2023年河南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析背離事實(shí)假設(shè)考試題

2023年河南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：背離事實(shí)假設(shè)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)，摸得著的部分，具體涉及有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及。

A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B：土地的形狀

C：組合完畢的功能

D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的告知》規(guī)定，國(guó)家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通征詢報(bào)告，每份收費(fèi)元。

A：100—300

B：100～500

C：300—800

D：300—1000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。

A．土地總價(jià)

B．土地單價(jià)

C．樓面地價(jià)

D．商品房?jī)r(jià)格4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)成__的極限值。

A．利潤(rùn)為零

B．最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

C．最大費(fèi)用

D．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5、REITs按其不同，可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。

A：權(quán)益類型

B：抵押方式

C：投資業(yè)務(wù)

D：信托性質(zhì)

E：借款協(xié)議6、運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則規(guī)定，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額也許會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用的估計(jì)值。

A：正常

B：較低

C：平均

D：較高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在的立場(chǎng)上．評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值．【2023年考題】

A：委托人

B：估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C：管理部門

D：中立

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、公司行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用是。

A：經(jīng)營(yíng)成本

B：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

C：期間費(fèi)用

D：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

E：借款協(xié)議9、若注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)在期滿前日內(nèi)辦理注冊(cè)手續(xù)。

A：30

B：15

C：45

D：60

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是__。

A．空置率>合理空置率

B．空置率

11、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，特別是（）的影響。

A．預(yù)期通貨膨脹

B．非預(yù)期通貨膨脹

C．成本型通貨膨脹

D．需求型通貨膨脹12、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的鈔票流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是．【2023年考題】

A：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

B：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D：估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為。

A：0.95

B：0.99

C：1.01

D：1.05

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、具體承擔(dān)全國(guó)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是。

A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

B：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司

C：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息中心

D：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃協(xié)議，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.5816、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬(wàn)元，則應(yīng)繳土地增值稅為萬(wàn)元。

A：450

B：525

C：600

D：900

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

A：土地使用權(quán)的獲得方式

B：轉(zhuǎn)讓的對(duì)象

C：轉(zhuǎn)讓的方式

D：轉(zhuǎn)讓的時(shí)間

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于。

A：居住區(qū)

B：居住社區(qū)

C：棟

D：?jiǎn)卧?/p>

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列關(guān)于目前我國(guó)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。

A：征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府

B：征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)

C：基本農(nóng)田由國(guó)務(wù)院審批

D：基本農(nóng)田以外的耕地未超過(guò)35公頃的由國(guó)務(wù)院審批

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、某建筑物已建成2023，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為．【2023年考題】

A：75％

B：79％

C：81％

D：84％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同…估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這重要是由于．【2023年考題】

A：掌握的有關(guān)信息不同

B：作出的估價(jià)師聲明不同

C：估價(jià)對(duì)象狀況不同

D：委托人不同

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

A：共有

B：抵押

C：出租

D：代管

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章24、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2023年5月20日~5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年．2023年5月20日，甲運(yùn)用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了2023的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于．【2023年考題】

A：2023

B：2023

C：2023

D：2023

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、下列有關(guān)金融工具的表述中，錯(cuò)誤的是。

A：一般而言，金融工具的流動(dòng)性與收益性呈負(fù)相關(guān)

B：本票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見(jiàn)票時(shí)或在指定日期無(wú)條件支付擬定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)

C：與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā)

D：中國(guó)人民銀行發(fā)行的人民幣，實(shí)質(zhì)上就是一種銀行券，它表白中國(guó)人民銀行對(duì)持有人的一種負(fù)債

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有。

A：土地所有權(quán)

B：國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)

C：宅基地土地使用權(quán)

D：大型游樂(lè)場(chǎng)

E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房2、關(guān)于高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?，下列說(shuō)法對(duì)的的是（）。

A．地價(jià)分?jǐn)傆邪唇ㄖ娣e、建筑物價(jià)值、土地價(jià)值三種方法

B．按建筑面積分?jǐn)傊匾嫌糜诟鲗佑猛鞠嗤覂r(jià)格差異不大的建筑物

C．按房地價(jià)值分?jǐn)偤嫌糜诜康貎r(jià)值有差異但差異不大的建筑物

D．由于房地價(jià)值和土地價(jià)值都在不斷變動(dòng)，所以按房地價(jià)值和土地價(jià)值分?jǐn)偟膹睦碚撋弦?guī)定地價(jià)分?jǐn)偛粩噙M(jìn)行

E．高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒ú粌H合用于多層、高層建筑物的地價(jià)分?jǐn)偅埠嫌糜谕粚硬煌课环謩e為不同人所有、房地價(jià)值不相等時(shí)的地價(jià)分?jǐn)?、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，對(duì)的的有__。

A．內(nèi)部收益率總是大于目的收益率

B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率

C．同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率

D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小4、對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)審查、分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)程序、監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍及管理機(jī)構(gòu)與相應(yīng)職責(zé)均做了具體規(guī)定的是。

A：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行辦法》

B：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理若干細(xì)則》

C：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行規(guī)定》

D：《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理具體規(guī)定》

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、下圖表達(dá)的是（）。

A．富有彈性

B．缺少?gòu)椥?/p>

C．單一彈性

D．完全彈性6、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時(shí)，其相應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%7、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》擬定，對(duì)招標(biāo)出讓中，應(yīng)當(dāng)擬定為中標(biāo)人。

A：可以最大限度地滿足招標(biāo)文獻(xiàn)中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)人

B：可以最大限度地滿足招標(biāo)文獻(xiàn)中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一的投標(biāo)人

C：可以滿足招標(biāo)文獻(xiàn)的形式性規(guī)定且價(jià)格最高的投標(biāo)人

D：可以滿足招標(biāo)文獻(xiàn)的實(shí)質(zhì)性規(guī)定且價(jià)格最低的投標(biāo)人

E：可以滿足招標(biāo)文獻(xiàn)的實(shí)質(zhì)性規(guī)定且價(jià)格最高的投標(biāo)人8、__是敏感性分析的最基本方法，使用這種方法一方面要假設(shè)各因素之間互相獨(dú)立。

A．多因素敏感分析法

B．單因素敏感分析法

C．三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法

D．風(fēng)險(xiǎn)分析法9、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析。(2023年試題)

A：價(jià)格結(jié)構(gòu)

B：總量結(jié)構(gòu)

C：檔次結(jié)構(gòu)

D：投資結(jié)構(gòu)

E：租買結(jié)構(gòu)10、下列說(shuō)法不對(duì)的的是__。

A．完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能，這四項(xiàng)權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離

B．共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有

C．不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)涉及土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等

D．建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共同共有享有的共有權(quán)利以及對(duì)該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓

11、下列關(guān)于高層建筑，表述對(duì)的的是。

A：7—9層為高層建筑

B：10層以上(含10層)為高層建筑

C：公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24m的(但不涉及總高度24m的單層建筑)為高層建筑

D：建筑總高度超過(guò)100m的住宅，為超高層建筑

E：建筑總高度超過(guò)100m的綜合性建筑，為超高層建筑12、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是__。

A．輔助報(bào)表

B．資產(chǎn)負(fù)債表

C．資金來(lái)源與運(yùn)用表

D．鈔票流量表13、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系，它們之間的重要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于__。

A．第一產(chǎn)業(yè)

B．第二產(chǎn)業(yè)

C．第三產(chǎn)業(yè)

D．新興產(chǎn)業(yè)14、在工程量計(jì)算規(guī)劃中，計(jì)算一半建筑面積的有__。

A．有頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)

B．建筑物外無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊

C．建筑物有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊

D．屋頂樓梯間、電梯機(jī)房

E．建筑物內(nèi)的變形縫15、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及規(guī)定的職權(quán)代表國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理的行為，這是指__。

A．與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作

B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理

C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理運(yùn)用16、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于__。

A．自然折舊

B．物質(zhì)折舊

C．功能折舊

D．經(jīng)濟(jì)折舊17、盈虧平衡分析是研究投資項(xiàng)目__的平衡關(guān)系的方法。

A．改善

B．產(chǎn)品成本

C．產(chǎn)銷量

D．賺錢

E．投資18、編制城市規(guī)劃，一般分總體規(guī)劃和__兩個(gè)階段。

A．分區(qū)規(guī)劃

B．具體規(guī)劃

C．區(qū)域規(guī)劃

D．專業(yè)規(guī)劃19、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為2023的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行鈔票流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率__。

A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

C．沒(méi)有實(shí)際意義

D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)20、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.421、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有．【2023年考題】

A：突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)規(guī)定

B：提高服務(wù)質(zhì)量

C：恰當(dāng)?shù)男麄?/p>

D：低收費(fèi)

E：最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期22、下列稅率屬于比例稅率。

A：城鄉(xiāng)土地使用稅

B：房產(chǎn)稅

C：耕地占用稅

D：城市維護(hù)建設(shè)稅

E：營(yíng)業(yè)稅23、一