房地產項目開發(fā)與經營課件

房地產項目開發(fā)與經營房地產項目開發(fā)與經營房地產項目開發(fā)與經營程序房地產開發(fā)項目投資、成本、稅金一、房地產項目開發(fā)與經營程序投資決策階段前期工作階段施工實施階段租售和服務階段前期工作階段籌集開發(fā)建設資金取得開發(fā)用地的土地使用權開發(fā)項目立項領取《房地產開發(fā)項目手冊》選擇開發(fā)項目實施階段的監(jiān)理單位選擇勘察、設計單位申請《建設工程規(guī)劃許可證》項目報建施工實施階段房地產開發(fā)企業(yè)必要的準備工作開發(fā)項目工程管理與控制商品房預售項目的竣工驗收商品房預售條件已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；商品房現(xiàn)售條件拆遷安置已經落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具有交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具有交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經落實。二、房地產項目投資、成本、稅金房地產開發(fā)項目投資的構成房地產產品成本房地產商品流通環(huán)節(jié)的稅金1.土地費用以出讓方式取得存量國有土地使用權的土地費用以出讓方式取得增量國有土地使用權的土地費用存量國有土地使用權的土地費用毛地土地使用權出讓金房屋拆遷補償安置費用房屋拆遷補償費用搬遷補助費臨時安置補助費或周轉房費用拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費用拆遷管理費土地使用權出讓契稅房屋拆遷補償費用主要采用貨幣補償方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產市場評估價格確定。農地征收稅費土地補償費青苗補償費地上附著物補償費安置補助費房屋拆遷安置補助費耕地占用稅耕地開墾費新菜地開發(fā)建設基金征地管理費2.前期工程費用房地產項目前期工程費用主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘察，以及“三通一平”等費用的支出。3.基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管的接口費用。5.公共配套設施費公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、幼兒園、公共廁所、停車場等。6.開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、勞動保護費、周轉攤銷和其他費用等。7.管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產稅、車船使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。9.銷售費用銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及銷售許可證申領費等10.開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指房地產項目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項目所在地城市的規(guī)定應交納的稅金以及代收代付費用（或稱“規(guī)費”）。從1995年起，固定資產投資方向調節(jié)稅暫停征收。其他費用建設工程標底編制費建設工程招標管理費合同公證費施工許可證費建設工程質量監(jiān)督費建筑施工安全監(jiān)督管理費工程監(jiān)理費工程保險費建筑工程、市政工程施工圖及抗震設計審查費（二）房地產產品成本房地產產品成本=經營成本+運營費用房地產產品經營成本由房地產投資結轉而來經營期的運營費用包括經營期的管理費用、財務費用和銷售費用房地產項目開發(fā)與經營周期０１２３４５６７開發(fā)經營周期經營期開發(fā)期（三）房地產商品流通環(huán)節(jié)的稅收房地產開發(fā)企業(yè)交納的稅經營稅金及附加營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加土地增值稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物的單位和個人為土地增值稅的納稅人。其中土地增值稅計算依據(jù)為：增值額未超過扣除項目金額50%的。應納稅額=增值額×30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。應納稅額=增值額×40%—扣除項目金額×5%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的。應納