物業(yè)園區(qū)工程部運作手冊

物業(yè)園區(qū)工程部運作手冊

概

述一、工程部的特點工程部負責(zé)電力、電器、家具、給排水及弱電等系統(tǒng)的運行管理、設(shè)備維護保養(yǎng)，負責(zé)營銷推廣氛圍裝修，設(shè)備的修理修繕工作。

二、工程部的基本職能1

、供應(yīng)能源----工程部必需管理好為公司日常經(jīng)營提供能源的設(shè)備如供電,供熱,供冷,供汽,等負責(zé)監(jiān)控和運行這些設(shè)備,并保證公司的需要。2、設(shè)備設(shè)備修理修繕----工程部負責(zé)公司的設(shè)備設(shè)備修理修繕和保養(yǎng)。3、設(shè)備設(shè)備增建、更新和改造----為了發(fā)揮設(shè)備的綜合效益和避開設(shè)備老化,并不斷提高和完善公司的形象,使公司永褒青春,提高競爭力,應(yīng)對設(shè)備設(shè)備和公司裝修進行增建,更新和改造。

三、工程部的管轄范圍1、

工程部負責(zé)電力、電器、家具、給排水及弱電等系統(tǒng)的運行管理、設(shè)備維護保養(yǎng)，負責(zé)營銷推廣氛圍裝修，設(shè)備的修理修繕工作。2、

負責(zé)全場設(shè)備設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)和故障檢修。3、

負責(zé)公司內(nèi)外裝修設(shè)備、家具、裝飾燈具的修理修繕、保養(yǎng)工作。4、

負責(zé)公司動力各系統(tǒng)的完善改造、設(shè)備更新和小項增改工程施工。5、

對公司土建結(jié)構(gòu)方面的滲漏水等負責(zé)聯(lián)系處理。6、

負責(zé)全場修理修繕工具的儲存和發(fā)放及其設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)。

四、工程部組織結(jié)構(gòu)1、崗位設(shè)置依據(jù)園區(qū)規(guī)模、設(shè)備概況及工程部職責(zé)范圍的任務(wù)內(nèi)容，設(shè)置以下類別崗位：（1）工程部經(jīng)理（1人）：負責(zé)工程部的整體運作管理。（2）強電工（2人）：負責(zé)配電及電氣設(shè)備的運行修理修繕。（3）水暖工（2人）：負責(zé)給排水和水暖設(shè)備的維護檢修。（5）萬能工（1人）：負責(zé)電器及家具設(shè)備、五金構(gòu)件和機械的維護檢修。（6）鍋爐工：負責(zé)鍋爐運行和維護檢修。

2、組織結(jié)構(gòu)

3、管理結(jié)構(gòu)（1）各班組人員按崗位職責(zé)分別對所屬工作負責(zé)；（2）領(lǐng)班負責(zé)分配本班人員的工作，帶領(lǐng)本班組人員按相關(guān)程序履行所屬范圍內(nèi)的任務(wù)，負責(zé)對本班組人員進行考評；（3）經(jīng)理依據(jù)工程部的任務(wù)內(nèi)容將工作分配到各班組，負責(zé)統(tǒng)籌和溝通協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)E網(wǎng)/范文吧范文直接對領(lǐng)班進行考評，必要時直接對班組技工進行考評。

5、技工素養(yǎng)要求（1）強弱電工：熟悉凹凸壓電氣系統(tǒng)及配電操作、電氣維護和檢修；有3年以上實際閱歷；持相關(guān)職業(yè)資格/資質(zhì)證。（4）水暖工：有熟練的給排水管道維護檢修施工技能。（5）萬能工：有熟練酒店機械，家具及電器水暖修理修繕綜合技能；有三年以上實際閱歷；有相關(guān)證書。（6）鍋爐工：持特業(yè)操作證；會燃油鍋爐操作；閱歷豐富。

6、管理模式（1）按園區(qū)管理結(jié)構(gòu)，工程部實行經(jīng)理負責(zé)制，經(jīng)理對工程部責(zé)任范圍內(nèi)的所有事務(wù)負有全部責(zé)任，并直接對公司總經(jīng)理負責(zé)。（2）每個班組設(shè)領(lǐng)班一名，負責(zé)帶領(lǐng)和組織本班人員履行所屬范圍內(nèi)的任務(wù)；對經(jīng)理負責(zé)。（3）各班組內(nèi)實行靈活的崗位人員分配方式，本班組內(nèi)的所有人員依據(jù)排班或工作任務(wù)狀況由領(lǐng)班支配在相應(yīng)崗位，并可隨時依據(jù)需要進行調(diào)整。（4）當(dāng)班人員對所在崗位的工作負責(zé)，按崗位職責(zé)和操作程序履行所屬范圍的工作；保證工程部的運作規(guī)范有序、有條不紊的進行。要求每班組內(nèi)的人員對本班組各個崗位均能熟練勝任，以便隨時適應(yīng)不同崗位的工作。（5）如遇特殊狀況或緊急任務(wù)，工程部所有人均應(yīng)不分班組崗位和工種，聽從園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)理調(diào)配，樂觀協(xié)作其他班組、崗位或園區(qū)其他部門履行任務(wù)，保證園區(qū)正常經(jīng)營。所有人員實行單一的雇傭協(xié)議制。工程部內(nèi)部按星級酒店管理模式實行單一的制度化管理，各崗位的所有任務(wù)均按標(biāo)準(zhǔn)程序進行量化，依據(jù)履行狀況予以考核，每月依據(jù)考核結(jié)果獎優(yōu)罰劣。

五、工程部設(shè)備管理模式1、工程部內(nèi)按設(shè)備系統(tǒng)類別劃分區(qū)域，對整場進行物質(zhì)備案。并將工作相應(yīng)崗位合并為兩個班組。班組內(nèi)人員由領(lǐng)班按任務(wù)所需和個人專業(yè)特長分配不同崗位，但可以依據(jù)排班和實際任務(wù)的需要，調(diào)整到本班組的其他崗位，滿意以精簡經(jīng)濟的人力保持設(shè)備良好運行和維護的需要。2、各崗位當(dāng)班人員按職責(zé)范圍和崗位職責(zé)負責(zé)所屬設(shè)備的運行和修理修繕保養(yǎng)，嚴(yán)格遵守設(shè)備平安操作規(guī)程，按制訂的運作程序規(guī)范的履行工作任務(wù)。3、設(shè)備修理修繕作為工程部設(shè)備管理的主要內(nèi)容，將按日常報修、日常巡查檢修、預(yù)防性修理修繕和翻新改造四個功能塊來進行，具體說明如下：一修理修繕功能

所有設(shè)備設(shè)備維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來履行：

（1）預(yù)防性修理修繕：所有設(shè)備設(shè)備均制訂維護保養(yǎng)和檢修方案，按既定時間、項目和流程實施預(yù)防性的檢修。

（2）日常報修處理：設(shè)備設(shè)備的使用部門在日常使用過程中發(fā)覺的故障以報修單的形式通知工程部實行維

修措施。

（3）巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時段至少對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)備進行一次巡查，發(fā)覺故障

和異常及時處理。

（4）增改翻新：依據(jù)設(shè)備設(shè)備的具體狀況和實際需要，對已有的設(shè)備設(shè)備進行增加、改進性能和翻新處理，

使設(shè)備設(shè)備重新恢復(fù)使用價值，得到良好的利用。二修理修繕結(jié)構(gòu)（1）經(jīng)理負責(zé)依據(jù)園區(qū)設(shè)備規(guī)模制訂修理修繕程序和修理修繕方案。（2）以各專業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)備的維護、保養(yǎng)和檢修。（3）重要設(shè)備設(shè)備和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)備由經(jīng)理負責(zé)組織相關(guān)班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。三修理修繕監(jiān)控（1）經(jīng)理負責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和方案實施，監(jiān)控修理修繕成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和方案在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實施并履行設(shè)備維護、保養(yǎng)和檢修。（2）日常報修處理由報修部門負責(zé)驗收設(shè)備修復(fù)質(zhì)量并簽收《工程報修單》?！豆こ虉笮迒巍饭踩?lián)由報修部門驗收簽字后一份報修部門留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉(zhuǎn)交財務(wù)核算材料成本。

（3）預(yù)防性修理修繕項目由修理修繕人填寫《修理修繕記錄》，使用或保管部門進行驗收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。（4）工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。四技術(shù)與平安運行保障模式（1）設(shè)立以主管為組長、各班領(lǐng)班為副組長、各崗位骨干為成員的工程部技術(shù)與平安運行保障小組，集中工程部優(yōu)勢力量及時迅速的解決工程部運作中的各種技術(shù)難題、加強和保證平安運行。

（2）技術(shù)與平安小組各成員在日常工作中同步負責(zé)所在班組或崗位的技術(shù)與平安保障。密切注意所屬責(zé)任范圍的設(shè)備設(shè)備及人身財產(chǎn)運行平安。（3）領(lǐng)班負責(zé)制定本班技術(shù)與平安運行保障方案，組織本班技術(shù)培訓(xùn)和平安檢查；主管負責(zé)制定本部門技術(shù)與平安運行保障方案，組織全部門的技術(shù)和平安檢查。班組和全部門按方案時間和項目進行技術(shù)培訓(xùn)和定時的平安檢查、評估，對發(fā)覺和存在的隱患及時處理，確保工程部平安運行。

（4）工程部日常運作中各崗位出現(xiàn)的技術(shù)疑難問題當(dāng)班人員未能解決時，主管及時組織技安小組建員共同想方法處理。確認部內(nèi)無力解決的，由主管及時向上反映，并盡快聯(lián)系專業(yè)公司或廠家支持，確保公司正常經(jīng)營。

（5）實行平安操作一票拒絕制。各崗位人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和平安制度，對工作認真負責(zé)，杜絕事故發(fā)生。在部門或公司組織的平安檢查中未能達標(biāo)的班組和崗位，本月所有獎勵一律取消。凡發(fā)生平安責(zé)任事故的，情節(jié)嚴(yán)峻的直接責(zé)任人馬上調(diào)離工程部。

六、程部財務(wù)管理模式

1、主管對本部門的財務(wù)管理負有直接責(zé)任。2、工程部所有物品申購領(lǐng)用均需主管審核簽字，嚴(yán)格監(jiān)控備件庫存成本和非營業(yè)所需物品領(lǐng)用。3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉庫領(lǐng)用，并負責(zé)保管。不另設(shè)保管員。4、每月財務(wù)盤存日，先以班組為單位由領(lǐng)班負責(zé)進行物品清點，并與倉庫核對后，報表交主管匯總。主管5、負責(zé)將本月所有財務(wù)報表匯總交財務(wù)部。不另設(shè)財務(wù)或統(tǒng)計員。6、其他嚴(yán)格按園區(qū)財務(wù)制度和程序處理。

崗位責(zé)任制度

一、

經(jīng)理崗位責(zé)任1、堅決貫徹執(zhí)行園區(qū)總經(jīng)理的指示，直接對總經(jīng)理負責(zé)。

2、對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。選擇和配備下級各崗位管理人員。培育、鞏固骨干隊

伍，切實保障動力設(shè)備的平安運行與裝修設(shè)備的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持園

區(qū)所有設(shè)備設(shè)備正常運行。

3、制訂下級崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下級嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保

養(yǎng)制度。

4、深化現(xiàn)場、把握人員和設(shè)備狀況，堅持每天工作如下檢查：

（1）審核運行報表，把握能耗規(guī)律，發(fā)覺異常，分析原因，及時實行節(jié)能措施。

（2）批閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)參數(shù)，發(fā)覺偏差，及時修正。

（3）現(xiàn)場巡查下級崗位紀(jì)律及工作狀況，了解職工或員工思想，發(fā)覺不良傾向及時糾正。

（4）現(xiàn)場巡查重點設(shè)備運行技術(shù)狀況，發(fā)覺隱患，馬上與關(guān)于班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的

重大故障，馬上組織力量盡快處理。

（5）現(xiàn)場檢查重要修理修繕工程及增改工程的工作質(zhì)量與進度，發(fā)覺失控及時實行措施。

（6）現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設(shè)備，發(fā)覺問題及時組織修理修繕。

（9）審定下級班組工作方案，統(tǒng)籌工作支配與人力調(diào)配，檢查方案執(zhí)行狀況。

（10）組織制訂設(shè)備更新、改造工程方案，重大修理修繕保養(yǎng)方案，備件購進方案，并組織實施。

（11）依據(jù)營業(yè)要求，常常征詢一線業(yè)務(wù)部門建議或意見，不斷改進原設(shè)計缺陷，大力支持下級進行技術(shù)改

造，使動力設(shè)備日漸完善。（12）深化了解下級管理人員和職工或員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，常常對下級進行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，培育職工或員工企業(yè)責(zé)任感。

（13）編制培訓(xùn)方案，定時對管理人員進行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部xx成為一支高素養(yǎng)、高

技術(shù)水準(zhǔn)、高效率率，高服務(wù)質(zhì)量的隊伍。（14）審核下級職工或員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導(dǎo)下級做好設(shè)備修理修繕、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料文件資料員整理歸檔。（15）把握科技進展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參加設(shè)計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質(zhì)量。二、

班組領(lǐng)班崗位責(zé)任制1、模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、職工或員工守則和所有規(guī)章制度，承上啟下，及時履行所有工作任務(wù)。

2、管理好、使用好本班負責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備常常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效率、低耗、平安運行，是班組領(lǐng)班的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三潔凈：設(shè)備潔凈、機房潔凈、工作場地潔凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。

3、領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，幫助主管作好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。

4、做好日常工作支配，做到修理修繕迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證園區(qū)的正常營業(yè)。

5、負責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)方案和備品備件方案，報經(jīng)理審核，并負責(zé)檢修保養(yǎng)方案的實施。

6、做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備修理修繕、故障排除、更換零部件狀況應(yīng)清晰的記錄在班組檔案，每月交主管批閱。

7、做好班組人員考勤和修理修繕臺帳，每月報辦公室匯總。三、

工程部技工崗位責(zé)任制1、準(zhǔn)時到達工作崗位，聽從領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工作支配，及時、按質(zhì)、按量的履行工作任務(wù)，不擅自離崗和串崗。2、遵守職工或員工守則和本部所有規(guī)章制度、操作規(guī)程，努力學(xué)習(xí)，不斷提高思想素養(yǎng)和技術(shù)水平。3、樹立良好的服務(wù)意識。堅持來賓第一，恪守“客人都是對的”服務(wù)信條，把“理”讓給客人。以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為園區(qū)爭取榮譽，制造財寶。4、發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，大膽提出合理化建議，為公司多做貢獻。

四、

工程部資料文件資料統(tǒng)計員崗位責(zé)任制1、負責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善工程系統(tǒng)的完工圖紙及改造工程圖紙和動力設(shè)備的使用說明書。2、每月負責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案關(guān)于故障狀況、修理修繕項目、更換零部件或更新等內(nèi)容填入設(shè)備檔案書。3、負責(zé)每天匯總各班組的工作日報表，填寫動力系統(tǒng)設(shè)備運行、修理修繕狀況日報表，送主管批閱后呈報總經(jīng)理。4、負責(zé)動力設(shè)備運行時間、動力物資、人力消耗統(tǒng)計。5、負責(zé)辦理部門主管或上級交辦的所有事務(wù)。

各崗位負責(zé)范圍和職責(zé)一、電工（一）配電及修理修繕電工負責(zé)范圍1、負責(zé)強弱電力系統(tǒng)的運行管理。2、負責(zé)變壓器、凹凸壓配電柜及監(jiān)控設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)和故障檢修。3、負責(zé)水泵，電氣設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)及故障檢修。4、負責(zé)全場電源供應(yīng)。5、負責(zé)餐廳、廚房、客房、多種經(jīng)營區(qū)域設(shè)備電氣家具的維護保養(yǎng)和故障檢修工作。6、負責(zé)園區(qū)范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。

（二）配電電工崗位職責(zé)1、

嚴(yán)格遵守公司《職工或員工守則》和所有規(guī)章制度。2、

努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練的把握本公司供電方式狀態(tài)、線路走向及所轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。3、

努力做好設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，做好防小動物工作，確保平安運行。4、

堅守崗位定時巡視電氣設(shè)備密切監(jiān)視運行狀況，準(zhǔn)確抄錄所有數(shù)據(jù)并填好報表。5、

對來人來電報修及時登記，填好派工通知單通知修理修繕班前往處理，并做好每天工時材料統(tǒng)計工作。6、

值班長負責(zé)支配電工日常修理修繕工作。7、

發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，依照操作規(guī)程及時排除故障。8、

事故未排除不進行交班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性故障應(yīng)交代清晰并做好記錄。9、

請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班支協(xié)作適的替班人。10、按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

(三)、修理修繕電工崗位職責(zé)1、

嚴(yán)格遵守職工或員工守則和所有規(guī)章制度。2、

努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地把握電氣設(shè)備的原理及實際操作與修理修繕。3、

制訂所轄設(shè)備的檢修方案，及時按質(zhì)量地履行，并做好記錄表格。4、

除履行日常修理修繕及方案修理修繕任務(wù)外，有方案地其他工程任務(wù)。5、

樂觀幫助配電班的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從值班長的指揮。6、

日班修理修繕值班負責(zé)燈泡備品清點，發(fā)覺不足要及時補充。7、

嚴(yán)格執(zhí)行燈光管理制度，中班巡燈者上下班時要負責(zé)交接班。8、

交班時發(fā)生故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故十不得離崗。9、

請假、補休需在前一天報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班支協(xié)作適的替班人。10、

每月進行一次分管設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)工作。

五、萬能及水暖工（一）負責(zé)范圍1、

負責(zé)園區(qū)冷熱水供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)的運行管理及上述系統(tǒng)設(shè)備（包括水泵、熱水加熱器、管道、閥門及其附屬設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。2、

負責(zé)園區(qū)所有家具，電器，衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具、五金構(gòu)件的修理修繕保養(yǎng)。3、

負責(zé)園區(qū)電子機械設(shè)備、清潔衛(wèi)生機械設(shè)備、廚房機械設(shè)備的修理修繕保養(yǎng)。4、

負責(zé)應(yīng)急發(fā)電機的運行檢查及修理修繕保養(yǎng)。5、

負責(zé)園區(qū)別墅的修理修繕保養(yǎng)及五金構(gòu)件的修理。（二）系統(tǒng)巡檢工崗位職責(zé)1、

巡檢人員對當(dāng)班水系統(tǒng)極其巡檢范圍設(shè)備的運行負直接責(zé)任。巡檢人員必需按巡檢制度規(guī)定的時間及巡檢路線進行認真的巡檢，并做好記錄。2、

巡檢人員必需把握整個水系統(tǒng)及其設(shè)備的運行狀況，發(fā)覺問題及時報告領(lǐng)班或經(jīng)理。3、

執(zhí)行領(lǐng)班及經(jīng)理的指令，遵守《職工或員工守則》，嚴(yán)守操作規(guī)程，當(dāng)班時間不行擅離職守。4、

按保養(yǎng)規(guī)程做好責(zé)任范圍的設(shè)備保養(yǎng)工作。5、

接班人員必需準(zhǔn)時到崗，到崗后非常鐘為交接班時間。認真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設(shè)備運行狀況未交代清晰未交班；應(yīng)急故障未處理完畢未交班。6、

認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)狀況，推斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時。（三）修理修繕崗位職責(zé)1、堅守崗位，聽從指揮，對領(lǐng)班支配的工作負責(zé)。2、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，遵守《職工或員工守則》及所有規(guī)章制度：保證工作質(zhì)量，及時履行任務(wù)。3、接到日常修理修繕通知要迅速及時到位，修理修繕完畢及時返回班組待命。4、發(fā)生故障時聽從調(diào)動，樂觀進行搶修；應(yīng)急故障未處理完畢，人手欠缺時不得下班；交接班必需將修理修繕狀況交代清晰才能下班，確保公司正常營業(yè)。5、認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)狀況，做到推斷故障準(zhǔn)確，修理修繕快捷。6、修理修繕人員違反制度、拖延時間或修理質(zhì)量低劣造成影響營業(yè)或設(shè)備損毀，追究當(dāng)事人責(zé)任。

工程部管理制度

一、機房值班制度1、機房值班人員必需堅守崗位。不得擅自離崗、串崗，做與工作無關(guān)的其它事情。2、遵守設(shè)備操作規(guī)程。按規(guī)定定時巡視設(shè)備運行狀況，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)覺和處理隱患。3、接聽電話應(yīng)使用禮貌用語，接到報修應(yīng)按規(guī)定程序及時處理。4、機房內(nèi)嚴(yán)禁會客。非本部門人員未經(jīng)經(jīng)理允許不得隨便進入各機房。5、當(dāng)班人員應(yīng)認真做好機房內(nèi)外環(huán)境及設(shè)備的清潔衛(wèi)生，保持潔凈。6、機房內(nèi)不得堆放雜物及任何私人物品。注意防火、防盜、防人為破壞。7、認真做好各種記錄，準(zhǔn)確抄錄所有數(shù)據(jù)。精心操作和維護設(shè)備，確保平安、高效率運行及節(jié)能降耗。

二、平安及防火制度1、全體職工或員工必需加強治安防范意識，執(zhí)行園區(qū)制定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認真做好工程部的治安保衛(wèi)工作。2、崗位人員必需嚴(yán)守崗位職責(zé)，發(fā)生事故和發(fā)覺可疑狀況應(yīng)迅速處理上報，并負責(zé)保持好現(xiàn)場。3、公司無關(guān)人員進入各機房，如因工作需要進入時，必需征得值班人員同意，并自覺接受值班人員管理。4、各崗位值班人員除負責(zé)設(shè)備平安運行外，必需對所屬機房范圍進行平安檢查；發(fā)覺有擔(dān)憂全因素，及時進行整改。5、各班組工具、材料要有專人管理，攜帶工具、材料出公司必需經(jīng)經(jīng)理同意按規(guī)定辦理出門手續(xù)。6、不得隨便挪動消防設(shè)備，發(fā)覺消防設(shè)備損毀應(yīng)及時報告保安部。7、發(fā)覺火警及時報告。一旦園區(qū)發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證供水、供電，保證消防水泵等設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，并組織重要設(shè)備的愛護和疏散工作。

三、修理修繕材料及工具領(lǐng)用制度1、領(lǐng)用修理修繕材料及工具均應(yīng)填寫領(lǐng)用單，經(jīng)專業(yè)主管審批后方可去倉庫領(lǐng)取。2、未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，不行將領(lǐng)用的材料和工具用于店外。3、凡出店的材料及工具均應(yīng)有部門主管簽署的出門證，交保安檢驗，方可出店。4、較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)天歸還。5、專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨便使用。6、多余材料應(yīng)及時退庫。7、有回收價值的備件應(yīng)以舊換新。

四、機房鑰匙管理制度1、凡24小時值班的機房，鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2、凡不是24小時值班的機房，鑰匙交平安部統(tǒng)一保管。3、不允許私配機房鑰匙。4、無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。5、機房鑰匙一旦遺失必需馬上申報。6、無人值班的機房，借用鑰匙只允許少數(shù)專人領(lǐng)用。

六、備件倉庫管理制度1、物品應(yīng)按類分放，按類編號。2、所有物品均應(yīng)建立明細帳。3、庫存物品應(yīng)執(zhí)行“先進先出，定時翻堆”的倉庫管理原則。4、凡出入庫物品均應(yīng)在貨卡上登記。5、不允許在庫房內(nèi)拉用臨時電，使用不合規(guī)格的照明，庫房內(nèi)不允許吸煙，不準(zhǔn)會客，不準(zhǔn)吃食品。6、不允許將易燃、易爆的物品存放在非危急品庫房。7、對長期滯存在倉庫的物資，要主動向工程部經(jīng)理報告，以便實行措施。8、存庫物品必需做到“三對口”，即庫存物品與貨卡相符，貨卡結(jié)算存數(shù)與物品明細帳目相符，每月月底，庫房保管員應(yīng)依據(jù)明細賬記錄的收、發(fā)、編制“進、出、調(diào)、存”月報表報工程部經(jīng)理。

七、交接班制度1、接班人員必需提前10分鐘做好接班的籌備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。2、接班人員要具體閱讀交接班日記和關(guān)于通知單，具體了解上一班設(shè)備運行狀況，對不清晰的問題一定要向交班者問清晰，交班者要主動向接班者交底，交班記錄要具體完整。3、交班人員要對接班人員負責(zé)，要交平安、交記錄、交工具、交場所衛(wèi)生、交設(shè)備運行動態(tài)，各方要辦簽字手續(xù)。4、如在交班時設(shè)備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應(yīng)由交班人員為主排除，接班人員樂觀協(xié)作，待處理完畢告一段落，報告行政部，征得同意后交班人員方可離去，其交班者延長的工作時間，視事故報告分析后，再作確定。5、在規(guī)定的交班時間內(nèi)，如因接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的所有問題由交班者負責(zé)。接班者不及時接班，行政部要追查原因，視具體情節(jié)作出處理，交班者延長的工作時間除公布表揚外，并發(fā)給超時工資。6、接班人員嚴(yán)禁酒后上崗。

八、設(shè)備技術(shù)檔案管理制度1、設(shè)備技術(shù)檔案由工程部專人負責(zé)，公司所有設(shè)備均建立技術(shù)檔案，按設(shè)備種類，及時間挨次存放。2、所有設(shè)備均分類，分部門建立設(shè)備檔案，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質(zhì)量檢驗單，試車記錄，修理修繕保養(yǎng)記錄，改進安裝記錄，運行日志等。每種設(shè)備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時間歸檔編號以便查找。3、設(shè)備圖表由工程部統(tǒng)一管理。包括：設(shè)備安裝工程施工圖，動力設(shè)備與管道配管竣工圖，給排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，自動消防報警系統(tǒng)分布圖，設(shè)備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號，歸檔管理，供設(shè)備修理修繕管理人員查閱。4、設(shè)備運行日志包括：配電室運行日志，鍋爐運行日志，空調(diào)制熱或制冷運行日志，空調(diào)區(qū)域溫度，濕度巡檢記錄。這些報表日志使用記錄完畢后，統(tǒng)一交工程部存檔管理5、工程部各種技術(shù)檔案建立后，借閱時需辦理借閱手續(xù)，經(jīng)檔案主管人員統(tǒng)同意方可借閱。

九、檔案借閱制度1、工程技術(shù)檔案是公司的重要財寶，人人都要愛惜。2、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將公司的關(guān)于檔案資料文件資料借出。3、公司重要的檔案資料文件資料應(yīng)保管原件，原件通常不予借閱，以復(fù)印件的版本外借。4、檔案資料文件資料借閱權(quán)履行借閱手續(xù)。5、每次限借1本，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后才可變通。6、借期為1天，到期應(yīng)辦續(xù)借手續(xù)。7、所借出檔案資料文件資料。借閱人不得畫畫涂涂，保持版面清潔。

十、清潔衛(wèi)生制度1、工程部機房衛(wèi)生是搞好設(shè)備管理的前提，全體技工均應(yīng)為衛(wèi)生的機器、衛(wèi)生的機房而努力工作。2、每班交接班時應(yīng)對機房和機器設(shè)備進行一次衛(wèi)生工作，每月進行一次清潔衛(wèi)生大掃除。3、工程部地域及各機房不準(zhǔn)懸掛和晾曬衣物。機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。工作場所要清潔、整齊，不允許亂堆雜物。4、技工著裝要清潔，領(lǐng)子、袖口均應(yīng)潔凈，不得留長發(fā)及留胡須。講話語言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。

十一、工程部報告制度工程部人員在日常工作中必需遵守下列報告制度：1、下列狀況要報告領(lǐng)班：（1）主要設(shè)備非正常操作的開停。（2）主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。（3）設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。（4）零部件改造、代換或加工修理。（5）運行人員短時間暫離崗位。（6）修理修繕人職工或員工作去向。（7）對外班組聯(lián)系。

2、下列狀況報告經(jīng)理：（1）重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。（2）采納新的運行方式。系統(tǒng)運行方式較大改變（3）主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。重點設(shè)備主要零部件改換（4）系統(tǒng)故障及檢修，影響營業(yè)的設(shè)備故障或施工（5）重要零部件改造、代換或加工修理。重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修（6）領(lǐng)用工具、備件、材料（低值易耗品例外）。（7）加班、換班、補休、病假。（8）外協(xié)聯(lián)系。

十二、工具管理制度1、依據(jù)工種的不同，檢修人員常用的工具可由個人保管使用。2、機房值班工具應(yīng)放在固定的工具柜內(nèi)，并排列整齊，工具箱作為交接班內(nèi)容之一。3、各種電動工具原則上由專人保管。4、電焊機等配套工具由使用者負責(zé)保管。5、凡屬人為的工具損毀，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟賠償。

十三、工程部修理修繕服務(wù)規(guī)范1

、接聽報修電話或報修單時應(yīng)禮貌用語，并認真聽取和記錄修理修繕地點及內(nèi)容等狀況。2

、修理修繕人員應(yīng)在接到報修通知5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；如客房已經(jīng)出租，必需由客房服務(wù)員伴隨，在征得客人同意或不打攪客人的狀況下迅速搶修，修理修繕履行后修理修繕人員和服務(wù)員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉。3

、如遇設(shè)備損毀較嚴(yán)峻，應(yīng)向客人說明，并告知服務(wù)員，由服務(wù)員征得客人同意后為客人換一新居。4

、如客人掛出“請勿打攪”的警告牌，而在當(dāng)班時間內(nèi)無法修理修繕時應(yīng)在交接班記錄本上注明,并叮囑服務(wù)員當(dāng)客人同意修理修繕后及時通知再次修理修繕。5

、未出租的客房如需停電停水修理修繕或一時無法修復(fù)應(yīng)馬上通知服務(wù)員暫停此房出租6

、餐飲部的包房或大廳需要修理修繕時，原則上避開早中晚營業(yè)高峰，在無人用餐的狀況下進行修理修繕，特殊狀況應(yīng)征得客人同意后迅速搶修，修復(fù)后馬上通知服務(wù)人員做好清理善后工作，并向客人致歉。7

、認真執(zhí)行園區(qū)制定的其它相關(guān)規(guī)范。

十四、工程部考勤制度1、嚴(yán)格遵守園區(qū)考勤規(guī)定和《職工或員工守則》，及時上下班。要求簽到，進入工作崗位在正常上班時間10分鐘前簽到，不簽到的視為缺勤。2、遵守工程部交接班制度，提前做好交接班籌備。3、上班時間嚴(yán)禁會客、擅自離崗、串崗，做與工作無關(guān)的其它事情或接聽與工作無關(guān)的內(nèi)外線電話。4、病休需在上班前持醫(yī)生診斷證明向領(lǐng)班請假；急重病也可打電話請假，事后補病休證明。超過上班時間的請假無效，視為缺勤或礦工。超過一天的病假需主管批準(zhǔn)。5、事假需提前一天向主管請假。每月事假不超過三天。超過三天的事假或其他請假都需要得到公司總經(jīng)理辦公室的批準(zhǔn)。6、依法享有的有薪婚假、產(chǎn)假、喪假等需要提供證明報人資部核實，否則不會予以計薪。7、

嚴(yán)格按排班表班次運轉(zhuǎn)。嚴(yán)禁擅自換班換崗，任何未經(jīng)主管同意的班次或崗位移換視為曠工。8、工程部人員有義務(wù)無條件執(zhí)行上級支配的加班任務(wù)。在設(shè)備出現(xiàn)緊急故障需加班修理時，必需聽從支配，不得借故推委，否則按礦工處理。超時加班按公司規(guī)定支配補休或計薪。9、非當(dāng)班時間或正常班次以外由公司或工程部組織的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)或其他不計薪的公益義務(wù)活動必需參加，否則視為曠工。10、其它事項均按公司規(guī)定處理。十五、工程部工具分配

1、電氣班日常常用工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中：

（1）電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試

電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負責(zé)保管。

（2）電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、

試電筆1把、工具刀1把、6``活絡(luò)扳手1把、8``活絡(luò)扳手1把、10``活絡(luò)扳手1把、12``活絡(luò)扳手

1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪

刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責(zé)保

管。

（3）其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負責(zé)保管。當(dāng)班人員如需使用分別借出，用完后負責(zé)歸還。3、水暖工具全部由水暖工負責(zé)使用保管。4、機修工具全部由萬能工負責(zé)保管。5、通用工具由綜合班領(lǐng)班負責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。6、工具保管責(zé)任人負責(zé)所保管工具的保養(yǎng)、修理修繕和每月一次清點盤存；凡非正常損毀或使用保管不當(dāng)造成的工具缺失和損毀，均由直接責(zé)任人負責(zé)照價賠償。責(zé)任界定不清的由保管責(zé)任人負責(zé)賠償。7、兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將狀況記錄在交接班記錄上。8、離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。

工程部日常工作流程

一、工作分配流程1、工程部各專業(yè)領(lǐng)班分別制定設(shè)備修理修繕保養(yǎng)方案，各專業(yè)設(shè)備修理修繕保養(yǎng)方案報工程主管統(tǒng)籌支配，形成公司設(shè)備正常修理修繕保養(yǎng)方案表。2、工程部各專業(yè)領(lǐng)班依照設(shè)備正常修理修繕保養(yǎng)方案的要求，將設(shè)備修理修繕保養(yǎng)任務(wù)分別落實到各工種，支配具體修理修繕保養(yǎng)人員，落實保養(yǎng)時間和措施。3、各班組修理修繕保養(yǎng)人員依照方案支配的時間、內(nèi)容和要求，及時對所分管的設(shè)備進行正常修理修繕保養(yǎng)工作。每次修理修繕保養(yǎng)前，對設(shè)備運行記錄進行檢查，籌備好修理修繕工具和器材，依照修理修繕保養(yǎng)規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。4、各專業(yè)班組每次對設(shè)備進行正常修理修繕保養(yǎng)時，均填寫設(shè)備正常修理修繕保養(yǎng)記錄。5、各專業(yè)班組要認真做好設(shè)備正常修理修繕保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設(shè)備修理修繕保養(yǎng)履行后，經(jīng)理要進行檢查。6、在工作分配的時間支配上，如因故障修理修繕量大，影響到正常方案修理修繕時經(jīng)理有權(quán)先支配故障修理修繕，后再將正常修理修繕的項目補上。

二、人員調(diào)配流程1、正常狀況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負責(zé)各自的職責(zé)范圍，履行自身的班組工作。2、由于某些突發(fā)的因素，個別班組難以履行自身范圍的職責(zé)，需班組之間幫助，可相互調(diào)派人力、工具等。3、各專業(yè)崗位技工應(yīng)聽從工程部經(jīng)理依據(jù)工作狀況臨時的人力調(diào)配。4、如技工自身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本班組領(lǐng)班簽署建議或意見，報工程部經(jīng)理確定。5、工程部組織機構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報人力資源部，得到批準(zhǔn)后，即可實施。

三、日常報修流程1、設(shè)備使用部門發(fā)覺設(shè)備故障或異常現(xiàn)象后，填寫報修送工程部值班室。特殊緊急的報修也可直接電話通知，事后再補報修單。2、報修單一式三份，由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。修理修繕履行后，由工程部修理修繕人員填寫完整，交報修部門驗收簽字，“報修部門”聯(lián)由報修部門留存?！柏攧?wù)聯(lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回。園區(qū)內(nèi)所有修理修繕都應(yīng)有報修單。電話通知的報修應(yīng)及時補填報修單。正常狀況下，報修單應(yīng)由報修部門經(jīng)理簽字、修理修繕履行后應(yīng)有驗收人簽字，這樣才算有效的報修單。3、工程部值班人員接到報修單或報修電話后，應(yīng)標(biāo)明時間，依據(jù)類別通知班組技工前往檢修。4、檢修人員應(yīng)在接到報修通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行檢修。5、未能立刻修復(fù)的故障應(yīng)馬上向上報告。屬配件原因立刻報告領(lǐng)班申領(lǐng)或申購；屬于技術(shù)或其他原因的應(yīng)報告主管。6、屬于技術(shù)或其他原因未能立刻修復(fù)的故障，主管組織相關(guān)班組人員到現(xiàn)場查看，確認工程部暫無法解決的，應(yīng)馬上實行臨時措施保證公司正常營業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或廠家支持。7、設(shè)備故障未能修復(fù)，并可能對園區(qū)正常營業(yè)造成影響的，應(yīng)報告公司總經(jīng)理，以便作出適當(dāng)支配。8、設(shè)備故障修復(fù)后，經(jīng)報修部門試用驗收，修理修繕人具體填寫報修單中的修理修繕項目和耗用材料項目，由驗收人簽字?！皥笮薏块T”聯(lián)由報修部門留存?！柏攧?wù)聯(lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回，其中“財務(wù)聯(lián)”每月匯總后轉(zhuǎn)交財務(wù)部。9、重大設(shè)備故障未處理完畢當(dāng)班檢修人員不得下班，應(yīng)協(xié)同接班的人員共同修復(fù)。

四、日常巡查檢修流程1、當(dāng)班人員交接班前后應(yīng)對所屬范圍的設(shè)備設(shè)備進行細致的巡查。2、發(fā)覺異常隨時檢修，未能修復(fù)的報告經(jīng)理并及時實行措施保證正常的營業(yè)不受影響。3、巡查過程中發(fā)覺的故障修復(fù)后應(yīng)要求設(shè)備所屬部門補填報修單，并按日常報修的程序處理耗用材料等。4、每班至少進行二次巡查，重點部位至少進行三次巡查，并認真做好巡查記錄。6、

巡查內(nèi)容還包括對各部門節(jié)能降耗狀況的監(jiān)督。

五、預(yù)防性檢修程序1、所有設(shè)備制定預(yù)防性檢修方案，按設(shè)備類別定人、定時、定項目、定質(zhì)量要求進行。2、預(yù)防性檢修責(zé)任人按方案的時間、項目和質(zhì)量要求認真實施，并做好記錄。3、檢修時，設(shè)備的操作人員應(yīng)在場幫助，便于更好地了解設(shè)備構(gòu)造和性能。4、預(yù)防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。

六、設(shè)備翻新、改造及增加項目的處理流程1、工程部依據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè)備，并制定出具體的可行性方案報總經(jīng)理批準(zhǔn)。2、經(jīng)批準(zhǔn)后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業(yè)的狀況下按方案實施。3、增加設(shè)備的項目由需要增加設(shè)備的部門先填寫申報表，交工程部進行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用。

七、需對外協(xié)作的項目實施程序1、限于技術(shù)能力或人力、工具等原因，工程部未能勝任的設(shè)備故障或項目等，為需采納承包給外單位或由外單位幫助的范圍。主要有：（1）設(shè)備損毀部件需要采納特殊加工如車、船、施工器才等。（2）新增土木裝修工程中較大規(guī)模的項目。（3）需要特殊工藝或裝備進行施工的項目等。2、確定采納外協(xié)的項目，由工程部擬出申請報告（附列成本預(yù)算、對園區(qū)正常營業(yè)的影響范圍、可行性分析等），報總經(jīng)理審批。4、擬承包單位依據(jù)項目內(nèi)容及要求作出具體方案（附列材料及價格清單、質(zhì)量工期承諾等），與工程部擬出的經(jīng)過初步洽談的協(xié)議條款樣本一起報總經(jīng)理審批。5、項目方案及協(xié)議樣本通過審批后，由工程部代表公司與施工單位簽署正式協(xié)議。6、工程部負責(zé)監(jiān)督施工質(zhì)量、工期，負責(zé)按協(xié)議要求進行竣工驗收。7、外協(xié)項目竣工通過驗收合格后，按園區(qū)財務(wù)支出程序由承包單位與財務(wù)部進行結(jié)算。8、需要外協(xié)的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按園區(qū)物品采購程序處理。

八、物品采購流程1、由各班組依據(jù)修理修繕保養(yǎng)需要，填寫“物料申購表”，經(jīng)工程部主管審核后，報財務(wù)部，財務(wù)部檢查倉庫，如無此庫存，財務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購部采購。2、工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實際難度較大，工程技術(shù)人員可幫助，但不得自行采購。3、工程部要幫助采購部進行多方案擇優(yōu)，防止采購質(zhì)次價高，性能低劣的產(chǎn)品。4、對大宗用品或長期需用的物資，應(yīng)與信譽好的供應(yīng)商，形成長期的協(xié)作關(guān)系。5、所有優(yōu)惠、折扣、贈送、回扣均歸公司所有。6、無論是自提還是送貨，均需要經(jīng)倉庫驗收。7、驗收合格的物資要依據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號、規(guī)格、單位、單價、數(shù)量和金額填寫物品入庫單。

九、物品的領(lǐng)用、報廢流流程1、工程部所有物品的領(lǐng)用均由指派的人經(jīng)手直接從倉庫領(lǐng)取。其他人不得隨便領(lǐng)用。領(lǐng)取人對物品的去向在出庫時登記并負責(zé)。2、各班組將需要領(lǐng)用物品的方案和報告交主管簽字后由領(lǐng)用人到倉庫領(lǐng)取。3、對有一定的經(jīng)濟價值的物品，應(yīng)以舊更新。4、物品由于正常損耗或遭