群租現(xiàn)象綜合治理的現(xiàn)狀與應(yīng)對措施,行政法論文

群租現(xiàn)象綜合治理的現(xiàn)在狀況與應(yīng)對措施,行政法論文群租近來成為各大媒體、新聞所議論的熱題。但群租到當(dāng)前為止并沒有一個較為嚴(yán)格的法律界定，能夠?qū)⑷鹤夥譃閮纱箢?，第一類是公司、學(xué)校為職員、學(xué)生提供的集體宿舍，以此而構(gòu)成的租賃關(guān)系;另一類則是本文所討論的，即在我們國家城市中，十分是以北京、上海等為代表的，位于一些城市中心地帶的房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人，把該房屋的平面布局和建筑構(gòu)造改變一下，將房間用木板隔成盡可能多的小間，再次把這些小間出租給其他兩個以上的社會人群，以該種方式而構(gòu)成的租賃關(guān)系。隨著改革開放，社會的不斷進(jìn)步，很多農(nóng)村地區(qū)的人口和一些經(jīng)濟落后地區(qū)的務(wù)工人員都涌向城市尋求工作，以獲得更多的就業(yè)時機，賺取更多的收入。這部分群體的涌入導(dǎo)致城市的流動人口數(shù)量不斷翻倍。這華而不實還包括剛畢業(yè)的大學(xué)生，這些大學(xué)生急需找到一個適宜的安居樂業(yè)之所，他們也會選擇群租或者合租的方式來降低生活成本，緩解租房所帶來的生活經(jīng)濟壓力。另一方面，如今出租房屋利益客觀，一些房屋的所有權(quán)人選擇把房間拆分，租給兩個以上的人群，而以這種形式的租賃得到的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于只出租給個人的利益，有些租賃公司也會利用群租方式將房屋出租，以獲取利益最大化。群租現(xiàn)象的激增帶來了眾多社會問題。由于對租賃房屋的管理不善，戶籍、治安管理成為了一個難題，衛(wèi)生、計劃生育管理方面也因而出現(xiàn)眾多漏洞，房租管理中的偷稅漏稅現(xiàn)象也不可避免。這些問題到底由誰來管，在我們國家現(xiàn)有的法律法規(guī)上都沒有明確規(guī)定，物業(yè)、社區(qū)、派出所你推我讓，使其處于冷宮地帶。這種行為輕度會使小區(qū)內(nèi)的環(huán)境惡化，嚴(yán)重時還會帶來較多安全隱患。有必要采取措施對非法群租進(jìn)行整治管理。二、群租綜合管理之現(xiàn)在狀況分析(一)群租整治的法律根據(jù)缺位在租賃市場中，群租現(xiàn)象已相當(dāng)普遍，但是我們國家關(guān)于這方面的法律規(guī)定卻幾乎處于一片空白，甚至就對群租房的界定，都沒有一個明確的結(jié)論。所以，對于怎樣將群租問題運用法律規(guī)范調(diào)整是一個難點。近年來，各地對如何去規(guī)范與治理群租這一現(xiàn)象采取了很多可行性措施。最為典型的代表城市當(dāng)如北京、上海這兩個特大型城市，由于北京、上海屬于我們國家經(jīng)濟、文化、政治最為發(fā)達(dá)的城市，其群租帶來的問題較其他城市更為明顯，最近幾年來先后出臺了一系列相關(guān)規(guī)范性文件，聯(lián)合進(jìn)行了幾次群租房屋整治行動。上海市于2018年6月20日通過了(上海市寓居房屋租賃管理辦法〕，該辦法于2018年10月1日正式執(zhí)行。2020年5月5日，根據(jù)上海市委、市的工作部署，市綜治辦、市高法院、市住房保障房屋管理局等十部門聯(lián)合制訂了(關(guān)于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的施行意見〕(下面簡稱(施行意見〕)，并同步修訂了(上海市寓居房屋租賃管理辦法〕(下面簡稱(管理辦法〕)。2020年7月18日，北京市住建委等三部門聯(lián)合發(fā)布(關(guān)于頒布我市出租房屋人均寓居面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知〕，通知明確了群租房的判定標(biāo)準(zhǔn)。2020年10月24日北京市發(fā)布(關(guān)于印發(fā)北京市房屋租賃消防安全管理規(guī)定的通告〕，要求群租房按房間安裝獨立式火災(zāi)探測報警器，配備滅火器，通過技防物防手段，全面提升出租房屋消防安全。在當(dāng)前的實踐操作中，全國絕大多數(shù)地方都沒有施行禁止群租的法律規(guī)定，大部分城市當(dāng)前也沒有劃定最低承租面積。但近年來很多小區(qū)都面臨著群租房泛濫的現(xiàn)象，因群租引發(fā)的群體性事件也不斷發(fā)生。(二)群租整治的執(zhí)法程序缺失執(zhí)法經(jīng)過的不公正會嚴(yán)重影響執(zhí)法結(jié)果的不公正，固然有些行政機關(guān)的整治初衷是為了維護(hù)公共利益看起來是公正的，但是由于其執(zhí)法程序的不公正導(dǎo)致產(chǎn)生了背離初衷的執(zhí)法結(jié)果。例如上海市制定的相關(guān)法規(guī)中并沒有規(guī)定整治執(zhí)行程序。在整治違法群租前沒有規(guī)定能否去收集違法證據(jù)，在整治群租經(jīng)過中也沒有規(guī)定能否去拆除那些違章搭建的木板、紙板，整治后的一系列法律救濟途徑更是沒有牽涉。公眾開場重視程序的公正。這樣的一種強迫執(zhí)行不僅會降低公眾介入法律審訊的滿意程度，還會導(dǎo)致公眾對公權(quán)的信任度降低。進(jìn)而不能讓公眾對該執(zhí)法行動給予肯定和理解。除此之外我們國家頒發(fā)的有關(guān)文件中明確要求行政機關(guān)在施行行政管理時，不僅要聽取各利害當(dāng)事人的意見，還要遵守法律所規(guī)定的執(zhí)法程序，不能擅自進(jìn)行行政強迫行為，確保介入人的合法權(quán)益。然而在這次整治活動中，我們并沒有看到行政機關(guān)對相對利益人的一些合法權(quán)益的保障，事前未聽取各當(dāng)事人的意見，也沒有講明行政決定的根據(jù)，甚至在強迫執(zhí)行前也未進(jìn)行告誡。在行政救濟權(quán)上也未有詳細(xì)的施行，嚴(yán)重侵犯了相對利益人應(yīng)該享有的行政訴訟權(quán)和行政復(fù)議權(quán)。執(zhí)法程序的合法性遭到質(zhì)疑。(三)公權(quán)利的不合理參與群租問題與一般的租賃問題有所不同，因而，法律在處理相關(guān)問題的方式方法和角度也存在差異。一般的租賃問題上，法律一直提倡租賃雙方合同自擬和出現(xiàn)問題雙方協(xié)議解決;群租問題上，由于其在房屋租賃法律關(guān)系中的特殊性，群租屬于私法調(diào)整的范疇內(nèi)，但又會因群租牽涉到相關(guān)公共利益。私法對群租現(xiàn)象的認(rèn)可及保障不代表不對其進(jìn)行管制，群租現(xiàn)象大多出如今中大型城市，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)對群租現(xiàn)象管理和監(jiān)督的責(zé)任，消除群租現(xiàn)象可能帶來不必要的社會危害，繼而怎樣處理好公權(quán)和私權(quán)關(guān)系顯得非常的重要。在制定法規(guī)時，經(jīng)常忽視外來租賃者的利益，一味的維護(hù)本市居民權(quán)益，致使大量的外來人口寓居得不到很好的保障，這樣將會對社會秩序造成嚴(yán)重的不良后果，比方工廠停工、服務(wù)行業(yè)勞動力缺失等。所以講公平公正的協(xié)調(diào)好公權(quán)和私權(quán)的關(guān)系在部門的工作中來顯得格外重要。怎樣真正維護(hù)好公共利益，又不打壓外來人口的做法才是明智、合理、道德的。三、群租綜合管理之對策分析(一)規(guī)范群租整治的法律根據(jù)應(yīng)當(dāng)建立多層次法律規(guī)范對群租問題加以規(guī)制，現(xiàn)有法律規(guī)范位階都較低，執(zhí)行力不強，且大多地方至今沒有對群租問題公布任何法規(guī)條例。要通過立法明確什么叫群租，并規(guī)定違法群租的范圍，明確主管部門的職責(zé)及權(quán)利范圍，并規(guī)定相應(yīng)的處理懲罰措施，這樣才能進(jìn)一步規(guī)范寓居房屋的租賃市場秩序。對房屋中介也應(yīng)該有相應(yīng)的規(guī)范，對于發(fā)布違法群租廣告的一律禁止，對于違背規(guī)定的有關(guān)部門應(yīng)該吊銷其營業(yè)執(zhí)照，責(zé)令不改的還應(yīng)處以行政處理懲罰。從源頭上減少違法群租現(xiàn)象的發(fā)生，建立一個相對健康、規(guī)范的房屋租賃市場。(二)完善群租整治的法律程序部門對群租行為既然要進(jìn)行行政干涉，就要在群租法律規(guī)制中預(yù)先設(shè)計好行政規(guī)則的執(zhí)法程序，規(guī)定執(zhí)法部門，并且要求有關(guān)部門在執(zhí)行經(jīng)過和管理環(huán)節(jié)中必須嚴(yán)格遵循行政程序，要做到公開、合法、公正、效率。群租所帶來的一些危害，引發(fā)了大量的民事糾紛。由此可知，怎樣快速的解決糾紛矛盾顯得格外重要，我們能夠通過制定群租糾紛處理程序來協(xié)助有關(guān)部門將矛盾化解于基層，解決糾紛的途徑有很多，最簡單的莫過于當(dāng)事人自行調(diào)解，協(xié)商解決，實在不行還能夠交給物業(yè)公司來協(xié)助解決，到協(xié)商不成時能夠交與法院來進(jìn)行訴訟處理。我們還能夠在房屋主管部門設(shè)置一個專門的機構(gòu)，如群租糾紛協(xié)調(diào)委員會，一方面用來管理群租行為，另一方面能夠協(xié)助物業(yè)等有關(guān)部門來解決群租引發(fā)的糾紛案件，其本質(zhì)是行政干涉，但針對的主要是民事案件，在業(yè)主之間意見達(dá)不成一致時能夠進(jìn)行行政干涉，以第三者的身份來進(jìn)行協(xié)調(diào)、管理。在制定以上群租糾紛處理程序時，我們還應(yīng)當(dāng)考慮保障維權(quán)業(yè)主的行政訴權(quán)。行政訴訟是指個人、法人或其他組織以為國家機關(guān)作出的行政行為侵犯其本身的合法權(quán)益而向法院提起的訴訟。法院會在訴訟人的介入下，根據(jù)已有的訴訟事實對其行政行為的合法性做出裁決。(三)界定群租整治各方主體權(quán)義群租行為的規(guī)范主要是對供方，需方及管理方權(quán)利、義務(wù)確實定。明確由誰來管，并確定各個部門的權(quán)利范圍。例如城管部分應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)管理哪些范圍，公安部門負(fù)責(zé)管理哪些行為，人民法院的受案范圍等。在制定群租法律規(guī)范時都應(yīng)該具體明確各方主體的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前很多大城市辦理房屋租賃登記的不到整個房租租賃量的一半，出租房屋較難管理。想要解決這一棘手問題首先要加緊制定出租房統(tǒng)一登記制度，在群租房相關(guān)法律規(guī)范中規(guī)定群租方審查登記，否則，不準(zhǔn)對外出租，對于不遵守該規(guī)范的能夠給予行政處理懲罰。將出租房進(jìn)行分割搭建在很多城市中是一個普遍存在的現(xiàn)象，針對這類違法出租者，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)法規(guī)中明確規(guī)定擅自分割建筑物的違法性，想要改變房屋構(gòu)造，必須經(jīng)過房屋主管部門的登記，這樣能夠從源頭上減少違法群租的發(fā)生。針對擾民的違法承租人，能夠由公安部門，消防部門，人民法院針對各自管轄范圍內(nèi)的不同違法行為，有針對性地在自個的職責(zé)范圍內(nèi)予以糾正和打擊，并對違法行為能夠重罰，增加違法者的違法成本。四、結(jié)束語租賃房源的緊缺與大量出現(xiàn)的便宜租賃房需求者之間的矛盾，使群租問題愈發(fā)凸顯。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，大量務(wù)工人員涌向城鎮(zhèn)，尋求大量便宜租賃房屋，以降低生活成本。從外表看群租的出現(xiàn)僅僅僅是一個經(jīng)濟問題，但深切進(jìn)入分析后不難發(fā)現(xiàn)群租更是一個社會問題，由于對群租的整治不善，給社會帶來了很多負(fù)面影響，也讓城市公共管理陷入了一個尷尬的局面，整治群租的經(jīng)過中，部門怎樣發(fā)揮其應(yīng)有作用，當(dāng)務(wù)之急是針對群租所帶來的一系列問題，提出合適規(guī)范群租行為的可行性對策，通過制定相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范群租市場，打擊非法群租行為，同時在治理群租的經(jīng)過中，執(zhí)法環(huán)節(jié)要做到有章可循，規(guī)定執(zhí)法部門、制定執(zhí)法程序，同時還要兼顧各方當(dāng)事人的利益，既要讓群租比例高發(fā)的外來務(wù)工人員、弱勢群體有落腳之地，也要活潑踴躍我們國家的租賃市場，讓其規(guī)范有序，防止不法分子鉆法律政策的空子，促進(jìn)我們國家房屋租賃市場的和諧發(fā)展。［參考文獻(xiàn)］［1］陳帆．群租規(guī)制中的法律問題［J］．城市問題，2020，20(2):77－82．［2］胡廣．城市群租行為法律規(guī)制研究［D］．安徽大學(xué)法學(xué)院，20