設計成本控制

地產模式下的精細化設計主講人：王煊

設計成本控制方法泛談第一頁，共五十九頁。我們對成本的理解第二頁，共五十九頁。所謂成本管理

基于對成本管理的認識，引入一個概念：價值工程。

價值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost

用一句話解釋：價值等于功能除以成本。在價值工程的三個概念里，設計部門控制的是F，成本部門和施工管理部門控制的是C，營銷部門對外忽悠V，將V經過包裝之后，再人為地放大一些。第三頁，共五十九頁。提升價值的方法有這樣邏輯的幾種：1、F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒有幾項專利技術，很難實現的。2、F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見的一種方式，所謂畫龍點晴的作用就在這里，花費不多，但效果卻很好。3、F基本保持不變，但C下降。內部挖潛改造，屬于這種形式。4、F略有犧牲，但C卻降幅很大。

運用價值工程的觀點來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目地提升F，以致于賦予一個產品不恰當的高價值。第四頁，共五十九頁。成本屬性土地成本在項目初期即可大部分確定；其他成本（前期費用、銷售費用、管理費用、財務成本等），在項目過程中可控性相對較小；建安成本因項目本身情況、涉及復雜因素眾多；會出現前后預測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。并且建安成本所占相對比重較大，因此，建安成本是項目開發(fā)過程中進行成本控制的重要組成部分。第五頁，共五十九頁。怎樣可以省點錢第六頁，共五十九頁。典型項目建安成本構成分析產品設計成本控制的重點100%90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%1、建安成本構成中占比最大的前9項占據了總建安成本的79%；2、對以上9項的控制決定成本控制的關鍵。13%8%4項79%9項4%12%9%8%

6%31%

3%

3%2%建筑工程地下車庫配套工程外立面門窗外立面裝飾采暖工程基礎工程外保溫

電氣第七頁，共五十九頁。1、可售比影響可售單價，影響地庫面積2、贈送建筑工程（31%）、外立面門窗（8%），外保溫（3%）3、體型系數外保溫（3%），結構經濟性（含鋼、含砼量），窗積比，墻積比4、窗積比、墻積比外立面門窗（8%），外保溫（3%）5、含鋼、含砼量地上建筑工程（31%），地下車庫（12%），限額設計，結構優(yōu)化6、外立面及材料部品外立面裝飾（6%），7、豎向、土方基礎工程（3%）8、基礎及基坑支護基礎工程（3%)9、地下車庫地下車庫（12%）設計成本控制九項重點第八頁，共五十九頁。案例：A、B項目容積率面積10萬㎡、地下1.5萬㎡、定位相同、同樣的售價形成兩個方案，僅僅是不可售面積比相差3%，比較盈利測算結果如下：A方案當不可售面積比例20%時，其中13%為地下室面積，7%為地上不可售面積；B方案當不可售面積比例17%時，其中11%為地下室面積，6%為地上不可售面積；綜上A地庫面積高于B約2300㎡，超出地庫成本2300㎡x3000元/㎡=690萬，A可售面積少于B約1150㎡，按1000元/㎡估算A損失的利潤約115萬，上述兩項合計A方案較B方案利潤損失約800萬，約合項目總體利潤的1.1%?？墒郾瓤墒勖娣e80%不可售面積20%可售面積83%不可售面積17%第九頁，共五十九頁。贈送面積雖然可以增加產品的買點，但贈送會導致建安成本（包括結構、門窗、保溫、外墻材料等）增加。在低地價的情況下，贈送會導致的建安成本增加，會高于相應攤薄的土地成本，從而影響利潤，應嚴格控制。

贈送贈送面積↑建安成本↑利潤↓第十頁，共五十九頁。體型系數能在一定程度上體現戶型平面的經濟指標，會影響后續(xù)一系列諸如墻積比、窗積比、結構經濟性、外墻保溫材料選擇與厚度、門窗型材及玻璃選擇等，即便同等精細化控制造成的細微差異(如相差3%）也會造成可售面積單方成本的增加。單體表面積體型系數=單體體積體型系數第十一頁，共五十九頁。案例（外保溫材料、門窗型材）:體型系數增大會造成保溫層厚度的增加。按保溫砂漿從2.5cm到3.5cm變化估算,外墻單方造價增加10元/平米,折合可售面積增加約8.3元/平米。如更換為25厚聚苯板或20厚擠塑板時，外墻單方造價增加30元/平米,折合可售面積增加約25元/平米。(按墻積比1.5,可售面積/建筑面積80%估算)。體型系數增大也造成門窗型材成本增加。普通雙層中空玻璃必須采用貼膜、LOW-E玻璃或充惰性氣體等措施，按門窗單方成本增加100元/平米估算，折合可售面積增加約35元/平米。(按墻積比0.28,可售面積/建筑面積80%估算)綜上，外墻保溫層及門窗型材成本折合可售面積增加范圍約43-60元/平米。體型系數（對外保溫及門窗的影響）第十二頁，共五十九頁。戶型基本模塊的選型：（對體型系數影響極大，稍有失控，會造成體型系數升高約3個百分點。）內凹式空中花園（入戶花園）：（30層一梯兩戶的高層住宅，將一間面寬3米的臥室改為內凹式空中花園后，開間內外墻面積增為約3倍，因每戶重復出現，可導致整棟建筑體形系數升高約3個百分點。）單元拼接方式：（同樣類型的兩個建筑單元，20度夾角拼接相比較于平縫拼接，可視為增加了兩組山墻面積，可導致整棟建筑體形系數升高約2個百分點。）飄窗的設置：（同樣以30層一梯兩戶的高層住宅為例，全部臥室設置飄窗相比較于僅主臥室設置飄窗，體形系數約升高約2個百分點。）體型系數（對體型系數影響敏感的設計元素）優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于一梯二板式一梯四板式一梯二品字形一梯四蝶形第十三頁，共五十九頁。窗積比與節(jié)能減排關系緊密，另一方面與建造成本的控制影響巨大;墻積比影響外墻材料和保溫材料，與成本關聯(lián)較高。標準層外墻開窗面積窗積比=標準層平面建筑面積標準層外墻面積墻積比=標準層平面建筑面積窗積比、墻積比控制標準：窗積比高層0.25第十四頁，共五十九頁。影響因數排序影響程度說明影響相對值影響絕對值Kg/m21、體型不規(guī)則平面需超限審查10%-15%5-7.51、體型：確保高寬比＜6，平面無不規(guī)則，避免超限審查高寬比超過6~710%-15%5~7.52、層數（高度）變化60—80米→80—100米(20-25層→26-33層)(底層6米,層高3米計)10%（某些地區(qū)3%）5.0（某些地區(qū)1.5）2、層數（高度）：很重要！！注意臨界高度60m、80m。60米以下→60~80米(12~19層→20~25層)(底層6米,層高3米計)3%1.53、結構方案(是否設轉換)4%-5%2-2.53、轉換：1個轉換層相當于3個標準層；設轉換層對標準層有影響4、層高（每增加10cm）2%14、層高：層高每+10cm，含鋼量+1Kg/m2，鋼筋+6元/m2，整體成本+20元/m25、建筑構造（拐角窗）1%0.56、結構方案（局部厚板）接近007、地區(qū)（風壓和抗震等級）10%-20%5-10含鋼、含砼量含鋼量控制因素第十五頁，共五十九頁。外立面及材料部品第十六頁，共五十九頁。11、開敞陽臺無需貼磚2、空調機位內側由于被百葉遮擋，也可不用涂料233、百葉氟碳漆可改為泡沫噴涂開敞陽臺案例：不對視覺效果造成影響的立面部位用材應當節(jié)省外立面及材料部品第十七頁，共五十九頁。豎向、土方土方量挖方外運挖方內填內部自平衡嚴格控制土方量、做到場地自平衡；前期做好場地設計，力求少開挖，控制挖、填方量。第十八頁，共五十九頁。豎向、土方充分利用地形進行場地設計，特別是地庫設計，以盡量減少土方開挖。第十九頁，共五十九頁?；A與支護設計、施工專業(yè)性非常強。基礎采用樁基時，應盡量提前試樁，相比不試樁節(jié)省費用約為30%左右。支護方案需根據項目的地質情況、環(huán)境要求，在確保安全的前提下，進行多方案比較?；A及基坑支護影響基坑支護經濟型的要素基坑深度支護選型施工組織后續(xù)利用……第二十頁，共五十九頁。基礎及基坑支護基坑深度：支護費用與基坑的深度成正比關系；深基坑比淺基坑支護費用增加成倍數關系?；由疃韧ǔ３^6米后成本會發(fā)生巨大的增加，應該將其控制在合理的范圍之內。應根據場地條件利用放坡或局部放坡來減少樁長。如圖：第二十一頁，共五十九頁。基礎及基坑支護支護選型：基坑支護設計遵循“安全經濟”的原則，進行多方案比較；按基坑支護形式的經濟性排序，造價由低到高：……鋼板撐地下連續(xù)墻鉆孔灌注樁重力擋墻放坡支護大、小放坡錨固+噴漿毛石擋墻淺基坑深基坑第二十二頁，共五十九頁。基礎及基坑支護施工組織：基坑開挖應按照先深后淺的原則，合理安排施工順序。拆撐的順序、打樁與開挖之間的協(xié)調關系應進行仔細研究。第二十三頁，共五十九頁?；A及基坑支護后續(xù)利用：作長遠考慮，結合工程結構進行設計施工支護結構，既節(jié)省了未來結構的成本，又節(jié)省了支護拆除的成本；深基坑支護方案，可考慮兩墻合一，即支護墻與地下室結構側墻合一的地下連續(xù)墻。采用地下室底板作為支撐，支撐作為結構的一部分，免于拆除，節(jié)省支撐和拆除兩部分費用。第二十四頁，共五十九頁。地下車庫地庫有效設計因素1.總體布局2.地庫類型3.地庫面積4.地庫埋深5.地庫層高6.地庫柱網7.覆土厚度（控制單車位成本）第二十五頁，共五十九頁。2）地庫類型停車優(yōu)選：地面>架空>半地下室>地下室能做半地庫，盡量少做或不做全地庫；盡量不做兩層地庫；人防地庫應集中設置；消防車道盡量少布置在地下室頂板上。地下車庫第二十六頁，共五十九頁。3）地庫面積地庫面積直接決定地庫造價；地下停車位宜集中布置,在滿足規(guī)定的地下停車數及相應規(guī)范的前提下，爭取地上機動車數（用足規(guī)劃設計條件的地上車位比例），建設最少的地庫面積。其中非機動車停車應利用塔樓地庫；通過優(yōu)化車位布置形式，嚴格控制單車位面積（35㎡/車位）。車道旁邊不得有非停車功能空間。地下車庫地下車庫+設備用房+主樓地下室單車位面積=地下車位數量第二十七頁，共五十九頁。4）地庫埋深設計地庫埋深決定著地庫的開挖成本、支護及基礎形式，對地庫的成本影響重大。當地庫埋深每增加半個層高（即1.5米）時，按地庫面積平均為可售面積的18%計，則可售面積單方造價增加約為100元/㎡。在地庫層高一定的條件下，應利用地庫計容規(guī)則，最大化提高地庫頂板高度，從而既減少了地庫埋深，又不增加地庫的計容面積。地下車庫第二十八頁，共五十九頁。5）地庫層高在埋深一定的情況下，確定經濟的層高至關重要。地庫結構高度決定地庫層高的主要因素設備管線高度通行凈高面層、結構板厚頂板覆土厚度柱網跨度風管高度噴淋高度地下車庫例如：采用無梁樓板，層高至少減少300第二十九頁，共五十九頁。地下車庫5）地庫層高需要合理的布置綜合管線，使其高度降到最低；在滿足自然排煙的前提下，盡量不做機械排煙。第三十頁，共五十九頁。6）地庫柱網必須選用經濟的柱網，合理的跨度，降低板厚、梁高；嚴格控制柱網尺寸的經濟型，可設寬扁柱（柱體截面設計要考慮進車方向影響）；車位設計要結合柱網合理布局，尤其要注意停車方式及停車最大化布局。地下車庫控制標準：7800×8100柱網第三十一頁，共五十九頁。6）地庫柱網案例：8100柱網與7800柱網差異總車位108輛8100柱網總面積3576㎡單車位33.11㎡7800柱網總面積3364㎡單車位31.15㎡33.11㎡-31.15㎡=1.96㎡單車位面積減小約6%地下車庫第三十二頁，共五十九頁。7）覆土厚度地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數量等，也間接決定著地庫的結構成本。覆土厚度由管網布局、種植要求、綠地率要求等要素決定。因此，優(yōu)化綜合管網的布局至關重要。地下車庫頂板平均覆土厚度：

1、應結合景觀方案精細化設計，不同種植區(qū)域覆土厚度應不同；或采用樹池、堆土形式來眾智；平均覆土厚度≤1.0米~1.2米。

2、如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪300~400；

3、方案階段，給排水專家應給出排水方案，根據水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度，進行局部調整。第三十三頁，共五十九頁。優(yōu)化地庫設計（降低地庫層高、減少覆土高度、注意邊角等）案例：地下車庫優(yōu)化前，有停不進車的邊角優(yōu)化后，邊角挖掉，減少不必要的面積第三十四頁，共五十九頁。有些錢也可以花第三十五頁，共五十九頁。好鋼用在刀刃上針對業(yè)主關注度高的地方在對營銷形成較好推動的情況下可以考慮適當增加成本投入以獲得更好的回報第三十六頁，共五十九頁。非常規(guī)材料及大量性裝飾材料控制嚴格控制非常規(guī)材料及做法玻璃幕墻進口系統(tǒng)窗鋁扣板進口石材干掛大量異形構件大面積人造水景恒溫泳池珍稀植物2.5m/s高速電梯整體家居智能化高科技節(jié)能······第三十七頁，共五十九頁。外立面裝飾、外立面門窗是住宅小區(qū)的門面，是對樓盤效果、售樓賣點比較敏感的分項，同時其成本是總成本的一個主要組成方面。合理提升外立面裝飾、門窗檔次可以有效的增加賣點，同時對于成本的影響不大在設計階段全面考慮，提升外立面裝飾、門窗的檔次。在降低墻積比、窗積比，控制外立面總成本的前提下，提升裝飾和門窗自身的檔次，這樣既提升了檔次，又使得總成本增加不多，甚至有所減少。外立面裝飾和外立面門窗第三十八頁，共五十九頁。舉例說明外立面裝飾，普通檔次的成本約為70元/m2（建筑面積，外立面涂料為主），提升一個檔次至100元/m2，（建筑面積，可采用部分瓷磚和少量石材），其成本的增加為30元/m2，所占項目總建安成本的比例約為30/1561=1.92%(其中1561為中海某區(qū)域平均地上建安成本)，比例不大，但明顯提升了營銷賣點。同樣的，對于外立面門窗，采用普通鋁合金門窗約為350元/m2（門窗表面積），如果提至450元/m2，可以采用較好的配件、尺度較大的型材等，對于檔次的提升明顯，成本增加為100元/m2，折算到建筑面積為100*0.28=28元/m2（0.28為中海某區(qū)域平均窗積比），所占項目總建安成本的比例約為28/1561=1.79%(其中1561為中海某區(qū)域平均建安成本)，比例不大，但明顯提升了營銷賣點。外立面裝飾和外立面門窗第三十九頁，共五十九頁。公共部分包含大堂、電梯廳以及標準層的裝修，根據一般的售樓路線，公共部分為樣板房的前奏，是樓盤整體效果的重要組成部分，也是入伙之后業(yè)主共同使用頻率最高的空間，它的裝修檔次以及施工質量直接影響到樓盤的形象以及后期物業(yè)維護的成本公共部分的裝修效果為“看得見”、小業(yè)主可以直接感受到的成本組成部分，可作為樓盤銷售過程中的有效催化劑。公共部分裝修第四十頁，共五十九頁。園林綠化相對于園林自身單位面積的成本往往以百元計，但其相對于總建筑面積的單位成本只有十幾元至幾十元，假如單位景觀面積成本增加30元，可使景觀效果有明顯的改觀，而此部分成本分攤至總建筑面積上大約只有5-8元/m2。而同時，景觀是營造小區(qū)品質的重點區(qū)域，因此，在條件允許的情況下，可以考慮一定程度上增加景觀的成本，以取得更好的營銷賣點。景觀第四十一頁，共五十九頁。規(guī)避三個誤區(qū)第四十二頁，共五十九頁。誤區(qū)一：只盯造價，不看賣價--唯成本論第四十三頁，共五十九頁。誤區(qū)二：看得見的無比緊張，看不見的稀松平?！问街髁x第四十四頁，共五十九頁。誤區(qū)二：看得見的無比緊張，看不見的稀松平?！问街髁x第四十五頁，共五十九頁。誤區(qū)二：看得見的無比緊張，看不見的稀松平?！问街髁x第四十六頁，共五十九頁。誤區(qū)三：只考慮線性成本，忽略環(huán)境變量—一刀切誤區(qū)之三只考慮線性成本而忽視環(huán)境變量———靜止的、一刀切推論：樹立正確的成本意識的第三步——必須因時制宜、因地制宜、隨機應變——分階段做好《重大成本編號補充報告》。成本波動受多方面因素影響：隨市場變化而變化，隨地域不同而不同，且與開發(fā)周期，稅務策劃密切相關，不能一刀切，靜止不安。錯誤原因分析：這是一種靜止的、單一的成本控制法，缺乏應變意識，造成成本與環(huán)境變量的脫節(jié)。第四十七頁，共五十九頁。1、規(guī)劃設計階段土方平衡戶型選型地庫范圍及層數建筑高度建筑層高成本控制策劃的預測報告2、方案設計階段不可售面積體型系數、窗積比、墻積比平面布置結構合理地下室外立面造型外立面材料比例配置標準及限額指標3、施工圖設計階段基礎選型、基坑支護勘察報告地下室含鋼量、含砼量工程做法結構設計管線綜合施工圖成本預測設計各階段成本控制