房產(chǎn)合作開發(fā)

現(xiàn)在東莞像萬科、中信、中天、新世紀(jì)、宏遠(yuǎn)等很多開發(fā)商都有聯(lián)合開發(fā)項目。持續(xù)調(diào)控下房地產(chǎn)項目合作開發(fā)是否會成為趨勢？合作開發(fā)是出于何種目的？為什么要聯(lián)合開發(fā)？合作的方式有哪些？合作的特征？合作的領(lǐng)域？聯(lián)合開發(fā)有什么好處和風(fēng)險？ 合作主要目的：1、 利用對方是本地企業(yè)的優(yōu)勢，盡快地占領(lǐng)和適應(yīng)市場。2、 拿地和融資的需要。隨著國家政府對土地出讓這一方面政策更加的嚴(yán)厲，以前靠關(guān)系拿地的開發(fā)商在新的形勢下面臨土地枯竭的窘境，為了企業(yè)下一步的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不得不采取與別的公司進(jìn)行合作的方式，還有一些手中有地，可由于缺乏項目的開發(fā)資金，所以只好尋求與那些有資金的房地產(chǎn)合作商進(jìn)行合作。3、 公司的發(fā)展戰(zhàn)略：有些開發(fā)商，為了能打開某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場，總是會尋求當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商進(jìn)行合作，盡快地融入市場，另外，有些大型的開發(fā)商為了能兼并那些被他們看中的企業(yè)，會想方設(shè)法的對那些被他們所看中的企業(yè)進(jìn)行注資、合作，等時機(jī)成熟就將其兼并。4、 利用對方的影響力來樹立自己的品牌。合作的原因：一方由于對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、政策、企業(yè)自身、項目及抗風(fēng)險需要等考量，無法憑一己之力而完成項目的順利開發(fā)，故而尋求其它方介入進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。例如：1、 一些以制造、加工、貿(mào)易為代表的企業(yè)利潤率大幅下降，面對以房地產(chǎn)為代表的高回報率的行業(yè)時，很多企業(yè)都把自己手中剩余的一些資金投資房地產(chǎn)。在一無經(jīng)驗(yàn)、二無人才、三無技術(shù)的情況InternetExplorer.lnk下，這些企業(yè)更愿與別的開發(fā)商進(jìn)行合作，對項目進(jìn)行開發(fā)。2、 在資金周轉(zhuǎn)困難、囤地成本增加、消費(fèi)需求不旺的情況下，那些資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商將面臨“難拿地、難開發(fā)地”的局面，為了公司的下一步運(yùn)轉(zhuǎn)，這些開發(fā)商不得不尋求其他合作伙伴以共同對土地和項目進(jìn)行開發(fā)，而一些手中有土地的開發(fā)商，由于缺乏開發(fā)的資金而迫使其必須對外尋求合作開發(fā)伙伴。3、 在生存空間日益縮小的背景下，那些以前靠政府關(guān)系和鉆政策漏洞的企業(yè)，為了今后的生存和發(fā)展，為了不落到倒閉的境地，這些企業(yè)會利用手中僅有的一點(diǎn)資源，要么是關(guān)系，要么是資金，來尋求大的、管理體制好的開發(fā)商來尋求合作。4、 類似一些大宗的土地項目，因其自身開發(fā)的特點(diǎn)，需要占用大量的資金和資源，從一開始就對開發(fā)商在資金實(shí)力上、開發(fā)資質(zhì)上、人員配置上提出了更高的要求，在這種情況下，兩個或多個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)就顯得有優(yōu)勢。5、隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，整個行業(yè)的投資利潤率也在不斷下降，各個開發(fā)商經(jīng)營的風(fēng)險也在不斷增加。為了抵抗各種潛在的風(fēng)險，很多的開發(fā)商都不再采用以前那種“將所有的雞蛋放在一個籃子”的經(jīng)營開發(fā)模式，而是采取“將雞蛋放在多個籃子”、“滾動開發(fā)”、“聯(lián)合開發(fā)”的方式。合作的方式：不同的房地產(chǎn)企業(yè)之間，企業(yè)文化不同，公司運(yùn)作特點(diǎn)不同，合作開發(fā)的方式也各不相同。房地產(chǎn)合作開發(fā)按合作的過程可分為房地產(chǎn)聯(lián)建、房地產(chǎn)合作開發(fā)、項目公司開發(fā)以及房屋參建等形式，若按開發(fā)的目的來劃分的話可分為戰(zhàn)略型合作和業(yè)務(wù)型合作。房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。由于該類合作開發(fā)，涉及法律審批手續(xù)復(fù)雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發(fā)合同過于簡單，在實(shí)踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當(dāng)部分行為因此而無效，不受到法律的保護(hù)。根據(jù)當(dāng)前法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續(xù)。同時，合作協(xié)議里的〃保底條款"是無法律效力的。房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。實(shí)踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨(dú)立法人資格的項目公司開發(fā)；三是房屋參建。三者在法律上的性質(zhì)、所需要承擔(dān)的風(fēng)險及運(yùn)作方式等方面都有著相當(dāng)大的區(qū)別。項目公司開發(fā)是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。在該種情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議書來規(guī)范，而是由項目公司的章程來明確各自的權(quán)利與義務(wù)。合作人不再以合伙的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。房屋參建是指參建人以參建名義對巳經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預(yù)購房屋的行為。該類參建行為往往因?yàn)闆]有被政府的主管部門行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無法律效力。實(shí)踐中常常表現(xiàn)為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設(shè)資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉(zhuǎn)資金，在未取得商品房預(yù)售證情況下，打著"優(yōu)惠價"、"內(nèi)部價”旗號，以商品房預(yù)售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。另外，現(xiàn)實(shí)中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補(bǔ)國家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補(bǔ)交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉(zhuǎn)讓。按合作的方式分有戰(zhàn)略型合作和業(yè)務(wù)型合作兩種，而戰(zhàn)略型合作又分并購和合作兩種。戰(zhàn)略合作是指能夠給企業(yè)帶來資金、先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，提升企業(yè)技術(shù)進(jìn)步的核心競爭力和拓展國內(nèi)外市場的能力而采取的合作形式。業(yè)務(wù)合作是指雙方本著互惠互利的原則而在業(yè)務(wù)上采取的一種所謂的合作方式。如聘請專業(yè)的顧問公司為自己的經(jīng)營活動出謀劃策等。合作的主要特征：1、 開發(fā)商方面：縱觀所有房地產(chǎn)開發(fā)商合作的案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)合作的雙方得主要特征是：（1） 上市公司與地方公司的合作。（2） 國有企業(yè)與知名公司之間的合作。（3） 知名企業(yè)與地方企業(yè)之間的合作。（4） 外資企業(yè)與地方企業(yè)合作。（5） 開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)之間的合作。2、 項目合作主要集中的領(lǐng)域是：拿地、融資、項目開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)。合作的益處：1、 能夠真正體現(xiàn)優(yōu)勢品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面：項目合作有利于形成規(guī)模優(yōu)勢和聯(lián)動優(yōu)勢，有利于客戶對其產(chǎn)品有很高的信賴度。2、 發(fā)揮各自的資源互補(bǔ)優(yōu)勢。3、 有利于規(guī)避風(fēng)險：因各個企業(yè)自身能力的不同，在抵抗風(fēng)險方面也不一樣，大家聚集在一起，能有利于整個項目的順利開展，增強(qiáng)項目抵御風(fēng)險的能力。4、 擴(kuò)大企業(yè)的品牌影響力：與大的開發(fā)商合作，能夠讓自己更快更好的了解市場、熟悉市場、認(rèn)知市場，能夠?qū)W到大的開發(fā)商的經(jīng)營管理方式和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時，項目建成之后，由于其良好的品質(zhì)，能讓更多的人一下子了解和認(rèn)識自己，無形之中給自己打了廣告，擴(kuò)大了自己的品牌影響力。5、 減少成本，在減少成本這一塊主要表現(xiàn)在：（1）時間成本：外地開發(fā)商實(shí)力再大，卻不是萬能的。初來乍到，自己要習(xí)服水土，也得過個三年五載的。如果找到個本地的合作伙伴，就可以事半功倍了。市場調(diào)查、爭取用地等勞神費(fèi)力的前期工作交給合作伙伴去做，自己把錢拿來，具體的操作流程照著老路子來就好了，在樓盤運(yùn)作速度整體加快的今天，又何樂而不為呢？（2） 土地成本：在合作中，尤其是與那些具有政府背景企業(yè)的合作中，這些具有政府背景德企業(yè)在拿地上都具有一種其他企業(yè)不可比擬的優(yōu)勢，合作的另外一方可以利用這種優(yōu)勢，用較少的資金來獲得土地，對項目進(jìn)行開發(fā)。（3） 資金成本：對于與那些金融機(jī)構(gòu)和具有政府背景的企業(yè)進(jìn)行合作的過程中，由于金融機(jī)構(gòu)和具有政府背景關(guān)系的企業(yè)在資金籌措上具有比較優(yōu)勢，同時在貸款中經(jīng)常會獲得不少的優(yōu)惠政策，一些融資能力差的企業(yè)經(jīng)常會尋求與這些企業(yè)合作，以達(dá)到減少資金成本的目的。（4） 管理成本：有些企業(yè)，由于缺乏管理方面的經(jīng)驗(yàn)，使得在項目的開發(fā)過程中難以對整個項目的開發(fā)進(jìn)行有效管理。在房地產(chǎn)行業(yè)投資利潤率不斷縮小的今天，如何減少成本是擺在各個開發(fā)商面前的一大難題。如何在不影響項目運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下達(dá)到管理上最優(yōu)也是現(xiàn)有眾多開發(fā)商奮斗的一大目標(biāo)，為此，通過與管理良好的公司合作，共同開發(fā)項目，能夠降低整個項目的管理成本，從而獲得高的回報率。（5） 經(jīng)營成本：在我國，有很多的開發(fā)商，在項目開發(fā)方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢，可是在對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營的過程中卻顯得經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致整個項目的經(jīng)營成本很高，一個本可以賺錢的項目卻因經(jīng)營成本高昂而虧本，因此，尋求一個經(jīng)營方面經(jīng)驗(yàn)豐富的公司來進(jìn)行合作既可以減少因經(jīng)營帶來的巨額費(fèi)用，同時也能使自己有更多的時間和精力去進(jìn)行其他項目的開發(fā)。（6） 納稅：有些項目，如商業(yè)、酒店、寫字樓等物業(yè)，本可以自己經(jīng)營的，但因自己經(jīng)營方面的經(jīng)驗(yàn)缺乏，導(dǎo)致最終對項目采取出售的方式從而導(dǎo)致最終多納稅，若能尋求一家具有房產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)一起以持有方式對物業(yè)進(jìn)行管理，那么就可以達(dá)到少納稅的目的。合作的風(fēng)險：當(dāng)然，不是所有的合作都是一帆風(fēng)順的，在合作的過程中，由于受各種不確定性因素的影響以及合作雙方對項目的追求點(diǎn)不同，最終導(dǎo)致合作雙方反目成仇的例子也不是很少，總的來說，合作失敗主要體現(xiàn)在雙方在合作之前簽訂的合同存有很多的漏洞。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。實(shí)踐中，在合作開發(fā)中常見的一些問題值得注意。1、合同不要約定保底條款聯(lián)營合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項目是否贏利，聯(lián)營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的原則，損害了其他聯(lián)營或聯(lián)營體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效。2、 加強(qiáng)和完善對“共管賬戶”的管理措施在非法人型合作開發(fā)合同履行中，為辦理合作開發(fā)項目的轉(zhuǎn)賬結(jié)算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項目資金的使用。在實(shí)踐中，因“共管賬戶”的管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。有的合作方疏于對“共管賬戶”的監(jiān)督管理，“共管賬戶”完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合作各方在合作開發(fā)合同中明確約定對“共管賬戶”的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。3、 不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實(shí)例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。根據(jù)國家有關(guān)法律和中國人民銀行發(fā)布的《貸款通則》的規(guī)定，企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實(shí)，也是無效合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，出借方只可收回本金，對巳取得或約定取得的利息應(yīng)予收繳，對借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行的利息的罰款。對此，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方在簽訂合同時，須加以注意。4、 設(shè)定明確具體的違約責(zé)任條款以及解除合作開發(fā)合同的條件實(shí)踐中，有的合作開發(fā)項目因投資方的資金不到位而停工甚至成為“爛尾樓”，而土地方巳經(jīng)提供土地，土地方再想另尋他人合作開發(fā)面臨著許多實(shí)際障礙。由于違約責(zé)任條款以及解除合作開發(fā)合同的條件約定得不明確，使土地方在追究出資方的違約責(zé)任及解除合作開發(fā)合同時面臨諸多困難。5、 及時辦理項目建設(shè)開發(fā)的各項手續(xù)，確保項目的合法性一個合作開發(fā)項目的完成，涉及到立項、規(guī)劃、拆遷、開工、銷售、驗(yàn)收等多個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過政府主管部門的批準(zhǔn)或許可，并取得相應(yīng)的批文或許可證書。上述任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致合作開發(fā)不能順利進(jìn)行。實(shí)踐中，有的合作開發(fā)是在手續(xù)不齊全的情況下盲目開工建設(shè)的，由于無法順利獲得政府主管部門的批復(fù)許可，屬于違規(guī)建設(shè)開發(fā)，造成有的合作開發(fā)合同被法院依法認(rèn)定為無效，有些合作方為此付出了慘痛的代價。因此，一方面，合作開發(fā)的各方必須高度重視項目開發(fā)建設(shè)的各種手續(xù)的報批工作，確保合作項目的合法性，另一方面，合作協(xié)議中還要明確約定項目開發(fā)建設(shè)的各種手續(xù)報批工作由哪個合作方具體負(fù)責(zé)辦理，以便在發(fā)生糾紛時能夠分清責(zé)任。6、 注意對合作方的資信調(diào)查由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大、周期長，稍有不慎就可能導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)不能正常進(jìn)行，造成巨額經(jīng)濟(jì)損失。合作各方均應(yīng)對合作他方的資格、資信有充分的了解，應(yīng)調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應(yīng)重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調(diào)查，調(diào)查必須全面、認(rèn)真、細(xì)致，既要了解對方的注冊資金和融資能力，還要了解對方的經(jīng)營管理水平及誠信情況。一個房地產(chǎn)合作開發(fā)項目自立項開始，直至開發(fā)完成，期間必須面臨許多復(fù)雜的情況和法律問題。為減少糾紛，降低風(fēng)險，順利地實(shí)現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開發(fā)的法律性質(zhì)、方式和應(yīng)注意的法律問題，做到依法履約，規(guī)范運(yùn)作。7、不同的項目應(yīng)尋找不同的開發(fā)商進(jìn)行合作各個開發(fā)商由于其在能力、技術(shù)、專業(yè)等方面的不同從而使其具有不同的特長。對地鐵項目而言，由于其包含多種物業(yè)，因此在尋找合作伙伴房地產(chǎn)合作開發(fā)