貢舒片區(qū)A3-11地塊經(jīng)濟(jì)可行性報告

貢井區(qū)A3-11地塊經(jīng)濟(jì)可行性報告謹(jǐn)呈二○一三年九月序近期貢井區(qū)A3-11地塊即將掛牌拍賣，本報告將根據(jù)對區(qū)域市場深度研究分析，以及對地塊自身情況地透徹剖析，給出經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)參考建議！報告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價值分析項目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5地塊位置情況地塊位置情況：南臨S305南環(huán)路段，雙向六車道，即三和檳豪汽車4S店街對面；北對自貢育才小學(xué)校新校區(qū)；西毗汽車4S店及未來車管所；東攜新項目紫郡西城地塊處于貢井區(qū)新城片區(qū)，且為未來核心居住片區(qū)，居住氛圍漸起；貢井區(qū)老城區(qū)貢井區(qū)新城區(qū)地塊基礎(chǔ)參數(shù)建筑用地范圍北側(cè)綠化廣場東南側(cè)側(cè)綠化廣場西南側(cè)側(cè)綠化廣場東側(cè)配件道路西側(cè)配件道路地塊紅線地塊方正、面積略大，容積率及建筑密度較低、地塊本體可塑性較強(qiáng)；指標(biāo)類別數(shù)據(jù)單位用地性質(zhì)住宅兼容商業(yè)用地面積93.2畝最大總?cè)莘e率（含商業(yè)）2.5兼容商業(yè)比例≤20%總建筑面積（不含架空層）155178.00平方米住宅面積下限142763.76平方米商業(yè)面積上限12414.24平方米總建筑密度≤25%其中住宅密度≤18%基底面積38794.5平方米車位數(shù)1552個綠地率≥30%地塊規(guī)劃要求內(nèi)容規(guī)劃要求公共租賃房建筑面積5%，即7758.9㎡，且單套建筑面積不超過60平米，布局于和平路楊家壩片區(qū)D-7，D-8,D-9地塊內(nèi)建筑設(shè)計要求地塊須退距東西南北側(cè)規(guī)劃道路紅線不小于10米，臨街建筑貼邊率不得大于40%臨街居住建筑外立面需進(jìn)行公建化處理，東、北城市主次干道商業(yè)應(yīng)獨立設(shè)置，商住分離建筑抗震等級按7級設(shè)防交通規(guī)劃要求①車行和人行交通須結(jié)合規(guī)劃道路設(shè)置②按1.0停車位/100㎡建面配置停車場，地面車位數(shù)不得超過總數(shù)15%綠化要求①綠地率≥30%②地塊北、東南、西南側(cè)設(shè)置臨街綠化廣場，并后期無償提供市民使用配套要求①配套服務(wù)用房②無償配套建設(shè)南、西側(cè)城市道路公租房7758平，最少約129套，退距最少10米，并承建綠化廣場和男、西側(cè)城市道路；12734地塊四至情況①號地標(biāo)：地塊位置②號地標(biāo)：藍(lán)光·貢山一號③號地標(biāo)：育才小學(xué)校④號地標(biāo)：西城濕地公園⑤號地標(biāo)：紫郡西城⑥號地標(biāo)：雅筑、榮新貢院⑦號地標(biāo)：三和檳豪汽車A號線條：長征大道B號線條：南環(huán)路，即S30565AB地塊四周以未開發(fā)地塊為主，西、南側(cè)緊挨汽車園區(qū)，東側(cè)靠近居住區(qū)，北向民房和學(xué)校，整體環(huán)境略好；地塊交通及配套地塊A3-11長征路S305交通主要以長征路和S305為主，地塊四周均有較便利的交通組織；配套主要集中在地塊東北向，產(chǎn)業(yè)聚集，生活配套缺乏，便利不足；社區(qū)內(nèi)道項目周圍半徑配套：學(xué)校：育才小學(xué)、青杠林小學(xué)、自貢九中醫(yī)院：自貢市三醫(yī)院、自貢市五醫(yī)院銀行：工行、農(nóng)行、交行市政：貢井人民公園、西城濕地公園餐飲：餐飲一條街······地塊交通及配套地塊周邊一定半徑配套基本齊全，但整體商業(yè)處于起步期，便利性不足；地塊SWOT分析潛在威脅臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居住認(rèn)同度較弱，生活配套不足；

自身優(yōu)勢（

strength）地塊方正，易開發(fā)，易布局；低容積率、低建筑密度，易打造高素質(zhì)產(chǎn)品；占地面積略大，具備打造出項目品牌口碑條件；

自身劣勢（

weakness）開發(fā)成本較高，無償配套建設(shè)多個工程地塊位置較深，四周呈被圍堵狀，昭示性較弱；須修建公共租賃房，影響后期銷售；潛在機(jī)會地塊處于新城核心居住區(qū)，有一定區(qū)域認(rèn)同度；臨近城市主次干道，交通便臨近汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有一定產(chǎn)業(yè)客戶支撐；臨近濕地公園、育才學(xué)校等客戶置業(yè)重點關(guān)注因素；內(nèi)部來說，地塊自身優(yōu)勢明顯，外部來說，機(jī)遇條件較多；地塊特殊考慮地塊A3-11預(yù)賠付地塊約30畝自由地塊約20畝在本地塊A3-11之外，公司在此地塊周邊將有兩塊土地，其一是【原自有地塊，約20畝】，其二是【政府與賠付地塊，約30畝】;若成功拍得A3-11地塊，可將三塊土地合并分期開發(fā)，擴(kuò)大開發(fā)面積，并易形成項目品牌度和物業(yè)符合性，可實現(xiàn)各個土地屬性的最大化利用；有一定的土地整合機(jī)遇，擴(kuò)大開發(fā)面積，優(yōu)化資源配置，可實現(xiàn)企業(yè)名利雙收；地塊情況小結(jié)地塊方正，占地面積較大容積率、建筑密度較低自身承建一定量無償工程區(qū)域新城核心居住區(qū)交通便利、產(chǎn)業(yè)布局支撐教育、居住環(huán)境優(yōu)越配套不足，生活便捷低特殊契機(jī)：地塊本體：外部環(huán)境：有一定的土地整合機(jī)遇，擴(kuò)大開發(fā)面積，優(yōu)化資源配置，可實現(xiàn)企業(yè)名利雙收；區(qū)域新城核心居住區(qū)屬性優(yōu)質(zhì)的地塊，并具備多個優(yōu)越的外部條件和資源重組，配置優(yōu)化，實現(xiàn)企業(yè)名利雙收的機(jī)遇000報告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價值分析項目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5城市規(guī)劃：規(guī)劃中心城區(qū)形成“一綠心、兩片區(qū)、三組團(tuán)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙痪G心”將建設(shè)百萬人口城市的“城市復(fù)合功能綠心”；“兩片區(qū)”分別是自井—匯東片區(qū)、東部新城片區(qū)；“三組團(tuán)”分別是貢井—舒坪組團(tuán)、大山鋪組團(tuán)、沿灘組團(tuán)。近期規(guī)劃到2015年，中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到100平方公里以上，聚居人口達(dá)到100萬以上；遠(yuǎn)期規(guī)劃到2030年，中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到140平方公里，聚居人口達(dá)到150萬。城市核心區(qū)貢井

-舒坪組團(tuán)東部新城大山鋪組團(tuán)沿灘組團(tuán)匯東片區(qū)區(qū)域發(fā)展——城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃形成“一帶、四園、七區(qū)”的市域產(chǎn)業(yè)空間布局?！耙粠А敝秆貥纷愿咚俚漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，集中規(guī)劃市域四個重要工業(yè)園；“四園”為自貢國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、沿灘工業(yè)園、富順晨光工業(yè)園、榮縣工業(yè)園；“七區(qū)”為貢井成佳工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、大安牛佛工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、榮縣長山工業(yè)區(qū)、榮縣新橋工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、富順代寺工業(yè)區(qū)、富順趙化農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)、富順板橋農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)。工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園沿灘工業(yè)園工業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)區(qū)域發(fā)展——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃成渝腹地資源工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)得天獨厚的旅游資源道路相互貫通西南三省樞紐圖：處于川南經(jīng)濟(jì)帶核心位置上的自貢五市橫向聯(lián)系，必經(jīng)自貢。三省陸地交流，必經(jīng)自貢。川南風(fēng)情旅游，必經(jīng)自貢。戰(zhàn)略地位：川南五市崛起，自貢是門戶重鎮(zhèn)——集川南經(jīng)濟(jì)、文化特色于一體。自貢于川南大發(fā)展整體區(qū)位中的重要性川南城市帶，位于成渝經(jīng)濟(jì)圈腹心位置南出海通道，必經(jīng)之路西南三省中樞紐帶區(qū)域發(fā)展——戰(zhàn)略地位報告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價值分析項目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究51.自住型占主導(dǎo)：自貢市場受政策影響小，屬于典型的自住市場；

市場起步時間晚，產(chǎn)品不成熟自貢進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的房產(chǎn)市場階段才2年時間，市場缺乏對投資客戶的強(qiáng)大吸引力消費投資形態(tài)發(fā)展不成熟整體看來，近年來自貢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，居民的消費投資意識及經(jīng)濟(jì)支付能力不足，無物業(yè)投資需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了自貢對區(qū)域外人群外輻射力尚未顯現(xiàn)由于社會就業(yè)機(jī)會、交通及生活配套等城市發(fā)展現(xiàn)狀，自貢對區(qū)域外人群的牽引力不足，區(qū)域外客群對其物業(yè)無明顯需求根據(jù)對自貢主流樓盤市調(diào)結(jié)果表明：自流井：遠(yuǎn)達(dá)仁和半島、尚東美域貢井：藍(lán)光·貢山一號、西城雅筑南湖新區(qū)：泰豐國際城、南湖公館市場特征自貢市場的客戶置業(yè)目的以自住為主，幾乎占到90%以上的比例，投資客戶少自住型市場表現(xiàn)自住型市場成因2.封閉性市場：自貢市場是一個典型的“封閉型”市場

典型的二級城市市場特征，市場供給主要為自貢區(qū)域內(nèi)客戶消化，對區(qū)域外客戶輻射能力弱

開發(fā)商以自貢本地為主，部分有多年本地開發(fā)經(jīng)驗，但開發(fā)仍不十分成熟，部分開發(fā)商已建立起一定的品牌和客戶認(rèn)知產(chǎn)品主要滿足本地人自住購房需求（換房改善居住環(huán)境或初次置業(yè)），少量投資性置業(yè)需求封閉型市場表現(xiàn)封閉型市場成因根據(jù)對自貢主流樓盤市調(diào)結(jié)果表明：區(qū)域內(nèi)三大板塊的客戶相對封閉，各自主要消化板塊內(nèi)部的置業(yè)客群，尤以貢井區(qū)域最為明顯隨著城市規(guī)劃的進(jìn)展，匯東新區(qū)，南湖新城，沿灘新城等新城的建設(shè)，中鐵、恒大、藍(lán)光等大型外來開發(fā)商進(jìn)駐自貢進(jìn)行開發(fā)，這個種封閉性市場格局將可能逐漸被打破區(qū)域項目開發(fā)商客戶來源區(qū)域外輻射力匯東尚東國際本土匯東、自流井較強(qiáng)頤和上院本土匯東、自流井較強(qiáng)都市森林本土匯東、自流井較強(qiáng)自流井仁和半島本土自流井弱綠洲花園本土自流井弱東方云頂本土自流井弱貢井西城尚峰本土貢井很弱西城雅筑本土貢井很弱市場特征貢井區(qū)域距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，客群覆蓋范圍較?。蛔粤骶畢^(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，暫無新可開發(fā)土地，無新項目；匯東區(qū)域前期推出項目基本售罄，新項目少，以市政府為中心的新的成熟居住區(qū)逐漸成型；受政府規(guī)劃推動，南湖新城和沿灘新城成為繼匯東過后的新一輪開發(fā)熱點。貢井區(qū)大安區(qū)沿灘區(qū)高新區(qū)自流井區(qū)3.城市社區(qū)多核發(fā)展：新的房產(chǎn)開發(fā)格局成型，自流井和匯東區(qū)域可開發(fā)土地量小，南湖新城和沿灘新城在政府規(guī)劃推動下可望發(fā)力。市場特征4.房產(chǎn)發(fā)展處于“上升通道期”：在市場基本面總體向上的大前提下，市場現(xiàn)實面往往受到各種因素影響而出現(xiàn)波動，進(jìn)而形成不同的波動階段市場特征基于我國國情，一級主要城市受宏觀金融調(diào)控影響，“迫使”成都地產(chǎn)市場現(xiàn)實面提前上升至②“高位盤整期”，目前成都市場基本進(jìn)入③“下降通道期”：降價正成為成都房產(chǎn)市場主流，“價不降則無量”；自貢市場本身發(fā)展滯后于成都，但市場內(nèi)的泡沫大大少于成都市場。目前房地產(chǎn)政策令自貢房產(chǎn)市場的發(fā)展受到一定影響，增幅略有減緩，但整體仍然處于①“上升通道期”，量價穩(wěn)步攀升。①③②④市場基本面不受政策影響的市場現(xiàn)實面③政策影響下的市場現(xiàn)實面①③②④市場基本面不受政策影響的市場現(xiàn)實面③政策影響下的市場現(xiàn)實面成都市場發(fā)展曲線自貢市場發(fā)展曲線市場大勢對本項目的啟示自住型市場封閉型市場城市社區(qū)多核發(fā)展處于上升通道期區(qū)域市場多為剛性需求，泡沫相對一線城市較小，真正舒居型品質(zhì)項目是市場需求。對自貢外的區(qū)域輻射力弱，多為區(qū)域內(nèi)市場需求，只有強(qiáng)有力的產(chǎn)品才能吸引自貢區(qū)域內(nèi)其他板塊的需求客群。規(guī)劃將形成多個城市中心，新城的建設(shè)對老城區(qū)形成較大的沖擊和客戶分流。市場目前發(fā)展較為穩(wěn)定，應(yīng)趁大勢良好的情況下，搶占先機(jī)，快速增長市場特征土地市場自貢市2013年商住用地成交明細(xì)表序號地塊位置用途容積率面積（畝）成交價

（萬元/畝）價款

（萬元）成交

時間1南湖生態(tài)城B-23地塊商住1-2.5143未知拍賣起始價37110萬元，加價幅度143萬元2013/8/21已拍賣成交2馬吃水馬桑溝B1-01地塊商住1-2.898260255162013/7/12已拍賣成交3貢舒片區(qū)A3-21地塊商住1-2.568315拍賣起始價8811萬元，加價幅度68萬元2013/6/18已拍賣成交4貢舒片區(qū)A3-10-2地塊住宅1---331未知拍賣起始價3707萬元，加價幅度31萬元2013/6/18已拍賣成交5沿灘新城區(qū)D-08地塊商住1---3221115254432013-3-296沿灘區(qū)富全鎮(zhèn)英才預(yù)制廠地塊商住1--2.32961912013-3-287匯東新區(qū)臥龍湖鹽鹵浴片區(qū)C1-7地塊住宅1--1.11334863892013-3-228匯東新區(qū)臥龍湖鹽鹵浴片區(qū)C1-01地塊住宅/餐飲1.148346222222013-3-8自貢市2013年土地市場成交量較少，截止目前累計掛拍出讓面積約839畝，交總價約7.98億元，成交均價約95萬元/畝。江北組團(tuán)

大安片區(qū)貢井區(qū)自流井區(qū)南湖片區(qū)沿灘新城自流井區(qū)：傳統(tǒng)老城片區(qū)，自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開發(fā)及規(guī)劃支撐。貢井片區(qū)：自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱，屬城市邊緣地帶，在標(biāo)桿項目的帶動下區(qū)域價值升級；南湖片區(qū)：目前自貢熱點開發(fā)區(qū)域，未來城市發(fā)展方向。沿灘新城：政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，目前道路擴(kuò)建中，區(qū)域開發(fā)項目較少；大安片區(qū)：自貢城市中心區(qū)的重要組成部分、傳統(tǒng)工業(yè)基地、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地和文化旅游區(qū)，區(qū)域成熟度低，后期規(guī)劃向好；住宅市場——組團(tuán)劃分江北組團(tuán)

大安片區(qū)貢井區(qū)自流井區(qū)南湖片區(qū)沿灘新城自流井區(qū)：老城區(qū)域，土地供應(yīng)少，缺乏后續(xù)開發(fā)及規(guī)劃支撐。典型樓盤：檀木林·國賓府、尚東美域貢井片區(qū)：自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，汽貿(mào)區(qū)入住和道路改造建設(shè)帶動區(qū)域價值升級，后期發(fā)展?jié)摿^大。典型樓盤：藍(lán)光·貢山一號、西城尚峰南湖片區(qū)：目前自貢熱點開發(fā)區(qū)域，未來城市發(fā)展方向，目前土地供應(yīng)量較大，且房產(chǎn)市場競爭激勵。典型樓盤：泰豐國際城、南湖公館沿灘新城：產(chǎn)業(yè)帶動，城市重點發(fā)展區(qū)，未來供應(yīng)增長迅速，土地供應(yīng)量較大，為成為未來競爭熱點典型樓盤：創(chuàng)興·龍湖時代、恒大綠洲大安片區(qū)：地勢原因，土地供應(yīng)不足，目前項目集中于鳳凰山區(qū)域。典型樓盤：恒大名都、鳳凰新城住宅市場——組團(tuán)特征江北組團(tuán)

大安片區(qū)貢井區(qū)自流井區(qū)南湖片區(qū)沿灘新城自流井區(qū)：核心客群：自貢老城區(qū)各區(qū)置業(yè)客群重點客群：打工返鄉(xiāng)置業(yè)客群偶得客群：臨近郊縣客群及其他二級城市客群貢井片區(qū)：核心客群：貢井本區(qū)域置業(yè)客群重點客群：部分臨近郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群偶得客群：老城區(qū)部分客群南湖片區(qū)：核心客群：自貢老城區(qū)及各區(qū)置業(yè)客群重點客群：周邊郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群偶得客群：其它二級城市消費者沿灘新城：核心客群：老城區(qū)內(nèi)及各區(qū)置業(yè)客群重點客群：臨近郊縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)客群偶得客群：其它二級城市消費者大安片區(qū)：核心客群：自貢老城區(qū)各區(qū)消費者重點客群：打工返鄉(xiāng)消費者偶的客群：臨近郊縣消費者住宅市場——客戶特征典型案例分析——藍(lán)光·貢山一號項目位置貢井區(qū)新城長征大道南側(cè)產(chǎn)權(quán)年限住宅70年總建筑面積約40萬平方米開盤時間2011年7月（一期）入住時間2012年（一期）占地面積304畝容積率1.9綠化率35%建筑形式電梯+花園洋房+別墅戶型情況套二：53-73㎡套三：91-100㎡銷售分期情況分期分4期開發(fā)，項目一期交房入住，二期在售，三期以洋房和別墅為主待開發(fā)，四期為項目商業(yè)配套藍(lán)光·貢山一號二期平面圖一期二期三期四期分期狀態(tài)產(chǎn)品情況面積區(qū)間價格走勢一期交房入住高層電梯93-132㎡3900元/㎡二期在售高層電梯+洋房高層：50-130㎡洋房：79-100㎡高層：4300元/㎡洋房：5500元/㎡三期待開發(fā)洋房為主————四期待開發(fā)商業(yè)配套————典型案例分析——藍(lán)光·貢山一號藍(lán)光貢山壹號最新高層報價為4300元/㎡，最新洋房報價為5500元/㎡，近30個月的銷售價格上漲了300元，漲幅為7.5%；與本項目2010年06月02日第一次對外報出的4000元相比，36個月以來，銷售價格累計上漲了300元，漲幅為7.5%。藍(lán)光貢山壹號高層最新銷售均價4300元/平方米，

36個月以來，銷售價格累計上漲了300元，漲幅為7.5%。典型案例分析——藍(lán)光·貢山一號典型案例分析——創(chuàng)興·西城尚峰項目位置自貢貢井區(qū)長征大道產(chǎn)權(quán)年限住宅70年總建筑面積13.4萬平方米開盤時間2011年12月入住時間2013年12月占地面積47畝容積率3.39綠化率31%建筑形式高層電梯住宅總戶數(shù)1233戶目前價格4800元/平米建筑布局：集商住于一體的綜合性小區(qū)，整個小區(qū)分別由9棟25、26層的高層電梯公寓組成圍合式布局；建筑風(fēng)格：ArtDeco新古典主義建筑立面；產(chǎn)品打造：純電梯高層住宅，兩梯六戶和兩梯四戶為主；公交16路、26路、31路高速距離成渝高速入口6公里教育育才小學(xué)九中三中醫(yī)院三醫(yī)院、貢井區(qū)婦幼保健院、三醫(yī)院分院銀行中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行社區(qū)配套青杠林菜市場、貢興路美食街、中國移動典型案例分析——創(chuàng)興·西城尚峰項目面積區(qū)間為

70-100㎡，以剛需兩居和三居室為主，贈送面積較小，有一定可變空間。面積套型數(shù)量占比70㎡套二單衛(wèi)20016%84㎡套二單衛(wèi)1048%89㎡套三單衛(wèi)15312%82㎡套三單衛(wèi)36430%94㎡套三單衛(wèi)31225%100㎡套三雙衛(wèi)1008%典型案例分析——創(chuàng)興·西城尚峰典型案例分析——創(chuàng)興·龍湖時代項目位置時代大道與兩湖大橋交匯處產(chǎn)權(quán)年限住宅70年總建筑面積25.7萬平方米開盤時間2012年9月入住時間2014年12月占地面積116畝容積率2.5綠化率40%建筑形式高層電梯住宅總戶數(shù)2184戶目前價格4700元/平米建筑布局：純電梯高層住宅，15棟18-32層的電梯高層及兩棟獨立商業(yè)構(gòu)成，圍合錯位建筑布局；建筑風(fēng)格：

ArtDeco新古典主義建筑風(fēng)格采用兩梯六戶項目；景觀打造：園林面積高達(dá)32000㎡，中國傳統(tǒng)園林的造園意境，花崗石、人造石材和自然石材有機(jī)結(jié)合。公交32、41路高速距離成渝高速入口2公里教育雙語幼兒園、沿灘區(qū)第二小學(xué)、匯東實驗學(xué)校醫(yī)院暫無社區(qū)配套籃球場、兒童嬉水池；大型休閑廣場、花壇、臺階等典型案例分析——創(chuàng)興·龍湖時代項目面積區(qū)間為

72-136㎡，套型涉及較廣，贈送面積較大，戶型結(jié)構(gòu)合理。面積套型數(shù)量套型占比總量占比72㎡套二單衛(wèi)12820%6%63㎡12820%6%68㎡38460%18%86㎡套三雙衛(wèi)80057%37%93㎡38427%18%107㎡1289%6%115㎡967%4%128㎡套四雙衛(wèi)6447%3%136㎡7253%3%典型案例分析——創(chuàng)興·龍湖時代報告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價值分析項目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5規(guī)劃發(fā)展提高了城市吸附力和活力，市場需求將逐漸增加；房地產(chǎn)市場成熟度較低，房價基礎(chǔ)較低，具有較大的發(fā)展上升空間；貢井區(qū)板塊發(fā)展相較落后，處于宏觀市場價值洼地，受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和品牌發(fā)展商（藍(lán)光），將加大對城市擠壓客群和郊縣客群的吸附力；市場典型項目受產(chǎn)品設(shè)計影響較大，功能性產(chǎn)品和外在形象頗受市場認(rèn)可；客群封閉性較強(qiáng)，地緣性客群占各項目成交客群的絕對比值；市場研究小結(jié)市場占位區(qū)域市場表現(xiàn)：貢井片區(qū)市場梯隊明顯，藍(lán)光·貢山一號占據(jù)著市場第一梯隊，緊隨其后的是創(chuàng)興·西城尚峰，紫郡西城掃底低端市場；地塊本體條件：地塊優(yōu)勢突出明顯，屬性素質(zhì)較高，外部利好機(jī)遇條件豐富，具備較強(qiáng)的可塑性；市場核心難點：在客群一定量的情況下，藍(lán)光·貢山一號市場地位難以撼動，價格及品牌聚集效應(yīng)均將難以形成有效的客戶攔截；第三梯隊第一梯隊第二梯隊月均：80-100套代表項目：藍(lán)光·貢山一號，品牌開發(fā)、大體量項目，低價跑量，攪動市場月均：40-50套代表項目：西城雅筑、西城尚峰，量價平衡，小步快跑月均：15-20套代表項目：紫郡西城、西城國際，小體量，緩慢滯銷，市場認(rèn)可度較低市場量價梯隊市場占位打造產(chǎn)品特色和高附加值產(chǎn)品挑戰(zhàn)藍(lán)光貢山一號，并借其品牌和強(qiáng)大的客戶聚集能力為己所用；領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者客戶定位剛需客戶定位結(jié)合本案產(chǎn)品定位，剛需產(chǎn)品客戶以年輕客群為主，年齡在25-35歲之間，絕大部分來自于本地年輕客戶、產(chǎn)業(yè)客群以及外延投資兼自住客戶。區(qū)域貢井區(qū)主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例80%10%5%說明多為本地產(chǎn)業(yè)客戶、公務(wù)員等多為雙楠大道沿線產(chǎn)業(yè)客戶——年齡30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上比例30%45%20%5%說明區(qū)域客群主力，首置、婚房特征較為明顯本地需要進(jìn)行環(huán)境改善的原住民、產(chǎn)業(yè)客戶、上班族屬偶得客戶，主要來自于擠壓型客群屬偶得客戶改善型客戶定位結(jié)合本案產(chǎn)品定位，改善型客戶主要來自于本地原住民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，輔以主城區(qū)改善型客群，年齡以35-50歲為主，主要用于改善型居住。區(qū)域貢井區(qū)主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例45%20%35%說明多為私企業(yè)主和本地公務(wù)員、企事業(yè)單位員工多為老城區(qū)私企業(yè)主長土鎮(zhèn)、成佳鎮(zhèn)等年齡30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上比例5%35%40%20%說明區(qū)域客群主力，首置、婚房特征較為明顯本地需要進(jìn)行環(huán)境改善的企事業(yè)單位員工、公務(wù)員和私企業(yè)主鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善居住環(huán)境客群偶得客戶客戶定位就業(yè)人口增多需求體量增加產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值提升消費指數(shù)提高貢井區(qū)按照走新型工業(yè)化路子，堅持“工業(yè)立區(qū)、工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園將規(guī)劃形成“一心、兩軸、多通廊”的空間布局結(jié)構(gòu)。川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計鳥瞰圖川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園金融規(guī)劃設(shè)計圖川南汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)園會展中心規(guī)劃設(shè)計圖客戶定位產(chǎn)業(yè)客群

次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群區(qū)域：貢井區(qū)產(chǎn)業(yè)客群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群年齡：25-35歲、40-50歲職業(yè)：周邊產(chǎn)業(yè)客群，城市擠壓型客群區(qū)域：貢井區(qū)原住民年齡：30-45歲家庭：三口之家核心客戶群城市擠壓型客群、外地二級城市關(guān)聯(lián)性客群次要客戶群客戶定位市場表現(xiàn)客戶判斷

宏觀市場

按照客戶的需求和市場的表現(xiàn)來看，三房居多、其次兩房、少量四房和一房；

結(jié)合客戶的改善性需求和控制總價的原則，主要以功能性三房為主；根據(jù)市場表現(xiàn)，改善性產(chǎn)品面積建議在90-120平；產(chǎn)品主要突出贈送、功能性，并保證一定的居住舒適性（空間尺寸、陽臺等）；通過前述三個維度進(jìn)行分析，戶型設(shè)計原則藍(lán)光·貢山一號：72-84套三單衛(wèi)暢銷創(chuàng)興·龍湖時代：86平緊湊三房暢銷、120平闊尺四房表現(xiàn)不俗市場需求量預(yù)計將逐漸增加，區(qū)域客戶吸附力將逐漸增強(qiáng)，市場即將進(jìn)入快速發(fā)展通道；三房需求最多，兩房其次；75-90平米產(chǎn)品需求旺盛；產(chǎn)品定位特色化資源配合戶型功能設(shè)置園林風(fēng)格建議1.功能性為主，享受性2.體驗化，人性化3.風(fēng)情化，生活化4.風(fēng)格標(biāo)簽化建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品價值—【景觀舒居·挺拔氣質(zhì)·明星社區(qū)】產(chǎn)品定位項目定位

低密華宅·城市中央·公園生活區(qū)充分挖掘地塊自身屬性優(yōu)勢條件方正、低迷、大面積充分挖掘城市新區(qū)價值產(chǎn)業(yè)新城價值、交通價值地塊內(nèi)部具有塑造具有較強(qiáng)的景觀資源及濕地公園區(qū)域核心居住區(qū)報告框架結(jié)構(gòu)區(qū)域市場研究23區(qū)域發(fā)展分析1地塊價值分析項目定位及物業(yè)建議4經(jīng)濟(jì)可行性研究5經(jīng)濟(jì)可行性研究地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值單位規(guī)劃要求規(guī)劃凈用地面積62071.2㎡規(guī)劃凈用地面積×666.67

93.11畝規(guī)劃要求指標(biāo)總建筑面積194748.39㎡地上建筑面積＋地下建筑面積地上建筑面積155178.00㎡用地面積×容積率住宅面積139660.20㎡總地上建筑面積-商業(yè)面積商業(yè)15517.80㎡按照商業(yè)10%計（含農(nóng)加市場）地下建筑面積39570.39㎡地下車位按1個/100平，單個含公攤面積30平計算，并減去15%地上車位（商業(yè)）綠地面積18621.36㎡用地面積×綠地率道路及停車用地27932.04㎡凈用地面積-綠地面積-凈用地面積×建筑密度整體容積率2.5

按最大容積率計算綠地率30%

按規(guī)劃要求建筑密度25%

整體25%，其中住宅建筑密度不大于18%由于地塊位置和周邊環(huán)境限制，建議商業(yè)比例以10%為準(zhǔn)，滿足項目社區(qū)配套及周邊半徑500米以內(nèi)的區(qū)域即可，降低后期商業(yè)銷售風(fēng)險；將住宅面積最大化，提高項目居住的純粹性，進(jìn)而提升項目產(chǎn)品設(shè)計和營銷形象包裝；車位情況建議盡量放入地下，地上車位主要為商業(yè)配套樣本選擇原則：區(qū)域就近原則，選擇貢井區(qū)范圍內(nèi)，板塊內(nèi)及相關(guān)競爭圈層板塊項目；土地相似原則，選擇土地屬性段與本地塊類似的在售項目；定位相似原則，選擇樓盤定位中高端，項目素質(zhì)上與本項目相似產(chǎn)品。樣本選擇項目：選擇區(qū)域內(nèi)項目和市場典型性項目，為保證價格的相對可比性，以期得出相對客觀可行的價格建議項目名稱近期成交價（元/㎡）板塊藍(lán)光·貢山一號4300（高層）貢井區(qū)創(chuàng)興·西城尚峰4400貢井區(qū)創(chuàng)興.龍湖時代4500南湖新區(qū)住宅價格判定：樣本選擇經(jīng)濟(jì)可行性研究住宅價格判定：市場比準(zhǔn)法以藍(lán)光·貢山一號、西城尚峰、龍湖時代為參考依據(jù)，則本地塊當(dāng)下價格為4227元/平經(jīng)濟(jì)可行性研究評估項目權(quán)重藍(lán)光·貢山一號創(chuàng)興·西城尚峰創(chuàng)興.龍湖時代本案區(qū)位25%7586產(chǎn)品面積20%8788交通情況10%8687配套15%8666周邊環(huán)境10%8698開發(fā)品牌10%9886物業(yè)檔次10%9778加權(quán)得分100%7.956.257.76.9參考項目權(quán)重考慮走量及區(qū)域同質(zhì)因素，走量及區(qū)域同質(zhì)越好，權(quán)重越高45%40%15%100%銷售價格（元/㎡）

4300440045004227從自貢2013年8個月的量價走勢來看，整體量價關(guān)系呈逐漸向上態(tài)勢，市場表現(xiàn)穩(wěn)定；從去化量來看，近8個月呈緩慢遞增的走勢；從市場均價走勢來看，呈三級跳的快速上揚，上揚幅度達(dá)到20%；量價關(guān)系呈正比例情況，價格的快速上揚并未快速的在銷量上有反彈表現(xiàn)；住宅價格預(yù)判2013年近8個月市場呈量價齊升態(tài)勢，價格增幅達(dá)20%，處于典型的房地產(chǎn)『發(fā)展階段』，預(yù)計價格將在未來半年（理論值）后達(dá)到價格峰值；住宅價格預(yù)判從貢井區(qū)典型項目藍(lán)光·貢山一號近兩年的量價走勢來預(yù)判區(qū)域內(nèi)能實現(xiàn)走量的價格遞增關(guān)系；從價格來看，自2011年3900元/平到2013年4300元/平，實現(xiàn)逐步上揚，并達(dá)到10%的增幅，且實現(xiàn)區(qū)域去化標(biāo)桿的經(jīng)營目標(biāo)；從量價關(guān)系來看，價格和去化量呈反比例關(guān)系，但并非唯一的影響因素，2012年9月-2013年3月的階段統(tǒng)計來看，遠(yuǎn)比3400元/平要高從前期分析來看，4500元/平是貢井區(qū)市場中價格和銷量的平衡值，并實現(xiàn)10%的遞增幅度；宏觀市場表現(xiàn)：2013年近8個月價格攀至4964元/平近8個月實現(xiàn)價格三級跳，增幅在20%去化量并未受價格上揚而降低，市場企穩(wěn)據(jù)宏觀市場發(fā)展分析預(yù)判和中觀市場價格特征分析，可預(yù)判評估地塊價格將在3年內(nèi)（前期開發(fā)+后期銷售）實現(xiàn)13-15%的增幅，均價約4600元/平000中觀市場表現(xiàn)：4500元/平是貢井區(qū)量價平衡敏感線典型項目貢山一號價格實現(xiàn)一年增幅等同三年增幅效果，達(dá)10%市場比準(zhǔn)法，本案目前可實現(xiàn)4227元/平住宅價格預(yù)判樣本選擇原則：區(qū)域就近原則，選擇1公里范圍內(nèi)，新興板塊的商業(yè)時間就近原則，選擇近2年左右同物業(yè)價格樣本選擇項目：以創(chuàng)興·西城尚峰、南湖國際社區(qū)項目名稱近期成交價（元/㎡）板塊創(chuàng)興·西城尚峰一樓30000元/㎡二樓18000元/㎡貢井區(qū)南湖國際社區(qū)一樓30000元/㎡二樓12000-18000元/㎡三樓8000元/㎡高新區(qū)商業(yè)價格判定：經(jīng)濟(jì)可行性研究綜合考慮周邊項目商業(yè)的銷售價格和住宅商業(yè)銷售價格比，保守預(yù)期本項目商業(yè)均價在12000。地下車位價格判定：經(jīng)濟(jì)可行性研究樓盤名稱車位售價地址豪斯登堡3-5萬

匯東路西段（宏發(fā)小區(qū)旁）雄飛·凱悅星城小型3-5萬大型6-8萬匯東路中段檀木林國賓府9萬檀木林體育場南側(cè)水岸豪庭7.8萬丹桂大街南延線綜合比較整個自貢市地下車位售價，預(yù)測本項目地下車位價格在70000。經(jīng)濟(jì)可行性研究項目產(chǎn)值表：項目產(chǎn)