2023年注冊物業(yè)管理師課程物業(yè)管理綜合能力講義

注冊物業(yè)管理師課程--《物業(yè)管理綜合能力》在線學習物業(yè)管理綜合能力精講班第1講講義

本課程的知識構架

一、內(nèi)容提綱

本課程的知識構架

本課程的考試題型與題量

考點比例與考題難度

考試命題猜想

復習要旨

二、內(nèi)容輔導

第1講緒言《物業(yè)管理綜合能力》課程復習指引

我們用1講的內(nèi)容，和大家簡要地談談本課程的總體情況，希望通過本講，對大家此后的復習有所幫助。

一、本課程的知識構架

根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師應當具有的執(zhí)業(yè)能力：(一)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；(二)具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；(三)可以純熟運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定；(四)具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。

《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師資格考試中一門基礎理論與應用相結合的課程。涵蓋了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》中物業(yè)管理師應當具有的執(zhí)業(yè)能力的大部分內(nèi)容。

該課程，輔導教材共分12章。

第一章經(jīng)濟學知識與應用

第二章管理學基礎知識與應用

第三章心理學基礎知識與應用

第四章公共關系基礎知識與應用

第五章行政管理學基礎知識與應用

第六章法律基礎知識與應用

第七章記錄學基礎知識與應用

第八章保險基礎知識與應用

第九章社會學基礎知識與應用

第十章建筑工程基礎知識與應用

第十一章建筑設備基礎知識與應用

第十二章建筑智能化基礎知識與應用

其中每一章幾乎都是大學期間一門獨立的課程，雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但教材的知識點分散，對于考生全面復習有一定的難度。

本課程的考試題型與題量

二、本課程的考試題型與題量

根據(jù)《物業(yè)管理師資格考試實行辦法》、《考試說明》及《考試樣題》，本課程采用閉卷、筆試，考題類型為：

單項選擇題(每題1分，每題的4個備選項中，只有1個最符合題意)；

多項選擇題(每題2分，每題中的5個備選項中，有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)；

綜合(案例)分析題(根據(jù)背景材料，按規(guī)定作答，簡答的，分環(huán)節(jié)答要點)

考試時間2.5小時，試卷滿分為100分。

這是第一次考試，沒有題量參考，根據(jù)以往其他執(zhí)業(yè)資格考試試卷推斷，選擇題與綜合分析題的比例在7：3的也許性較大，單項選擇題與多項選擇題的比例在6：4的也許性較大。也就是單選題在40道左右，多選題在15道左右，綜合分析題最多3道大題。

考點比例與考題難度

三、考點比例與考題難度

所謂“考點比例”是指大綱中對專業(yè)知識規(guī)定“掌握”、“熟悉”、“了解”內(nèi)容，在考試出題時所占的比例。物業(yè)管理師資格考試大綱前言指出：“本考試大綱從我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實際出發(fā)，針對物業(yè)管理師應具有的知識結構、素質(zhì)和專業(yè)技能，提出了掌握、熟悉和了解三個層次的規(guī)定。其中，規(guī)定‘掌握’的是本專業(yè)必備的重要內(nèi)容，規(guī)定‘熟悉’的是與本專業(yè)密切相關的比較重要的內(nèi)容，規(guī)定‘了解’的是相關的一般性內(nèi)容”?？荚嚧缶V中沒有進一步明確“考點比例”，但根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，按照考試大綱規(guī)定命題，一般了解、熟悉、掌握試題各占10%，30%，60%，也就是占總分90%的考題從大綱中規(guī)定“掌握”和“熟悉”的內(nèi)容中產(chǎn)生。

考題難度是用難度系數(shù)來衡量?？陀^性試題的難度系數(shù)一般用未通過率來表達，較難為0.71～0.8，中檔難度0.31～0.7，較容易的0.21～0.3。根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，一套試題中，較難、中檔、較易的試題比例一般為2：6：2，即較難試題占20%，中檔難度試題占60%，較易試題占20%，也就是說，難度較大的試題只占總分的20%左右。

考試命題猜想（一）

四、考試命題猜想

本次是第一次考試，沒有真實題目可以參考，但根據(jù)其他執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律和考試大綱所附《考試樣題》，我們可以了解執(zhí)業(yè)資格考試命題具有以下規(guī)律。

1.直接根據(jù)考試培訓教材的內(nèi)容命題

考試培訓教材中一些重要語段，經(jīng)常是命題者喜歡選擇的考核對象。一方面，多數(shù)選擇題，僅僅是考試培訓教材上的一句話、一個公式或一段話，并且以識記題為多。另一方面，部分選擇題涉及考試培訓教材上相關聯(lián)的幾段話，且大多是針對一些多數(shù)多項的知識點而出的。第三，選擇題的出題點集中在一些細小的知識點或不大的知識點，諸如：基本概念、基本分類、基本性質(zhì)、基本組成、基本方法、基本特點、基本原則、基本原理、基本應用、基本規(guī)定、基本依據(jù)、基本數(shù)據(jù)、基本公式等方面。第四，難度較大的靈活運用題的比例數(shù)量有限。第五，多數(shù)綜合（案例）題可以在考試培訓教材上找到影子。

不管是單項選擇題，還是多項選擇題，這類題目的題干和所給的對的選項都是考試培訓教材的原話，這類考題重要是考核考生對該內(nèi)容的純熟掌握限度。

單項選擇題，重要是將原文中的一些關鍵字眼給空出來，將其作為選項之一與一些干擾項混放在一起，讓考生去判斷和選擇。命題所給的干擾項都是精心設立的，迷惑性比較大，甚至是一個陷阱。從字面意義上很難排除，只能根據(jù)原文來做答，相應的原文是答題的唯一依據(jù)，假如對原文比較熟悉，可以直接圈定對的答案。

例如，《考試樣題》單項選擇題

物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分為(

)。

A國家級、省級、地市級

B甲級、乙級、丙級

C一級、二級、三級

D高級、中級、初級

答案：C

這個題目可以翻到《物業(yè)管理基本制度與政策》教材的p103，教材原文如下：

物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分為一、二、三級。

多項選擇題，則大多是針對一些多數(shù)多項的知識點而出的。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項的關鍵字眼，而將其列入選項之中，以達成迷惑考生的目的。物業(yè)經(jīng)營管理精講班第2講課件講義

物業(yè)經(jīng)營管理服務的目的

物業(yè)經(jīng)營管理服務的目的，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，連續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

例如，在新加坡嘉德置地集團發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金(嘉茂REITs)的組織結構中(圖1—1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計劃下的物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團全資控股的嘉茂信托基金管理公司負責基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。并且僅就其物業(yè)管理而言，由于增長了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。

在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結構下，承擔物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，通常要承擔如下責任：

1．策劃租戶的組合及物色潛在租戶；

2．制訂及貫徹租務策略；

3．執(zhí)行租務條件；

4．保證所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)；

5．履行租務管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；

6．進行租務評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)；

7．執(zhí)行例行的管理服務，涉及保安監(jiān)控、防火設施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理；

8．制訂及貫徹有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；

9．提出更新改造建議及監(jiān)察有關活動。

此外，物業(yè)管理公司的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、鈔票流量管理、財務計劃等進行有效的配合。

物業(yè)經(jīng)營管理公司

四、物業(yè)經(jīng)營管理公司

物業(yè)經(jīng)營管理公司的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復合型公司。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理公司。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理公司還是以物業(yè)管理公司的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

物業(yè)管理公司以公司的形式存在。作為公司，一般應具有以下五個特性：①依照有關法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經(jīng)濟組織。

物業(yè)管理公司劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

1．管理型物業(yè)管理公司

管理型物業(yè)管理公司的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、鈔票流管理、績效評價和客戶關系管理等。

2．專業(yè)型物業(yè)管理公司

專業(yè)型物業(yè)管理公司是具有物業(yè)運營過程中某種專業(yè)管理能力的公司，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設備設施的維護保養(yǎng)、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設立專業(yè)型物業(yè)管理公司，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和減少管理成本，提高物業(yè)管理公司的勞動生產(chǎn)率和效益。

3．綜合型物業(yè)管理公司

綜合型物業(yè)管理公司是同時具有物業(yè)策略管理和物業(yè)運營管理能力的公司。綜合型物業(yè)管理公司一般在公司總部設立管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設立若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運營過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。

鑒于物業(yè)管理公司通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實行管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)管理公司，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、征詢服務。

例題1、物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目的，綜合運用（

）的技術、手段和模式，

A、物業(yè)管理設施管理、B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、C、房地產(chǎn)組合投資管理

D、房地產(chǎn)政策

答案：ABC

物業(yè)經(jīng)營管理的層次

第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容

一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次

物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運營管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

1．物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行平常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運營狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的所有內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。

2．設施管理

設施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務，其重要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(公司或事業(yè)單位)發(fā)明一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設施管理的對象，重要是高新技術公司用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和公司辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司或機構。3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理公司和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理公司和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目的，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的規(guī)定。

4．房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，涉及理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目的；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目的來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑發(fā)明出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以鈔票流量的現(xiàn)值最大化為目的來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使這三個目的的實現(xiàn)，事實上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系

二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系

物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是互相關聯(lián)的。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理也許同時扮演三種角色。圖1—2顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的互相關系。

在這里，物業(yè)管理和設施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其重要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的連續(xù)收入和鈔票流。

而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理

公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理公司。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運營績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理公司。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實行自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目的。

物業(yè)管理公司為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提高物業(yè)價值，來決定是否批準物業(yè)管理公司提出的更新改造計劃。

房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目的和風險／回報參數(shù)特性為基礎，來具體制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。表1—1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的重要職責。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督鈔票的管理并向其服務的客戶定期報告。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地區(qū)分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。

物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

(一)擬定戰(zhàn)略

大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺少實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。

一方面需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際并且不經(jīng)濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認真擬定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但假如能嚴格精確地定義資產(chǎn)組合的相關屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。

眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，并且把已經(jīng)擬定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風險。

與此同時，投資者還需要有應對機遇的愿望和能力，由于這些機會總是發(fā)生在最不也許發(fā)生和最不方便操作的時候。

每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上也許比較相像。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，并且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結果的適應性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。

目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標進行監(jiān)測。

(二)擬定標準

資產(chǎn)投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，擬定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準涉及鈔票流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

簡樸地說，要實現(xiàn)和維持抱負的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風險也較大。

(三)構建信息基礎

提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。

對搜集到的信息，應當進行分類保存。正如上面提到的，也許用到的信息量很大，最佳要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡樸的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

(四)決策分析

決策分析是對各種也許的方案進行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結果都具有某種或大或小的不擬定性。近年來，制定決策的過程越來越復雜，投資決策重要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。

(五)進行資產(chǎn)組合

資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應當把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風險。這種理論的假設是投資者是理性的，樂旨在可以接受的風險水平上追求最大的收益。假如兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里?！?/p>

在一定收益水平上具有最小風險的資產(chǎn)組合被認為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。盼望收益率是各個組成部分的加權平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權重。各個組成部分在一定的收益水平上的風險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關系數(shù)。

在合適的選擇下，整體風險應當盡也許低。換句話說，資產(chǎn)組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，由于當風險不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關系數(shù)為負的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作

四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作

持有股票等證券的成本但是是支付給財務顧問的征詢費用、傭金和買賣時的印花稅等費用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數(shù)額較大，并且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，重要涉及對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。

對物業(yè)的權力隨著著必須承擔的義務。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以暫時不必考慮和關心證券的情況；而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也規(guī)定必要的管理工作，這種工作還很也許隨著一定的成本支出。

例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它自身也許適合進行某種開發(fā)，但也許由于排水系統(tǒng)或者其他某項關鍵服務無法實現(xiàn)，也也許由于規(guī)劃管理部門認為它沒有達成開發(fā)規(guī)定的成熟度，這塊土地無法進行實際的開發(fā)運作。即使這樣，謹慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護情況，保證臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止別人的某些權利或者名義對自己的土地所有權導致的侵害，由于這些行為也許會導致他們此后對土地的開發(fā)計劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對土地進行等級評估和保險。假如土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護和合適的管理，這同時也增長了成本和費用。

(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

從平常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處在正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。

在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權的工作范圍內(nèi)工作，但假如租戶沒有很好地履行義務，影響建筑物的使用，那么他們也必須進行一定的應急解決。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進行調(diào)查、拍照、復印資料、搜集整理電話記錄等。

(二)鈔票流和成本管理

支出的分派、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：平常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。

相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。由于總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅涉及正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預測的支出，還涉及監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

1．支出的分派

當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡也許多的費用。這不僅可以減少各種管理成本，還可以減少各種風險和不擬定性帶來的意外成本。

但把所有的成本承擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

(1)對用于出租的住宅，一些法律規(guī)定使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種限度的直接投資。

(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含所有內(nèi)容的租約，將預期收費納入租約中。

(3)租戶也許對物業(yè)的建筑或者某一部分表達不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不減少條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己承擔大部分。

2．費用和成本

物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關費用和印花稅等費用的習慣。但事實上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來擬定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。

3．租金

一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

(1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務費。

(2)租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主此外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風險庇護的費用，即租戶也許會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得減少風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。

(3)有時租戶不愿按租約內(nèi)容履行責任。此時業(yè)主有也許停止提供相應的服務，直至采用相應的法律手段逼迫租戶履行租約。

(4)尚有一種情況，就是業(yè)主也許會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，也許所有的租金收人都不夠進行這項維修或者更新工作。這就規(guī)定業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

4．服務費

接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對公共設施和區(qū)域的平常維護和維修負責，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來進行這些公共部位或者設施的修繕和服務，也也許委托專門的公司來完畢這項工作。業(yè)主會規(guī)定租戶按期繳納相應的費用，然后再匯總進行專項支出。

(1)目的

服務費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應當由業(yè)主承擔，但事實上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分服務費不僅涉及供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施，還涉及針對整體物業(yè)的保險或者修護。

(2)成本分攤

當業(yè)主代表租戶進行開支的時候，由于涉及到不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分攤的比例。例如在一個購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務，公共服務項目在其支出中所占的比例和其他租戶相比也許會有所不同。這些費用將涉及整個物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。

一般分派公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計算。按照承租面積分派成本有時并不那么令人滿意，特別是當同一個物業(yè)要承擔很多種功能，每個租戶享受到的服務差別比較大的時候。尚有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。由于交費基數(shù)的計算是在業(yè)主控制之外，并且會隨著時間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項目價格一般都會越來越高，維修成本會不斷增長，這種方法無法保證收取的專項費用能始終覆蓋公共成本。

這些公共服務的成本假如沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會規(guī)定租戶可以提前支付這筆款項。這種做法可以保證在大筆款項支出時，可以有充足的資金準備。常用的提取方法是以上一年的實際成本為基礎，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進行修正，再按照得到的結果進行專項資金的提取。

(3)其他相關費用

每個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務的成本。這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例計算。

(三)平常維修和維護

平常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來擬定具體履行方式。

業(yè)主會尋找可以所有承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動解決這個問題的方式。假如物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴重，租戶一般都不樂意接受這樣的條款。此時雙方就會通過溝通來擬定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡也許地將這些修繕責任托付給租戶承擔。對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，很多機構投資者會拒絕參與投資。同時，從長遠考慮，業(yè)主還必須關注租戶的承租意圖、用途和財務狀況。假如租戶承擔了重要的維修責任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作也許會導致業(yè)主更沉重的工作承擔和財務承擔。

(四)未來維修和維護

在計劃進行新的房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。事實上，物業(yè)管理師不同的參與，對于提高物業(yè)的完善限度、提高物業(yè)設備設施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。

開發(fā)商的意圖將會體現(xiàn)在物業(yè)的設計中，由于他們要將物業(yè)出售，必須要給市場提供一個具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關注物業(yè)的折舊問題和長期維護問題。他們的觀點與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點也許完全不同。

對于工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何解決物業(yè)出租已有了約定的習慣，即一般是由租戶負責物業(yè)未來的維修和維護?，F(xiàn)在這類供應已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護成本的物業(yè)。

對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護費用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。

設計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。

每個建筑都應當有自己的維修計劃。對于一個新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說明，作為對物業(yè)平常進行的維修、維護和安裝等工作也許出現(xiàn)的各種問題提出的解決建議，還可認為相應的成本提供一個估算的標準。

(五)設施設備管理

設施設備管理問題是物業(yè)管理中的一個新問題，其邊界并不擬定，不同的物業(yè)項目、不同的使用者都有不盡相同的設施設備管理問題。

從廣義上講，設施設備管理是一種“家務性”活動，與使用者或租客的平?；顒用芮邢嚓P。很多公司都認為保持較高的設施管理水平有助于提高物業(yè)的運營效率，并有助于提高物業(yè)的對外形象。

(六)物業(yè)保險管理

業(yè)主希望一旦發(fā)生事故導致?lián)p失，可以獲得補償。這需要事先與保險公司簽訂合約，每年繳納一定的保險費，保險公司會按照協(xié)議內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險補償覆蓋的范圍一般與租約條款相相應。盡管租約中不會明確總額，但是會明確所有補償需要的各種參數(shù)。假如發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔白行支付所有補償成本和保險實際補償金額之間的風險。因此，大多數(shù)建議都會規(guī)定投保方對物業(yè)也許產(chǎn)生的損失進行全額保險。

例題1、物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為(

)三個層次。

A.物業(yè)管理或設施管理、

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

C.物業(yè)公司管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理

答案：ABD

物業(yè)經(jīng)營管理精講班第3講講義

房地產(chǎn)投資的概念

第二章：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

內(nèi)容提綱：1、房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊）

2、房地產(chǎn)投資的風險

3、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

考試的目的和規(guī)定：本部分考試的目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風險內(nèi)容等知識的熟悉限度

考試的基本規(guī)定：

掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系

熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容

了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊規(guī)定

物業(yè)經(jīng)營管理重要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務對象，強調(diào)策略性價值管理等特點，規(guī)定物業(yè)管理師具有房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點介紹房地產(chǎn)投資及其風險的基礎知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊規(guī)定。

第一節(jié)：房地產(chǎn)投資

一、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上90％以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。

投資者進行房地產(chǎn)投資的重要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以減少其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

房地產(chǎn)投資的形式

二、房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者重要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

間接投資重要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式涉及：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資公司的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

(一)房地產(chǎn)直接投資

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即通過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。2．房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運營中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不樂意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

(二)房地產(chǎn)間接投資

1．房地產(chǎn)公司債券和股票投資

為了減少融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資公司希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5．4％的公司債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項目資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入鈔票流的重要部分分派給作為投資者的股東，而自身僅起到一個投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，由于REITs的投資收益重要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為鈔票，由于REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。3．購買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，通過30數(shù)年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2023年12月由中國建設銀行發(fā)起的“建元2023—1個人住房抵押貸款支持證券”，作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進入全國銀行間債券市場。

住房抵押貸款證券化是指把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達成籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。重要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

房地產(chǎn)投資的特性

三、房地產(chǎn)投資的特性

(一)位置固定性或不可移動性

位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產(chǎn)來說，假如持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到周邊環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周邊環(huán)境而單獨存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

此外，房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，并且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關。

(二)壽命周期長

土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的連續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于重要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的連續(xù)時間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。國外的研究表白，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應當指出的是，稅法中規(guī)定的有關固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策擬定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

(三)適應性

適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便限度。房地產(chǎn)自身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個因素，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特性，又能增長置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增長一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增長自助洗衣房，提供出租洗衣設備來解決這一問題。

(四)各異性

各異性是指房地產(chǎn)市場上不也許有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周邊環(huán)境的影響，土地不也許完全相同；兩棟建筑物也不也許完全同樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

(五)政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和使用過程中的法律關系和經(jīng)濟利益關系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供應、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

(六)專業(yè)管理依賴性

專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以保證置業(yè)投資總體收益的最大化。

(七)互相影響性

互相影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如，城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實行，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。

房地產(chǎn)投資的利弊

四、房地產(chǎn)投資的利弊

1．房地產(chǎn)投資之利

(1)相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達成20％的水平，在有效使用信貸資金、充足運用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會達成更高的水平。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15％一20％的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

(2)可以得到稅收方面的好處。建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

(3)易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。涉及商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構都樂意提供抵押貸款服務，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

(4)能抵消通貨膨脹的影響。從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，使置業(yè)投資者可以容忍較低的投資回報率。

(5)提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最佳證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

2．房地產(chǎn)投資之弊

房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，有某些缺陷。這些缺陷突出表現(xiàn)在：

(1)流動性差。房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為鈔票。房地產(chǎn)的流動性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務而破產(chǎn)。

(2)投資數(shù)額巨大。不管是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金經(jīng)常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30％的資本金用作前期投資或首期付款，也超過了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

(3)投資回收期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結束在三五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的規(guī)定很高。

(4)需要專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領域相稱復雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就規(guī)定投資者具有專門的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達成預期的投資目的，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的規(guī)定。

房地產(chǎn)投資風險的基本概念

第二節(jié)

房地產(chǎn)投資的風險

一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念

(一)風險的定義

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益也許性的大小。完畢投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益也許性的大小。

例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2023年末價值為1000萬元，預計2023年末價值為1100萬元的也許性為50％、為900萬元的也許性為50％，則2023年該物業(yè)價值的標準方差為10％；物業(yè)2為保齡球場項目，2023年末價值為1000萬元，2023年末價值為1200萬元的也許性是50％、為800萬元的也許性為50％，則2023年該物業(yè)價值的標準方差為20％。因此，可以推斷物業(yè)2的投資風險大于物業(yè)1的投資風險。

當實際收益超過預期收益時，就稱投資有增長收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，特別是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增長的部分，通常被稱為“風險報酬”。

(二)風險與不擬定性

風險和不擬定性有顯著的區(qū)別。風險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和也許性，而變動經(jīng)常又可以用標準方差來表達，用以描述分散的各種也許收益與均值收益偏離的限度。一般說來，標準方差越小，各種也許收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種也許收益的分布就越分散，風險就越大。

(三)風險分析的目的

風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

1．預期收益率是多少，出現(xiàn)的也許性有多大?

2．相對于目的收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目的收益的也許性有多大?

3．預期收益的變動性和離散性如何?

由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所碰到的風險種類及其對投資的影響進行簡樸介紹。有關房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第五章進行適當介紹。

房地產(chǎn)投資的風險重要體現(xiàn)在投入資金的安全性、盼望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以．由投資者控制的個別風險。

系統(tǒng)風險

二、系統(tǒng)風險

房地產(chǎn)投資一方面面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

(一)通貨膨脹風險

通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完畢后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力減少給投資者帶來的風險。

(二)市場供求風險

市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供應與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然導致房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內(nèi)結構性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供應大于需求)達成一定限度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

(三)周期風險

周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在同樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表白，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～2023，香港為7—8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)連續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者導致?lián)p失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產(chǎn)。

(四)變現(xiàn)風險

變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為鈔票時由于折價而導致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成鈔票。因此，當投資者由于償債或其他因素急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

(五)利率風險

調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的重要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而達成宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，運用升高的利率對鈔票流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；二是會加大投資者的債務承擔，導致還貸困難。

(六)政策風險

政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供應政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目的的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2023年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務的措施、2023年國有土地使用權出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目的時碰到困難。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

(七)政治風險

房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相稱限度的政治風險。政治風險重要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素導致。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物導致?lián)p害，并且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。

(八)或然損失風險

或然損失風險是指火災、風災或其他偶爾發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

一旦發(fā)生火災或其他自然災害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。

個別風險

三、個別風險

(一)收益鈔票流風險

收益鈔票流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益鈔票流未達成預期目的規(guī)定的風險。不管是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益鈔票流風險。

(二)未來經(jīng)營費用風險

未來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租戶承擔，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能規(guī)定的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始的評估中是不也許考慮到的。

其他未來會碰到的經(jīng)營費用涉及由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用(例如租金調(diào)整時也許會引起爭議而訴諸法律)。

(三)資本價值風險

資本價值在很大限度上取決于預期收益鈔票流和也許的未來經(jīng)營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大限度上影響著置業(yè)投資的績效。

(四)比較風險

比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應也許收益的風險。

(五)時間風險

時間風險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才干使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

(六)持有期風險

持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，也許碰到的影響項目收益的不擬定性因素就越多。很容易理解，假如某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價格很容易預測；但假如這個持有期是4年，那對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的預測就要困難得多，預測的準確限度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

上述所有風險因素都應引起投資者的重視，并且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

風險對房地產(chǎn)投資決策的影響

四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響

風險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔投資風險的回報，因此正常情況下投資收益與投資風險是相匹配的。風險對房地產(chǎn)投資決策的影響，重要體現(xiàn)在如下幾個方面：

1．根據(jù)項目風險大小擬定相應的投資收益水平

由于投資者的投資決策重要取決于對未來投資收益的預期或盼望，所以不管投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的盼望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不同而采用不同的投資策略。

舉個簡樸的例子，經(jīng)濟合用住房開發(fā)項目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟合用住房銷售價格時，保證開發(fā)商3％的成本利潤率，加之存在土地無償劃撥、開發(fā)稅費減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設貸款、可提前預售等有利因素，開發(fā)商的權益投資收益率可達成15％以上，并且這種投資的成功率幾乎是100％，除通貨膨脹因素外沒有其他風險。但假如是開發(fā)高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風險因素的影響，其成功的也許性(即風險率)也許只有50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟合用住房的開發(fā)商獲得同樣的預期收益，他所規(guī)定的年投資收益率必須達成30％(30％X50％＝15％)。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機會也許會得到30％的投資收益，但也有也許連10％也得不到，由于其投資有較大的風險；而對于前者來說，他可以保證得到15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到30％投資收益的也許性。

2．根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向

雖然風險客觀存在，但與項目相關的個別風險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風險的能力是有很大差異的。風險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于管理水平和專業(yè)化限度高的開發(fā)公司來說，其風險水平就沒有那么高。

高檔精裝修住宅，其利潤率遠遠高于普通住宅，但由于存在多潛在的風險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅特別是城郊結合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不樂意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具有高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。

3．根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機

風險特別是系統(tǒng)性的市場風險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預期未來的市場需求而非當前需求，這就為開發(fā)商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。

應當指出的是，運用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達成的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。由于反周期操作是有條件的，它規(guī)定開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發(fā)投資能力。

區(qū)位的含義

第二節(jié)

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

一、區(qū)位的含義

房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充足說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。

房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，涉及宏觀位置和中觀、微觀位置。

對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應涉及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費特性。

房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須運用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不也許變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東本來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設，基礎設施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū)；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費者特別是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來結識和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。

二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊規(guī)定

(一)居住物業(yè)

居住項目重要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的重要因素涉及：

1．

市政公用和公建配套設施完備的限度。市政公用設施重要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則涉及托兒所、幼兒園、中小學、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設施等。

2．公共交通便捷限度。從我國目前的居民家庭結構來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴限度非常大，因此居住項目區(qū)位選擇時應認真考慮公共交通系統(tǒng)的完備限度。

3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的規(guī)定。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。

4．居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資假如選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區(qū)進行，就意味著提高了成功的也許性。

(二)寫字樓物業(yè)

影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素涉及：

1．

與其他商業(yè)設施接近的限度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應，同樣位于城市中心商務區(qū)的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務。因此，與此外商業(yè)設施接近的限度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力。

2．周邊土地運用情況和環(huán)境。假如寫字樓項目所處的位置，周邊有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大減少該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還也許由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增長對租戶的吸引力。

3．易接近性。寫字樓項目區(qū)位選擇還應重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周邊如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方