科技地產的開發(fā)運營與戰(zhàn)略定位

科技地產的開發(fā)運營與戰(zhàn)略定位科技地產的開發(fā)運營與戰(zhàn)略定位隨著中國改革開放30多年以來國家城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化和全球化的發(fā)展，以及我國科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的實施，以產業(yè)發(fā)展為導向的高新技術園區(qū)開發(fā)，取得了重大的經濟成績。特別是近年來，隨著國家經濟發(fā)展方式的轉變和經濟結構的調整，對城市產業(yè)的升級、城市的開發(fā)建設提出了更高的要求。由于近兩年持續(xù)的宏觀調控使房地產企業(yè)的轉型蔚然成風，房地產企業(yè)如何走出一條差異化競爭道路成為眾多房地產開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略調整的重心和關鍵?？萍紙@區(qū)——這個地產細分市場也逐漸^起人們的關注一"科技地產的涵與特E科技地產（科技園）就是為成長型和創(chuàng)新型高新技術企業(yè)提供研發(fā)載體和增值服務的一斗技園區(qū)開發(fā)模式，通過科技、地產和金融的有機融合，實現多方共贏。科技地產是工業(yè)地產的高級階段，以產業(yè)升級、產業(yè)集群為基礎，以創(chuàng)新型和成長型高新技術企業(yè)為客群；以戰(zhàn)略性新興產業(yè)為主導產業(yè)，強調了科技園區(qū)的產業(yè)定位，保證了科技地產真正成為貫徹國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和推動戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展的重要平臺;以房地產開發(fā)為載體，遵循市場經濟基本規(guī)律為前提，強調了政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場行為而非行政行為聚攏在一起，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^二、我國目前科技園區(qū)開發(fā)的四大模式解析（二）科技園區(qū)開發(fā)模式一：優(yōu)惠政策的帶動發(fā)■主要是在園區(qū)運行初期，通過制定一系列產業(yè)「稅收、獎勵等政策降低入園企業(yè)門檻，提高企業(yè)入園積極性，該模式園區(qū)往往具有一定的政府背景，以扶持企業(yè)發(fā)展為重點。其代表性的科技園區(qū)州工業(yè)園蘇州工業(yè)園的政策優(yōu)勢主要體現在以下幾個方面：擁有較大項目發(fā)展的自行審批權；擁有充分授權的外事管理權；擁有預籌積累個人賬戶為主的公積金制度等優(yōu)勢（、）科技園區(qū)開發(fā)模式二：區(qū)域產業(yè)帶動發(fā)■該模式下的園區(qū)發(fā)展具備一定的區(qū)域優(yōu)勢和產業(yè)基礎，主要是在現有產業(yè)發(fā)展的帶動下促進園區(qū)的形成和發(fā)展壯大。一方面，現有的產業(yè)基礎為園區(qū)形成提供了條件；另一方面，隨著園區(qū)的發(fā)展又會促進現有產業(yè)的不斷升級及效益的提升。其代表性的科技園區(qū)是大連軟件i~^^^^^^^^^^^H^^^^^^^^^^^^H■大連軟件園的產業(yè)基礎優(yōu)勢主要體現在以下幾個方面：擁有一定數量的軟件、電子信息產業(yè)基礎；擁有眾多外資企業(yè)尤其是日韓企業(yè)以及日語、韓語人才，為面向日韓的應用軟件開發(fā)數據處理等產品和服務領域的發(fā)展奠定了基礎；擁有豐富的高校資源，為軟件產業(yè)發(fā)展提供了，豐富的人才儲備一（三科技園區(qū)開發(fā)模式三「獨特物業(yè)形態(tài)帶動發(fā)W^^^^^^M^^^^^^■該模式主要是靠園區(qū)功能布局完善合理，'物業(yè)形態(tài)特色鮮明，從而形成對客戶極強的吸引力。該模式的園區(qū)客戶往往追求與眾不同的建筑形式，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境，在滿足基本辦公需求的基礎上，更加追求品味及個性化的空間環(huán)境。其代表性的科技園區(qū)是上海印象鋼谷上海印象鋼谷主要的優(yōu)勢體現在：優(yōu)美舒適的自然環(huán)境；個性化的辦公空間；獨特而新穎的建筑風格。I（四）科技園區(qū)的開發(fā)模式四：完善進駐服務帶動發(fā)展■該模式主要是靠完善進駐服務帶動：通過為入園企業(yè)提供一系列包括人力資源、技術、資本、市場等諸多方面的組織、管理和服務，幫助企業(yè)順利生存、快速發(fā)展壯大。完善的進駐服務不僅為初創(chuàng)企業(yè)提供基礎型服務，降低了創(chuàng)業(yè)風險，同時為高成長企業(yè)提供發(fā)展型、延伸型服務，滿足個性化需求。其代表性的園區(qū)是深圳天安數碼城深圳天安數碼城的主要的特點是以高科技企業(yè)為核心，引導人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策的要素的集聚，為成長型的企業(yè)提供完善的服務三、科技園區(qū)的開發(fā)運營與戰(zhàn)略畫科技園區(qū)的開發(fā)，必須從區(qū)域的高度進行戰(zhàn)略規(guī)劃，從城區(qū)化開發(fā)的角度、從園區(qū)對城區(qū)經濟、區(qū)域板塊經濟的促進角度進行規(guī)劃，而不是僅限于單一的園區(qū)內部。同時科技園區(qū)在開發(fā)運營時整體定位也要與規(guī)劃設計相統一，什么樣的產品規(guī)劃設計對后期的運營管理起到促進作用。只有這樣，才能以園區(qū)產業(yè)為引擎和造血機制，通過園區(qū)的規(guī)模化發(fā)展帶動整個區(qū)域經濟的發(fā)展和園區(qū)自身經濟的發(fā)展。筆者通過實際操作過的杭州恒生科技園、以及深入研究過的深圳天安數碼城為例來闡述科技園區(qū)勺前期開發(fā)運營與戰(zhàn)略規(guī)劃的重要性?！鯥（一）科技園區(qū)的開發(fā)運營與規(guī)劃有機結合■以杭州恒生科技園為例。杭州恒生科技園總投資15億元，占地127畝，總建筑面積27萬皿。項目分三期開發(fā)，園區(qū)倡導“獨棟辦公、花園辦公、綠地辦公”的發(fā)展理念，以及“雙生態(tài)”的開發(fā)理念。其主要的產業(yè)以IT軟件、電子信息、電子商務、高新技術創(chuàng)新創(chuàng)意等高科技技術產業(yè)。■項目周邊擁有浙江大學、浙江理工大學、杭師大大學城等大學院校，以及阿里巴巴淘寶城、聯強國際、同花順等知名企業(yè)，信息共享、交流互動，形成杭州城西高新產業(yè)聚集區(qū)。該園區(qū)從2009年開始建設至今，招商的進度受阻，整個項目面臨諸多問題。如整個園區(qū)產業(yè)規(guī)劃與產業(yè)定位不明晰；產品規(guī)劃設計與目標企業(yè)不匹配；整個園區(qū)的規(guī)劃設計沒有考慮到后期I勺問■杭州恒生科技園區(qū)在創(chuàng)建之初，沒有立足整個杭州未來科技城區(qū)域板塊競爭的高度"園區(qū)對未來科技城區(qū)域板塊的貢獻角度、同一區(qū)域板塊內園區(qū)的共生、互補、競合角度進行動態(tài)的、宏觀的戰(zhàn)略規(guī)劃，并在此基礎上進行針對性強的特色產業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。不能立足區(qū)域板塊發(fā)展角度進行園區(qū)產業(yè)規(guī)劃，盲目發(fā)展高新技術產業(yè)，導致園區(qū)定位不明，從而致使同一區(qū)域板塊內部、各園區(qū)間的產業(yè)同質化嚴重，區(qū)域內部惡性競爭加劇，園區(qū)經濟不能有效提高區(qū)域經濟的發(fā)展一■杭州恒布技園在做早期規(guī)劃設計時，就缺乏規(guī)劃建設一個科技園區(qū)的經驗，對目標客戶的理解也不深入。設計院的設計師在做整個園區(qū)的設計時，根本不會考慮日后將會進駐什么企業(yè)；入駐的企業(yè)對建筑結構有沒有特殊的要求；也不會考慮到科技園區(qū)背后運營

合，讓其園區(qū)內的物業(yè)價值發(fā)揮最大化?的因素，比如管道井怎么配、電源怎么配、停車位怎么配，企業(yè)需孌4小時不間斷電源，該怎么解決，用什么方法解決等問題，還如園區(qū)內的人流動線的規(guī)劃與配套商業(yè)該怎么結合，讓其園區(qū)內的物業(yè)價值發(fā)揮最大化?（二）科技地產（科技園）的開發(fā)運營與整體定位的統一，我們都知道商業(yè)地產的價值重要性是體現在運營管理上，而商業(yè)的前期策劃定位也是圍繞對商業(yè)價值和商業(yè)運營技術的研究和分析上，從而讓商業(yè)地產從開發(fā)向運營管理上轉變，使項目開發(fā)、招商和運營之間保持互通能力和互助能力?？萍嫉禺a（科技園）的開發(fā)亦是同樣的道理，不同的是科技地產比商業(yè)地產更復雜話，不僅是單從運營的角度考慮提升物業(yè)價值，還要從產業(yè)升級、產業(yè)集群以及產業(yè)定位的角度研究和分析園區(qū)的商業(yè)價值。目前在科技園區(qū)這個領域做的比較成熟的是深圳天安數碼城深圳天安數碼城給自己的定位是“民營科技園區(qū)的專業(yè)運營商”。作為民營科技園區(qū)的運營商，主要提供兩方面：第一、提供基礎開發(fā)，硬件的物業(yè)環(huán)境；第二、提供適應于目標客戶中小民營科技企業(yè)，適合他們發(fā)展的營商環(huán)境，這個屬于軟件環(huán)境，包括金融服務、技術支持二業(yè)管理咨詢提供方面等等，這些東西是民營科技園區(qū)特別注重和強調的。■此外由于科技地產開發(fā)的復雜性和難度系數比較大，更需要一支專業(yè)的團隊，和必要的外腦的支持。比如各部門對于產品的理解，對于市場的理解，從建筑規(guī)劃部門到市場策劃部門，到運營管理部門，大家應該都有同樣的認識，市場策劃部門的人知道產品開發(fā)的時候提哪些建議，工程規(guī)劃部門也知道市場可能會有哪些需要等。比如有一些企業(yè)需要數據交換機組和不間斷電源的設備，它可能會比較重，甚至有一些企業(yè)的核心檢測的設備也是比較重的，一般的負荷解決不了的。但是在設計階段，又不知道哪些企業(yè)會進來，因此，設計人員這樣才能保證整個園區(qū)的成功開發(fā)，給區(qū)域經濟帶來促進作用。四、科技地產的開發(fā)運營特點及盈利模式可以考慮在比較低的層次二樓、三樓、四樓設計較高的承重標準，以保證有需要的企業(yè)可以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發(fā)運營又懂的規(guī)劃設計的專業(yè)性復合型人才，科技地產（科技園）作為國內目前尚未完全成熟的科技地產產品，它主要以“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產品標準，通過提供優(yōu)美、舒適這樣才能保證整個園區(qū)的成功開發(fā)，給區(qū)域經濟帶來促進作用。四、科技地產的開發(fā)運營特點及盈利模式可以考慮在比較低的層次二樓、三樓、四樓設計較高的承重標準，以保證有需要的企業(yè)可以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發(fā)運營又懂的規(guī)劃設計的專業(yè)性復合型人才，科技地產（科技園）作為國內目前尚未完全成熟的科技地產產品，它主要以“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產品標準，通過提供優(yōu)美、舒適E物理空間和完善的產業(yè)增值服務，盡可能實現同一產業(yè)集聚效應，激發(fā)產業(yè)創(chuàng)新活力，降低企業(yè)落戶的綜合成本，提升區(qū)域的該產業(yè)整體競爭力?！隹萍嫉禺a（科技園）在開發(fā)運營中要硬環(huán)境和軟環(huán)境同步建設，以“軟環(huán)境”取勝，i是科技地產項目品質的重要保證。每個科技地產項目開發(fā)之初，都要與所在地政府，以及社會商業(yè)伙伴攜手合作，圍繞產業(yè)發(fā)展的資本、技術、人才、市場四個要素，共同致力于產業(yè)發(fā)展要素的整合，提供一系列技術關聯性強、附加值高、智力密集度高的創(chuàng)新增值服務。比如，在科技金融服務方面，可以通過聚集銀行、擔保公司、再擔保公司、小額貸款公司、風險投資公司為企業(yè)提供銀行貸款、小額貸款、貸款擔保、幫助企業(yè)獲得政府扶持資金、為企業(yè)擔當融資顧問等，多渠道提供資本服務。也可以為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)資本（VC）和成長資本（PE）的股權投資。在技術服務方面，積極構建技術、產業(yè)緊密結合的共性技術平的科技地產（科技園）在盈利模式主要是通過項目的銷售，物業(yè)的經營，