《房產(chǎn)“限購(gòu)”政策的影響研究6600字（論文）》

“限購(gòu)”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析TOC\o"1-3"\h\u4069第1章前言 第1章前言居住環(huán)境是與人類的生存狀態(tài)和生活質(zhì)量聯(lián)系具有十分緊密聯(lián)系的一個(gè)重要條件。對(duì)個(gè)人而言，房地產(chǎn)價(jià)格決定了個(gè)人對(duì)居住環(huán)境的選擇，影響到家庭生活質(zhì)量；對(duì)社會(huì)而言，穩(wěn)定的房地產(chǎn)價(jià)格能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速増長(zhǎng)，推動(dòng)人類社會(huì)持續(xù)進(jìn)步。近些年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格一直呈上漲趨勢(shì)，帶了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，我國(guó)各地方相繼出臺(tái)了“限購(gòu)”政策。“限購(gòu)”政策，又稱“限購(gòu)令”，是指政府出臺(tái)的房屋限購(gòu)政策。主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)和過(guò)度投資行為，確保行業(yè)長(zhǎng)期健康平穩(wěn)發(fā)展。自2010年出臺(tái)“限購(gòu)令”后，青島市2011年首次出臺(tái)“限購(gòu)令”，自此每年都會(huì)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)整，直到2020年3月15日推出最新的限購(gòu)政策規(guī)定，并于3月16日正式實(shí)施。本文即以2020年3月16日出臺(tái)的政策規(guī)定為基礎(chǔ)，闡釋限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和對(duì)居民影響分析，并推出相關(guān)應(yīng)對(duì)措施，明確“限購(gòu)”政策對(duì)各方面的影響效應(yīng)，并作出正確的應(yīng)對(duì)態(tài)度，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。第2章“限購(gòu)”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響2.1限購(gòu)政策簡(jiǎn)述青島市2020年3月16日正式實(shí)施的限購(gòu)政策內(nèi)容表述如下：在青島市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房，需要提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍)，限購(gòu)1套住房，含新建商品住房和二手住房。在市區(qū)已擁有過(guò)1套及以上住房的非本市戶籍的居民家庭，或無(wú)法提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購(gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的不予認(rèn)可。首次和二次申請(qǐng)住房公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購(gòu)買(mǎi)二手住房的居民，最低首付比例由30%提高至40%。經(jīng)利率自律機(jī)制研究通過(guò)，在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購(gòu)買(mǎi)二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。2.2對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響除卻普通民眾，“限購(gòu)”政策最先影響到的就是房地產(chǎn)企業(yè)，作為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要收入、融資來(lái)源的企業(yè)，“限購(gòu)令”會(huì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生多方面影響。如房地產(chǎn)的價(jià)格、交易量以及消費(fèi)需求等。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)的影響主要分為三個(gè)大方面：融資壓力大、資金鏈脆弱、企業(yè)間分化加劇。以下筆者將分為三方面進(jìn)行分析。2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力大房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)之一就是投入高、收益周期長(zhǎng)，致使房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有僅依靠自己原有的資金實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，要使企業(yè)獲得大量資金得以正常運(yùn)行，要借助外部力量進(jìn)行外部籌資活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)放商的主要資金來(lái)源有：國(guó)內(nèi)貸款、外資支援、自籌資金，以及政府資金支持、債券、捐贈(zèng)等其他可以用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金，其中國(guó)內(nèi)貸款和外資支持都屬于融資范圍。據(jù)資料顯示，近些年房地產(chǎn)行業(yè)融資金額持續(xù)上漲，其中國(guó)內(nèi)貸款遠(yuǎn)高于外部融資，而國(guó)內(nèi)貸款又以銀行貸款為主。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放初期飽和度較低且投資少，所以發(fā)展迅速，銀行愿意將大量資源流向房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)如今，限購(gòu)背景下大多數(shù)銀行都對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控加強(qiáng)、放款政策更加苛刻，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例大幅降低，與此同時(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需金額又不斷上漲，自籌資金很難滿足經(jīng)營(yíng)需求，外部融資難度也在不斷增加，隨著限購(gòu)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力也變得越來(lái)越大。2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有資金使用量大、流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取上面是通過(guò)競(jìng)標(biāo)所得，這就促使其必須投入大量資金。而且，前期工程施工方面也需要投入很大的資金成本，所以對(duì)資金要求很高。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及各類商業(yè)項(xiàng)目的增加，房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面的需求量也越來(lái)越大。其次，用于經(jīng)營(yíng)的資金流轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。通常情況下，房地產(chǎn)的資金回籠過(guò)程表現(xiàn)為，在競(jìng)標(biāo)獲取土地后，資金主要用于房產(chǎn)建設(shè)，最后在后期銷售過(guò)程中回籠資金。在這過(guò)程中，房產(chǎn)從開(kāi)始建設(shè)到完成一半需要2年，從建設(shè)項(xiàng)目投入使用到回籠資金需要3年時(shí)間。而在這中間的5年時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)處于不斷投入資金的狀態(tài)。在高速發(fā)展時(shí)期，其利潤(rùn)頗豐，致使房地產(chǎn)企業(yè)有大量資金可以進(jìn)行囤積土地，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在限購(gòu)政策實(shí)行后，普通民眾投機(jī)需求減少，住房不再被搶購(gòu)，房產(chǎn)銷量降低，前期囤積庫(kù)存難以消化，庫(kù)存也難以及時(shí)獲利。因此房地產(chǎn)企業(yè)在限購(gòu)政策下會(huì)有建設(shè)過(guò)程中難以支付欠款、資金回籠難度加大、利潤(rùn)降低等情況。繼而面臨資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)不暢的窘境。資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，一旦資金出現(xiàn)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，會(huì)阻礙企業(yè)企業(yè)發(fā)展步伐，甚至有的企業(yè)會(huì)面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。2.2.3房地產(chǎn)企業(yè)間分化加劇基于以上兩者的分析，在限購(gòu)政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資難、資金鏈脆弱的問(wèn)題，這也進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)間分化加劇，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)愈加明顯。在同等政策影響下，普通群眾購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)更傾向于尋找龍頭企業(yè)，投資者更愿意投進(jìn)安全值更高的公司。于是，龍頭企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)也會(huì)更好，受限購(gòu)的影響也會(huì)較小。主要原因表現(xiàn)為，龍頭企業(yè)規(guī)模大，布局廣，業(yè)務(wù)不僅遍及一二線城市，還在不限購(gòu)的三四線城市也占有很大市場(chǎng)。因此，即使一二線城市推行限購(gòu)政策，但因?yàn)槠湓诜窍拶?gòu)城市的業(yè)績(jī)較為突出，所以整個(gè)企業(yè)受影響較小。其次，龍頭企業(yè)的策略更加務(wù)實(shí)和符合市場(chǎng)需求，比如萬(wàn)科堅(jiān)持面向自主需求、以中小型普通住宅為住的主流產(chǎn)品定位，貫徹快速周轉(zhuǎn)策略；恒大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，薄利多銷，以量取勝?；谶@些因素，龍頭企業(yè)和小企業(yè)之間的差距越來(lái)越大，龍頭企業(yè)也更能獲得市場(chǎng)份額，兩者之間的分化也不斷加大。第3章“限購(gòu)”政策對(duì)居民影響3.1居民購(gòu)房需求分析居民是購(gòu)房者的主力軍之一，需求不同在政策變化時(shí)態(tài)度也會(huì)有所不同。本文將限購(gòu)政策對(duì)居民的影響程度分門(mén)別類，對(duì)不同的需求人有不同的影響程度。根據(jù)購(gòu)房目的的不同，分成了剛需購(gòu)房者和彈性需求的購(gòu)房者。3.1.1剛性需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于土地資源的稀缺性而住房對(duì)于居民來(lái)說(shuō)又不可或缺的，這時(shí)就出現(xiàn)了剛性需求的概念。也就是我們常說(shuō)的剛需購(gòu)房者，我們可以認(rèn)為這部分購(gòu)房者對(duì)于住房?jī)r(jià)格需求缺乏彈性或者彈性較低，或者說(shuō)是對(duì)于房?jī)r(jià)的變動(dòng)的敏感程度一般而言來(lái)說(shuō)敏感度很低。剛性需求者并不是能夠承購(gòu)價(jià)格無(wú)休止的變動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升到超出其能承受范圍時(shí)，剛性需求購(gòu)買(mǎi)者會(huì)因?yàn)槭ベ?gòu)買(mǎi)能力而消失，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)更為偏遠(yuǎn)或者面積更小的住房。3.1.2彈性需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以投資或投機(jī)為目的的購(gòu)房者，其需求彈性會(huì)大的多。基于投資的購(gòu)房目的，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)需要考慮預(yù)期收益(未來(lái)出售價(jià)格減去當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)成本)，當(dāng)投資者對(duì)于預(yù)期出售價(jià)格的預(yù)期不變時(shí)，房?jī)r(jià)的上升意味著購(gòu)買(mǎi)成本的上身，導(dǎo)致預(yù)期收益的下降。隨著預(yù)期收益的降低，投資者的對(duì)于住房需求也會(huì)隨著降低，當(dāng)與市場(chǎng)上其他類型的投資品相比預(yù)期收益沒(méi)有優(yōu)勢(shì)時(shí)，投資者就會(huì)轉(zhuǎn)向其他的投資途徑。房地產(chǎn)市場(chǎng)上兩個(gè)購(gòu)房者進(jìn)行相比，以居住為目的的狗房主的需求對(duì)于價(jià)格的敏感度相對(duì)較低；以投資為目的的購(gòu)房者需求相對(duì)于價(jià)格的敏感度相對(duì)較高。3.2“限購(gòu)”對(duì)居民的影響房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策作為一項(xiàng)公共政策，其最終的目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障居民的最基本的最基本居住需求。所以它對(duì)居民的影響也不可忽視。3.2.1對(duì)剛需購(gòu)房能力者影響較大我們提到過(guò)剛需購(gòu)房者的概念。在這里，我們假定剛需購(gòu)房者是那些家庭或本人名下沒(méi)有房產(chǎn)，迫切需要購(gòu)房的購(gòu)房者群體。在分析限購(gòu)限貸政策對(duì)剛需購(gòu)房者購(gòu)房行為的三個(gè)組成因素時(shí)，由于剛需購(gòu)房者的需求缺乏彈性或者彈性很小，因此可以認(rèn)為其購(gòu)房意愿受到的影響很小。從購(gòu)房資格角度看，限購(gòu)政策會(huì)對(duì)一小部分剛需購(gòu)房者產(chǎn)生影響，這部分人包括了在當(dāng)?shù)厣罟ぷ?，但沒(méi)有滿足購(gòu)買(mǎi)條件的外地戶籍人;以及一部分原因名下雖然有房產(chǎn)但仍有迫切購(gòu)房需求的本地戶籍居民。但總體上來(lái)說(shuō)，大部分剛需購(gòu)房者的購(gòu)房資格不會(huì)受到限購(gòu)的影響。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能受到政策影響最大的因素就是購(gòu)房能力，也就是購(gòu)房資金了。特別是首付款的提高，使得購(gòu)房者不得不一次性籌集一筆數(shù)額不小的首付金額，這是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，特別是那些原本就只能勉強(qiáng)湊齊首付款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)。從整體上來(lái)看，限購(gòu)限貸政策只是可能影響小部分剛需購(gòu)房者的購(gòu)房行為，而大部分剛需購(gòu)房者的購(gòu)房行為并不會(huì)受到其直接影響。相反，從長(zhǎng)期來(lái)看，政策的實(shí)施，房屋價(jià)格可能會(huì)進(jìn)行調(diào)整，甚至?xí)沟脛傂栀?gòu)房者從中受益。3.2.2彈性需求者的購(gòu)房能力減弱國(guó)家的限購(gòu)限貸政策實(shí)施的目的本身就是打擊投機(jī)型購(gòu)房者的炒房行為，因此投資型購(gòu)房者必然會(huì)受到非常大的影響。首先，投資型購(gòu)房者失去的是大量購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資格，哪怕是本地戶籍的投資者，對(duì)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)進(jìn)行限制，使其無(wú)法大規(guī)模的買(mǎi)入房地產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)施拉升房?jī)r(jià)的行為。而對(duì)于外地戶籍的投資者來(lái)說(shuō)，則直接失去購(gòu)買(mǎi)的資格。其次是從購(gòu)房能力來(lái)說(shuō)，投資型購(gòu)房者的購(gòu)房資金主要來(lái)自于信貸資金，通過(guò)高杠桿炒作，實(shí)現(xiàn)資金使用率最大化。限貸政策的實(shí)施，等于切斷了其資金渠道，使其喪失繼續(xù)擴(kuò)張的能力。最后是限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)對(duì)于購(gòu)房者預(yù)期的影響。由于投資型購(gòu)房者購(gòu)房的目的是為了從房產(chǎn)增值中獲益，當(dāng)限購(gòu)限貸政策出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期轉(zhuǎn)變時(shí)，市場(chǎng)嗅覺(jué)敏銳投資客會(huì)先一步撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，不再有購(gòu)買(mǎi)意愿。3.2.3擁有房產(chǎn)者改變購(gòu)房計(jì)劃在非剛需購(gòu)房者當(dāng)中，有一部分購(gòu)房者是了為改善居住的目的而購(gòu)房的，其并非買(mǎi)不可的購(gòu)買(mǎi)意愿，同事也沒(méi)有很強(qiáng)的投資目的，但仍然是潛在的購(gòu)房者，其購(gòu)房行為的三個(gè)方面都會(huì)受到限購(gòu)限貸政策的影響。由于改善型購(gòu)房者本身己經(jīng)擁有房產(chǎn)，限購(gòu)政策會(huì)使其中一大部分人失去購(gòu)買(mǎi)第二套的購(gòu)房的資格，若仍要堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)第二套住房，則需要出售現(xiàn)有的住房才能實(shí)現(xiàn)，操作難度和風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大。另一部分具備購(gòu)買(mǎi)第二套資格的購(gòu)房者也會(huì)更加慎重地對(duì)待下一次購(gòu)房的機(jī)會(huì)。在政策調(diào)控時(shí)期，改善型購(gòu)房者的購(gòu)房意愿最為搖擺不定。由于其并沒(méi)有剛需購(gòu)房者對(duì)于房屋的強(qiáng)烈需求，同時(shí)，也不會(huì)像投資型購(gòu)房者那樣在無(wú)利可圖是就立即撤離，改善型購(gòu)房者更多選擇的可能是暫停其購(gòu)買(mǎi)行為轉(zhuǎn)為觀望，并選擇在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)買(mǎi)最合適的房產(chǎn)。第4章應(yīng)對(duì)措施4.1穩(wěn)步增加保障、經(jīng)適、廉租房的供應(yīng)青島市是一線發(fā)達(dá)城市，每年都會(huì)有大量外來(lái)務(wù)工人員涌入，而使得城市居住的剛性需求持續(xù)的上漲，但城市化擴(kuò)張土地的數(shù)量有一定的限度，還存在一些投資投機(jī)行為，因此房?jī)r(jià)很難下跌，而且使得兩極分化越來(lái)越明顯。少數(shù)購(gòu)房者擁有許多套住宅，而大部分的群體都感覺(jué)購(gòu)房壓力很大，供求關(guān)系不平衡，所以政府應(yīng)該穩(wěn)步增加保障房、經(jīng)適房和廉租房的供應(yīng)。同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范保障性住房的搖號(hào)制度，確保透明公正，逐級(jí)根據(jù)保障對(duì)象收入水平，制定與之對(duì)等的租金補(bǔ)貼政策，從而完成對(duì)應(yīng)人群的住房保障，確保需要住房的剛需一族可以根據(jù)自己的實(shí)際情況買(mǎi)到或租到可以承擔(dān)得起的住房。從目前政府對(duì)此的建設(shè)情況來(lái)看，廣州市在保障房、經(jīng)適房和廉租房等保障性住房建設(shè)方面還需要加大投入力度。4.2不斷拓寬投資渠道隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及全面小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)，國(guó)民生活越來(lái)越富裕，手中的余錢(qián)也越來(lái)越多，而目前我國(guó)金融體系尚不健全，投資渠道狹窄，或者風(fēng)險(xiǎn)難以控制，所以越來(lái)越多的社會(huì)資金都聚集在獲利空間更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中這也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的深層次原因所在。最近幾年，國(guó)際形勢(shì)緊張以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，許多中小型企業(yè)都處境艱難，而且股票市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，很多社會(huì)資金得到合理的分流，所以需要國(guó)家不斷去拓寬社會(huì)投資渠道，引導(dǎo)民眾合理進(jìn)行投資。假如只是單方面粗暴的禁止民眾繼續(xù)投資房地產(chǎn)，而沒(méi)有合理分流社會(huì)資金，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)投資收益優(yōu)勢(shì)無(wú)法改變，所以就算限購(gòu)政策能夠短時(shí)間內(nèi)取得一定的效果長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)其效果肯定無(wú)法得到有效延續(xù)，甚至?xí)鸱績(jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)以及會(huì)埋下嚴(yán)重的危機(jī)。因此，要從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，就要加強(qiáng)我國(guó)的金融體系建設(shè)，規(guī)范金融市場(chǎng)，拓寬投資渠道，為民眾創(chuàng)造更多穩(wěn)健的投資途徑，分流多余的社會(huì)流動(dòng)資金，只有這樣才能更好地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資型需求，并確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。4.3放慢企業(yè)發(fā)展腳步，加速存貨的消化房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重資產(chǎn)化擴(kuò)大了企業(yè)規(guī)模，提高了市場(chǎng)地位，獲取大量質(zhì)優(yōu)價(jià)低的土地儲(chǔ)備，擴(kuò)大了業(yè)務(wù)布局，給未來(lái)發(fā)展蓄力的同時(shí)也面臨著巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)資源被固化成土地儲(chǔ)備、固定資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)獲利周期長(zhǎng)的特性，土地資源不能快速變現(xiàn)，迫使融創(chuàng)拆東墻補(bǔ)西墻，高度依賴銀行貸款，資金使用成本上升，最終出現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用高于息稅前利潤(rùn)的狀況。所以企業(yè)需要放慢重資產(chǎn)化腳步，減少拿地，對(duì)己有土地資源進(jìn)行項(xiàng)目深入、全面地開(kāi)發(fā)，避免資源限制占?jí)嘿Y金。加速消耗存貨，加大對(duì)己完成項(xiàng)目的銷售力度，一方面可以減少庫(kù)存，增加企業(yè)自由現(xiàn)金流;另一方面有利于提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。同時(shí)重視現(xiàn)金流管理，可以避免出現(xiàn)現(xiàn)金的使用大于現(xiàn)金的積累，入不敷出的情況。4.4降低企業(yè)的負(fù)債率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在重資產(chǎn)化過(guò)程中負(fù)債率快速上升，應(yīng)降低負(fù)債率提高企業(yè)償債能力，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)雖有大量現(xiàn)金，但是融創(chuàng)貨幣資金由售房資金回籠、貸款等組成，其中有部分為受限制資金，不可以隨時(shí)用于支付。隨著重資產(chǎn)化加深，己有現(xiàn)金無(wú)法覆蓋負(fù)債及日常經(jīng)營(yíng)需求，限購(gòu)政策的廣泛實(shí)施使得銀行放款條件更加苛刻，后續(xù)融資會(huì)更困難，重資產(chǎn)化如果未能如期產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，企業(yè)極易發(fā)生資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)降低企業(yè)的負(fù)債率，多方面擴(kuò)寬融資渠道，提高無(wú)息或低息負(fù)債比例，降低融資成本，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，確保所融資金的還款安全性，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論青島市2020年最新出臺(tái)的“限購(gòu)”政策是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正確總結(jié)下的方針政策，是為了維持我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展出臺(tái)的政策，它有其存在的必要性。作為一項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)的方針政策，它的出臺(tái)對(duì)居民和房地產(chǎn)企業(yè)都有很大的影響。通過(guò)本文的分析，大致得出了相對(duì)應(yīng)的結(jié)論?！跋拶?gòu)”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要在于其資金回籠方面和行業(yè)整體現(xiàn)狀上。表現(xiàn)為企業(yè)的融資逐漸變得困難，資金鏈變得脆弱以及整個(gè)行業(yè)的兩極分化嚴(yán)重。大的企業(yè)在這場(chǎng)“限購(gòu)”政策里更能獨(dú)善其身，小企業(yè)更易受政策影響，陷入資金危機(jī)。其次對(duì)居民的影響主要是從需求類型展開(kāi)的。不同需求的居民受到不同的影響，剛性需求的居民對(duì)房子的需求更為切實(shí)，“限購(gòu)”政策對(duì)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望和需求度不會(huì)有太大影