2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習試卷B卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習試卷B卷附答案單選題（共50題）1、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B2、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限【答案】A3、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.國內生產(chǎn)總值B.居民消費價格指數(shù)C.匯率波動D.稅收減免【答案】D4、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則【答案】A5、設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本【答案】C6、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B7、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C8、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟學上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C9、房地產(chǎn)供給有限特性的本質是（）。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B10、在房地產(chǎn)估價要素中，（）限制了估價報告的用途。A.估價原則B.估計時點C.估價目的D.估價對象【答案】C11、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B12、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術性原則中的（）。A.謹慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則【答案】C13、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B14、關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A15、天人相應，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見A.如魚之游在波B.泛泛乎萬物有余C.蟄蟲將去D.蟄蟲周密【答案】C16、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B17、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。A.未定事項假設B.背離事實假設C.不相一致假設D.依據(jù)不足假設【答案】B18、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化B.技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許C.財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術上是否可能D.法律上是否允許、財務上是否可行、價值是否最大化、技術上是否可能【答案】A19、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。A.經(jīng)濟發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B20、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值【答案】D21、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B22、估價業(yè)務應當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構業(yè)務承接人員C.估價機構D.項目負責人【答案】C23、簽訂了書面估價委托合同之后，應當至少明確（）能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定【答案】A24、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A25、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A26、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉化【答案】B27、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D28、可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般（）。A.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調整后可作為可比實例D.可作為可比實例【答案】A29、評估城市商業(yè)區(qū)內上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。A.市場法估價B.成本法C.土地剩余技術D.假設開發(fā)法【答案】C30、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果【答案】D31、疾病發(fā)生的內在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調【答案】A32、某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C33、成本法中一般不計息的項目是（）。A.土地成本B.銷售費用C.建設成本D.銷售稅費【答案】D34、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A35、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D36、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C37、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)【答案】D38、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A39、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預計此后每年的凈收益會在上年的基礎上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B40、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D41、價值時點實質上是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象【答案】C42、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】B43、如果先按原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格，應采用（）時的匯率進行換算。A.估價作業(yè)日期B.成交日期C.價值時點D.市場狀況調整后【答案】C44、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D45、下列說法不正確的是A.七情內傷，即喜、怒、憂、思、悲、恐、驚七種情志活動B.情志過激、持續(xù)不斷，則臟腑精氣陰陽失調、首先傷心神，再傷他臟，發(fā)為情志病C.七情損傷相應之臟——過怒傷肝、過喜傷心、過思傷脾、過悲傷肺、過恐傷腎D.七情首先影響心神——情志之傷，雖五臟各有所屬，然求其所由，則無不從心而發(fā)【答案】A46、間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高6%B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低6%C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為1.071D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為0.933【答案】C47、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結束，則建成后的房地產(chǎn)于估價時點的價值為（）萬元。A.3752B.3806C.4128D.4830【答案】A48、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。A.規(guī)范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質量D.實地查勘【答案】D49、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B50、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數(shù)據(jù)和技術參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D多選題（共20題）1、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件B.通貨膨脹率C.環(huán)境改善、基礎設施D.利率因素E土地面積【答案】BD2、從理論上講，將多個可比實例對應的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。A.平均數(shù)B.隨機數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)E.概率分析【答案】ACD3、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0【答案】BD4、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC5、對于同一房地產(chǎn)，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD6、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩(wěn)定B.自由競爭的市場環(huán)境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發(fā)建設E.成本和效用變動不同步【答案】BCD7、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB8、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD9、基準地價修正法評估國有建設用地使用權價值應具備的條件有（）。A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標準B.估價對象位于基準地價覆蓋區(qū)域C.有完備的基準地價修正體系D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準地價對應的開發(fā)程度一致E.估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同【答案】BC10、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。A.特質性B.有用性C.稀缺性D.有效需求E應急性【答案】BCD11、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。A.該類房地產(chǎn)的價格水平B.消費者的收入水平C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預期【答案】ACD12、引起房地產(chǎn)價格上漲的原因有多種，對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內容包括（）。A.政府進行道路建設B.農(nóng)用地轉為建設用地C.改進物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設施設備【答案】CD13、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，()。A.私有住宅轉讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD14、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立【答案】AB15、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產(chǎn)價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】AC16、下列屬于一般損壞房的特點的是（）。A.部分構件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底D.設備、管道不夠通暢E.隨時有可能倒塌【答案】ABD17、建筑物區(qū)分所有權作為一種復合性的權利，由（）構成。A.按份共有所有權B.專有部分所有權C.共同關系成員權D.共用部分持份權E.長期使用和租賃權【答案】BCD18、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD19、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC20、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果【答案】AB大題（共10題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮克?、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮苛?、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）八、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）