北京御園三期產(chǎn)品定位研究匯報

CopyrightStatement版權(quán)聲明本方案所含信息資料，屬上海鑒略地產(chǎn)顧問機構(gòu)商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用，因此本文件內(nèi)容僅限于上海鑒略合作方所用；除此之外，任何私人或企業(yè)不得擅自發(fā)布、利用和拷貝本提案之任何內(nèi)容。若本司有幸與貴司達成合作，則本文件中數(shù)據(jù)的發(fā)布、利用和拷貝的權(quán)利將在雙方所簽協(xié)議中明示。本司對本提案擁有完全知識產(chǎn)權(quán)，違者必究！太原上海長沙方案編號：2012-02-20上海鑒略營銷策劃中心項目二組長沙·北京御園·三期產(chǎn)品定位研究匯報Creative在前幾輪的溝通中，我們對本項目的開發(fā)原則已基本形成共識>>>Thecoreprinciples項目開發(fā)總原則1ProjectDevelopmentPrinciple【穩(wěn)健開發(fā)，不做資產(chǎn)做資金】1、開發(fā)角度：在保障開發(fā)利益最大化的前提下，不做資產(chǎn)做資金，從產(chǎn)品的角度就要做到“安全開發(fā)，穩(wěn)健銷售”，做最好賣的產(chǎn)品；2、市場因素：從2008年的金融危機到2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，再次證明，現(xiàn)金才是開發(fā)的硬道理。項目開發(fā)總原則項目開發(fā)戰(zhàn)略2ProjectDevelopmentStrategy商業(yè)物業(yè)決定項目成敗住宅物業(yè)——體量小，需求大，風險小。商業(yè)物業(yè)——體量大，競爭大，銷售難度大。S2S130%70%重點研究>>>>>>>>>>>地塊商業(yè)物業(yè)的市場和產(chǎn)品定位

[榮灣鎮(zhèn)商圈]：老牌城市副中心，成熟不可撼動溁灣鎮(zhèn)商圈濱江商圈梅溪湖商圈本案[濱江新城]

:河西未來的CBD！以金融商務(wù)辦公為主導，集工作、休閑、居住功能于一體的中央商務(wù)區(qū)是河西發(fā)展的強力引擎。[梅溪湖國際新城]：大河西先導區(qū)的核心，大長沙的下一張名片！600億打造涵括高檔住宅、超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、文化藝術(shù)中心等眾多頂級業(yè)態(tài)。大河西商圈發(fā)展——未來三大巨頭鼎力大河西商業(yè)規(guī)劃→[三大城市級的商業(yè)區(qū)]三大城市級商業(yè)區(qū)為傳統(tǒng)、超大型商業(yè)體[金星南商圈]:綜合型消費中心湘騰步步高廣場【大型百貨+超市+影院+餐飲】9萬㎡為主要代表，更有郡原、以及未來的永琪西京大型商業(yè)為支撐，將成為岳麓大道至楓林路區(qū)域的中心商圈！[濱江新城]

:本區(qū)域的城市客廳高端居住、商務(wù)、商業(yè)綜合體云集：世貿(mào)、綠地、奧克斯等超大體量項目上市+政府對濱江新城CBD的規(guī)劃配套+絕佳橋頭堡區(qū)位【金星北商圈】：生活類消費聚集地恒大、鈺龍?zhí)煜?、旭輝藏郡、北京御園一、二期等項目交匯的“金三角區(qū)”將有大體量商業(yè)出現(xiàn)，并已規(guī)劃沃爾瑪?shù)却笮统幸?。本區(qū)域商圈發(fā)展——同樣是三足鼎力項目隸屬于城市級商業(yè)區(qū)濱江新城，由濱江新城商圈、金星南商圈、金星北商圈三分天下三大商圈為傳統(tǒng)型、大商業(yè)功能定位（大小通吃商務(wù)商業(yè)類型）不能以“區(qū)域中心商圈”的角色來定位1、區(qū)域輻射力優(yōu)勢不明顯。2、網(wǎng)點布局不密集，地塊體量小，不能滿全方位商業(yè)活動需要。3、區(qū)域流動人口不足，難以支撐商業(yè)中心的人氣。“高端資源優(yōu)勢”不及濱江新城；“成熟”不及金星南；“人氣”不及北面的金三角。客觀的說，本地塊在河西乃至區(qū)域商圈格局中不是主角！市場競爭角色MarketRole面對高品牌、大體量、好地段的眾多競爭項目，本項目角色適宜選擇——補缺者市場占位！領(lǐng)導者跟隨者補缺者挑戰(zhàn)者項目中等規(guī)模，不能在綜合體市場形成引領(lǐng)、領(lǐng)導地位。不足以凸顯項目的質(zhì)素特色，并達成溢價能力。項目中等規(guī)模，無法與領(lǐng)導者相抗衡，引領(lǐng)新的方向。較契合項目。一方面可通過差異化形成溢價能力，另一方面可通過差異化規(guī)避項目競爭。[項目發(fā)展戰(zhàn)略]Developmentstrategy“市場補缺”策略，從創(chuàng)新區(qū)域商業(yè)模式，填補區(qū)域市場功能需求空白的角度出發(fā)，結(jié)合回款快、銷售風險最小化的原則，確定本項目的產(chǎn)品定位和選擇。1、安全原則：不做資產(chǎn)做資金！堅決不做需要投入大量財力、物力、精力的經(jīng)營性投資產(chǎn)品，以“安全開發(fā)、穩(wěn)健銷售、資金快速回籠”為第一原則！2、補缺原則：滿足區(qū)域需求的空白，精準補位！[項目戰(zhàn)略結(jié)論回顧]

Conclusionthereview接下來要解決的問題是，如果在上述原則的指導下，對本項目進行定位并通過產(chǎn)品來實現(xiàn)它>>>ThenextProblem項目定位3Projectpositioning區(qū)域競爭地塊條件消費群體基于補缺戰(zhàn)略+三維角度推導項目市場定位通過三個方面來分析項目區(qū)域環(huán)境麓谷高新區(qū)→市府商務(wù)辦公走廊市/區(qū)政務(wù)中心商務(wù)中心市府板塊中高端樓盤集中區(qū)本案項目地塊處于市府板塊核心，區(qū)域資源配置較好

但區(qū)域商務(wù)、商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展相對滯后，處于發(fā)展型商業(yè)環(huán)境區(qū)域不缺“高大全”的城市綜合體綠地中央廣場奧克斯廣場世貿(mào)鉑翠灣漁人碼頭Noshortageofhigh-endComprehensivebuilding路寬、店少！常規(guī)裙樓臨街商業(yè)，檔次低、人氣一般！區(qū)域商圈現(xiàn)狀Regionalsituation區(qū)域競爭機會：高端精品型綜合體Centralized&BoutiqueComprehensivebuilding這里有大量承載“城市客廳”功能的“頂級”城市綜合體，這里也有滿足日常購物的低級商業(yè)形態(tài)>>>>>>1、臨河西主干道金星路“十字口”，展示面高，昭示性強2、處岳麓區(qū)政府、長沙市政府中央地段，價值明顯；3、長郡中學、實驗小學等四大名校旁，五星級酒店對面，配套全；項目地塊規(guī)模中等，雖然位置絕佳，但無法形成區(qū)域生活消費中心效應，只能另辟蹊徑。根據(jù)地塊條件，常規(guī)商業(yè)消費中心難成立，但本地塊適合往“特色型商業(yè)綜合體”方向發(fā)展！項目地塊條件Thecondition地塊條件機會：中等規(guī)模特色型商業(yè)綜合體CharacteristictypeComprehensivebuilding項目區(qū)域匯聚近50個中高端樓盤，主要為中青年置業(yè)買房，主要由公務(wù)員、企事業(yè)白領(lǐng)、私營老板三類中青年人群，其購買力較強；區(qū)域消費群體TheConsumergroups區(qū)域消費群體→中青年，有錢、有文化、有品位，事業(yè)正處于上升期項目應針對中青年的消費習慣、消費品位進行產(chǎn)品定位，并以動態(tài)、發(fā)展的眼光，審視項目未來消費群體的消費需求。長郡名校在內(nèi)的四大學府資源超過20萬常住人口市府、區(qū)政府旁麓谷工業(yè)園出入口272家高新技術(shù)企業(yè)26家上市企業(yè)總部10萬高科技白領(lǐng)五星級酒店旁基礎(chǔ)設(shè)施完備……強大的青年群體消費力量區(qū)域消費群體TheConsumergroups案例：[樂和城]激活老中山亭商圈長沙80、90后消費群體激活老中山亭商圈[百聯(lián)東方]樂和城打造為“購物達人的天堂”。作為都市潮流人士的樂園,其中包括H&M和Zara在內(nèi)的獨家時尚品牌；樂和城的餐飲品牌也名目繁多，涵蓋休閑便餐、高檔餐廳以及廣受歡迎的國際餐飲連鎖品牌。消費群體機會：滿足主流青年商業(yè)需求Tomeettheneedsofyouth打造一個“青年時尚生活綜合體”[涵蓋了滿足年輕人創(chuàng)業(yè)、生活、享受各項功能的產(chǎn)品]精品型綜合體特色型綜合體青年消費群體區(qū)域競爭地塊條件消費群體項目定位分析Positioninganalysis今天，八零后大都已到而立之年，社會的圓滑漸漸磨平了他們的棱角。但是他們?nèi)匀粷M懷希望，他們有他們的堅持，有可以為之奮斗的夢想，能堅守最純真的記憶，并追求最純粹的快樂！他們需要一個能夠?qū)崿F(xiàn)理想、承載夢想、安置愛情、享受生活、并且能交流共享的地方！TheyoungKingdom而我們的項目，就是要打造一個屬于他們的產(chǎn)品，獻給———那些在成長、在前行中的年輕人們！那些對事業(yè)與夢想在執(zhí)著追求的年輕人們！那些對生活的品質(zhì)與品位永不妥協(xié)的年輕人們！那些為事業(yè)、為生活、為愛而拼搏的年輕人們！ForCHINAYONGMAN項目產(chǎn)品定位

Productpositioning全功能時尚生活綜合體全功能時尚生活綜合體FullfunctionFashionlifeSquare產(chǎn)品組合[商務(wù)·商業(yè)·公寓]Struggle在這里，他們能找到適合自己的創(chuàng)業(yè)基地，邁出實現(xiàn)夢想的第一步……Harbor在這里，

他們有一間屬于自己和愛人的小屋，將愛情安置在一個不大但溫馨而堅固的港灣里……Pleasure在這里，他們能找到和朋友們歡聚快樂的場所，放飛年輕的激情。也能找到讓自己停下來的地方，靜靜地獨享只屬于自己的歡愉……大河西中央·時尚首都這里是[項目形象定位]

Imageorientation[項目形象定位]

ImageorientationFashionCapital未來，本項目將成為河西乃至長沙絕無僅有的屬于年輕人的奮斗基地、生活場所與享受特區(qū)！Landmark>>北京印象不能丟！項目一期就以北京的厚重、大氣、實力，突出了【北京印象】，建立其項目獨特的市場號召力和影響力，并將一直延續(xù)至二期產(chǎn)品。同樣，在操作三號地塊時“北京的印象和背景”堅決不能丟，而是要將其轉(zhuǎn)化為另一種氣質(zhì)，就是“時尚首都”的活力與大氣！項目應跳出區(qū)域看市場，站在全長沙的高度，以改變河西的傳統(tǒng)商業(yè)模式，將項目打造為長沙獨有的青年創(chuàng)業(yè)、工作、生活的榜樣！

北京！首都

！BeijinBeijinSOHO辦公+時尚消費+青年居家時尚首都的功能CorefunctionBusiness&Consumption&Live那么，“時尚首都”的概念,如何通過產(chǎn)品來實現(xiàn)>>>ThenextProblem產(chǎn)品設(shè)計總控說明4一、體量關(guān)系界定二、規(guī)劃控制說明GeneralDescription三、產(chǎn)品設(shè)計原則三期只有三種性質(zhì)的產(chǎn)品！定性定量但每種性質(zhì)的產(chǎn)品必須量化細分！

Ⅰ商務(wù)類產(chǎn)品

Ⅱ商鋪類產(chǎn)品

Ⅲ住宅類產(chǎn)品總控說明體量關(guān)系界定商務(wù)產(chǎn)品[5.4-5.6萬㎡]商鋪產(chǎn)品[1.6-1.8萬㎡]住宅產(chǎn)品[2.8萬㎡]總占地：28907.9㎡[43畝]凈用地：27905.82㎡[42畝]總建：約100927㎡商業(yè)：約72970㎡住宅：約28000㎡容積率：住宅2.5商業(yè)4.0總控說明總體規(guī)劃

實現(xiàn)多個廣場：利用2-3個廣場將項目場地打開，實現(xiàn)開放式人流導入。滿足市政要求同時將地塊與外部環(huán)境有效連接。

商業(yè)要形成街區(qū)概念：商業(yè)實現(xiàn)街區(qū)規(guī)劃，以臨街鋪為絕對主力，輔以少量小型集中商業(yè)。

商務(wù)產(chǎn)品通過2棟塔樓實現(xiàn)：占絕對主要面積的商務(wù)產(chǎn)品，建議設(shè)計兩棟塔樓實現(xiàn)，根據(jù)產(chǎn)品定性，一棟為小公寓、一棟為SOHO公館。

立面要有地標性：通過立面的形象提升項目檔次，另本項目處于黃金路口，極易形成市府區(qū)域地標性建筑。開放式時尚街區(qū)總控說明產(chǎn)品設(shè)計原則堅守低總價，低門檻的產(chǎn)品策略，實現(xiàn)項目運作市場風險最小化!Adheretothelowprice,lowthresholdofproductstrategy,implementationprojectintheoperationofmarketriskminimization產(chǎn)品設(shè)計建議5ProductDesignProposal

Ⅰ-商務(wù)類產(chǎn)品

Ⅱ-商鋪類產(chǎn)品

Ⅲ-住宅類產(chǎn)品產(chǎn)品打造建議

Ⅰ-商務(wù)類產(chǎn)品一、商務(wù)產(chǎn)品選擇二、戶型面積建議三、建筑立面建議四、產(chǎn)品創(chuàng)新建議五、產(chǎn)品配套建議[區(qū)域商務(wù)市場特征]1、產(chǎn)品：以高端甲級寫字樓為主，以高配置為主流；2、客戶：客戶細分不明確，甲級寫字樓總價承受大，關(guān)注于價格比重逐漸加大；3、區(qū)域競爭：河西未來寫字樓供應集中在濱江新城板塊，以高端寫字樓為主，市府板塊區(qū)域商務(wù)寫字樓供應量無。區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品分析回顧Regionalmarket【區(qū)域商務(wù)市場的需求補缺】1、金星路沿線的寫字樓產(chǎn)品（在售與潛在供應）相對較少；2、無論是在售、在建還是籌建的寫字樓均以高端甲級寫字樓產(chǎn)品為主，將一大批成長型公司攔在門外。他們需要能提升企業(yè)形象的辦公空間，但對他們而言甲級寫字樓性價比不高，也超出了其承受能力；3、市府區(qū)域擁有龐大的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，這部分企業(yè)需要能加快辦公效率和交際效率的辦公場所，本項目的地段特點可滿足這部分要求。區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品分析回顧Regionalmarket結(jié)合本項目總體定位，為成長型公司與青年群體提供體面又實惠的個性商務(wù)或居家辦公空間！[本項目商務(wù)產(chǎn)品類型]商務(wù)類產(chǎn)品必須細分！1、商務(wù)產(chǎn)品體量過大，單一的產(chǎn)品形式會導致套數(shù)過多，銷售風險和周期過長！2、從客戶需求的角度出發(fā)，也必須有滿足不同商務(wù)需求空間的商務(wù)產(chǎn)品！原則：從市場最好賣出發(fā)商務(wù)產(chǎn)品面積段分為兩類——1、30-50㎡的戶型區(qū)間！2、80-150㎡的戶型區(qū)間！本項目商務(wù)產(chǎn)品選擇ProductSelection商務(wù)產(chǎn)品分為兩類：1、微型公寓——面積區(qū)間：30-50㎡/套總價區(qū)間：40萬/套以下對應需求：小戶型投資、小戶型居家辦公、學區(qū)房投資2、SOHO商務(wù)公館——面積區(qū)間：80-120㎡/套總價區(qū)間：100萬/套以下對應需求：小企業(yè)辦公、寫字樓投資、學區(qū)房投資/使用本項目商務(wù)產(chǎn)品選擇ProductSelectionA棟——SOHO商務(wù)公館單層面積：800-1000㎡單套面積：80-150㎡平面結(jié)構(gòu)：東西向，規(guī)整柱網(wǎng)，可實現(xiàn)面積的自由分割組合，增加銷售靈活性。B棟——微型公寓單層面積：1000-1200㎡單套面積：30-50㎡平面結(jié)構(gòu)：南北向戶型分布，考慮2-3套可打通組合。商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計戶型面積建議A棟B棟商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計建筑風格問題從產(chǎn)品商務(wù)類型和所處地段來看，本項目的建筑形態(tài)和立面應該偏公建感覺，才符合市政府核心區(qū)域的建筑形態(tài)要求和黃金路口的地標性昭示作用。塔樓建筑立面應偏公建風格！商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計立面建議公建風格立面的選擇，無非兩種：1、現(xiàn)代明快型：玻璃幕墻2、沉穩(wěn)大氣型：石材+面磚本項目處于市府核心區(qū)，從立面上必須要滿足兩點：1、與市府的莊重形象結(jié)合，商業(yè)靈活處理；2、與北京御園整體建筑調(diào)性統(tǒng)一沉穩(wěn)大氣型：局部石材+主體面磚或鋁板[將厚重感延續(xù)]商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計立面建議建筑造型：造型線條流暢，能體現(xiàn)大氣、向上、莊重。立面色彩：立面色系盡量使用單色，色彩沉穩(wěn)、大氣莊重，不宜跳躍。補充說明我們的產(chǎn)品個性：我們的產(chǎn)品雖然是提供給年輕人的時尚產(chǎn)品，但它不是輕浮而花哨的時尚，而是更有質(zhì)感和內(nèi)涵的時尚。這也和我們的客戶氣質(zhì)相符（他們不是輕浮跳躍的小年輕，而是在路上拼搏奮斗的前行者，他們更沉穩(wěn)而內(nèi)斂）。同時也和北京御園一貫的典雅大氣相吻合，更和“時尚首都”的穩(wěn)重氣質(zhì)相吻合。Itisnotafrivolousandgaudyfashion,butmoretextureandtheconnotationofthefashion沉穩(wěn)大氣的立面風格，是否和針對青年人的“時尚首都”定位相沖突？補充說明Thearchitecturalstyleisretainedtheoldbuilding'soriginal,elegantprudent,butalsoreflectakindofclassicfashiontexture.上海新天地上海新天地，作為上海的時尚名片，是上海時尚青年最愛停留的潮流圣地。其建筑風格是保留老建筑的原味，典雅穩(wěn)重，同時更體現(xiàn)出一種經(jīng)典的時尚質(zhì)感。商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新問題會所式商務(wù)辦公理念[產(chǎn)品概念：帶會所的商務(wù)公館]作為[時尚首都]定位的個性化商務(wù)空間，本項目無論是SOHO公館還是商務(wù)公寓，都必須有附加值的創(chuàng)新設(shè)計——商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新問題產(chǎn)品設(shè)計實現(xiàn)——每隔6-8層設(shè)置一個局部挑空5.5層高的開放式空中商務(wù)會所，實際上就是為商務(wù)需求中的品牌展示、員工休息、商務(wù)會晤提供一個共享空間。同時打破格子間的束縛，打破空間的專屬用途，員工可以在會所式的舒適空間中“移動辦公”，在任何他們喜歡的角落捕捉他們的靈感。商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新問題集成共享商務(wù)空間在本項目的商務(wù)空間規(guī)劃中，應用多種集成式的共享服務(wù)平臺，如——1、時租式共享會議室每2層利用灰色空間設(shè)置共享的公共會議室，滿足小企業(yè)的商務(wù)活動需求；2、每層設(shè)計集中式前臺每層設(shè)計公用的前臺接待區(qū)，實現(xiàn)集中型前臺功能，方便小企業(yè)的商務(wù)形象需求。商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計配套問題1、電梯配置：不少于6臺客梯+1臺貨梯的配置標準。2、公共空間標準商務(wù)樓內(nèi)部的公共空間，如電梯間、公共大堂、公共過道等部分，建議進行中高檔的裝修。產(chǎn)品設(shè)計建議5ProductDesignProposal

Ⅰ-商務(wù)類產(chǎn)品

Ⅱ-商鋪類產(chǎn)品

Ⅲ-住宅類產(chǎn)品產(chǎn)品打造建議

Ⅱ-商鋪類產(chǎn)品一、商鋪產(chǎn)品定位二、商鋪面積建議三、商鋪規(guī)劃建議四、商鋪形態(tài)建議五、商鋪業(yè)態(tài)建議為河西打造一個類似“北京建外SOHO”、“上海新天地”的活力消費街區(qū)，深化[北京印象]，詮釋一個時尚的首都概念！為河西乃至長沙青年人及公務(wù)員、白領(lǐng)提供一個有情調(diào)的時尚消費區(qū)！1、產(chǎn)品定位——多廣場的開放式商業(yè)街區(qū)2、業(yè)態(tài)定位——時尚休閑購物廣場+高端時尚餐飲商鋪產(chǎn)品定位Projectpositioning【區(qū)域商鋪產(chǎn)品的需求補缺】1、主流熱銷面積區(qū)間集中在50-100㎡之間：商業(yè)銷售價格集中在1.4萬-2萬/㎡之間為主。2、商業(yè)形態(tài)比較單一，以臨街鋪面為主；少數(shù)以集中商業(yè)形式進行推售，全都不做產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售。3、商業(yè)特色空白，除了集中型商業(yè)步步高商業(yè)廣場自帶市民休閑廣場外，市府板塊無一存在廣場特色。區(qū)域商鋪產(chǎn)品回顧Regionalmarket商鋪類產(chǎn)品必須細分！1、由商業(yè)消費鏈決定，必須要有較大面積主力店與小面積商鋪共同實現(xiàn)完整的商業(yè)業(yè)態(tài)鏈！2、所有商鋪均為獨立產(chǎn)權(quán)鋪銷售，以小鋪為主，少量大鋪為輔！原則：從市場最好賣出發(fā)！商鋪產(chǎn)品面積段分為兩類——1、主力面積控制在35-75㎡，少量100㎡以上！2、少量800-1200㎡的集中型鋪！本項目商鋪產(chǎn)品選擇ProductSelection商鋪產(chǎn)品分為兩類：1、獨立產(chǎn)權(quán)小街鋪——面積區(qū)間：30-75㎡/套形態(tài)要求：1-2層實現(xiàn)鋪鋪臨街總體數(shù)量：200-260個針對業(yè)態(tài)：時尚休閑、購物等2、獨立型集中鋪——面積區(qū)間：800-1200㎡/層形態(tài)要求：在裙樓處理，1層要實現(xiàn)可靈活分成臨街鋪。總體數(shù)量：3-5個（層）針對業(yè)態(tài)：大型中高端餐飲、咖啡連鎖或中西餐廳本項目商鋪產(chǎn)品選擇ProductSelection商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計商鋪面積建議一、臨街鋪面積進深根據(jù)河西市場熱銷商鋪調(diào)研數(shù)據(jù),去化較高的臨街商鋪進深為10-15m；本案宜采用此進深空間，一層為15米，2層為10米，保證2層過道寬度在5米，形成臨街形式；層高

層數(shù)控制在2層,局部可考慮3層，滿足商業(yè)面積。層高控制為5.4m,可做夾層贈送夾層面積,提高商鋪性價比2層層高控制為4米。開間按進深/開間比3：1計算，開間約為3.5-5米。主力面積控制在35-75㎡，少量100㎡以上。街鋪街鋪街鋪街鋪商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計商鋪面積建議二、集中鋪面積單戶面積：控制800-1200㎡；規(guī)劃原則：集中商業(yè)主要劃分在商務(wù)裙樓為主，