物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的管理

物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的管理1、基本概念1.1、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容物業(yè)的設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)內(nèi)部附屬的和相關(guān)的各類市政、公用設(shè)備、設(shè)施的總稱，它保證著物業(yè)各類功能的實現(xiàn)，為人們的工作和生活營造出特定的物業(yè)環(huán)境。按專業(yè)劃分：給排水、電氣、暖通、通訊、安全等，其復(fù)雜程度與物業(yè)的等級相關(guān)，等級越高，功能越完善，種類就越多，系統(tǒng)就越復(fù)雜。但是，它們都服務(wù)于一個整體。在現(xiàn)代物業(yè)的管理和控制技術(shù)下，從而形成一個令人方便、舒適、安全同時經(jīng)濟(jì)的物業(yè)環(huán)境。1.2、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目的就是要保證物業(yè)管理范圍內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備的正常工作，滿足業(yè)主（使用人）對工作、生活中的水、電、氣、暖、交通、通訊、安全等方面的需求。保證和提高使用人的滿意度（稱為物業(yè)環(huán)境的品質(zhì)）。所以，其管理的最終目的就是追求良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)，延長物業(yè)服務(wù)同時有效控制成本。1.3、 設(shè)施設(shè)備管理的特征。1.3.1、 強調(diào)服務(wù)性：以管理為基礎(chǔ)，運行、保養(yǎng)、維修、為保障，圍繞向用戶提供良好服務(wù)為核心而展開。1.3.2、 強調(diào)不斷提高專業(yè)性：隨著物業(yè)設(shè)施設(shè)備的發(fā)展，專業(yè)性越來越強?，F(xiàn)代樓宇中的智能化程度越來越高，如一^通將越來越普遍的推行，相關(guān)的支持系統(tǒng)就越來越復(fù)雜。高品質(zhì)的樓宇越來越多，有系統(tǒng)管理該類型的符合要求的專業(yè)人員普遍缺乏等。1.3.3、強調(diào)經(jīng)濟(jì)性。設(shè)施設(shè)備的投資越來越高，因而運行、維護(hù)成本越來越高。短期看運行和維護(hù)成本，長期看運行壽命，是看不見、但算得出的經(jīng)濟(jì)效rw.o1.3.4、 強調(diào)協(xié)調(diào)能力。一是內(nèi)部運行、維護(hù)的協(xié)調(diào)會提高我們的工作效率和降低運行成本（專業(yè)化分工；合作）；二是與社會的協(xié)調(diào)，會得到便利和政策上的優(yōu)惠。1.4、 設(shè)施設(shè)備管理的現(xiàn)狀和發(fā)展。1.4.1、 建設(shè)方：在設(shè)計、建設(shè)階段較少考慮建成后使用的節(jié)約和便利，而過多考慮如何節(jié)省一次性投資，有的虎頭蛇尾，設(shè)備同一物業(yè)的檔次偏差很大，甚至開始愿花大價錢購設(shè)備，不愿花小錢搞好機(jī)房環(huán)境。有些項目公司無經(jīng)驗，總體設(shè)備不配套，造成系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和匹配問題。有些設(shè)施、設(shè)備設(shè)計、安裝脫離實際，反而給使用人帶來不便和浪費。有的安裝、調(diào)試很糟，工程部不愿認(rèn)真按規(guī)范進(jìn)行承接查驗，物業(yè)底氣不足，不敢吭氣，造成先天不足，后天難管，惡性循環(huán)。1.4.2、 物業(yè)服務(wù)方：1.4.2.1、 承接查驗不能按規(guī)范進(jìn)行。一是責(zé)任心不強，把關(guān)不嚴(yán)。二是專業(yè)不精，不能發(fā)現(xiàn)問題。三是迫于甲方的壓力，不能按照規(guī)范進(jìn)行承接查驗。1.4.2.2、 觀念滯后，服務(wù)對象不明。我們服務(wù)的對象是權(quán)利人，前期是開發(fā)商，這僅是過渡期，長期是業(yè)主。從而造成在具體物業(yè)服務(wù)中的長期被動局面一一保證物業(yè)用戶的舒適、高效才是我們設(shè)施設(shè)備管理工作的最終目標(biāo)。1.4.2.3、 設(shè)施設(shè)備管理的思路不清。首先是運行：經(jīng)濟(jì)、高效；其次是保養(yǎng)：規(guī)范、實際、長效；維修：一般性維修做實，大、中修由專業(yè)公司進(jìn)行。1.4.2.4、人才缺乏，待遇偏低。1.4.3、發(fā)展趨勢。物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、社會化發(fā)展不容置疑。一是專業(yè)化管理使品質(zhì)得到保證和提升；二是有利于節(jié)約成本，其關(guān)鍵是人力成本（專業(yè)化人力成本——利用率）；三、 方便、快捷達(dá)到預(yù)期的目的（自管的進(jìn)程從招聘開始——運行周期亦不能滿足需求）；四、 新物業(yè)的體量、技術(shù)含量和業(yè)主的多元性亦造成委托專業(yè)公司的必然性；五、 物業(yè)是百年以上的不動產(chǎn)，市場的發(fā)展和相對穩(wěn)定的特殊性和優(yōu)越性對專業(yè)公司帶來生機(jī)和穩(wěn)定。各類物業(yè)常規(guī)的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)1、 供配電系統(tǒng)2、 給排水水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)3、 電梯4、空調(diào) （采暖）中央空調(diào) 熱水供暖局部空調(diào) 蒸汽供暖混合空調(diào) 熱水供暖5、 消防系統(tǒng)報警系統(tǒng)消防控制中心消防水泵消火栓噴淋系統(tǒng)防火隔離系統(tǒng)（卷簾門、防火門）自動滅火系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)相關(guān)管網(wǎng)6、 安全防范系統(tǒng)通訊有線電視閉路電視監(jiān)控對講及報警公共信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)專線接入周養(yǎng)防越系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)紅外報警及感應(yīng)系統(tǒng)門禁系統(tǒng)指紋識別系統(tǒng)一、供配電系統(tǒng)1、 △供配電系統(tǒng)分為高壓供電和低壓供電，一般供電為10KV。1KV為高壓/1KV以下為低壓。△按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電。△按備用電源分有備用電源供電和無備用電源供電。Δ我們通常說的按負(fù)荷分：一級負(fù)荷及二級△我們通常說的按負(fù)荷分：一級負(fù)荷及二級負(fù)荷，一級負(fù)荷必須保證任何時候都不間斷供電；二級允許短時間斷電。2、 高壓供電：是指高壓供電（10KV）及變壓器部分的電氣工程。低壓配電：380V/220V，變壓器之后為低壓配電工程。3、 用電計量：分高供高計，在高壓側(cè)計量（重點大戶，單臺變壓器為500KVA及以上的）高供低計，在低壓側(cè)計量（住宅，對用戶較有利）4、 應(yīng)注意的問題（1）變壓器的運行安全。現(xiàn)基本都用干式變壓器（油浸的較少），防止超溫（會降低絕緣，加速老化），因為規(guī)范確定凡安裝在地下室需采用干式變壓器（防火），需加強通風(fēng)（有效的強迫風(fēng)冷能提高容量50%，但為短期超負(fù)荷），油浸變壓器油溫極限超過95攝氏度（一般85攝氏度），干式超過155—5—攝氏度時，必須立即減負(fù)，否則易出事故。（2）、加強運行情況監(jiān)督。抄表是監(jiān)督運行并留有退跡的重要手段，以前一般規(guī)定是每小時一次，由于現(xiàn)在技術(shù)的發(fā)展，每班至少記錄二次，視負(fù)載情況而定。（3） 嚴(yán)格倒閘操作票制度，倒閘必須要有監(jiān)護(hù)人。（4） 注意安全防護(hù)用具的定期檢驗，正確保管、使用。（5） 注意無功功率補償（工頻感性負(fù)載補償），以提高功率因素，改善電能質(zhì)量。投入根據(jù)負(fù)荷的大小，負(fù)荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以確定（專業(yè)）。注意電力電容器的使用情況，及時更換，注意成本。用電獎勵的處理。（1%）（6） 注意安全防范。絕緣墊與警示線。小動物侵入（注意橋架、電纜溝門、窗的封堵），熱菜影響。滅火器材（三組份滅火器）。7、 培訓(xùn)和演練，以解決值班電工的技能不一。8、 灰塵與潮溫對設(shè)備的影響（保養(yǎng)中重視環(huán)境，接收時的徹底清潔）。9、 關(guān)鍵表單：運行記錄表，按照供電局規(guī)范要求加以調(diào)整，必須有印刷編號。運行（值班）記錄本，對班內(nèi)異動、異常、維修、跳閘、倒閘等必須記錄清楚，交班要清晰。外來人員登記本。維修記錄本（維修部位、維修結(jié)果、終結(jié)時間、維修人員、更換的主要材料均詳細(xì)記錄）。倒閘操作票。交接班記錄本。二、給排水系統(tǒng)（一）系統(tǒng)的構(gòu)成:分金屬管材和非金屬管材。以前，一般下水（污水）用鑄鐵管，：管材、配件及設(shè)備。1、 管材：供水采用鋼管。分有縫鋼管與無縫鋼管，但為抗氧化，均為鍍鋅管。無縫鋼管抗壓強度高，但由于造價高，易銹蝕等問題，現(xiàn)許多場合采用非金屬管（塑料或復(fù)合塑料管）。非金屬管，現(xiàn)在典型的為PAP（塑、鋁復(fù)合管），PE-X（交聯(lián)聚乙烯管）和PP-R管（無規(guī)共聚聚丙烯管），日常常用在室內(nèi)生活給水系統(tǒng)。特點：不銹、不結(jié)垢、耐溫。（一般70攝氏度左右，不可超過95攝氏度。）其中，PAP管可作生活用水室內(nèi)隱蔽敷設(shè)，亦可作水暖管，PP-R剛性較好，明管，PE-X線膨脹系數(shù)大，低要求、低成本采用。2、 配件（1）閥門截止閥＜DN50閘閥＞DN70蝶閥開啟度在90度范圍翻轉(zhuǎn)起調(diào)節(jié)和關(guān)閉水流，方便但不易關(guān)嚴(yán)。止回閥阻止水反向流動。浮球閥用于控制水箱水位，實用，便宜易失靈，建議用“液壓水位控制閥”。3、 設(shè)備：水泵我們?nèi)粘Ｊ褂玫亩酁殡x心式水泵，其中又分為單級水泵和多級水泵。多級水泵為多個葉輪平行地裝在同一軸上，使水從一個葉輪進(jìn)入—7—另一個葉輪，產(chǎn)生疊加壓力，作為高壓供水的動力裝置。4、系統(tǒng)的保養(yǎng)（1） 金屬管材必須注意防銹，一般每年1-2次油漆保護(hù)，顏色必須按規(guī)范：給水綠、消防紅、煤氣黃、污水黑。（2） 管道的保溫不僅會對能源的消耗，而且對管道銹蝕的影響很大。（3） 管路的水流向指示，閥門的開關(guān)指示必須清晰、明了。其中常閉與常開的標(biāo)識區(qū)別要清。4、 閥門的螺桿必須加以潤滑及護(hù)套保護(hù)。5、 定期檢查壓力表并留有痕跡。6、 水泵的保養(yǎng)（1） 注意軸封，填料的使用（盤根）要合適，有浸油，浸石墨的石棉繩，也有碳素纖維及其它合成材料的，適用不漏就行，光圖便宜也不行。（對于機(jī)械密封、運行時必須注滿水。決不能干磨，否則立即損壞。）（2） 注意更換潤滑油，機(jī)油建議運行500h，潤滑脂（黃油）1500h左右就需更換一次。（3） 拆解維修時，注意視葉輪的磨損情況修復(fù)和更換，注意串軸。（4） 注意電動機(jī)的狀況，特別是溫度與聲響（軸承）。（5） 注意變頻器的運行，防潮、防塵、防人為破壞，注意檢查維修的部位，保存好數(shù)據(jù)單元，防花冤枉錢（電腦主控芯片）。7、 水箱（1） 定期清洗，每年1-2次，防氯氣對人傷害。（2） 防止浮球閥失靈，雙保險為好（液壓水位控制閥）。（3） 加鎖防盜。（4） 水位標(biāo)志明顯，防水位過高時水溢流。8、污水泵（1） 手動、自動必須可靠、準(zhǔn)確，防止失靈。（2） 滿足突發(fā)事件的應(yīng)急排放需求。（3） 排水器加裝過濾網(wǎng)慎防堵塞。（4） 注意人身安全與設(shè)備安全（加設(shè)提示及防護(hù)標(biāo)識防止跌入）。三、電梯系統(tǒng)（一） 電梯的分類（物業(yè)常用）按用途分1、 乘客電梯2、 載貨電梯（現(xiàn)代載貨梯有自動運行記錄）3、 客貨梯4、 消防梯（火警情況下，適合消防人員專用，在火警時不自動迫降，在單獨機(jī)房內(nèi)安裝的）。5、 自動扶梯按驅(qū)動系統(tǒng)分類（1） 直流電梯（2） 交流電梯（交流雙速電梯、變頻調(diào)速電梯）（3） 液壓電梯（二） 電梯的基本結(jié)構(gòu)1、 轎廂2、 門系統(tǒng)3、 導(dǎo)向系統(tǒng)4、 曳引系統(tǒng)5、 對重系統(tǒng)6、 機(jī)械安全保護(hù)系統(tǒng)（機(jī)械限速系統(tǒng)、緩沖系統(tǒng)及端站保護(hù)裝置）（三） 電梯速度電梯速度＜2.5m/s為低速梯（四） 電梯的管理1、接管電梯的技術(shù)資料，包括檢驗合格文件。收取并保管廳門、工作狀態(tài)轉(zhuǎn)換電氣鑰匙、轎廂內(nèi)召喚板鑰匙和機(jī)房門鑰匙。收集并妥善保管電梯備品、備件、附件及工具（根據(jù)隨機(jī)廠家資料對照，造冊）。三方對講系統(tǒng)。2、 制定運行方案其中：使用說明報警方法，報修電話使用管理方法確定責(zé)任人3、 注意要點新電梯在裝修期間的保護(hù)，以杉木集成板為好，忌用中纖板。注意平時特別是裝修期間，因門機(jī)地槽的不潔引起的導(dǎo)靴受阻與損壞。注意日常維護(hù)中的加油潤滑的監(jiān)督，油杯、導(dǎo)軌、鋼繩等。對剎車系統(tǒng)的檢查。做好日檢、周檢、季檢、年檢。電梯困人應(yīng)急處理。其中：日檢廳門閉鎖。轎門，光幕面板的清潔。機(jī)房常規(guī)及衛(wèi)生（轎廂不銹鋼壁的正確保養(yǎng)的注意）。轎門地槽。周檢轎門開關(guān)時各級減速是否正常。消防功能是否正常。報警和應(yīng)急功能，警鈴、三方對講系統(tǒng)、電話等報警裝置與管理部門能否及時應(yīng)答。季檢對機(jī)房配合專業(yè)公司進(jìn)行全面檢查，主要對曳引機(jī)運行噪聲異常。減速機(jī)是否漏油，缺油及異常。減速廂及電機(jī)的溫升。電磁抱閘的制動可靠性。限速器運轉(zhuǎn)的靈活可靠性?？刂乒駜?nèi)電氣元件動作及極限開關(guān)動作是否可靠。電梯平層有無異常。年檢，委托安全主管機(jī)關(guān)進(jìn)行。其中：①檢查要留有痕跡。確保按時按章進(jìn)行。電梯安全無小事。（年檢）合格證必須明示（張貼在轎內(nèi)），必須按時年檢。（五）相關(guān)必備表單1、 巡檢記錄表（現(xiàn)場必須有）2、 巡查記錄本（單列）3、 維保記錄本（并對應(yīng)列臺帳及檔案）四、空調(diào)系統(tǒng)一、空氣調(diào)節(jié)的溫度、濕度、流速。空氣溫度的高低，對人體的舒適度和健康影響很大，理論或理想的室內(nèi)溫度，冬季20-24r，夏季22-27r，現(xiàn)在提倡節(jié)能，提倡冬季室內(nèi)10°C，夏季30r才開空調(diào)，實際效果值得討論，我們一般還是控制在25C±2C，即冬季在23C，夏季在27C左右為宜。但注意夏季如在30C人們會感覺熱，冬季超過25C也覺得不妥，實際冬季18-22C，夏季在25-28C，大家較能接受。濕度注意保持在40%-60%，冬、夏季可適當(dāng)偏離10%左右，注意調(diào)節(jié)，流速＜0.3m/s，冬季＜0.2m/s，忌超0.5m/s。此項對能耗有相當(dāng)影響，注意：1、 掛表在主區(qū)域監(jiān)測，注意在中端（首、末端均有問題）。2、 注意開關(guān)機(jī)的提前量。3、 注意運行中出力量的調(diào)節(jié)、科學(xué)、合理。4、 注意新風(fēng)量不能＜10%，決不能＞40%。一般在30%，視情況而定。5、 注意對空氣管道的管理（含保溫），特別注意對濾網(wǎng)的清洗，一般僅注意每年1-2次的出回風(fēng)口濾網(wǎng)的定期清洗，實則對系統(tǒng)進(jìn)風(fēng)口的粗效過濾器和中效過濾器更應(yīng)重視，高檔樓宇已開展通風(fēng)管道的清洗。6、 注意管道的保溫，避免能源浪費。7、 有熱水鍋爐為空調(diào)服務(wù)的，出水口溫度＜62C（65C）。8、 要注意對風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)口的清洗，定期除垢。9、 注意分期（一次/年）對風(fēng)機(jī)軸承加油，否則噪聲增加，不要出現(xiàn)風(fēng)機(jī)反轉(zhuǎn)的笑話。10、 為提倡和加強環(huán)保注意R11、12的禁用，R22、R134、152的推行。老設(shè)備防止泄漏（氨——爆）?！?2—11、 注意壓縮式與吸收式機(jī)組的區(qū)別，冷媒的使用注意事項和環(huán)境要求。其中，驗收時，注意在地下室中的安裝規(guī)范是否符合，用氟里昂壓縮式機(jī)組為機(jī)房凈高＞4m,氨壓縮式＞4.8m,^化鋰吸收式，設(shè)備頂部距樓板＞1.2m,（地下室注意溫度，排風(fēng)）。12、 注意中央空調(diào)與VRV系統(tǒng)的區(qū)別和調(diào)節(jié)。13、 堅持做好中央空調(diào)水系統(tǒng)的處理工作。五、消防系統(tǒng)（一） 室外消防設(shè)施1、 消火栓：注意數(shù)量一般80m一120m應(yīng)有一處月標(biāo)狀況（記錄），定期刷漆保護(hù)（一次/年）2、 室外消防栓箱（含室內(nèi)）箱、槍頭、水帶要編號，防遺失注意對箱體的管理其中水帶的防霉、老化槍頭的銹蝕箱體的損壞（木質(zhì)的易壞，鐵質(zhì)的易銹）相關(guān)表單箱內(nèi)有設(shè)備表配制時間，注意數(shù)量、責(zé)任人箱外有巡檢表封簽的科學(xué)設(shè)計和使用（不宜上鎖）（二） 室內(nèi)消防系統(tǒng)1、消防水池注意安全及清潔泥沙泛起引起設(shè)備事故進(jìn)水量流量大水量不足引發(fā)消防安全閥門控制不好而引發(fā)意外—13—2、 消防滅火系統(tǒng)（火災(zāi)報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)）消防泵（噴淋泵）的日常維護(hù)與保養(yǎng)每月必須啟動1?2次，每次15秒鐘，每周手盤1?2次，以注意壓力和靈活轉(zhuǎn)動為準(zhǔn)。3、 確認(rèn)啟動與聯(lián)動有效（每月1次）。4、 確認(rèn)報警系統(tǒng)的可靠有效（每月1次），特別注意煙感報警，寧可信其有，不可麻痹。5、 操作人員的預(yù)防性演練（規(guī)范、實用、準(zhǔn)確）。（可防止事故時損失的擴(kuò)大）。6、 防煙防火服必須常備、易取。7、 做好宣傳，防止誤報及噴淋頭溫感器的防損壞。8、 演練時注意送排煙裝置的使用。關(guān)閉防火門、防火閥、防火簾，強制電梯迫降，自動切斷非消防系統(tǒng)的電源，啟動防、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥，疏散通道的新風(fēng)機(jī)?；馂?zāi)事故廣播和疏散廣播的操作。報警程序的控制（防止騷動、防止擴(kuò)大化或不及時報）義務(wù)消防隊的系統(tǒng)培訓(xùn)9、 注意消防隔離的可靠有效10、 注意訓(xùn)練有素的人才能上崗，切忌不能隨意派人頂崗。（三）消防箱1、 管理同水龍箱2、 注意手提式滅火器過期失效、失壓，定期檢查，留有記錄（現(xiàn)場要有），定期試驗（滿一年以上壓力夠的抽檢）。3、 必須注意換藥的質(zhì)量與重量4、 注意干粉滅火劑的種類①二組份：即B、C類，是由碳酸氫鈉（鉀）為基料的干粉，用—14—于撲滅易燃液體（B類）、氣體（C類）和常電設(shè)備的火災(zāi)）三組份（ABC干粉）是以磷酸三鈉、磷酸氫二氨、磷酸二氫氨及其混合料，與二組份相比，可增加撲滅可燃固體（A類大火），所以我們常備三組份。但訓(xùn)練時注意使用時間10-20秒，要對準(zhǔn)火源底部，再拔插銷。（四）二氧化碳系統(tǒng)不含水、不導(dǎo)電，可以撲滅精密儀器、電氣及其他不能用水的大火（如檔案室、變壓器室等）效果好，造價高，但管理要注意安全防泄露、鋼瓶爆裂等。六、安全防范系統(tǒng)1、閉路監(jiān)視系統(tǒng)組成：攝像，傳輸，控制，圖像處理（一） 攝像：普通，紅外定向，轉(zhuǎn)向垂直±45°，水平30。?150°（二） 傳輸饋線（分有線和無線）視頻電纜補償視頻放大（距離過長及訊號衰減）（三） 控制部分原多為集中控制器現(xiàn)為微機(jī)控制器（四） 圖像處理與顯示解決：.操作人員的熟練程度（調(diào)圖）.存檔.查閱錄像（權(quán)限設(shè)置）.硬盤錄像機(jī)的自動錄像與報警功能2、 周界防范系統(tǒng)一般由探測器，報警控制器，模擬顯示屏（電子地圖），探照燈，聲音報警器等組成。探測器種類：（1） 紅外、激光、微波對射（2） 振動電流傳感器周界報警器有的可以驅(qū)動（通過聯(lián)動）。現(xiàn)場電視監(jiān)視系統(tǒng)，去實時記錄現(xiàn)場的入侵行為。（現(xiàn)大多無此功能）3、 電子巡更系統(tǒng)分有線巡更和離線巡更二種；巡更記錄器、指定線路、時間有線巡更系統(tǒng)將讀卡器及其它數(shù)據(jù)識別器安裝在固定重要部位;離線巡更則相反，無線布線，方便、快捷；由信息鈕，巡更棒，通信座，電腦及管理軟件組成，造價較高。4、 樓宇對講與家庭防范系統(tǒng)對講與可視對講單戶型、單元型和聯(lián)網(wǎng)型聯(lián)網(wǎng)型大門口主機(jī)，單元門主機(jī)、地庫（車庫）主機(jī)，用戶分機(jī)與小區(qū)的管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)集中管理。家庭安防⑴探測器幕簾探測器，玻璃破碎探測器，紅外線微波雙鑒探測器，燃?xì)馓綔y器，煙感等；⑵緊急救助注意：維修費