房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2022半年報(bào)-2022年全國房地產(chǎn)市場半年報(bào)土地投資篇（克而瑞）

土地投資篇：成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下滑，房企拿地意愿仍處低位2022年上半年，土地市場成交量價(jià)同比回落，溢價(jià)率指標(biāo)也較2021年上半年出現(xiàn)了大幅下滑。不僅成交規(guī)模不及熱度仍然較高的2021年上半年，與同屬市場低位的2021年下半年相比，土地成交也顯著下跌。但各能級之間降幅差異顯著，其中一線城市上半年土地成交量價(jià)降幅相對較小。市場熱度方面，得益于上半年地方供地門檻的放松及政策端的改善，一二線城市溢價(jià)與流拍指標(biāo)均較2021年下半年有所改善，但是與同期歷史數(shù)據(jù)相比，2022年上半年土拍熱度仍在低位。企業(yè)端來看，上半年以來企業(yè)仍然保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)勢，拿地銷售比不足0.2，且有近六成百強(qiáng)房企未拿地。從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。總結(jié):1、土地成交規(guī)模大幅下降，一二線城市平均地價(jià)仍在上漲1)成交體量同環(huán)比下降均超五成，三四線環(huán)比降幅最大。受重點(diǎn)城市集中土拍輪次增加、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下平方米，較2021年上半年同期下跌55%。價(jià)格方面，因能級成交結(jié)構(gòu)變化及重點(diǎn)城市供地側(cè)調(diào)整，上半年土地成交平均樓板價(jià)為3151元/平方米，環(huán)比上漲了18%，但同比仍下降了7%。分月度來看，受年初疫情散發(fā)蔓延等因素影響，部分重點(diǎn)城市首輪集中土拍延遲入市，1、2月土拍量價(jià)齊跌，隨著重點(diǎn)城市集中土拍的相繼入市之后，3月份以來全國土地成交規(guī)模逐月上行，平均地價(jià)也維持在相對高位，但是受供應(yīng)收縮及土拍熱度仍在低位影響，各月土地成交規(guī)模同比跌幅依舊超過五成。與同屬市場低位的2021年下半年相比，各能級城市土地成交均顯著下跌，但降幅差異顯著：一線城市上半年土地成交量價(jià)降幅最小，成交規(guī)模環(huán)比減少降54%；行業(yè)信心重建期中，三四線城市降幅最為顯著，成交建面、金額的環(huán)比降幅均達(dá)到了七成左右。價(jià)格方面，一二線城市的平均地價(jià)因重點(diǎn)城市供地向中心區(qū)域或熱點(diǎn)片區(qū)傾斜而明顯抬升，比如廣州一批次集中供地中增城、從化等外圍片區(qū)地塊明顯減少；三四線城市則因金華、佛山等此前熱點(diǎn)城市地市熱度大降溫、土地難排除溢價(jià)等因素影響，成交地價(jià)環(huán)比下滑，同比更是有兩成的降幅。圖12020年以來全國300城土地成交量價(jià)情況月度走勢(單位：萬平方米，億元，元/平方米).6.20數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2)各能級溢價(jià)率同比均降，三四線跌幅最大。雖然2022年上半年行業(yè)融資、需求側(cè)利好政策頻出，但是鑒于銷售端表現(xiàn)仍未真正好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營策略仍以保守審慎，財(cái)務(wù)指標(biāo)不觸線、現(xiàn)金流安全為先，在此背景之下整體市場熱度仍在低位徘徊。上半年整體溢價(jià)率進(jìn)一步下降至4.3%，較仍在熱度高位的2021年上半分能級城市來看，與規(guī)模的下降原因相同，溢價(jià)率的回落也主要是三四線熱度回落所致。得益于拍地門檻的降低和大量優(yōu)質(zhì)地塊入市，2022年上半年一二線城市平均溢價(jià)率均環(huán)比上升，典型如合肥、深圳首輪集中土拍平均溢價(jià)率均達(dá)到了10%以上，一、二線城市2022年上半年平均溢價(jià)率分別為4%和4.5%，分別較2021年下半年分別上漲了0.9和1.5個(gè)百分點(diǎn)。反觀三四線城市，土拍熱度卻仍在冰點(diǎn)，如鹽城、徐州、佛山、東莞等往年的熱點(diǎn)三四線城市，2022年上半年土拍平均溢價(jià)率均接近“歸零”，三四線城市2022年上半年平均溢價(jià)率僅為4.3%，同比下降15.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，致全國平均溢價(jià)率同環(huán)比均降。表12022年上半年各能級城市經(jīng)營性土地成交量價(jià)(單位：萬平方米，億元，元/平方米)(單位：萬平方米，億元，元/平方米)2021.1.1-2021.6.202、杭甬成交規(guī)模位列前二，長三角地市溢價(jià)率領(lǐng)先數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3)樓地市政策放松疊加融資回暖，上半年流拍現(xiàn)象較去年下半年進(jìn)一步趨穩(wěn)。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，2022年上半年，土地流拍率較去年下半年有所趨穩(wěn)，基本維持在了20%以下的水平。分月份表現(xiàn)來看，除1月份因2021年年末三四線供地較多，流拍率推升至23%之外，其余各月的土地流拍率均低于20%。二季度以來，雖然中央和地方對房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松，在企業(yè)融資、拍地門檻、資金監(jiān)管、限購限貸等方面均有放松，但由于行業(yè)新房銷售表現(xiàn)仍未出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地信心依舊低位，二季度土地流拍與一季度相比，仍無實(shí)質(zhì)性改善。就最新結(jié)束的北京、福州、廈門次輪集中供地來看，土地流拍率仍然達(dá)到了10%以上，如福州計(jì)劃出讓的13宗地塊中，最終3宗遭遇流標(biāo)，流拍率達(dá)到圖22020年以來重點(diǎn)監(jiān)測城市土地流拍率走勢(%)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)城市能級成交面積成交金額成交均價(jià)溢價(jià)率面積環(huán)比金額環(huán)比均價(jià)環(huán)比一線城市1367-53%-52%2697-36%-37%1973334%29%4.0%二線城市7824-63%-66%4832-54%-62%617623%4.5%三四線城市31842-69%-51%5400-71%-61%1696-8%-20%4.3%合計(jì)41033-68%-55%12929-62%-58%3151-7%4.3%數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從重點(diǎn)監(jiān)測城市來看，2022年上半年各地成交規(guī)模普遍出現(xiàn)了大幅下降，沒有一個(gè)城市土地成交建面達(dá)到千萬平方米以上，而2021年同期則有11市土地成交建面超過1000萬平方米。受行業(yè)信心低位影響，2022年上半年各市土地交易規(guī)模與城市的發(fā)展預(yù)期關(guān)聯(lián)度下降，與安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)板塊供地關(guān)聯(lián)度提升，城市土地成交排行由此出現(xiàn)了劇烈變動。與2021年上半年相比，排名前五的城市中僅杭州一個(gè)“老面孔”，其中排名躍升至首位的寧波，更是較2021年上半年提升了12個(gè)位次。各能級城市來看，一線城市中北上廣均入榜，分列第5、金華更是以418萬的成交建面位居三四線城市首位。聯(lián)系市場熱度來看，溢價(jià)率普降之下，長三角區(qū)域的土拍熱度仍然相對較高。寧波、杭州、合肥、鹽城、臺州上半年平均溢價(jià)率仍保持在5%以上，其中合肥上半年平均溢價(jià)率達(dá)到了9%，在成交量TOP20城市中排名第一。此外北京、南昌、重慶溢價(jià)率也達(dá)到了5%以上。表22022年上半年土地成交建面TOP20城市(單位：萬平方米，億元，元/平方米)排名城市總建筑面積土地價(jià)格成交樓板價(jià)溢價(jià)率12345678903、上半年房企投資依舊謹(jǐn)慎，百強(qiáng)拿地銷售比低至3、上半年房企投資依舊謹(jǐn)慎，百強(qiáng)拿地銷售比低至0.15今年上半年房企投資的力度同比明顯下降，延續(xù)了去年下半年以來投資謹(jǐn)慎的策略。截止5月末，新增貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到31.5億元，環(huán)比上漲18%，但同比大降60%；投資金額、建面百強(qiáng)門檻分別為10.6億和23.7萬平方米，同比降表：2021、2022年前5月新增土儲百強(qiáng)門檻情況(單位：億元萬平方米)數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC拿地銷售比方面，分季度來看，第一季度受春節(jié)影響，且今年集中供地尚未大面積啟動，百強(qiáng)整體拿地銷售比延續(xù)2021年四季度的低位，僅有0.1；進(jìn)入二季度以來，大部分城市完成首輪集中供地，且部分城市還進(jìn)行了第二輪集中供地，在核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊資源的帶動下，二季度拿地銷售比回升至0.23，但與去年二季度相比仍低0.15。圖：2021-2022年各季度百強(qiáng)房企拿地銷售比走勢數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC，數(shù)據(jù)截止至2022年5月末此外，而在整體投資放緩、收緊的情況下，新增貨值集中度維持高位：TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的49%，且十強(qiáng)房企內(nèi)部分化明顯，萬科、華潤、中海持續(xù)納儲的同時(shí)，融創(chuàng)、綠地等暫未有土地入賬；11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度保持在18%；后50強(qiáng)房企新增貨值占比提升至22%，但依然處于較低水平。圖：2021年-2022年前5月百強(qiáng)房企各梯隊(duì)新增貨值集中度貨值百強(qiáng)門檻31.578.2-60%價(jià)值百強(qiáng)門檻10.622.7-53%建面百強(qiáng)門檻23.745.5-48%數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC，數(shù)據(jù)截止至備注：新增貨值占百強(qiáng)集中度=各梯隊(duì)新增貨值之和/百強(qiáng)新增貨值之和4、近六成百強(qiáng)未拿地，上半年國央企積極、平臺“托底”、民企羸弱受制于市場下行、資金鏈緊張等因素的影響，2022年上半年土地市場持續(xù)低迷，企業(yè)投資同樣謹(jǐn)慎。即便是部分集中供地城市土拍門檻寬松、優(yōu)質(zhì)地塊體量增多也未能帶動市場的熱度。諸多百強(qiáng)房企在土地價(jià)格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態(tài)，僅有不到四成的百強(qiáng)房企在2022年有土地入賬。幾乎全部集中在銷售TOP50企業(yè)之中，如建發(fā)、華潤、中海、萬科等1-5月拿地金額超過200億元。此外，項(xiàng)目開發(fā)商和地方平臺公司個(gè)占到36%和30%。從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢明顯，中海、華潤、招商等在核心一二線積極拿地。民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有28%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江、大家等。圖：1-5月拿地金額TOP100房企分布圖：全口徑金額50強(qiáng)中民企拿地金額占比數(shù)數(shù)據(jù)來源：CRIC整理從1-5月已經(jīng)拿地的房企來看，銷售TOP30中僅有半數(shù)投資仍能正常進(jìn)行且部分企業(yè)表現(xiàn)相對積極。首先是規(guī)?；?、全國化的國企、央企，一方面投資金額較大，如萬科、中海、建發(fā)等1-5月新增拿地金額超過290億元，另一方面，綠城、建發(fā)等拿地銷售比超過0.5，遠(yuǎn)超過行業(yè)平均。其次，雖然民企整體表現(xiàn)低迷，但諸如濱江、龍湖等，在集中供地中相對積極，拿地金額同樣排在行業(yè)前列。值得注意的是，相較去年同期，房企的投資力度均出現(xiàn)大幅下滑，也印證了當(dāng)前投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。已拿地的TOP30房企中，除濱江、中海、建發(fā)以外，其余房企新增拿地金額同比跌幅均在50%以上。過去五年作為土地市場的絕對龍頭碧桂園，1-5月拿地金額不足百億元，同比降幅高達(dá)90%，且拿地幾乎全部來自三四線城市。表：銷售TOP30企業(yè)1-5月拿地情況(單位：億元)1227.93755293.0633.6786.18999450.014.118.9642.889.5數(shù)據(jù)來源：CRIC整理5、83%投資金額集中于集中供地城市，建發(fā)、華潤、中海分列TOP3強(qiáng)房企對于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。在22城以外，較受青睞的城市主要包括佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市，環(huán)渤海、中西部的三四線城市投資減退更為嚴(yán)重。圖：1-5月百強(qiáng)房企投資金額分布情況數(shù)據(jù)來源：CRIC自從22城集中供地以來，部分企業(yè)順勢將投資聚焦于集中供地的城市，尤其30強(qiáng)房企中，就有13家房企在22城投資占比超過總投資額的一半，可見對于規(guī)模房企而言，抓銷售的同時(shí)，更要確保新增土儲的質(zhì)量優(yōu)、風(fēng)險(xiǎn)低。旭輝、金地、金茂在2022年以來全部新增投資均位于集中供地城市，招商、建發(fā)、保利、中海在22城投資的金額占比也超過80%。圖：1-5月典型房企集中供地拿地金額占比注：地塊口徑為涉宅地塊；截至?xí)r間至6月23日；拿地金額為全口金額數(shù)注：地塊口徑為涉宅地塊；截至?xí)r間至6月23日；拿地金額為全口金額數(shù)據(jù)來源：CRIC注：集中供地拿地僅統(tǒng)計(jì)含可售商品住宅的地塊數(shù)據(jù)來源：CRIC就房企在集中供地城市拿地表現(xiàn)來看，22城拿地TOP10房企與銷售TOP10高度重合，換而言之，目前能夠拿地的房企都是能夠保障的銷售去化的企業(yè)。據(jù)0億元，其中建發(fā)、華潤、中海排在前三位。其中，22城拿地TOP10房企基本集中于銷售TOP30房企中，其中有4家來自銷售TOP10，分別是華潤、中海、招商蛇口、萬科、保利發(fā)展。由此可見，龍頭房企在集中供地中投資力度更大，有更明顯的優(yōu)勢，未來銷售的份額集中度還將繼續(xù)提升。表：百強(qiáng)房企集中供地拿地金額TOP20額(億元)建面(萬平方米)405.81.8280.244.888.781.595745789.187.93.283.233.174.30.662.140.0.665.2展望:6、全年地市規(guī)模難追平上一年，三季度地市熱度將延續(xù)低位2022年上半年，在疫情多點(diǎn)散發(fā)的影響下，正處于復(fù)蘇期的市場再受重創(chuàng)，樓市銷售普遍承壓，導(dǎo)致房企流動性壓力進(jìn)一步趨緊。在此影響下，土地市場成交規(guī)模較去年同期大幅走低，尤其是作為成交主力的三四線城市，成交規(guī)模降幅尤為顯著。當(dāng)前，樓市銷售仍未真正回暖，流動性壓力影響下房企拿地更偏向安全邊際更高的核心優(yōu)質(zhì)地塊。另一方面，對于庫存重回高位、樓市去化難的城市，包括重點(diǎn)城市，土地供應(yīng)規(guī)模也較此前明顯縮減，如鄭州、武漢等一二輪供地量較去年大幅減少。在上述因素的影響下，盡管下半年成交將會周期性回升，但就全年而言，2022年土地成交規(guī)模將較上一年進(jìn)一步走低，樂觀估計(jì)降幅也將在兩成以上。市場熱度方面。我們注意到，為了防止流拍，繼杭州、寧波、無錫后，更多城市采取了預(yù)申請的土地出讓機(jī)制或掛牌前通過土地推介會來摸底房企拿地意愿。受此影響，土地出讓流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。不過，當(dāng)前多數(shù)城市的樓市仍在筑底期，企業(yè)拿地信心有待修復(fù)，預(yù)計(jì)三季度土地市場將延續(xù)低熱運(yùn)行。尤其是重點(diǎn)城市接下來將要進(jìn)行的第二輪土拍，整體仍將以底價(jià)成交為主，僅盈利充裕、片區(qū)內(nèi)去化表現(xiàn)好的地塊才會有一定的競拍熱度。7、政策“暖風(fēng)”下房企投資積極性或有提升，但全年謹(jǐn)慎預(yù)期不變自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺了相應(yīng)的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認(rèn)為會在一定程度上提振房企拿地的信心，