貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施。綜合分析借款人和項(xiàng)目承貸主體資格、開(kāi)發(fā)能力、信用觀念、項(xiàng)目合法性、資金籌措、項(xiàng)目市場(chǎng)、貸款擔(dān)保、銀行監(jiān)管等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)大小，并提出銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的措施建議。一、評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容第九章評(píng)估結(jié)論與建議1.借款人與項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)。根據(jù)前二－八章內(nèi)容，簡(jiǎn)要對(duì)項(xiàng)目及客戶(hù)進(jìn)行歸納性總結(jié)。2.評(píng)估結(jié)論。評(píng)估應(yīng)作出是否同意貸款的明確結(jié)論。如不同意，請(qǐng)說(shuō)明理由。如評(píng)級(jí)、授信、貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)分類(lèi)、客戶(hù)分類(lèi)合并申報(bào)的，應(yīng)一并作出明確結(jié)論。3.建議。對(duì)同意貸款的，應(yīng)進(jìn)一步提出貸款額度、期限（寬限期、還款期、提款有效期）利率及浮動(dòng)比例、還款方式、擔(dān)保方式、信用發(fā)放條件、用款條件、貸款管理等具體建議。第三部分縣域商品住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估

二、評(píng)估表編制附表1：借款人基本情況表附表2：項(xiàng)目基本情況表附表3：項(xiàng)目投資概算表（可按前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用編制輔助表）附表4：項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表附表5：同類(lèi)項(xiàng)目比較表附表6：項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表（計(jì)算復(fù)雜的可分別編制收入估算表、成本估算表、稅金估算表等作為輔助）附表7：項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算表附表8：貸款償還預(yù)測(cè)表附表9：敏感性分析表附表10：項(xiàng)目貸款綜合效益測(cè)算表附表11：項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)測(cè)算表（編制方法結(jié)合案例講解）第三部分縣域商品住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估

三、評(píng)估資料收集與整理（一）銀行內(nèi)部資料（二）公司基本資料（三）公司財(cái)務(wù)資料（四）項(xiàng)目資料（五）貸款擔(dān)保資料三、評(píng)估資料收集與整理（一）銀行內(nèi)部資料1.二級(jí)分行貸款事宜請(qǐng)示文件2.項(xiàng)目評(píng)估人員分工表3.貸款主責(zé)任人名單表4.固定資產(chǎn)貸款申報(bào)單、調(diào)查表[農(nóng)銀發(fā)〔2009〕417號(hào)文件附件1-4、1-5、1-6]5.項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告6.項(xiàng)目評(píng)估附表7.借款人在農(nóng)行開(kāi)立基本或一般存款賬戶(hù)的證明書(shū)8.借款人本年度資信評(píng)級(jí)資料（測(cè)算表，已批復(fù)的提供批復(fù)文件即可）

三、評(píng)估資料收集與整理（一）銀行內(nèi)部資料9.借款人本年度綜合授信資料（授信測(cè)算表，已批復(fù)的提供批復(fù)文