萬科城風情步行街銷售策略報告

第一部 銷售階目標及階段劃時（20048月（20049月-10月（200411-12月（200412月后1 完成認籌號350 保證解籌成功率達30%以上，認購套數(shù)達100套左右1 認購套數(shù)25套以2 3 100%3 完成銷售面積達7000平方10000平方 確定銷售模式略及推廣計劃； 3 認籌地點選擇及相關 第資源的整（媒體、、旅行社等； 銷售中心及現(xiàn)場包裝設2 3 4 5 戶外到位 ； 系列促銷活動全面展3 根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營2 1、宣傳為主，8月份以流上整個項目的2、銷售工作：1、宣傳本階段在主流的軟文報平面在萬科內(nèi)部詳細介紹商2、銷售工作：啟動合和創(chuàng)富近萬1、宣傳以硬性和軟文相在電臺發(fā)布銷售市場反饋信息的有效分析1、宣傳的形式，對項目的幾大賣點在萬客會中延續(xù)項目的延續(xù)電臺的銷售有效啟動老客戶帶新客戶優(yōu)通過客戶的信息發(fā)饋為銷售策略進一步完善提供市場依3、活動萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍-坂商業(yè)發(fā)模式”戶帶新客戶的措施實可考慮啟動萬科華南版塊3、活動通過促銷活動進一步刺激銷第二部分、整體策（（客戶可能是初次開店，所以肯定沒什么經(jīng)驗，大多會采用方式，加盟一些品牌連鎖企業(yè)進行經(jīng)營。對于自營客戶，不但要承擔鋪位所需的所有費用，還會要求有相當部分的來支付加盟費用、裝修費用及后期經(jīng)營管理的費用，所以自營客戶一般資40%：30：4400普通加盟費用5-10（以中間值7.5萬元計算，裝修費用2.5萬元（以500元/平方米計算，流動2-3萬元計通過以上分析，我們可以看出，自營型客戶至少要支付40萬元以上，同時每月供款在4400元以上；可見自營客戶的實力一般相對比較雄厚有一定實力的地產(chǎn)專業(yè)5020000元/平方米（15000元/平方米，加上返租款，計算實行返租單位單價）100萬元來推算：16%（40%首期，38%的返租率：16萬元：6500——由于項目對的要求較高，整體要達到15000元/平方米的銷售均價，故前期給者了解的水平不宜太低，故前三年的水平最好不要讓購——目前商鋪者大多為投資客，低門檻對他們來說是選擇投資最重要的因一，對于本項目來說，要在較短的時間實現(xiàn)式的銷售，勢必在這方面盡可———在合同的補充條款中應注明，（返還款）已包含稅金部分，業(yè)主需自行申報納稅，如不及時申報納稅，則由此引起的相關全部由小業(yè)主自5前三年返租款在首期款中間建議實行3整體返租率可定為建議返租款在首期款中抵次放號均會制造一輪搶鋪原則四：發(fā)展商以大戶名義按區(qū)，制造熱銷氣氛。在過，鼓勵大戶，散戶、小戶將是項目的一個重要，在適當?shù)臅r候釋放大戶意向，配合發(fā)展商大面積預留，制造大戶搶鋪的熱銷氣氛。根據(jù)萬科對本項目營利目標的要求，整體銷售均價要求在15000元/平方米左右，綜合參考項目本身及片區(qū)發(fā)展?jié)摿σ蛩?，認為項目的整體銷售均價可A、P1--(合同成交價格)18500

實行返租單位（主要針對投資型客戶）的面積大約為：8000其中：餐飲類：5000300010*3%0+**500%*000015%的創(chuàng)業(yè)基金：按此計算萬科實收價格為：P2=18500*（1-15%）=1517060%左右在商業(yè)投資中，合適的面積和價位是投資者考慮的重要因素，面積過大，金額過高，有效接受客戶有限。同時不同的業(yè)態(tài)，承受能力不同，的高低直接決定投資回報的高低，本項目有幾種不同的業(yè)態(tài)分布，其有差異，相應的價格必然有差異，在定價中，這是必須考慮的因素。根據(jù)的多年經(jīng)驗，一般鋪位的開間進深比在1：3左右較為合適，正常來說，開間進深比越大，鋪位價值越高，反之就越??；層高越高鋪位的價值相本項目商業(yè)中，特別是C14投資模式一：3年返租，年回報率為8%，3年24%在首期中返回投資模式二：5年返租，年回報率為6-8%，前3年24%在首期中返回；后兩年分次返還 35金3、策略萬客會及合和創(chuàng)富積分 C1#、4#C1#、4#

C2#、3#、5#C2#、3#、5#C2#、3#、5#，，根據(jù)合和地產(chǎn)多年的商鋪銷售經(jīng)驗認為50平方米左右以下的鋪位最受投資客戶追捧；基于此鋪位割原則對本項目商鋪進行重新劃分，詳細劃，，C區(qū)1#、4#一層平面（分割后 根據(jù)合和建議的時間進度，9月初就要開始進行正式內(nèi)部認籌工作，而萬科正式的中心至少要在9月中旬才可以啟用，所以前期認籌的地點安排相關重2、中心設認為本項目商業(yè)面積相當大，達30000平方米，同時商鋪銷售與住宅銷售在模式、接待流程等方面均有較大區(qū)別，故在進行正式的中心的設置時，一定要考慮設立獨立商鋪中心；鑒于萬科地產(chǎn)事先住宅與商業(yè)銷售中心的統(tǒng)一規(guī)劃，我們建議在：坂田村進入大道結合本項目目標客戶群的區(qū)域，主要來自四大域，特區(qū)內(nèi)、龍華、、觀瀾，所以外部導示系統(tǒng)的設置要充分考慮這部分客戶車流流向的路線，進行相應機荷高速的出、處中地產(chǎn)第一品牌——萬科品牌具有的號召力和公“目前水平較低，售價比明顯偏20+20首個西班牙異域商業(yè)首席9（12000“5971創(chuàng)業(yè)大八、通路策第一通路：網(wǎng)絡一定比列的商鋪投資者，同時有效形成口碑效應，將成為商業(yè)的一部分，因此低成本的網(wǎng)絡應加以，通過網(wǎng)絡在住宅中附加商業(yè)信息、針對經(jīng)常上網(wǎng)的識群體進行推廣；同時，本項目應建立自己的，并需要進行經(jīng)常性地進行，一有新的銷售內(nèi)容，應第一時間進行更新。同時結合龍華進程將本區(qū)域的投資價值提升到最大化。萬科公司在本項目中