hhh萬科地產(chǎn)成本控制分析課件

萬科地產(chǎn)成本控制分析1.1房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤是多少——不準(zhǔn)確2.項目間成本——不可比3.基礎(chǔ)資料管理——各顯神通4.項目銷售完了，如何準(zhǔn)確計算項目的成本——

一鍋燴5.如何借鑒積累經(jīng)驗教訓(xùn)和參考?xì)v史資料---

憑感覺6.怎么進行項目成本的實時監(jiān)控，防止成本失控---一支筆……新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行3.2核心設(shè)計思想--管理實施過程項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位3.4核心設(shè)計思想--作業(yè)過程管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：總目標(biāo)責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評價標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為1、責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)實施要點總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考核報告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考核公布實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本

=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境建設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費房地產(chǎn)成本項目設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本3.2設(shè)計成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度》

3.2設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……3.3招標(biāo)成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價中標(biāo)原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》

3.5施工成本控制控制要點：變更與簽證的控制工程質(zhì)量的控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：《設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法》3.6結(jié)算成本控制控制要點：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量合理確定結(jié)算單價控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》

房地產(chǎn)E網(wǎng)3.7銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：