成本逼近法范例

☆成本逼近法范例所謂成本逼近法是指以開發(fā)土地所耗費的各種費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。其基本計算公式為：土地價格二土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益I、土地取得費及有關稅費土地取得費土地取得費指估價對象所在區(qū)域征用同類土地所支付的平均費用。根據(jù)對XX市近年來征地費用標準分析結(jié)合估價對象所在區(qū)域具體征地情況，該項費用主要包括土地補償費、勞動力安置補償費、青苗及地上附著物補償費。XXX建設項目征地均實行總包干征地方式，總包干費用基數(shù)的測算參照《河北省土地管理條例》第六章補償和安置。在實際征地過程中，據(jù)XXX國土資源局提供并通過對近期征地情況的調(diào)查和估價對象所在區(qū)域?qū)嶋H征地案例的分析，目前估價對象所在區(qū)域平均支付的征地補償費用為13萬元/畝（195元/平方米），本次估價確定土地取得費以195元/平方米計。相關稅費土地管理費河北省物價局、財政廳聯(lián)合下發(fā)文件’'關于重新審定土地管理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目和標準的通知（冀價涉費字（1992）第（134）號）、河北省政府辦公廳辦字[2001]37號、冀價經(jīng)費字[2001]32號規(guī)定〃土地管理費按征地費總額的1.5%-4%征收〃。據(jù)xx市國土資源局提供，xx市按征地費總額的4%征收。則估價對象土地管理費（詳見表3-2-1）耕地占用稅根據(jù)河北省政府文件’'關于發(fā)布《河北省耕地占用稅實施辦法》的通知”（冀政[1987]119號）規(guī)定，“1、以縣為單位（以下同），人均耕地1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米2元至10元；人均耕地1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米2元至10元；2、人均耕地1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米1.6元至8元；……〃。據(jù)xx市國土資源局提供，xx市區(qū)一般按7元/平方米標準征收耕地占用稅。耕地開墾費依據(jù)《河北省土地管理條例》第二十九條“非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，沒有條件開墾或開墾的耕地最終不合格的，占用耕地的單位應按照每平方米十至十五元的的標準，向縣（市）以上土地行政主管部門交納耕地開墾費〃。據(jù)xxx國土資源局提供，目前乂乂市（含各縣市）一般按10元/平方米計收（非耕地免收）。城市舊區(qū)改造費根據(jù)乂乂市人民政府關于貫徹落實省政府《關于加強城市市政公用設施建設的暫行規(guī)定》的通知（[1993]8號），在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新征土地的建設項目，由城市規(guī)劃管理部門征收城市舊區(qū)改造費。在城市規(guī)劃區(qū)夕卜環(huán)線以內(nèi)新增建設用地項目，按每畝地2萬元征收（即30元/平方米），外環(huán)線以外按每畝地1.5萬元征收（即22.5元/平方米）。本次估價對象位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)，故取每畝2萬元（即30元/平方米）。不可預見費根據(jù)xx市土地管理局提供資料，當?shù)卦谡魇者^程中除上述費用外，還存在一定其他支出，（評估、測繪等費用，在此稱為不可預見費），約占土地取得費的5%-8%，鑒于估價對象的實際情況和估價目的，本次估價取6%。則估價對象不可預見費見表3?2?1。小計稅費二A+B+C+D+E土地取得費及有關稅費合計=（1）+（2）,詳見表3-2-1。表3-2-1土地取得費及有關稅費一覽表宗地編號宗地名稱宗地位置土地取得費土地管理費耕地占用稅有關稅費耕地開墾費舊城改造費不可預見費取得費及稅費合計M1金屬針布廠擬抵押廠區(qū)西部用地橋東絲綢路2號1957.87103011.7261.5H、土地開發(fā)費本次設定估價對象的開發(fā)程度為紅線外’'七通”（通路、供電、通訊、供水、排水、供暖、供氣）及宗地內(nèi)場地平整。通過對乂乂市目前同類土地開發(fā)狀況與開發(fā)費用的調(diào)查及估價對象所在區(qū)域土地開發(fā)費用的分析，參考本次在基準地價系數(shù)修正法評估過程中確定土地開發(fā)費用的方法并結(jié)合估價對象的實際開發(fā)程度，本次評估確定估價對象的開發(fā)費用為131元/平方米。B、投資利息根據(jù)估價對象的開發(fā)程度與開發(fā)規(guī)模，確定土地開發(fā)周期為1年才殳資利息按評估基準日中國人民銀行短期貸款（六個月至1年）利率5.85%,設定土地取得費及有關稅費在征地時一次投入，開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則投資利息=（土地取得費+有關稅費）x開發(fā)周期x5.58%+土地開發(fā)費x開發(fā)周期x1/2x5.58%IV、 投資利潤投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)投入的方式發(fā)揮作用，因此投資利潤應與同行業(yè)投資回報相一致，以土地取得及開發(fā)成本（土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費）投資應獲得相應的投資回報，根據(jù)同行業(yè)平均投資回報狀況，結(jié)合當?shù)氐耐恋亻_發(fā)投資利潤水平，確定本次估價對象的開發(fā)投資利潤率8%。貝U投資利潤=（土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費）x開發(fā)周期x8%V、 土地增值收益根據(jù)土地管理部門提供資料和估價調(diào)查分析，不同用途用地的土地增值收益一般為土地成本價格即：土地取得費及有關稅費、土