2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)考試題庫帶答案解析

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)考試題庫帶答案解析單選題（共50題）1、當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時，該種房地產(chǎn)的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C2、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D3、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A4、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D5、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（）。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D6、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要120萬元，該新的功能先進的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D7、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D8、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D9、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權(quán)益C.估價區(qū)位D.估價時點【答案】D10、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。A.區(qū)分實際成本和客觀成本B.正確估計正?；ㄙM和實際花費C.同時考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊【答案】A11、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)是（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B.公司上市估價C.該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D.司法鑒定估價【答案】A12、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A13、“益火補土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證【答案】D14、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y(tǒng)＝a＋bX中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是（）。A.房地產(chǎn)的歷史價格資料B.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料C.房地產(chǎn)的未來價格資料D.房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時和未來價格資料的總和【答案】A15、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D16、認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A17、標(biāo)準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C18、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響【答案】A19、為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】D20、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價師應(yīng)對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應(yīng)進行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)【答案】A21、國家標(biāo)準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的最早頒布時間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C22、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉(zhuǎn)化【答案】B23、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則（）。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少【答案】B24、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)【答案】A25、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調(diào)整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B26、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B27、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D28、客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。A.發(fā)明或創(chuàng)造B.創(chuàng)造或確定C.發(fā)現(xiàn)或探測D.隱定或探索【答案】C29、某經(jīng)過年數(shù)為23年的零售中心，其內(nèi)部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護較好，那么該建筑物的有效年齡（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】B30、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B31、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法【答案】A32、通常把比較法測算出的價值稱為（）。A.成交價值B.投資價值C.比較價值D.謹慎價值【答案】C33、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A34、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C35、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D36、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D37、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D38、東南地區(qū)治療特點A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風(fēng)寒，治宜辛溫【答案】B39、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）。A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀D.估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構(gòu)【答案】C40、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率【答案】A41、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C42、對于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】C43、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D44、收益法是以()為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理【答案】C45、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟學(xué)原理》【答案】B46、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D47、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B48、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟學(xué)原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理【答案】B49、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B50、如果采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況的得分D.估價對象相對于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況的得分【答案】A多選題（共20題）1、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC2、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD3、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD4、對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房地產(chǎn)司法拍賣估價C.房屋征收補償估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價【答案】ABD5、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC6、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC7、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括（）。A.穩(wěn)定.具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一.嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】CD8、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD9、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格【答案】BC10、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】AC11、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。A.對當(dāng)前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點【答案】AB12、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。A.供給計劃B.供給決策C.供給意愿D.供給能力E.供給行為【答案】CD13、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC14、下列方法中屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.加權(quán)平均法D.移動平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB15、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD16、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC17、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的【答案】AB18、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC19、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD20、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD大題（共10題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，