山東2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)當(dāng)事人考試試卷

山東省2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：估價(jià)當(dāng)事人考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬(wàn)元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為一萬(wàn)元。3232752732582、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為年。A：1B：1.5C：2D：2.5E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為。A：7.5%B：8.3%C：12.5%D：16.7%E：借款合同4、行政裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起—日內(nèi)做出。A.15B.30C.45D.605、—指由于貨幣供應(yīng)量過(guò)多而引起的貨幣貶值、物價(jià)上漲的現(xiàn)象。A.通貨貶值B.通貨膨脹C.通貨緊縮D.通貨異常6、在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為_。50%60%70%80%7、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為30萬(wàn)元，使用期限為20年，建筑物價(jià)值為180萬(wàn)元，一建筑物資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為O萬(wàn)元。225.35216.75C.230.25D.245.458、拆除公益事業(yè)房屋，通常采用評(píng)估。A：市場(chǎng)法B：路線價(jià)法C：假設(shè)開發(fā)法D：成本法E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章9、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)，建筑面積為800m2,容積率為0.8,對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的許可.假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為.【2000年考題】A：93.75萬(wàn)元B：115萬(wàn)元C：293.75萬(wàn)元D：315萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在—中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)11、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于競(jìng)爭(zhēng)者。A：從容不迫型B：選擇型C：兇猛型D：隨機(jī)型E：借款合同12、—對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施13、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況14、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來(lái)源是_。A.政府的財(cái)政收入土地出讓收入土地儲(chǔ)備所獲得的利潤(rùn)土地受讓方的投資15、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式中，包干制是指。A：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式B：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式C：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式D：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其系全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列不屬于直接代為登記的房屋包括_。A.房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房B.依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋C.有人主張權(quán)利的房屋D.無(wú)人主張權(quán)利的房屋17、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000近，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/面.后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià).【2007年考題】一A：375萬(wàn)元B：450萬(wàn)元C：500萬(wàn)元D：600萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、估價(jià)上的折舊注重的是_。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)修正19、基本完好房的成新率為_。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新20、某建筑物的建筑面積為2000面，占地面積為3000近，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/近，建筑物重置價(jià)格為900元/近，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/面.則該建筑物的成新率為。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/m2,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。鲎膺\(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為一元/m2。33003324C.3335D.357322、不屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法是。A：調(diào)查和專家打分法B：解析方法C：概率估算法D：蒙特卡洛模擬法E：借款合同23、某項(xiàng)目建筑用地面積40000,代征地3700,規(guī)劃容積率為3.3,建筑覆蓋率50%,則總建筑面積是。A：66000B：72105C：132000D：144210E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、在成本法求取折舊中，采用—更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)25、建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證是：_。A.施工許可證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)調(diào)查了所在城市2009年12個(gè)新建樓盤的平均銷售價(jià)格，調(diào)查結(jié)果見下表。則該數(shù)據(jù)的中位數(shù)和眾數(shù)分別是。A：2460和1980B：2460和5880C：274667和1980D：274667和5880E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的_。A.變動(dòng)費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，下列自然資源既有可能屬于國(guó)有又有可能屬于集體所有的有。A：礦藏、森林、草原B：水流、山嶺、灘涂C：森林、山嶺、荒地D：森林、水流、荒地E：草原、灘涂、荒地4、某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類是_。A.農(nóng)用地B.工業(yè)用地C.建設(shè)用地D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地5、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)一時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。50%60%80%90%6、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。有效的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括_。A.方法科學(xué)B.調(diào)查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理信息價(jià)值和成本比率E.政策性7、中國(guó)民法的基本原則包括、禁止濫用權(quán)利原則。八：平等原則B：誠(chéng)實(shí)信用原則C：公序良俗原則口：自愿原則E：強(qiáng)制原則8、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要9、國(guó)土資源部令第33號(hào)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取方式出讓。A：拍賣B：招標(biāo)C：掛牌口：雙方協(xié)議E：直接定標(biāo)10、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場(chǎng)供給的過(guò)量C：建筑設(shè)計(jì)的缺陷D：人們消費(fèi)觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化11、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的_。A.收益遞增遞減原理B.適合原理C.均衡原理D.替代原理12、明確估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容，包括明確。A：實(shí)物狀況B：權(quán)益狀況C：區(qū)位狀況D：經(jīng)濟(jì)狀況E：環(huán)境狀況13、價(jià)格領(lǐng)先制通常有三種形式。A：被支配型價(jià)格領(lǐng)先B：支配型價(jià)格領(lǐng)先C：成本最高型價(jià)格領(lǐng)先D：成本最低型價(jià)格領(lǐng)先E：晴雨表型價(jià)格領(lǐng)先14、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為_。-1.33-0.660.661.5315、某房地產(chǎn)投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%,期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為_。12%19.27%17.18%27.10%16、下列屬于品質(zhì)標(biāo)志的包括。A：人的性別B：班干部人數(shù)C：人的年齡D：工種E：工人工資17、下列用來(lái)作為房地產(chǎn)證附圖的有。A：規(guī)劃圖B：宗地圖C：房產(chǎn)分幅圖D：房產(chǎn)分戶圖E：地形圖18、某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)3年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有。A：該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押B：該抵押是最高額抵押C：若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為15億元D：若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.2億元E：該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力19、路線價(jià)法的關(guān)鍵和難點(diǎn)是_。A.劃分路線價(jià)區(qū)段B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)D.制定深度百分率20、下列有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的表述中，不正確的有_。A.隨著研究目的的改變，統(tǒng)計(jì)總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化B.反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計(jì)術(shù)語(yǔ)稱為指標(biāo)C.調(diào)查對(duì)象就是被調(diào)查和訪問(wèn)的具體單位D.調(diào)查單位與報(bào)告單位可以一致也可以不一致E.相對(duì)指標(biāo)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個(gè)有聯(lián)系的指標(biāo)之比21、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由—作出房屋征收決定。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級(jí)人民政府房屋征收部門D.市、縣級(jí)人民政府22、下列關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所確立的業(yè)主大會(huì)制度，說(shuō)法正確的是。A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度B：《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主委員會(huì)決策、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行的制度C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益D：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作