2020萬科和頌軒公寓營(yíng)銷策略報(bào)告

一、目標(biāo)界定分析二、公寓市場(chǎng)分析三、公寓客戶研判四、公寓核心策略五、公寓策略執(zhí)行1、公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)2、公寓蓄客操盤動(dòng)作執(zhí)行公寓市場(chǎng)分析整體表現(xiàn)丨2020年上半年深圳商品公寓市場(chǎng)同比去年上半年量?jī)r(jià)齊跌上半年全市公寓供應(yīng)面積19.52萬㎡，環(huán)比下降82.43%，同比下降35.51%，成交面積29.49萬㎡，環(huán)比下降38.18%，同比下降13.59%，成交均價(jià)59701元/㎡，環(huán)比上升4.56%，同比下降17.68%2019.01-2020.06公寓供銷情況35.0030.0025.0020.0015.0010.005.00100000900008000070000600005000040000300002000010000030.9129.54供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）88123時(shí)間8345725.3259823746745469273574685452019年上半年2019年下半年30.2734.1347.7172523570976477063884631075922313.935734210.645696357239560285391250170111.08486802020年上半年環(huán)比19.5229.49597014.56%9.398.176.35-82.43%-35.51%-38.18%-13.59%5.413.702.953.153.21同比-17.68%1.020.000.000.000.00供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交價(jià)格(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：國(guó)土局備案數(shù)據(jù)公寓市場(chǎng)分析整體表現(xiàn)丨9月供應(yīng)及成交均上漲，整體供過于求，4季度供應(yīng)維持高位9月有7個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，批售面積合計(jì)24.9萬平，環(huán)比上升89.3%。9月公寓供應(yīng)面積為本年度最大值，9月底住建局表示四季度計(jì)劃供應(yīng)商務(wù)公寓53.11萬平方米，8972套，預(yù)計(jì)后期供應(yīng)將維持在高位。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月全市公寓共成交1484套，環(huán)比上升6.0%；成交面積9.1萬平，環(huán)比上升15.7%，成交量再創(chuàng)新高；受深汕公寓項(xiàng)目網(wǎng)簽的影響，本月公寓成交均價(jià)繼續(xù)回落至65138元/平。批售面積成交面積成交均價(jià)30252015105900008000070000600005000040000300002000010000024.9651389.101909

1910

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2001

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2009深圳中原研究中心數(shù)據(jù)來源：規(guī)土委，中指數(shù)據(jù)庫公寓市場(chǎng)分析整體表現(xiàn)丨45㎡以下公寓成交套數(shù)占比連續(xù)五個(gè)月下降9月45㎡以下及45-60㎡的公寓成交套數(shù)占比均出現(xiàn)小幅下降，而60-90㎡及90㎡以上公寓成交套數(shù)占比均略有上升。?

45㎡以下小戶型公寓成交套數(shù)占比連續(xù)五個(gè)月下降，9月占比再↓6.0%至36.0%，此面積段招商前海·領(lǐng)尚公館成交量最多。?

45-60㎡的公寓成交套數(shù)占比↓3.1%至27.9%；60-90㎡的公寓的成交套數(shù)占比↑4.1%至24.0%，這兩個(gè)面積段內(nèi)的成交主力都是鴻榮源·天俊。?

90㎡以上的公寓成交套數(shù)占比↑5.0

%至12.1%，此面積段內(nèi)歲寶壹品和前海嘉里中心為成交主力。45平以下45-60平60-90平90平以上80%70%60%50%40%30%20%10%0%36.0%27.9%24.0%12.1%1909191019111912200120022003200420052006200720082009深圳中原研究中心數(shù)據(jù)來源：規(guī)土委，中指數(shù)據(jù)庫公寓市場(chǎng)分析公寓競(jìng)品丨項(xiàng)目區(qū)域核心競(jìng)品一覽表序號(hào)1片區(qū)項(xiàng)目名稱總套數(shù)剩余庫存產(chǎn)品戶型價(jià)格裝修收費(fèi)銷售動(dòng)態(tài)鴻榮源天俊1038套約131套38-96㎡6.15萬/㎡精裝9月停止轉(zhuǎn)介，近期將會(huì)重啟【銷售動(dòng)態(tài)】住宅1%，公寓4%，行家：中原、美聯(lián)、Q房；剩余房源均以備案價(jià)售出2華盛瓏悅390套380套14套44-72㎡6萬/㎡精裝【轉(zhuǎn)介】5.20起公寓轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)調(diào)整為：成交≤5套3%+0.5%現(xiàn)金獎(jiǎng)（6000元/㎡）

6套≤成交≤19套3.5%+0.5%現(xiàn)金獎(jiǎng)20套≤成交4%+0.5%現(xiàn)金獎(jiǎng)精裝3華僑城北站壹號(hào)264套90-160㎡5.95萬/㎡龍華【銷售動(dòng)態(tài)】轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)5%-6%（8.8加傭，10套跳）【活動(dòng)】成交砸金蛋；周末5套特惠房源，帶客獎(jiǎng)勵(lì)100元京東E卡45龍湖春江天璽萊蒙水榭云上197套318套155套286套40-70㎡4.9萬/㎡精裝精裝6（5.2-6.6）萬/㎡9.25取得預(yù)售證，11月14日推售，傭金2.5%跳3%（20套起跳）+1萬現(xiàn)金獎(jiǎng)38-73㎡1-2房【轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)】轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)4%-4.5%-5%+5000現(xiàn)金獎(jiǎng)（20/40套起跳）；全民營(yíng)銷推薦人28/38/68各3/3.5/5萬每套，客戶額外1個(gè)點(diǎn)折扣【活動(dòng)】無【營(yíng)銷動(dòng)態(tài)】老業(yè)主體驗(yàn)酷星航空館67仁恒夢(mèng)公園2728套1388套82215828-38-68㎡38-255㎡3.32萬/㎡4.5萬/㎡精裝精裝龍崗【銷售動(dòng)態(tài)】5%-6%-7%+現(xiàn)金獎(jiǎng)（五千萬、1億起跳，現(xiàn)金獎(jiǎng)：小戶型3w大戶型10w

商鋪30w）【活動(dòng)】感恩周年慶,限時(shí)限量成交家電大禮包世茂深港國(guó)際中心公寓市場(chǎng)分析公寓競(jìng)品丨萊蒙水榭云上

萊蒙水榭云上處于龍華紅山上塘片區(qū)，總占地面積約0.77萬㎡，總建筑面積約7.4萬㎡，在售318套38-72㎡公寓，目前庫存286套

于9月29日住宅開盤，公寓11月14日入市，轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)2.5%-3%（20套起跳）+1w現(xiàn)金獎(jiǎng)。

龍華紅山上塘豪宅區(qū)、深圳北站中心輻射區(qū)、萊蒙品牌萊蒙水榭云上建筑面積38.141戶型一房一房?jī)煞績(jī)煞咳刻讛?shù)46戶型占比14.47%28.93%14.47%28.3%9255.461469072.24413.83%100.00%合計(jì)318

配套項(xiàng)目位置開發(fā)商深圳市龍華區(qū)新區(qū)大道與向榮路交匯處萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司

內(nèi)部配套：G層花園、屋頂花園、游泳池、1棟3層幼兒園

交通配套：臨近4號(hào)線上塘地鐵站800m，兩站即達(dá)深圳北站0.77萬m211區(qū)建面7.4萬㎡

商業(yè)配套：上塘薈TMAIIL、九方購物中心（天虹購物中心）、紅山6979商業(yè)中心

教育配套：自帶3層幼兒園、民治中學(xué)占地容積率綠化率層高7.2730%車位433帶裝修有

醫(yī)療配套：龍華區(qū)人民醫(yī)院、深圳市第二兒童醫(yī)院(在建)

文體配套：美術(shù)館、圖書館、龍華書城、簡(jiǎn)上體育綜合體、音樂公園裝修情況陽臺(tái)燃?xì)?.57米公寓市場(chǎng)分析公寓競(jìng)品丨鴻榮源天?。洪_盤前啟動(dòng)全城轉(zhuǎn)介，實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品的快速走量

項(xiàng)目庫存情況：項(xiàng)目總貨量共計(jì)1038套商務(wù)公寓，目前庫存約131套62-95㎡2-3房；

項(xiàng)目銷售情況：7月29日開盤，整體均價(jià)6.09萬/㎡，全行高傭轉(zhuǎn)介配合金融方案做低首付，開盤去化63.7%。

轉(zhuǎn)介情況：9月24日停止轉(zhuǎn)介，近期將會(huì)重新啟動(dòng)戶型面積區(qū)間戶型類型單間套數(shù)比例38.02-39.92m2A666.36%45.65-47.37m215.61%BCD1房1廳1衛(wèi)1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)16243216210847.02-48.49m241.62%15.61%62.8-63.62m266.62-67.33㎡EF10.4%94.79-95.61㎡10810.4%100%合計(jì)1038

配套

交通配套：深圳北站、地鐵4號(hào)線/5號(hào)線/6號(hào)線深圳北站（直線距離約600m）

商業(yè)配套：壹方天地旗艦商業(yè)、天虹（原龍華九方）、紅山商圈

教育配套：上芬小學(xué)、行知實(shí)驗(yàn)小學(xué)、行知學(xué)校、深高北、民治中學(xué)等

醫(yī)療配套：新華醫(yī)院（三甲在建）、深圳市第二兒童醫(yī)院(在建)

文體配套：美術(shù)館、圖書館、龍華書城、龍華文化體育中心公寓市場(chǎng)分析公寓競(jìng)品丨龍湖春江天璽

綜合體項(xiàng)目，總占地面積約1.9萬㎡，總建面約14.4萬㎡；一期公寓在售，197套41-70㎡1-2房產(chǎn)品,均價(jià)4.9萬/㎡帶裝修，庫存約155套。每周去化0-1套。

轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)5%-6%（8.8加傭，10套跳）

龍華片區(qū)、綜合體項(xiàng)目、龍湖品牌春江系列產(chǎn)品項(xiàng)目位置開發(fā)商占地深圳市龍華區(qū)油松街道工業(yè)路和油松路深圳市泰恒置地投資有限公司19361.54m5.582建面層高144496.89m23.05容積率陽臺(tái)有燃?xì)鉄o梯戶比綠化率2梯11戶40%車位比裝修情況約1:1裝修龍湖春江天璽戶型配比

配套產(chǎn)品類型

建筑面積戶型套數(shù)套數(shù)比27.6%

商業(yè)配套：自帶約2萬㎡、天虹（原龍華九方）7萬㎡、壹方天地旗艦商業(yè)41㎡1房58

內(nèi)部配套：公交首末站、自帶約2萬㎡商業(yè)

交通配套：地鐵4號(hào)線龍華站（直線距離約2.3km）

教育配套：龍華教科院附屬外國(guó)語學(xué)校（臨時(shí)校區(qū)）

醫(yī)療配套：新華醫(yī)院（在建）、深圳市第二兒童醫(yī)院(在建)、龍華區(qū)人民醫(yī)院47㎡1房2房518825.8%一期公寓70㎡46.6%合計(jì)197100%

文體配套：美術(shù)館、圖書館、龍華書城、龍華文化體育中心公寓市場(chǎng)分析公寓競(jìng)品丨北站壹號(hào)

項(xiàng)目位于北站商務(wù)核心區(qū)內(nèi)，其中塔樓辦公建面約8.4萬㎡，創(chuàng)意辦公建面約2萬㎡，裙樓商業(yè)建面約1萬㎡，商務(wù)公寓建面約4.2萬㎡，共43F，產(chǎn)品面積約90-160㎡1-3房。2019.10入市，總共380套，庫存約264套，去化較難。

成交≤5套3%+0.5%現(xiàn)金獎(jiǎng)，6套≤成交≤19套3.5%+0.5%現(xiàn)金獎(jiǎng)，20套≤成交4%+0.5%現(xiàn)金獎(jiǎng)

定位高端行政公寓，面積及格局較大，總價(jià)較高，一般居住及投資需求均不匹配。項(xiàng)目位置開發(fā)商占地深圳市龍華區(qū)民塘路與白松二路交匯處深圳華僑城置業(yè)投資有限公司16030.57㎡建面160000.00㎡容積率梯戶比10.00車位比-7-36F7梯12戶，37-41F7梯8戶層高3.3m陽臺(tái)有燃?xì)庥芯G化率30%裝修情況精裝（口徑6000/㎡）

配套

交通配套：深圳北站、地鐵4號(hào)線/5號(hào)線/6號(hào)線深圳北站（直線距離約600m）

商業(yè)配套：壹方天地旗艦商業(yè)、天虹（原龍華九方）、紅山商圈

教育配套：上芬小學(xué)、行知實(shí)驗(yàn)小學(xué)、行知學(xué)校、深高北、民治中學(xué)等

醫(yī)療配套：新華醫(yī)院（三甲在建）、深圳市第二兒童醫(yī)院(在建)

文體配套：美術(shù)館、圖書館、龍華書城、龍華文化體育中心

自身配套：1萬㎡商業(yè)、私享會(huì)所公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)丨公寓市場(chǎng)小結(jié)：四季度市場(chǎng)供應(yīng)量龐大，供過于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域市場(chǎng)多以小面積公寓為主，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)顯著，且市場(chǎng)轉(zhuǎn)介渠道為王，自銷壓力較大1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈

區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以30-50㎡之間開間和1房為主，占比普遍達(dá)到一半甚至超7成。2、去化艱難，多以高傭轉(zhuǎn)介為主

區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目公寓去化較為艱難，春江天璽公寓轉(zhuǎn)介點(diǎn)數(shù)5%，自2019年12月開售至今去化僅約50套；鴻榮源天俊入市前期，以高傭轉(zhuǎn)介配合金融方案做低首付，實(shí)現(xiàn)較多去化，9月24日暫停轉(zhuǎn)介后，周去化僅5-8套，近期將重啟轉(zhuǎn)介。3、全市供應(yīng)持續(xù)高位，供過于求住建局統(tǒng)計(jì)，全市四季度計(jì)劃供應(yīng)商務(wù)公寓53.11萬平方米，8972套，供應(yīng)遠(yuǎn)高于需求，全市范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。一、目標(biāo)界定分析二、公寓市場(chǎng)分析三、公寓客戶研判四、公寓核心策略五、公寓策略執(zhí)行1、公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)2、公寓蓄客操盤動(dòng)作執(zhí)行機(jī)密第12頁/共11頁公寓客戶研判競(jìng)品客戶分析丨鴻榮源天?。撼山豢蛻糁饕獮辇埲A/福田/南山客戶，年齡以41-50歲為主，小戶型主要以投資客為主，大戶型（3房）以自用客戶為主，客戶多認(rèn)可品質(zhì)、品牌及區(qū)位

居住區(qū)域：以龍華本區(qū)客戶為主，占比30%；其次福田客戶占比22%；南山占比20%；龍崗客戶占比11%；

工作區(qū)域：以龍華本區(qū)客戶為主，占比27%；其次福田客戶占比24%；南山占比21%；龍崗客戶占比11%；

年齡分析：以41-45歲為主，占比30%；其次46-50歲占比26%；36-40歲占比14%；31-35歲占比12%；

行業(yè)分析：以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，占比23%；其次銀行金融占比13%；IT電子占比12%；貿(mào)易占比10%；

項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)：主要認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)，占比27%；其次認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)位占比26%；看中品牌占比23%；

置業(yè)目的：主要置業(yè)目的為投資、自用、投資兼自用均三成左右；居住區(qū)域工作區(qū)域年齡分析行業(yè)分析項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)置業(yè)目的事業(yè)單位深圳其他深圳其25歲以56歲以上下物業(yè)醫(yī)療寶安4%他價(jià)格寶安51-55歲3%科技送軟裝3%3%1%2%3%3%4%2%2%4%公務(wù)員6%深圳外深圳外26-30歲10%5%10%10%個(gè)體工商戶23%產(chǎn)品品龍華龍華投資兼27%41-45歲30%外貿(mào)8%裝修14%質(zhì)自用自用30%27%31%36%龍崗龍崗11%31-35歲12%11%其他10%銀行金融13%品牌23%南山20%南山21%36-40歲14%貿(mào)易福田24%區(qū)位福田22%46-50歲26%10%IT/電子教職11%26%投資12%33%公寓客戶研判競(jìng)品客戶分析丨萬致大廈：萬致大廈小戶型成交客戶主要為坂田地緣性客戶，其次為福田/龍華/南山客戶，年齡以31-40歲為主，多看中項(xiàng)目低總價(jià)，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)/IT電子/科技行業(yè)為主

居住區(qū)域：以坂田地緣性客戶為主，占比48%；其次福田客戶占比27%；南山占比12%；龍華客戶占比6%；

工作區(qū)域：以坂田地緣性客戶為主，占比47%；其次福田客戶占比25%；龍華占比9%；南山客戶占比8%；

年齡分析：以31-35歲為主，占比30%；其次36-40歲占比19%；26-30歲占比17%；41-45歲占比15%；

行業(yè)分析：以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，占比21%；其次IT電子占比18%；科技占比14%；收租占比10%；

項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)：主要認(rèn)可產(chǎn)品價(jià)格，占比23%；其次認(rèn)可萬科品牌占比18%；看中商業(yè)（自帶約10萬㎡）占比17%；

置業(yè)目的：主要置業(yè)目的為投資，占比81%；居住區(qū)域工作區(qū)域客戶年齡行業(yè)分析項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)置業(yè)目的25歲以56歲以投資兼自住6%羅湖羅湖下教職醫(yī)療物業(yè)龍崗龍華

4%6%上裝修龍崗7%51-55歲1%金融3%3%4%4%3%4%5%7%其他南山公務(wù)員4%8%46-50歲7%8%6%個(gè)體經(jīng)營(yíng)價(jià)格自住13%31-35歲23%南山坂田坂田外貿(mào)7%21%30%地鐵龍華9%12%48%47%12%41-45歲收租10%IT/電子15%品牌18%18%地段14%福田福田25%36-40歲其他投資科技14%26-30歲商業(yè)17%27%19%13%81%17%公寓客戶研判競(jìng)品客戶分析丨華盛瓏悅：華盛瓏悅公寓成交客戶主要為龍華地緣性客戶，其次為福田/龍崗客戶，年齡以31-40歲為主，多看中項(xiàng)目70年產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)品品質(zhì)，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)/事業(yè)單位行業(yè)為主

居住區(qū)域：以龍華客戶為主，占比44%；其次外區(qū)客戶占比15%；福田客戶占比15%；龍崗占比8%；

工作區(qū)域：以龍華客戶為主，占比40%；其次福田客戶占比22%；外區(qū)客戶占比19%；龍崗占比6%；

年齡分析：以31-40歲為主，占比51%；其次41-50歲占比23%；20-30歲占比19%；

行業(yè)分析：以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，占比31%；其次事業(yè)單位占比21%；貿(mào)易占比20%；IT電子占比9%；

項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)：主要認(rèn)可產(chǎn)品70年產(chǎn)權(quán)，占比27%；其次認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)占比24%；看中商業(yè)配套占比20%；

置業(yè)目的：主要置業(yè)目的為投資，占比48%；其次自用占比41%；居住區(qū)域工作區(qū)域年齡分析工作行業(yè)項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)置業(yè)目的60歲以20歲以下上羅湖其他寶安

羅湖1%制造交通寶安3%51-60歲房地產(chǎn)2%南山3%

3%1%3%2%3%5%銀行金融5%6%投資兼自用11%龍崗9%區(qū)位南山6%11%70年產(chǎn)權(quán)年限27%7%龍崗個(gè)體戶龍華20-30歲8%31%龍華精裝40%19%IT電子44%16%投資9%福田15%48%31-40歲福田51%自用22%產(chǎn)品品質(zhì)41-50歲貿(mào)易20%事業(yè)單41%商業(yè)20%23%位其他21%其他24%21%19%公寓客戶研判項(xiàng)目客戶分析丨公寓產(chǎn)品小面積客戶為主，低首付投資客群

截至2020.11.15，錄得525批買券客戶中，公寓25批。

公寓39㎡13批次，占比54%；41㎡3批次，占比12%；56㎡9批次，占比36%。

截至2020.11.15，錄得529批（可多選）客戶首付意向，公寓和商鋪客戶都是全部為低首付意向?？蛻粢庀虍a(chǎn)品公寓客戶意向面積客戶首付意向236600500400300200100014121081325020015010050496914710064326822596644100住宅公寓商鋪39㎡41㎡56㎡3574.5

一次性

不確定公寓客戶研判項(xiàng)目客戶分析丨客戶居住區(qū)域以龍華為主，工作區(qū)域以福田為主，置業(yè)目的為投資，傾向小面積低總價(jià)產(chǎn)品，資金實(shí)力普遍不算雄厚項(xiàng)目總體誠(chéng)意客戶中，住宅客戶占比超9成，公寓客戶僅占5%，蓄客量及關(guān)注度都處于較低水平?？蛻粢员緟^(qū)客戶為主，其次為福田、南山等中心區(qū)域外溢客戶，再其次為全市范圍投資客戶客戶以福田區(qū)工作為主，占比約超5成，其次為龍華為南山，再次為其他區(qū)域客戶占比區(qū)域分析工作區(qū)域31-35歲群體占比最多為43%，其次為36-40歲。25-45歲中青年群體占比超9成。年齡結(jié)構(gòu)置業(yè)目的投資占比絕大部分，39㎡總價(jià)較低、性價(jià)比高大單間占比超5成，其次為56㎡功能性強(qiáng)2房2廳，都是投資回報(bào)率較高產(chǎn)品。研判小結(jié)：龍華本地居住、福田上班為主，主要為25-45歲城市新進(jìn)中產(chǎn)階級(jí)，有部分資金（但并不雄厚）做資產(chǎn)配置，傾向低門檻高性價(jià)比產(chǎn)品一、目標(biāo)界定分析二、公寓市場(chǎng)分析三、公寓客戶研判四、公寓核心策略五、公寓策略執(zhí)行1、公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)2、公寓蓄客操盤動(dòng)作執(zhí)行機(jī)密第18頁/共11頁公寓價(jià)值體系剖析Q問題：現(xiàn)階段出街的軟文及單張，均以和頌軒TOD綜合體的價(jià)值進(jìn)行輸出，缺乏針對(duì)公寓特有價(jià)值點(diǎn)的解析S破局：挖掘公寓特有的價(jià)值（不限購貸、小面積低總價(jià)等），整理形成公寓的價(jià)值體系；因公寓貨量較大，可單獨(dú)設(shè)計(jì)公寓筆記、單張等銷售物料，滲透公寓價(jià)值，促進(jìn)公寓去化公寓價(jià)值剖析（初版）:公寓的十大價(jià)值體系1、地段價(jià)值:福田-北站雙核CBD，近距離深圳北站2、人流價(jià)值：梅林關(guān)區(qū)位優(yōu)越，各行業(yè)精英聚集（突出點(diǎn)：?租住梅林關(guān)的人群多，不愁出租；?高檔次租客多，能支持高租金）3、配套價(jià)值:商業(yè)配套、醫(yī)療配套、生態(tài)配套等4、地鐵價(jià)值:5條地鐵環(huán)繞，快速串聯(lián)深圳各大核心區(qū)5、品牌價(jià)值:萬科品牌保障、萬科物業(yè)服務(wù)6、TOD價(jià)值：寫字樓/商業(yè)/公寓等業(yè)態(tài)，小資精英的生活方式7、大城價(jià)值：大城里的小資產(chǎn)，入主萬科大城最低門檻8、投資價(jià)值：小面積低總價(jià)，不限購/貸、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置9、裝修價(jià)值：萬科高品質(zhì)、人性化裝修10、產(chǎn)品價(jià)值：帶陽臺(tái)、大開間、園林景觀、看泳池公寓形象聚焦導(dǎo)出Q問題：現(xiàn)階段對(duì)外出街的物料及宣傳畫面，同時(shí)包含和風(fēng)軒商鋪、和頌軒住宅、和頌軒公寓三種業(yè)態(tài),難以使項(xiàng)目形象深入人心SI破局：基于項(xiàng)目實(shí)際情況，建議推廣形象聚焦于和頌軒公寓上，剔除和風(fēng)軒商鋪的內(nèi)容，和頌軒住宅在產(chǎn)品落款處提到即可形象思考

取證前傳播形象：總價(jià)198萬起，北站真靈動(dòng)空間（為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，線上傳播需用和風(fēng)軒的logo及免責(zé)）

取證后傳播形象：總價(jià)198萬起，北站旁萬科真公寓（副標(biāo)：總建面約45萬m2

TOD綜合體，建面約39-52

m2裝修公寓，開盤在即）一、目標(biāo)界定分析二、公寓市場(chǎng)分析三、公寓客戶研判四、公寓核心策略五、公寓策略執(zhí)行1、公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)2、公寓蓄客操盤動(dòng)作執(zhí)行機(jī)密第21頁/共11頁公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)爆點(diǎn)動(dòng)作一：淘房志資產(chǎn)投資論壇《

2021預(yù)告：深圳資產(chǎn)配置新戰(zhàn)略思維》嫁接一場(chǎng)線下投資論壇活動(dòng)，同時(shí)進(jìn)行線上媒體直播聚焦。通過715新政、網(wǎng)紅打新、板塊輪動(dòng)引導(dǎo)到龍華區(qū)域發(fā)展利好，在落位到深國(guó)際萬科和頌軒的項(xiàng)目，突出項(xiàng)目、產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，最后預(yù)告下周樣板房解密活動(dòng)，讓客戶有所期待。

活動(dòng)主題：《

2021預(yù)告：深圳資產(chǎn)配置新戰(zhàn)略思維》

活動(dòng)時(shí)間：2020年11月21日

嘉賓邀請(qǐng)：顧洪波

淘房志創(chuàng)始人

著名房產(chǎn)投資實(shí)操專家

參與人數(shù)：媒體邀約10人，活動(dòng)征集60-80人、銷售邀約20-30人，共計(jì)100人左右

前宣傳播：1、深圳淘房志微信（頭條）預(yù)告新聞1次（稿件由淘房志擬定）2、洪波大視野微信（頭條）預(yù)告新聞1次（轉(zhuǎn)發(fā)）3、淘房志微信（非頭條）搶票廣告植入約6次

活動(dòng)直播：淘房志新媒體活動(dòng)直播

后宣傳播：淘房志（非頭條）定制新聞，植入項(xiàng)目信息，進(jìn)行二次傳播公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)爆點(diǎn)動(dòng)作二：Tony全球好貨直播《重磅！萬科攜手深國(guó)際全新戶型產(chǎn)品解密》通過萬科及深國(guó)際品牌的影響力帶動(dòng)項(xiàng)目傳播，結(jié)合項(xiàng)目樣板房開放節(jié)點(diǎn)，邀約萬科首席產(chǎn)品設(shè)計(jì)師，通過抖音流量主播將和頌軒最新的7個(gè)樣板房進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)分析，吸引客戶參與，最大力度進(jìn)行項(xiàng)目曝光。

活動(dòng)主題：《

重磅！萬科攜手深國(guó)際全新戶型產(chǎn)品解密》

活動(dòng)時(shí)間：2020年11月28日

嘉賓邀請(qǐng)：萬科首席產(chǎn)品設(shè)計(jì)師、世紀(jì)櫻花創(chuàng)始人Tony、在深圳（待定）、點(diǎn)點(diǎn)看房（待定）

直播方式：全場(chǎng)景還原現(xiàn)場(chǎng)直播

宣傳推廣：1、業(yè)內(nèi)行業(yè)發(fā)酵傳播2、線上各類媒體矩陣聚焦預(yù)告3、全覆蓋輸出項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，為開盤奠定客戶基數(shù)4、活動(dòng)配合征集首位和頌軒產(chǎn)品體驗(yàn)官共同參與直播公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)整體推廣策略：線下活動(dòng)+線上直播全矩陣的媒體推廣引爆行業(yè)內(nèi)外11月21日11月28日12月211月30日時(shí)間節(jié)點(diǎn)鋪排推廣內(nèi)容線下論壇活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)樣板房直播活動(dòng)取證住宅公寓同步收籌住宅開盤

公寓開盤和頌軒熱銷全城《

2021預(yù)告：深圳資產(chǎn)配置新戰(zhàn)略思維》《

重磅！萬科攜手深國(guó)際全新戶型產(chǎn)品解密》重點(diǎn)突出公寓產(chǎn)品價(jià)值公寓價(jià)值海報(bào)/小視頻：1、北站地段篇主打住宅及公寓戶型產(chǎn)品價(jià)值戶型價(jià)值海報(bào)/小視頻：1、戶型設(shè)計(jì)篇主打198萬起主住北站萬科真公寓取證后全部更新為和頌軒logo熱銷海報(bào)/小視頻：2、TOD綜合體大盤篇3、大型商業(yè)Mall客流篇2、整體收納篇1、住宅熱銷清盤3、人居體驗(yàn)篇2、公寓火爆進(jìn)行已有：電梯框架、社區(qū)道閘、停車場(chǎng)大牌、微信朋友圈、網(wǎng)絡(luò)媒體平臺(tái)、大V自媒體等待定：樓體條幅、抖音流量博主、地鐵包站廣告推廣渠道一、目標(biāo)界定分析二、公寓市場(chǎng)分析三、公寓客戶研判四、公寓核心策略1、公寓價(jià)值體系剖析2、公寓形象聚焦導(dǎo)出五、公寓策略執(zhí)行1、公寓推廣動(dòng)作爆點(diǎn)2、公寓蓄客操盤動(dòng)作執(zhí)行機(jī)密第25頁/共11頁精準(zhǔn)拓客，精確捕捉——專項(xiàng)推薦獎(jiǎng)勵(lì)公寓蓄客執(zhí)行策略設(shè)置和頌軒專屬推薦獎(jiǎng)勵(lì)，公寓20000元/套；

傭金政策：設(shè)置和頌軒公寓推薦獎(jiǎng)勵(lì)：20000/套；

獎(jiǎng)勵(lì)包裝：針對(duì)業(yè)主專項(xiàng)，設(shè)置分享家推薦獎(jiǎng)勵(lì)10000/套；針對(duì)全民轉(zhuǎn)介專項(xiàng)，啟動(dòng)專項(xiàng)轉(zhuǎn)介1%傭金獎(jiǎng)勵(lì)。分享家宣傳蓄客持續(xù)攪動(dòng)，優(yōu)惠延續(xù)直擊投資客戶心理公寓蓄客執(zhí)行策略

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