DTZ戴德梁行：深圳房地產(chǎn)市場十年發(fā)展回顧

DTZ戴德梁行深圳房地產(chǎn)市場十年發(fā)展回顧

從1984年國貿(mào)大廈的建設(shè)以三天一層樓締造出全國知名的“深圳速度”，到1987年敲出建國以來有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的“動地一槌”，再到孕育出萬科、中海、金地、招商等全國性地產(chǎn)品牌……深圳早早就以其大膽創(chuàng)新的發(fā)展模式成為了全國房地產(chǎn)行業(yè)爭相模仿學(xué)習(xí)的對象，在過去的二十多年里，這座以改革著稱的城市為全國訂立了多不勝數(shù)的“標(biāo)桿”：最早推出的社區(qū)理念、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、多樣的營銷創(chuàng)意、不斷革新的產(chǎn)品設(shè)計。如果說在1998年宣告住房福利制度的結(jié)束并提出把地產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之前，無論是政府還是市場都處于一種摸索前行階段的話，那么此后1998至2008的10年里，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)可謂經(jīng)歷了其發(fā)展最為迅速的“黃金十年”。第一階段：(1998年-2002年)房地產(chǎn)行業(yè)逐步市場化、規(guī)范化1998年對深圳房地產(chǎn)乃至中國房地產(chǎn)都是十分關(guān)鍵的一年，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配并提出加快實現(xiàn)住房商品化，從此中國進(jìn)入住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化的新的一輪改革，住房成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)和拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。從市場數(shù)據(jù)上看，體制的改革對行業(yè)的推動力是巨大的，深圳市商品房住宅的總銷售面積迅速從1998年的372萬㎡大幅上升到1999年的492萬㎡，同比增幅達(dá)到32.26%。住房商品化不斷推進(jìn)的同時，作為房地產(chǎn)的根基，土地市場也迎來了重大的變革：2001年深圳市政府發(fā)布《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》，再次明確：“凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招拍掛方式在土地交易市場公開出讓”，這也成為繼首次有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后土地使用制度上的“第二次革命”，對于此后房地產(chǎn)業(yè)的快速規(guī)范發(fā)展和土地的有效利用都產(chǎn)生積極意義。政策的變革或為行業(yè)發(fā)展?fàn)I造出良好的環(huán)境，而經(jīng)濟(jì)則切實影響市場的有效需求。1997年的亞洲金融危機(jī)的間接影響也抑制了深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，當(dāng)1997年的深圳逐漸步入一個房價上升周期時，香港人在深圳置業(yè)構(gòu)成市場需求的一個重要組成部分，但是金融危機(jī)的沖擊使得大部分的香港“炒家”無力北上深圳入市，這也導(dǎo)致本應(yīng)進(jìn)入“快車道”的深圳房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個房價和市場規(guī)模的相對穩(wěn)定發(fā)展的階段。也正是在亞洲金融危機(jī)的影響下，國家為了刺激國內(nèi)消費(fèi)需求，于1999年進(jìn)一步放寬了住房信貸，在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對拉動內(nèi)需和重振國民經(jīng)濟(jì)都發(fā)揮了十分重要的作用。1999年，人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，鼓勵商業(yè)銀行加大住房信貸在年度信貸計劃中的比例，并且以后要逐年遞增；其后，又將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，大大減少了人們按揭購房時的還款壓力，并對購買住房的貸款的比例上限提升到80%，減輕了購房的首次投入成本，個人按揭貸款買房逐漸成為了老百姓逐漸接受的一個消費(fèi)模式。截至2002年10月，中國工商銀行全國的個人住房貸款余額為2418億元，比1997年末的62億元增長了38倍，信貸政策對個人買房的促進(jìn)作用可見一斑。與此同時，城市規(guī)劃和發(fā)展對于房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。1998年包括市民中心、圖書館、音樂廳、少年宮、電視中心、水晶島地鐵試驗站在內(nèi)的六大重點(diǎn)工程的同時開工宣告了福田中心區(qū)建設(shè)的全面實施；而后，隨著市民中心和會展中心的落成，被稱為“十三姐妹”的寫字樓在中心區(qū)如雨后春筍崛起在人們面前。在此帶動之下，深圳的寫字樓市場得到了快速的發(fā)展：1999年開始，深圳市寫字樓新施工面積就大幅增加，而福田區(qū)的新施工面積每年占了全市的50%以上，并且在其后的幾年時間里福田區(qū)每年的寫字樓竣工面積一直大幅領(lǐng)先傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)--羅湖區(qū)。福田中心區(qū)的崛起無疑使其所在的福田區(qū)獲得了前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇，城市中心從傳統(tǒng)的羅湖區(qū)向西發(fā)展，也改變了整個深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的格局，西部的區(qū)域逐漸受到了更多民眾和開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，福田區(qū)和南山區(qū)由此逐漸成為市場的熱點(diǎn)，香蜜湖、華僑城、蛇口等新興的豪宅片區(qū)開始出現(xiàn)。與此同時，在深圳市房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展的過程中，不斷磨練的本地開發(fā)商諸如萬科、金地、華僑城等也快速地成長起來并擁有了一定的市場號召力。第二階段：(2002年-2005年)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)1998年以后，深圳市住宅的供應(yīng)經(jīng)歷連續(xù)幾年的快速增長，2002年批注預(yù)售面積達(dá)到了961.42萬㎡的高峰，隨后市場陸續(xù)暴露出來的房價和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題令房地產(chǎn)再次成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn)。2003年的“非典”并未對深圳房地產(chǎn)市場構(gòu)成大的打擊，成交量繼續(xù)上升，住宅新房成交達(dá)到812萬平方米；而之后的宏觀調(diào)控則是為該階段房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用：為遏制房價快速上漲的苗頭、規(guī)范市場，2004年國家通過收緊信貸和土地供應(yīng)兩個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，2004年深圳市土地供應(yīng)面積開始出現(xiàn)下降，而土地供應(yīng)的減少也直接導(dǎo)致了物業(yè)市場其后供應(yīng)的減少；進(jìn)入2005年，宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，調(diào)控轉(zhuǎn)向供給與需求雙向調(diào)整，并以調(diào)控需求和規(guī)范市場為主，包括其后出臺的“國八條”，深圳本地的“禁籌令”等。在此階段的深圳地產(chǎn)雖然歷經(jīng)諸多的曲折，仍然是穩(wěn)步而有序地發(fā)展，整體房價和成交量保持穩(wěn)步向上。2002年至2005年，也是深圳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性發(fā)展的階段。此間，深圳的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有大規(guī)模囤地或者借助杠桿瘋狂擴(kuò)張，包括萬科、中海等在內(nèi)的知名開發(fā)企業(yè)都紛紛退出“天價”爭奪土地的競爭，而是選擇通過在品牌價值、土地經(jīng)營、產(chǎn)品規(guī)格、營銷模式、物業(yè)管理等方面的自我提升進(jìn)行良性的市場競爭。立足本地市場的同時，深圳房地產(chǎn)企業(yè)越來越多地進(jìn)入到全國市場，他們大多都擁有一個共同特點(diǎn)：無論企業(yè)本身土地資源儲備的多少，其自身的發(fā)展都在很大程度上擺脫了“資源依賴”型的商業(yè)模式，而是進(jìn)入以品牌塑造、產(chǎn)品升級和資源優(yōu)化為特征的“市場戰(zhàn)略型”發(fā)展階段。第三階段：(2005年-2007年中)房地產(chǎn)市場快速上升，宏觀調(diào)控力度加大雖然國家出臺多項調(diào)控措施給房地產(chǎn)市場降溫，但是2005年深圳市的房價仍然出現(xiàn)了快速的上漲，2005年全市住宅均價一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高檔住宅帶領(lǐng)之下同比上漲了17.38%。2006年以后深圳房地產(chǎn)市場持續(xù)高速運(yùn)行，政府以抑制房價的過快上漲為首要目標(biāo)，頻頻出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，分階段重點(diǎn)對樓市進(jìn)行調(diào)控。2006年，國家重點(diǎn)針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，出臺了包括國六條、九部委十五條(90/70)等調(diào)控政策，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)前期土地及政府規(guī)劃的監(jiān)控和對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等，而其中以“90/70”政策引起反響最為強(qiáng)烈，并對全國房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響。但由于90/70項目上市時間的原因，政策的影響力并沒有在實施當(dāng)年對市場產(chǎn)生“立竿見影”的效果，其對供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響直到2007年下半年才開始逐步浮現(xiàn)。另一方面，在調(diào)控政策的影響下，商品住宅用地供應(yīng)持續(xù)減少，而2005年以后商品住宅的供應(yīng)也連續(xù)三年出現(xiàn)下降，批準(zhǔn)預(yù)售面積從2005年711萬平方米一路減少到2007年的589萬平方米。在供應(yīng)的減少和需求持續(xù)旺盛的共同作用下，深圳的房價持續(xù)快速地上漲。深圳一手房在2004年末的均價為5997元/㎡，到了2005年達(dá)到7040元/㎡，而2006年則上升到9230元/㎡，2007年更加飆升到13369元/㎡；于此同時，由于一手房供應(yīng)不足而無法滿足的需求逐漸外溢到二手房市場上：深圳市二手住宅交易面積從2005年596萬平方米上升到2007年的931萬平方米，并于2006年開始出現(xiàn)二手房交易面積超過一手房的現(xiàn)象。正因如此，政策效果的滯后性令市場在這個階段呈現(xiàn)出“政府越調(diào)控，房價越上漲”的現(xiàn)象。第四階段：(2007年中-至今)深圳房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段過熱的市場必然會面臨更加嚴(yán)厲的調(diào)控。2007年上半年，國家著重調(diào)整房地產(chǎn)市場秩序，深圳市也針對房地產(chǎn)市場采取了一系列嚴(yán)厲措施：包括深圳房地產(chǎn)市場十大整治措施、深圳市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅?；“限外令”的出臺則加強(qiáng)了對外資開發(fā)投資的限制，致使來自港臺及其它地區(qū)的境外投資客在深投資受限，外資需求也驟然減少。7月以后，房地產(chǎn)市場調(diào)控主要側(cè)重于金融政策方面，包括：多次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、收縮信貸、加息、提高第二套住房首付比例等。在信貸調(diào)控的直接影響下，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變局--銷售市場明顯降溫的同時價格上漲的勢頭也逐步被遏制。2007年下半年開始，銷售量下降，銷售均價增速放緩；二手市場成交量的大幅減少直接打擊到部分行業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營，11月更是發(fā)生了“中天置業(yè)”事件，市場的信心進(jìn)一步受到打擊；二手市場的量價齊跌也連鎖影響了一手市場。隨后，深圳住宅銷售價格開始出現(xiàn)下調(diào)，銷售面積也明顯減少。進(jìn)入2008年，深圳樓市持續(xù)2007年末的低迷狀態(tài)。在信貸收縮等調(diào)控措施的合力作用下，進(jìn)入2008年的深圳住宅市場延續(xù)了2007年來的調(diào)整狀態(tài)，房價持續(xù)下行而銷量也難見起色--前三個季度深圳一手商品住宅累計銷售面積較2007年同期減少46%，僅為241萬平方米；二手住宅銷售面積也同比減少67%為257萬平方米。此外，席卷全球的金融危機(jī)在影響經(jīng)濟(jì)走向的同時，更令整個房地產(chǎn)市場雪上加霜：樓市下行的狀況和個人實際收入及未來收入預(yù)期的變化迫使住宅消費(fèi)者在購買決策方面更加謹(jǐn)慎，住宅交易市場觀望氛圍加重；盡管年底前在政府一系列的積極調(diào)控政策和開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步促銷讓利的刺激下，壓抑一年之久的住宅需求得以釋放，令住宅銷售面積自2008年底開始逐步增加。盡管市場交易量呈現(xiàn)回暖的勢頭，但外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化的“陰影”以及本地經(jīng)濟(jì)前景的不明朗依然籠罩著整個房地產(chǎn)市場。展望整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況仍然是左右深圳房地產(chǎn)市場走向的關(guān)鍵因素。金融危機(jī)在全球范圍內(nèi)的擴(kuò)散令世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，作為外向型經(jīng)濟(jì)體的深圳已經(jīng)感受到其巨大影響，金融、外貿(mào)、物流、制造業(yè)均受到波及，其他實體經(jīng)濟(jì)部分也受到連鎖影響，2009年廣東省GDP增幅預(yù)期指標(biāo)調(diào)低至8.5%。這樣的形勢下，對未來經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂迫使企業(yè)和民眾謹(jǐn)慎投資、控制支出，進(jìn)而直接影響了房地產(chǎn)的各個物業(yè)市場。然而，國家一系列刺激政策的不斷出臺也為市場帶來利好，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、4萬億投資刺激內(nèi)需、增值稅調(diào)整、出口退稅率上調(diào)等改善了企業(yè)和民眾對未來經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期，一定程度的增強(qiáng)消費(fèi)信心。這也成為2008年底以來深圳樓市成交量增長的原因之一，然而更重要的原因則是壓抑一年以上的