2023年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題

2023年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷一、單項選擇題(共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1．下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。

Ａ．購買房地產(chǎn)公司股票

Ｂ.購買土地使用權(quán)?C.購買新建商品住房

D.購買存量商品住房2．下列物業(yè)中,屬于特殊物業(yè)的是()。

A.在建工程

B．車站

C．購物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)3．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中,屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是()。?A.變現(xiàn)風(fēng)險?B.時間風(fēng)險?C．或然損失風(fēng)險?Ｄ.通貨膨脹風(fēng)險4．投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來,可以（)。?A.提高投資收益

B.減少系統(tǒng)風(fēng)險

C．減少個別風(fēng)險

D.使投資毫無風(fēng)險5.2023年末，某市住房總量為500０萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)合用住房400萬m2,商品住房375０萬㎡,，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)合用住房空置量為5０萬㎡,商品住房空置時為450萬㎡,則該市202３年末的商品住房空置率是（）。

Ａ.９％

B.1２%

Ｃ．15％?D．20%6.政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的(）。?A.產(chǎn)品質(zhì)量

B.產(chǎn)品性價比?C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)

D．產(chǎn)品檔次７.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，對的的是（）。

Ａ．自然周期與投資周期同步變化

B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期

C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期?D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期8．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司很難了解購買者和競爭者對本公司產(chǎn)品價格變化的反映時，往往采用(）。

A.挑戰(zhàn)定價法

B.領(lǐng)導(dǎo)定價法?C．目的定價法?D.隨行就市定價法9.某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示,該城市住宅的總需求與總供應(yīng)基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70rｅ以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處在（)狀態(tài)。?A．均衡

B．周期性失衡?C．結(jié)構(gòu)性失衡?Ｄ.區(qū)域性失衡１0．某城市2023年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元,約有１５％的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求８0㎡／戶，則202３年該市新建商品住房的市場潛量是(）萬㎡。

A．1２60

B．１38０

C.１４40

Ｄ.21０01１．下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是(）。?A．學(xué)習(xí)?B．經(jīng)濟(jì)狀況

C．對渠道的信賴度

Ｄ．購買動機(jī)12.某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后,根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（)。?A.避強(qiáng)定位方式?B．產(chǎn)品差別化方式

C.對抗性定位方式?D.重新定位方式１3．房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著＂買漲不買跌"現(xiàn)象,產(chǎn)生這一購買行為的重要因素是（）。

A.消費者的感覺?B.消費者的生活方式?C．消費者的習(xí)慣?D.消費者的信念1４.下列關(guān)于資金等效值概念的表述中,對的的是（）。

A．時值是資金運動起點的金額?B．終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額

C．資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值

D．不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值1５．某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款,其月供為2850元,月利率為6.25‰,則該貸款的實際年利率為（）。?A．7.5﹪?Ｂ．７.56﹪

Ｃ.７.71﹪

D．7.7６﹪16.某家庭于202３年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款,貸款方式為“2/28”，第一年和次年的年利率為7．5﹪,兩年后的年利率調(diào)整為8.5﹪，則該家庭在第28個月的還款額為()美元.?Ａ.12５0

B．1３98?C．14１６

D.15６21７．下列關(guān)于收益率的表述中,錯誤的是(）。?Ａ．基準(zhǔn)收益率是投資者所規(guī)定的最低投資報酬率?B．財務(wù)內(nèi)部收益率表白了項目投資所能支付的最高貸款利率

Ｃ．常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的．?Ｄ.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差１８.某房地產(chǎn)投資項目的目的收益率為１0﹪，內(nèi)部收益率為1６﹪,實際收益率為1２﹪，銀行貸款利率為7.5﹪,則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是(）。?Ａ.1.８2﹪?B.2.３3﹪?C．3.5７﹪?D．5．４５﹪１9.對于同個遍地產(chǎn)投資方案,某動態(tài)投資回收期(Pb）與靜態(tài)投資回收期(Pb'）之間的關(guān)系是(）。?Ａ．Pb＜Pb＇?B.Pｂ≤Pb'?C．Pb=Pb＇

D.Ｐb＞Ｐb＇20．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1０000㎡,其中財務(wù)費用８00０萬元,建設(shè)周期為3年，利潤總額為２50０0萬元，則該項目的投資利潤率是()。?Ａ．10．42﹪

B．11.57﹪?C.31.25﹪?D.34．7２﹪21．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1０００0㎡,規(guī)劃容積率≤４，預(yù)計開發(fā)完畢后可供銷售的面積為總建筑面積的８０﹪,項目的固定成本為５000萬元，預(yù)計平均銷售單價為45００元／㎡，則使項目達(dá)成盈虧平衡的單位變動成本為（）元／㎡.

A．235０．0０

Ｂ．2937.50?C．3２50．00?D．4０６2.5０22.對某房地產(chǎn)項目進(jìn)行敏感必分析，本地價、建導(dǎo)致本、貸款利率、資本化率分別減少0％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為２7.31萬元、55.0４萬元、1０.16萬元、88.３3萬元,則其中最敏感的因素是（)。

A．地價

Ｂ．建導(dǎo)致本

C.貸款利率

D.資本化率23.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過測算得出以下數(shù)據(jù):假如市場前景好，凈現(xiàn)值為５68０萬元，假如市場前景一般,凈現(xiàn)值為24５0萬元，假如市場前景不好,凈現(xiàn)值為負(fù)的3６80萬元.經(jīng)分析市場前景為:好的概率４5%;一般的概率3５％；不好的概率20%，則該項目凈現(xiàn)值盼望值為（)萬元.?A.２6７7．5?B.３680.6０

C.40０3.50?D.5３56.８０24．房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2Ｍ以外和項目（)范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用．

A．黃線?Ｂ．紫線

C.藍(lán)線

D．紅線25．房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是(）。

A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入?B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金

C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金

Ｄ.資本金、預(yù)租售收入、借貸資金２6.某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、Ｂ兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為３年、4年,其目的收益率均為12％,凈現(xiàn)值分別為120萬元,15０萬元.對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為()萬元.?A.39.51

B．４９．39?Ｃ.49.９6

D．6２.4５27．當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時,宜采用的比選方法是()。?A．凈現(xiàn)值法?Ｂ．差額內(nèi)部收益率法?C．費用現(xiàn)值法?D．內(nèi)部收益率法28．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)貸款的表述中,錯誤的是(）。

A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

Ｂ．不能用于償還土地購置貸款?C．重要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)?D.還款資金來源通常是銷售收入２9.下列融資渠道中,屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。

A.發(fā)行公司債券?B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C．發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款3０．新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不涉及（)。?Ａ．政府政策性資金?B.國內(nèi)外公司入股的資金

Ｃ.個人入股的資金?Ｄ.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金３１.進(jìn)行融資方案分析時,屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是()。

A.債務(wù)融資成本分析

B．資金占用費分析

C．資本金與債務(wù)資金的比例分析?Ｄ．擔(dān)保費分析32．下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，對的的是(）。?Ａ.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B.基礎(chǔ)租金低于市場租金時,應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平?Ｃ.寫字樓市場比較抱負(fù)的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟3３．寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是()。?Ａ．全租金方式

B.毛租金方式

C．凈租金方式?D．基本租金方式34.不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（)。?A.抵押貸款利息

B.公共設(shè)施維修費?Ｃ．房產(chǎn)稅

D.物業(yè)保險費3５．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的鈔票流的表達(dá)式中，對的的是()。

A.稅前鈔票流＝有效毛收入一經(jīng)營費用

B．稅前鈔票流＝有效毛收入一抵押貸款還本付息

C．稅后鈔票流=稅前鈔票流一所得稅?Ｄ.稅后鈔票流=稅前鈔票流一準(zhǔn)備金一所得稅二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。所有選對的,得２分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇對的的,每個選項得0.5分)1.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，對的的有（）。

A.能為投資者帶來經(jīng)常性的收入鈔票流?B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式?Ｃ．適合于長期投資?D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易

E.位置對其有著特殊的重要性２．“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包具有()。

A.按地區(qū)范圍細(xì)分?B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分?C．按增量存量細(xì)分?D.按交易形式細(xì)分

E.按目的市場細(xì)分3.從房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。?A.土地?B.勞動力?C．資本

D.經(jīng)驗?E.環(huán)境4．制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應(yīng)做到()。?A．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本?B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實行?C．租金擬定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率

D.市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充足考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系?E.運用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時,應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正５．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的重要工作涉及()。

Ａ.預(yù)測開發(fā)成本?B．選定目的市場?Ｃ.擬定消費群體

Ｄ．明確項目檔次?E．設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)6.可貸資金利率理論認(rèn)為（)。?A．可貸資金的需求重要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成?B．可貸資金的供應(yīng)由家庭儲蓄、公司儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成?Ｃ．利率是由貨幣的供應(yīng)與需求決定的

D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)?E．可貸資金的供應(yīng)函數(shù)是利率的遞增函數(shù)7．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有()。

A.銷售稅費

B.租金收益

C.物業(yè)增值

D.股權(quán)增值

E．抵押貸款規(guī)模8.下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，對的的是（）。?Ａ．表白了負(fù)債占資產(chǎn)的比例?Ｂ.反映了項目的財務(wù)風(fēng)險限度

C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則公司應(yīng)變能力越強(qiáng)?D．屬于長期償債能力指標(biāo)

E.房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要不擬定性因素有（)。

A.開發(fā)期和租售期?B．權(quán)益投資比率

C.資本化率?D．貸款利率

E．運營費用１0.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中,對的的有(）。?Ａ.凈現(xiàn)值盼望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)?B．可以完全衡量項目風(fēng)險性高低?C.掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值盼望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散限度１1．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機(jī)會研究的重要內(nèi)容有()。?A．國家經(jīng)濟(jì)政策?B.地理環(huán)境

C.國外市場情況?Ｄ.市場需求與供應(yīng)情況?E．項目投資估算１2.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，對的的有（）。?A．資金的重要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資

B．抵押型房地產(chǎn)投資信托重要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)?C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合作和多重合作型房地產(chǎn)投資信托基金?Ｄ．房地產(chǎn)投資信托基金的收益可以在一定限度上抵消通貨膨脹?E.一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實行經(jīng)營管理13．個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中,與房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)的信用風(fēng)險有（）。?A．惡意欺詐

B．市場疲軟

C.項目拖期?Ｄ．質(zhì)量糾紛?E．違法預(yù)售14.物業(yè)服務(wù)公司在擬定寫字樓租金時，需認(rèn)真考慮的重要因素有（)。?A．可出租面積?B．基礎(chǔ)租金?Ｃ.室內(nèi)裝修

D.客戶類型

E．出租單元面積規(guī)劃15．零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常涉及()。

A．核心區(qū)域?B．影響區(qū)域?C.重要區(qū)域

Ｄ．次要區(qū)域

Ｅ.邊界區(qū)域三、判斷題（共15題,每題分。請根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表達(dá)對的,用“×”表達(dá)錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分）

1.房地產(chǎn)投資相對于股票投資,往往具有較低的收益水平。(）?2.某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。()

３.吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（）

４．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段,物業(yè)租金的增長率是下滑的。(）

5.政府授權(quán)開發(fā)公司負(fù)責(zé)實行土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。(）?6.進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料,市場調(diào)查人員在收集資料時通常總是先收集第二手資料。（)?７.某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的實際利率為5.87%。（)?８．一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高,房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率減少。(）

9．流動比率越低，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。()

1０.與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表白項目風(fēng)險的大小。（）?１1．房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主線目的是為了使項目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。()?12．房地產(chǎn)開發(fā)項目地區(qū)分析與選擇重要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素。（）?1３．目前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司在資本市場上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。(）

14.我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（)?１5.目前物業(yè)服務(wù)公司合用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)公司采用目干制收費模式。（)四、計算題(共2題、２０分。規(guī)定列出算式、計算過程；需按公式計算的,要馬出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)

１．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道,現(xiàn)正在研究可以滿足相同使用功能的管道為20cm和30ｃｍ管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為800萬元、4０0萬元；運營費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0．05%的比例遞增;假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為８年和０年,到期后的凈殘值都是初期投資稠的１0%，折現(xiàn)率為0%。假定工程費用發(fā)生在年初，運營費用發(fā)生在年末。?請判斷這兩種方案的關(guān)系,并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

（8分）?2.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000㎡,用途為商住兩用,土地使用權(quán)年限為4０年，規(guī)劃容積率為３。征詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1~3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5000㎡，可用于經(jīng)營的部分為4500㎡，可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間。本地同檔次賓館的平均價略為330元／間·天。前3年的入住率均為70%，從