2023年廣西房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試試卷

廣西房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試試卷本卷共分為２大題50小題,作答時(shí)間為1８0分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共２5題，每題２分,每題的備選項(xiàng)中，只有１個(gè)事最符合題意）1、某類房地產(chǎn)2023～２023年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.１、0.2、0.２、0．5，則運(yùn)用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2023年的價(jià)格為元／㎡。?A：8460

B:8５０0?C：８790?D：8838

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2、超過土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,最高以征收相稱于土地使用權(quán)出讓金以下的土地閑置費(fèi)。

A:5%

B:10%?Ｃ：15％?D:20％?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)３、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付,首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清,當(dāng)時(shí)月利率為1%.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為．【2０２3年考題】?A:87萬元?B:１２4萬元?Ｃ:130萬元

Ｄ：134萬元?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格4、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（)內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。?Ａ．半個(gè)月

B.一個(gè)月

C．一個(gè)半月

D．二個(gè)月5、某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%,建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%,從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為。

A：6.2％?B:７．２%

C：8．2％

Ｄ:9．２%?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格６、《城鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限為年。

Ａ:40

B：50?C:６0?D：70?E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、()是由開發(fā)項(xiàng)目所有投資的內(nèi)部收益率表白的。?A．項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率?Ｂ.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

C.投資者每年所獲得的或盼望獲得的收益率?D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比８、下列不是拍賣的基本原則的是__。?Ａ.公開原則?B．誠實(shí)信用原則

C.公正原則?Ｄ．保存價(jià)原則9、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅５%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%,若銷售收入為70０萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為_＿萬元。

A．55．０

B.38.５?C．１0５．0?D．2３．６10、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿年未動(dòng)工開發(fā)的,國家可以無償收回土地使用權(quán)。?A:4

B:3?C：2?D：1

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)?11、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是。

A：購買力風(fēng)險(xiǎn)?Ｂ：市場供求風(fēng)險(xiǎn)

C:政策風(fēng)險(xiǎn)

D：比較風(fēng)險(xiǎn)

E：借款協(xié)議12、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不擬定性大,特別是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，故不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類不對的的一項(xiàng)是_＿。

A.不可預(yù)見費(fèi)用涉及管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用?B．土地費(fèi)用涉及土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)?C．房屋開發(fā)費(fèi)涉及建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?D．前期工程費(fèi)涉及規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)13、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有結(jié)識上的一致性,對同一估價(jià)對象在__下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法?Ｃ．同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)?Ｄ.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的14、__通常是構(gòu)成城市居住區(qū)的基本單位。?Ａ．居住社區(qū)

Ｂ．居住組團(tuán)?C.胡同?D.四合院15、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《暫定資質(zhì)證書》一年后,經(jīng)審查符合條件，可以直接申報(bào)__級資質(zhì)證書。?A．一?B．二

C．三

D.四1６、下列關(guān)于房產(chǎn)圖，表述錯(cuò)誤的是。?A：房地產(chǎn)圖的測繪,是在房地產(chǎn)平面控制測量及房地產(chǎn)調(diào)查完畢后所進(jìn)行的對房屋和土地使用狀況的細(xì)部測量?Ｂ：在控制測量的基礎(chǔ)上,先測繪房產(chǎn)分幅圖，再測繪房產(chǎn)分丘圖,最后測繪房產(chǎn)分戶圖?C：測定房屋平面位置，繪制房產(chǎn)分幅平面圖?D：假如測定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積,就要繪制房產(chǎn)分丘圖?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、開發(fā)商取得__后,應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定,辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。工程竣工驗(yàn)收后,按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。?A．《規(guī)劃意見書(選址)》

Ｂ．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

Ｃ．設(shè)計(jì)方案審批階段?D．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》18、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為1０000㎡,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.２，樓面地價(jià)為1５0０元／㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變,則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)萬元。

A：３７5

Ｂ:４５0?C:500

D:６０0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是_＿。?Ａ.交通擁擠

Ｂ.建筑技術(shù)進(jìn)步?C．城市規(guī)劃改變

D.自然環(huán)境惡化２0、開發(fā)利潤與開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值之比為__。?A．投資利潤率?Ｂ.成本利潤率

C．銷售利潤率?D.直接成本利潤率２１、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)運(yùn)用方式和本地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。?A：比較法

B：收益法?Ｃ：成本法?D：路線價(jià)法

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格2２、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為1５0萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)３０年收益價(jià)格為__萬元。

A.1１2．5

B．１５5.6?Ｃ.144.6?D．132.４２3、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為６0７元,其中4073元為借貸資金,余款由購買者用鈔票支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后鈔票流為240００元、投資者權(quán)益增長值為220０元、店鋪市場價(jià)值增長率為２％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為(）?A.7.1％

B．１2.0%?C．13.１%?D．１9．1%24、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法中，最科學(xué)的調(diào)查方法是＿_(dá)。

A．專體討論法

B.問卷調(diào)查法?C.觀測法

D.實(shí)驗(yàn)法25、組織形式為合作制的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)當(dāng)不少于＿_(dá)萬元。

A.３0?B.50?C.100

Ｄ．15０二、多項(xiàng)選擇題（共2５題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有２個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有１個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)1、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)當(dāng)涉及。?A：最佳區(qū)位

Ｂ：最佳規(guī)模

Ｃ:最佳用途

Ｄ:最佳集約度?E：最佳收益2、開發(fā)商的重要協(xié)議關(guān)系通常涉及等。(2023年試題)?Ａ：保險(xiǎn)協(xié)議

B：分包協(xié)議

C：銷售協(xié)議?Ｄ：勘察設(shè)計(jì)協(xié)議

E:加工協(xié)議３、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有。

A：借款償還期

B：流動(dòng)比率?Ｃ:償債備付率?D：利息備付率?E:投資回報(bào)率4、搜集估價(jià)所需的有關(guān)資料,重要取決于擬采用的估價(jià)的__。

A．估價(jià)目的?B.估價(jià)方法

C.價(jià)格類型?D．時(shí)間長短5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行__。

Ａ.資本金制度?B.股份制度

C．質(zhì)量責(zé)任制度?D.項(xiàng)目手冊制度６、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不同于會計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含＿＿。

A.所得稅

B．房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額?Ｃ．改擴(kuò)建費(fèi)?D．房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)?Ｅ.會計(jì)上的折舊額７、收益法合用的條件是房地產(chǎn)的_＿。?A.收益可以量化?B．風(fēng)險(xiǎn)可以量化

C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化?D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化8、根據(jù)對比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說明問題的特點(diǎn),記錄中的相對指標(biāo)涉及。?Ａ:價(jià)值相對指標(biāo)

B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)?Ｃ:強(qiáng)度相對指標(biāo)?D:動(dòng)態(tài)相對指標(biāo)?E：時(shí)期相對指標(biāo)9、當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量,每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí),進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用。?A：概率分析?B：解析法?C：蒙特卡洛法

D:杠桿分析法

Ｅ:借款協(xié)議1０、假設(shè)開發(fā)法是以()原理為理論依據(jù)的。

A.收益遞增原理

B．均衡原理?C．預(yù)期原理?D.未來趨勢原理

１１、下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議后,拆遷糾紛解決方式的表述中，不對的的是。

A：拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采用仲裁方式

B：拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議,可向人民法院提起民事訴訟?C：拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟,人民法院不予受理?D:訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、保險(xiǎn)協(xié)議的客體為__。?Ａ．保險(xiǎn)人?B．保險(xiǎn)標(biāo)的?Ｃ．保險(xiǎn)金額?D.被保險(xiǎn)人１3、房地產(chǎn)業(yè)與金融密切相關(guān)，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開發(fā)投資活動(dòng)進(jìn)行債務(wù)融資和_＿。?Ａ．信托融資

B．股票融資?Ｃ．抵押貸款支持證券融資?D．權(quán)益融資1４、__規(guī)定,為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。?Ａ．《物權(quán)法》

B．《城市房地產(chǎn)管理法》?C．《建筑法》?D.《土地管理法》1５、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益重要有下列幾種＿_(dá)。?Ａ．潛在毛收入

B．有效毛收入

C．凈運(yùn)營收益

Ｄ．稅后鈔票流量

E．稅前鈔票流量16、投資者決定是否投資時(shí)，重要考慮兩個(gè)因素。

A：資本邊際效率?Ｂ：經(jīng)營狀況?C：社會狀況?Ｄ：自然狀況?E:利息率1７、某地區(qū)某類房地產(chǎn)１99８～２０23年價(jià)格見下表。某類房地產(chǎn)1998~20２3年價(jià)格（單位：元/m2）?Ａ．年份

B．１998

C．19９9?D.2023?E．20２３?F.20２3?G．202３

Ｈ.20２3?I.2023?Ｊ．房地產(chǎn)價(jià)格?K．1800

L.２０23

Ｍ.222０?N．2460?O．２73０

P.303０?Ｑ．３360

R．１8、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是__。

A．借款償還期

B.利息備付率

C．鈔票回報(bào)率

D．償債備付率１９、從變更的重要性來講，工程變更分為。?A：設(shè)計(jì)變更?B：工程量變更

C:工程項(xiàng)目變更

D：進(jìn)度計(jì)劃的變更?Ｅ:其他變更２0、契據(jù)登記制又稱__。?Ａ.德國登記制

Ｂ．法國登記制?C．美國登記制

Ｄ.意大利登記制21、__、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”。

A.造船業(yè)?Ｂ．服務(wù)業(yè)

C．建筑業(yè)

D．航空業(yè)２2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年1０0萬元，建筑物價(jià)值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%,土地的資本化率為６％，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為__。

A．１468萬元

B．１33３萬元

C．１50０萬元

Ｄ.１287萬元２3、下列關(guān)于一般性貨幣政策工具，表述不對的的是__。?A.一般性貨幣政策工具是指中央銀行借助于對貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模實(shí)行總量調(diào)控，對國民經(jīng)濟(jì)施加普遍性影響所采用的工具

B.法定存款準(zhǔn)備金率指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準(zhǔn)備金與其貸款總額的比率?C．再