2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理每日一練試卷A卷含答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理每日一練試卷A卷含答案單選題（共50題）1、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A2、下列房地產(chǎn)投資風險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.市場供求風險C.通貨膨脹風險D.利率變動風險【答案】A3、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C4、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制【答案】B5、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質(zhì)D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)【答案】A6、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己【答案】D7、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會計法B.會計規(guī)則C.會計規(guī)程D.會計恒等式【答案】D8、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B9、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D10、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B11、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數(shù)C.住房價格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C12、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B13、當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B14、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C15、大型復(fù)雜工程詳細可行性研究的研究費用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B16、下列房地產(chǎn)市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權(quán)移動平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A17、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A18、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行定價，這種定價方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定位C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A19、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C20、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A21、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B22、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A23、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為（）。A.工程建設(shè)費用B.措施費C.規(guī)費D.直接工程費【答案】B24、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D25、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易【答案】D26、對于一般房地產(chǎn)投資項目，（）指標應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A27、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C28、投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益水平C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B29、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C30、在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果()，則開發(fā)項目在財務(wù)上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A31、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D32、按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場【答案】A33、對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理【答案】C34、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運用表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D35、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】B36、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C37、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A38、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C39、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學的土地供給計劃【答案】B40、下列各項中，不屬于私募股權(quán)投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C41、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】B42、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響【答案】B43、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D44、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B45、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A46、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%【答案】A47、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的（）。A.變現(xiàn)風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A48、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A49、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為（）。A.用地使用費B.土地費用C.土地轉(zhuǎn)讓費D.土地租用費【答案】B50、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C多選題（共20題）1、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC2、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD3、下列各項中，與計算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有（）。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營收入E.抵押貸款還本付息【答案】D4、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB5、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D.存款性金融機構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E.權(quán)益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD6、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD7、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表分為（）。A.財務(wù)報表B.經(jīng)營報表C.輔助報表D.基本報表E.資金來源與運用表【答案】CD8、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD9、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD10、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有（）。A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金B(yǎng).因為會計政策理解錯誤，未計入應(yīng)當計入當期的收入C.材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬D.會計數(shù)據(jù)計算、抄寫差錯E.為調(diào)節(jié)利潤多記待攤費用【答案】A11、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有（）。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB12、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經(jīng)營C.買房——出租——轉(zhuǎn)售D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓【答案】BCD13、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標包括()指標。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD14、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD15、房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD16、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD17、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC18、關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的有（）。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的C.在投資分析中，一般采用單利計息D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息E.在實際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算【答案】B19、在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB20、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照（）分類。A.經(jīng)濟活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)用途類型E.投資偏好【答案】ACD大題（共10題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】五、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮苛?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮堪恕⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240