地產(chǎn)企業(yè)專題工業(yè)地產(chǎn)操作模式

易居中國專題：工業(yè)地產(chǎn)操作模式研究2012-2-14目錄123國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式綜合研究產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研究松山湖工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式研究456國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式綜合研究產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研究松山湖工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式研究21、國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式綜合研究[關(guān)鍵字]：X工業(yè)園區(qū)、類型、發(fā)展模式、轉(zhuǎn)型升級[簡介]：X通過研究工業(yè)園區(qū)的緣起、類型、發(fā)展歷程，對工業(yè)園區(qū)做一個全面的概述；列舉國內(nèi)外的一些工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式的成功或失敗的經(jīng)驗，隨著時代科技的發(fā)展、城市的更新，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式也發(fā)生著轉(zhuǎn)變，原有的一些以粗礦的加工制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)已無法適應(yīng)時代的需求，必須通過功能演變尋求新的發(fā)展道路。[適用范圍]：X研究工業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向以及一些通過功能演變實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的案例研究2整體框架工業(yè)園區(qū)綜述工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式工業(yè)園區(qū)研究工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型3工業(yè)園區(qū)綜述4工業(yè)園區(qū)綜述1、工業(yè)園區(qū)源起X工業(yè)園區(qū)定義X最早的工業(yè)園

可追溯至18世紀(jì)，當(dāng)時工業(yè)園是一個國的概X工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程X工業(yè)園區(qū)類型念。英國最早完成工業(yè)革命（從手工工場到大機器工廠的飛躍），成為當(dāng)時最大的資本主義工業(yè)園。當(dāng)然這個工業(yè)園的名號是后人安上去的，但卻無形中給工業(yè)園下了個定義：工廠集中地。X

工業(yè)園區(qū)是二戰(zhàn)以來各國通過制定各種工業(yè)區(qū)域開發(fā)政策建立起來的特殊環(huán)境。在日本稱為

“工業(yè)團地”，在香港稱為“工業(yè)村”，在英國稱為“企業(yè)區(qū)”，在大陸稱為“工業(yè)園區(qū)”，主要設(shè)立在衰退的內(nèi)城地區(qū)。2、工業(yè)園區(qū)定義X工業(yè)園是指建立在一塊固定地域上的由制造企業(yè)和服務(wù)企業(yè)形成的企業(yè)社區(qū)。在該社區(qū)內(nèi)，各成員單位通過共同管理環(huán)境事宜和經(jīng)濟事宜來獲取更大的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益。5工業(yè)園區(qū)綜述中國工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程XXX工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型城市化與技術(shù)革命是園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的兩大推手6工業(yè)園區(qū)綜述X我國大陸地區(qū)的工業(yè)園區(qū)分為兩類：一類是各級地方政府XXX工業(yè)園區(qū)定義為了吸引投資，發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟而人為設(shè)立的各級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型區(qū)，我們不妨稱之為開發(fā)區(qū)；另一類是在當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展到一定程度，為了更好的滿足當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)發(fā)展需求而設(shè)立的工業(yè)園區(qū)，我們稱之為特色工業(yè)園區(qū)。X工業(yè)園區(qū)的類型多種多樣，其中包括免稅區(qū)、出口加工區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、企業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)（包括生態(tài)工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)村、工業(yè)團地、科學(xué)園區(qū)、技術(shù)園區(qū)、研究園區(qū)、技術(shù)城等各種形態(tài)。7工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式8工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式X初始模式為傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，隨著技術(shù)的發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)革命，產(chǎn)生了生態(tài)工業(yè)園、高新技術(shù)科技園、電子產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等，產(chǎn)業(yè)集群的效應(yīng)帶來了產(chǎn)業(yè)新城的時代。生態(tài)工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)科技園傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)電子產(chǎn)業(yè)園IT產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)形勢

紡織、煤炭、鋼鐵、機械、化工等傳統(tǒng)工業(yè)；高新技術(shù)為指導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)；以多種產(chǎn)業(yè)形式形成產(chǎn)業(yè)集群；人才、技術(shù)、資金高度密集；園區(qū)特點

人力密集型；污染嚴(yán)重、

人才、技術(shù)、資金高度密集；資源嚴(yán)重浪費，已無法適應(yīng)時代的發(fā)展，繼續(xù)脫胎換骨開發(fā)了創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)模式：工業(yè)旅游；配套設(shè)施

無配套配套生活休閑娛樂區(qū)域配套完善，集聚居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的都市綜合體；9創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例——廈門留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園關(guān)鍵要點：X非盈利的科技產(chǎn)業(yè)化服務(wù)機構(gòu)X研發(fā)辦公樓、廠房、綜合樓10廈門國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園成立于1996年，建面8.8萬平方米，交通便利，屬于不盈利的科技產(chǎn)業(yè)化服務(wù)機構(gòu)園區(qū)概況成立時間

1996年底廈門地圖火炬創(chuàng)業(yè)園區(qū)位規(guī)模位于廈門湖里區(qū)火炬高科技園東側(cè)占地面積6.6㎡；建筑面積8.8㎡；湖里區(qū)交通緊鄰市區(qū)主干道，距離機場3公里，廈門國家留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園距離火車站7公里，東渡海運港3.5公里。功能定位

高科技產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)機構(gòu)11廈門創(chuàng)業(yè)園是由火炬高新區(qū)管委會投資1.8億興建的，在向政府申請政策支持、基金支持和租金補貼支持的同時，負(fù)責(zé)創(chuàng)業(yè)園日常運作的管理并收取租金收益。運營模式廈門創(chuàng)業(yè)園盈利模式小結(jié)：廈門市政府火炬高新區(qū)管委會：1.資金流出：?向政府以較低價格取地?投資興建創(chuàng)業(yè)園2.資金流入：享有租金收益廈門市政府：1.支出：租金火炬高新區(qū)管委會廈門留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園?提供無償啟動資金、?稅收優(yōu)惠政策?租金補貼投資1.8億興建2.收入：?享有稅收收益?促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升區(qū)域影響力廈門創(chuàng)業(yè)園物管會12在創(chuàng)業(yè)園區(qū)發(fā)展中，政府提供政策支持和資金扶持；創(chuàng)業(yè)園物管會作為平臺；吸引具有高成長性企業(yè)入園孵化，促使200余家企業(yè)成功轉(zhuǎn)產(chǎn)，最終達到促進區(qū)域發(fā)展的目的。運營模式火炬高新區(qū)管委會孵化企業(yè)政府9角色：9建造創(chuàng)業(yè)園9角色：角色：9提供配套服務(wù)：住宿、餐飲、娛樂9攜帶高成長性項目入園9提供優(yōu)惠政策9利用創(chuàng)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境孵化項目，并轉(zhuǎn)產(chǎn)創(chuàng)造效益9提供孵化企業(yè)可申請報批的啟動、運營資金9為孵化企業(yè)享受政府優(yōu)惠政策提供平臺9以活動、視察的方式提升園區(qū)知名度和影響力9作為孵化企業(yè)與外界溝通的窗口。9為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻（孵化成功企業(yè)200余家）橋梁和紐帶13辦公樓主力戶型為140-170平米，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為200平米左右面積將更為適合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)物業(yè)組成研發(fā)樓創(chuàng)業(yè)園廠房綜合樓創(chuàng)業(yè)園物業(yè)組成：由1棟研發(fā)樓，3棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，1棟綜合樓構(gòu)成，研發(fā)辦公樓為7層，出租率近乎100%，名稱創(chuàng)業(yè)大廈建筑參數(shù)出租情況設(shè)施建設(shè)其他費用z建筑總面積：9500平方米單戶型面積：z租金價格：26元/平米，z基礎(chǔ)設(shè)施：結(jié)構(gòu)z水費：化綜合布線系統(tǒng)，

2.8元/噸留學(xué)人員第一

配備有光纖寬帶網(wǎng)年全免，第二

絡(luò)、衛(wèi)星電視、消年付正常租金

防監(jiān)控、安防智能的50%，第三年付正常租金的80%。zz電費：0.97元/噸。80-200平米，其中主力戶型140-170平米化系統(tǒng)及客貨電梯z物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施：會議z層高：3.6費2元/平米z室、信息中心、培訓(xùn)中心、商務(wù)中心等米，吊棚后2.7米。z空置率：5%z層數(shù)：7層14創(chuàng)業(yè)園內(nèi)含有標(biāo)準(zhǔn)廠房3棟，每棟6層，最受歡迎的戶型是500平米左右研發(fā)樓創(chuàng)業(yè)園廠房綜合樓廠房名稱建筑面積戶型情況租金情況

空置率其他費用新業(yè)樓

5400平方米z面積最小的100z1層租金z幾乎是全滿z水費：2.8元/噸多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米20-24元/平米昂業(yè)樓

5400平方米電費：0.97元/噸。zz2-6層租金z物業(yè)管理費2元/平米宏業(yè)樓

8940平方米z層高：6層15-18.5元/平米15研發(fā)樓廠房綜合樓為六層，1層為生活配套，2-6層為129套單身公寓，空置率為6.2%，入住企業(yè)對于高檔飲食配套具有強烈的改善性需求創(chuàng)業(yè)園綜合樓名稱

建筑參數(shù)功能布局公寓其他費用軒業(yè)樓z棟數(shù)：一棟z1層為3個餐廳，棋牌室，乒乓球室，咖

1廳，面積z戶型：

1房

z物業(yè)費40元/月z層數(shù)：6層

啡室，健身房，洗衣

9*3.3=29.7z水費2.8噸z建筑面積：9400平米店，平米z電費0.572元z會議室：2個大的容

z租金：

700納100人，400平左右，小的容納20-30人左右，100多平。價格1小時80元元/月z空置率：129套空8套z2-6層為單身公寓16創(chuàng)業(yè)園客戶主要關(guān)注租金上的優(yōu)惠，首期無償啟動金金額；辦公室、廠房的面積，公寓是否帶精裝修，綠化環(huán)境，安靜程度，高檔的酒店，此外對休閑的會所也有所提及企業(yè)類型入園企業(yè)構(gòu)成關(guān)注點分類客戶詢問頻次排名第一名第二名第三名第四名優(yōu)惠政策辦公場所綜合配套租金優(yōu)惠首期無償啟動資金稅收優(yōu)惠其他IT/光電子13%機械10%28%戶型面積辦公樓物業(yè)形態(tài)新材料12%公寓戶型面積和檔次餐飲情況會議室情況休閑配套軟件22%生物15%環(huán)境綠化安靜程度z入園企業(yè)行業(yè)全部為高科技企業(yè)，其中IT/光電子、軟件和生物，三者合計超過60%。客戶咨詢過程中主要詢問問題z“租金有什么優(yōu)惠呀？”z“首期無償啟動資金能申請多少呀？”z“有哪些稅收優(yōu)惠呀？”z“辦公室戶型面積有沒有200平米左右的？”z“公寓有沒有高檔些的，帶不帶精裝修呀？”z“吃飯除了食堂有沒有高檔的酒店呀”z“創(chuàng)業(yè)園綠化好不好呀，吵不吵呀”z“創(chuàng)業(yè)園有沒有會議室呀？我們開會時會用到的”z“要是再有一些商務(wù)配套，比如會所什么的就好了…”17入園企業(yè)享受無償資助金、房租減免、配套資本金、創(chuàng)新基金、申請經(jīng)濟適用房等優(yōu)惠，其中企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免和配套資本金優(yōu)惠政策X配套資本金：符合條件的可申請獲得最高達總注冊資本49%、100萬元以內(nèi)的配套資本金，允許在三年內(nèi)按優(yōu)惠價回購股份X無償資助金：符合條件的每家10萬元。X房租減免：用于研發(fā)、生產(chǎn)的廠X創(chuàng)新基金：優(yōu)先推薦申請國家科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金和廈門市、火炬高新區(qū)技術(shù)創(chuàng)新基金。房，在60～150平方米以內(nèi)，第一年免交租金，第二年、第三年分別按市場價的50%、80%交納租金；可按優(yōu)惠價租用配套生活公寓。X申辦有限責(zé)任公司，注冊資本起點為三萬元人民幣（或等值外幣）；注冊資本在100萬元人民幣以上的，可分期出資。留學(xué)人員優(yōu)惠政策X以其專利、專有技術(shù)出資入股的，科技成果作價占注冊資本的比例不受限制。X留學(xué)人員及臺灣學(xué)者憑廈門市留學(xué)X留學(xué)人員及臺灣學(xué)者在廈門創(chuàng)辦企業(yè)，可申請購買經(jīng)濟適用房人員工作證，在購房、辦理駕駛證以及子女入學(xué)、入園就讀等方面享受本市居民生活待遇。在與眾多企業(yè)咨詢優(yōu)惠政策的過程中發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免、配套資本金優(yōu)惠。18扶持政策主要有稅收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金優(yōu)惠以三年為期限，優(yōu)惠程度逐年遞減；租金優(yōu)惠集中于辦公研發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)，生活配套沒有優(yōu)惠優(yōu)惠政策主要扶持政策稅收扶持

主要是所得稅，增值稅和營業(yè)稅基金扶持

入園無償啟動基金（申請通過率近乎100%）扶持政策各種組織和機構(gòu)的基金（申請通過率較低）租金優(yōu)惠租金扶持

符合條件的企業(yè)享受辦公室租金優(yōu)惠，廠房租金優(yōu)惠入園企業(yè)前三年租金情況（單位：元/平方米/月）252015105物業(yè)類型第一年租

第二年租金金第三年租金0辦公廠房單身公寓辦公研發(fā)樓（80平米以內(nèi)）廠房（以18元/平米記）單身公寓013元20.8元第一年租金第二年租金第三年租金09元/平米700元/月14.4元/平米700元/月700元/月?租金優(yōu)惠一般以三年為期限，優(yōu)惠度逐年遞減，第四年起無優(yōu)惠?租金優(yōu)惠集中于辦公研發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)，生活配套上沒有優(yōu)惠19廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期要22年，可見依靠出租方式回現(xiàn)周期長，與需要快速回現(xiàn)為目標(biāo)的項目相違背盈利模式廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期計算X首期投入金額1.8億X辦公研發(fā)樓年租金收益=26元/平米*9500平米*12個月=2964000元X廠房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12個月=4263840元X公寓年租金收益=700元*129套*12個月=1083600元X靜投資回收期=1.8億/（2964000+4263840+1083600）=21.7年20廈門創(chuàng)業(yè)園目前在扶持資金、辦公環(huán)境、公寓裝修、酒店配套、社區(qū)環(huán)境方面存在著較強的改善性需求園區(qū)不足不足對現(xiàn)狀評分改善意見租金優(yōu)惠希望第二年、第三年維持50%的折扣扶持資金落實已有基金，擴充資金來源，對企業(yè)發(fā)展初期至關(guān)重要稅收優(yōu)惠辦公情況在允許的情況下，盡量加大優(yōu)惠力度希望辦公樓內(nèi)裝修更精致一些，戶型寬敞一些，最好200平米左右公寓情況餐飲要求一定要精裝修要有較高檔次的酒店會議室要設(shè)有1-2個會議室，一大一小，大會議室（400平米-500平米）、小會議室（100-200平米）休閑配套綠化建議增加一些滿足商務(wù)需求的休閑配套，比如建造一個會所建議擴大綠化面積，控制噪音影響，營造舒適的辦公、居住環(huán)境，增加環(huán)境舒適度安靜程度希望不要太吵，營造一個較安靜的工作、生活環(huán)境5分1分21生態(tài)工業(yè)園區(qū)案例——唐山曹妃甸關(guān)鍵要點：X“生態(tài)城”：17處公園X高端休閑配套：假日酒店、水上餐廳、游艇俱樂部、高爾夫球場X生態(tài)、科技住宅22曹妃甸工業(yè)區(qū)我國北方國際航運中心重要組成部分和世界級重化工業(yè)基地園區(qū)概況成立時間

2008年區(qū)位規(guī)模位于河北唐山南部海岸初期到2010年基礎(chǔ)建設(shè)面積為：88K㎡;未來要建設(shè)成為富有水城特色的新型工業(yè)城市，建成區(qū)面積達300K㎡;交通緊鄰市區(qū)主干道，距離機場3公里，距離火車站7公里，東渡海運港3.5公里。功能定位

為循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)，將建設(shè)以現(xiàn)代物流、鋼鐵、石化、裝備制造等四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)臨港產(chǎn)業(yè)體系23工業(yè)園共規(guī)劃有１７處公園，將曹妃甸工業(yè)園打造成了一個“生態(tài)城”，積極開展港口工業(yè)旅游生態(tài)環(huán)境用

地（公序號名

稱級別位置規(guī)劃要求頃）是工業(yè)區(qū)中最大的公園，位于海陸交接帶上。充分利用鹽池、濕地，集中展示本地區(qū)生態(tài)環(huán)境特點。也作為未來生產(chǎn)服務(wù)空間的預(yù)留。12濕地公園區(qū)級201187從北向南貫穿綜合服務(wù)區(qū)，包括納潮河北岸，是工業(yè)區(qū)重點綠化建設(shè)的地區(qū)。是綜合服務(wù)區(qū)的中心，統(tǒng)一和提高整個綜合服務(wù)區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。中央公園區(qū)級區(qū)級是綜合服務(wù)區(qū)東部的景觀核心，是濱海休閑娛樂功能中心，結(jié)合人工沙灘、游艇碼頭、海上人工綠島、風(fēng)力發(fā)電等元素塑造濱海休閑場所。是工業(yè)區(qū)綠地建設(shè)的試驗區(qū)（屬于工業(yè)區(qū)發(fā)展備用地）綜合服務(wù)區(qū)東部濱臨三號港池的人工海灣3水上運動62老龍頭海島植物園工業(yè)區(qū)東端，與曹妃甸新城隔海相望。456區(qū)級區(qū)級區(qū)級（277）45渤海公園一號大街南端。作為一號大街主要綠化帶的向海出口，眺望渤海。裝備制造區(qū)東段，與與曹妃甸新城隔河相望。保護濱海生態(tài)環(huán)境，重點保護生態(tài)多樣性，塑造工業(yè)區(qū)面向新城的綠色界面。青龍河公園165從南至北貫穿南區(qū)中部，包括納潮河南岸遷曹鐵路以東的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)東側(cè)，與發(fā)展備用地相鄰。與鹽化、煤化和高新科技園區(qū)相鄰。78南區(qū)濱水公園石化公園區(qū)級16612與電廠排水渠相結(jié)合。組團級作為工業(yè)區(qū)東部的活動中心之一。與就近服務(wù)設(shè)施共同形成工業(yè)區(qū)西部地區(qū)的活動中心。9鹽田公園煤化公園高新公園港池島公園物流公園組團級組團級組團級組團級組團級111111810111213西通河中部北側(cè)煤鹽化工區(qū)的活動中心高新科技園區(qū)的活動中心，納潮河濱水公園群的組成部分。河北西路濱臨納潮河地區(qū)港池島向北的門戶港池島的活動中心南區(qū)物流園區(qū)的活動中心，利用電廠排水的南區(qū)河景觀，塑造特色熱河、雪松等景觀14南區(qū)中部，濱臨南區(qū)河遷曹鐵路以東的原油物流中心東側(cè)，與北側(cè)石化產(chǎn)業(yè)區(qū)相鄰。14石油公園組團級12作為工業(yè)區(qū)東部的活動中心之一。151617甸頭公園裝備公園游艇公園組團級組團級組團級9甸頭服務(wù)區(qū)的中心。裝備制造區(qū)的中心保稅港區(qū)的門戶是港區(qū)活動中心1610裝備制造區(qū)西部的活動中心裝備制造區(qū)東部的活動中心24大量城市級休閑旅游、娛樂設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，為工業(yè)園區(qū)提供完善配套的同時，構(gòu)筑了世界級的高端休閑度假平臺配套設(shè)施XXX規(guī)劃建設(shè)中設(shè)施：假日酒店國際化“水上餐廳”

：建設(shè)別具一格的水上接待中心，與假日酒店相呼應(yīng)，成為生態(tài)城亮點工程，達到能接待300人規(guī)模的國際會議的能力。XXX游艇俱樂部曹妃殿高爾夫球場等旅游休閑項目25住宅以生態(tài)型、國際化、濱海風(fēng)情都市社區(qū)為產(chǎn)品定位。突出生態(tài)設(shè)計和生態(tài)技術(shù)的運用，高端居住X在工業(yè)區(qū)東北５公里的地方規(guī)劃建設(shè)一座占地１５０平方公里可供１５０－２００萬人居住的曹妃甸濱海新城，預(yù)計到２０１５年城市面積將達到８０平方公里，形成５０萬人口規(guī)模X歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、生態(tài)科技住宅26國際化的建筑風(fēng)格、在建筑造型上體現(xiàn)了：生態(tài)、新穎、摩登建筑特色X建筑設(shè)計：XX造型：新穎、國際化技術(shù)：采用一流的構(gòu)造技術(shù)打造非同尋常的形態(tài)生態(tài)：環(huán)保、科技、綠色X27產(chǎn)業(yè)新城案例——新加坡裕廊工業(yè)園關(guān)鍵要點：X新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地X集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū)28新加坡裕廊工業(yè)區(qū)—新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認(rèn)為是亞洲工業(yè)區(qū)中的一個成功典型園區(qū)概況良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅實基礎(chǔ)，舉國之力的支持是裕廊工業(yè)區(qū)的堅強后盾。成立

1961年時間區(qū)位

位于新加坡島西南部濱海地帶中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）規(guī)模

面積約70平方公里；目前已發(fā)展成為新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)值占全國的2/3以上；新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)交通

距離市區(qū)約10公里，具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的自然地理條件，和海陸空交通條件；港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū)居住區(qū)市中心石化區(qū)功能

初期的出口加工制造等逐步向通訊技術(shù)、生命科學(xué)等眾多高新技術(shù)企業(yè)演化定位功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點，也是其發(fā)展的見證。29優(yōu)質(zhì)的住宅和商業(yè)配套滿足了園區(qū)中產(chǎn)業(yè)人群的生活需要，吸引了更多高素質(zhì)人才園區(qū)配套?

主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有5000間公寓、300間獨立住宅和1200間宿舍；?

實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才；?

提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學(xué)校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。利用最初石化的帶動，中期石化產(chǎn)業(yè)鏈形成，中后期復(fù)合型工業(yè)區(qū)發(fā)展，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟，裕廊工業(yè)園已經(jīng)發(fā)展成為集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū)30園區(qū)開發(fā)必須考慮整個園區(qū)的社會功能和經(jīng)濟功能，考慮園區(qū)如何成為整個城市的有機組成部分，在園區(qū)內(nèi)部形成高效率“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)”的同時，與整個城市乃至地區(qū)發(fā)生交換規(guī)劃布局科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合發(fā)展；?作為新加坡最大的工業(yè)園區(qū)，新加坡政府從一開始就將裕廊確定為全面發(fā)展的綜合型工業(yè)區(qū)，精心規(guī)劃、科學(xué)布局。中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）?根據(jù)具體地理環(huán)境的不同，把靠近市區(qū)的東北部劃為新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展電子、電器及技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；把沿海的西南部劃為港口和重工業(yè)區(qū)，安排發(fā)展鋼鐵、造船等大型骨干企業(yè)，煉油業(yè)則安排在沿海的幾個小島上；中部地區(qū)為輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)；沿裕廊河兩岸則規(guī)劃了住宅區(qū)和各種社會生活設(shè)施。新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū)居住區(qū)市中心石化區(qū)31新加坡裕廊工業(yè)區(qū)發(fā)展分為五個階段，經(jīng)歷基礎(chǔ)建設(shè)、石化帶動、復(fù)合工業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展為成熟的宜居城市發(fā)展歷程5發(fā)展程度成熟階段1、啟動期:10年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人,產(chǎn)生臨時低層次居住性需求；域城市化發(fā)展熟（平穩(wěn)發(fā)展期）在大量一般綜合工業(yè)進駐后，進駐企業(yè)發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（升級后）才對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用4工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化2~3、建設(shè)初期:20年，核心項目建設(shè)期,大量專業(yè)性的藍領(lǐng)建設(shè)者,產(chǎn)生中高層次的居住需求。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地；工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設(shè)期）3化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期）4、全面建設(shè)期:10年；2產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長期固定工作人員,同時對商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn)；石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展1區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)時間5、平穩(wěn)發(fā)展期:10年大項目基本建成投產(chǎn),產(chǎn)業(yè)布局基本完成,產(chǎn)能不斷增長,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè)\居住于一體綜合性城區(qū)。裕廊工業(yè)區(qū)最終發(fā)展為產(chǎn)業(yè)多元，功能完備成熟的城市化區(qū)域，不僅靠石化拉動和產(chǎn)業(yè)鏈補強，更多依靠復(fù)合工業(yè)區(qū)，特別是高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的對居住和配套等的城市化生活要求。32案例啟示：產(chǎn)業(yè)新城是未來工業(yè)園存在的極具競爭力的模式，并不是單一的產(chǎn)業(yè)，而是聚集了生產(chǎn)、生活、服務(wù)為一體的微型城市體。一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備了以下關(guān)鍵要素案例總結(jié)以人為本?高品質(zhì)、人性化居住滿足多種類型人群需求?居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的城市綜合功能，滿足生產(chǎn)、生活各項所需一流工業(yè)園區(qū)的K配套完善環(huán)境與形象規(guī)劃布局品牌植入工業(yè)旅游?“去工業(yè)化”，生態(tài)化、高綠化率，營造園林式、花園般的園區(qū)環(huán)境?新穎、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計理念、科學(xué)合理布局，實現(xiàn)生態(tài)化、宜居化PI?產(chǎn)品設(shè)計和企業(yè)品牌、文化相結(jié)合，植入企業(yè)品牌，展現(xiàn)文化內(nèi)涵?注重工業(yè)旅游的開發(fā)，使之成為營銷宣傳的重要手段，有效促進區(qū)域增值，區(qū)域認(rèn)識度快速提升33工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型34城市化進程加速！經(jīng)濟增長需振興產(chǎn)業(yè)！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變！

新興技術(shù)引領(lǐng)全新的園區(qū)模式！高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)時代來臨！城市更新勢在必行！工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級孕育而生！在這樣大的背景底下，工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級通過三種模式實現(xiàn)納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫兀ㄎ飿I(yè)可全部進入市場模式一：城市更新模式二：

納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變工業(yè)區(qū)改

土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷造升級

售，其他部分自用模式三：“工業(yè)辦公物業(yè)”工業(yè)辦公物業(yè)37隨著城市的快速發(fā)展，可開發(fā)的土地難以滿足城市、人口增長需求，未來的城市供應(yīng)將以城市更新為主原來占有大量土地資源的工業(yè)用地成為了改造的契機。城市更新深圳歷史上最大規(guī)模城市更新全面啟動，20個項目在8月25日舉行了聯(lián)合開工儀式

.?

全國各地陸續(xù)開展實行城市更新，從一線城市北京、上海等城市為起源點，波及二線城市。?

作為土地資源稀缺、人口密集、飛速發(fā)展的深圳在2009年10月22日頒布了《深圳市城市更新辦法》，并以2009年12月1日實施，工業(yè)園區(qū)改造后的供應(yīng)量直接說明自身扮演了城市更新的重要角色38園區(qū)更新工業(yè)園區(qū)更新方向：住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、都市綜合體改造項目改造形態(tài)星河雅寶高科總部園賽格日立工業(yè)區(qū)升級改造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，配套有寫字樓、公寓等平湖工業(yè)區(qū)一期高層住宅小區(qū)雅寶工業(yè)區(qū)升級改造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)坂田第一工業(yè)區(qū)坂田華為新的商住中心橫崗128工業(yè)區(qū)改造項目集商業(yè)、商務(wù)、居住和休閑娛樂的綜合體橫崗128工業(yè)區(qū)改造坂田第一工業(yè)區(qū)改造工業(yè)園區(qū)更新特征：高容積率、并存在區(qū)域差異園區(qū)更新?

城市更新項目呈現(xiàn)出：高容積率、超高層、都市綜合體等等，這反映了未來城市的發(fā)展趨勢;?

呈現(xiàn)區(qū)域差異?

位于城市老中心區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：均以都市綜合體呈現(xiàn)，集住宅、大型的shoppingmall、超高的商務(wù)辦公樓等為一體，極大地促進其所在區(qū)域城市功能的完善，方便為居民提供更多更為高檔次的配套設(shè)施，并且會優(yōu)化和美化城市面貌。?

位于城市邊緣區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：以改造為住宅形式居多，緣于都市綜合體需要一定的商務(wù)市場承載力。?

位于城市規(guī)劃的新興核心區(qū)域：以商務(wù)辦公樓、都市綜合體、大型的shoppingmall為主，在建筑設(shè)計上體現(xiàn)生態(tài)、科技、時代感。40更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件更新條例多權(quán)利主體改造意愿滿足的條件城市更新單元界定申報條件1、城市更新單元應(yīng)該是成片的區(qū)域1、法定圖則中已劃定為更新單元1、更新單元為單一宗地的同時滿足總建面、總數(shù)量的2/

3業(yè)主同意2、更新單元總用地不少于1萬平米，更新單元內(nèi)擬重建的占地面積不應(yīng)低于70%2、法定圖則中未劃定或沒有法定圖則，但符合以下條件的：2、更新單元為城中村的股份公司股東代表大會通過或滿足總建面和總?cè)藬?shù)2/

3業(yè)主同意?

城市基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善的?

環(huán)境惡劣或有重大安全隱患的3、更新單元涉及多個地塊的達成改造意愿的地塊面積占到更新單元用地4/5?

現(xiàn)有土地或建筑物不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求41更新單元規(guī)劃申報與審批流程更新條例X

更新單元規(guī)劃編制是更新單元納入年度計劃后緊接的工作原計劃申報單位擬定規(guī)劃草案否是X

規(guī)劃制定由原申報單位進行是否涉及改變法定圖則X

目前大部分納入更新單元規(guī)劃制定計劃的，都應(yīng)該準(zhǔn)備或正在做規(guī)劃的編制市規(guī)劃國土委在10個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)市規(guī)劃國土委在15個工作日內(nèi)提出審定的規(guī)劃草案，并公示城市更新辦城市更新辦在45個工作日內(nèi)形成審定的規(guī)劃草案，報規(guī)劃國土委審議。公示公示結(jié)束后10個工作日內(nèi)向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)公示結(jié)束后報請市城市規(guī)劃委員會審議，通過后在10個工作日內(nèi)核發(fā)規(guī)劃批復(fù)42納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進入市場模式一：城市更新模式二：

納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變工業(yè)區(qū)改

土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷造升級

售，其他部分自用模式三：“工業(yè)辦公物業(yè)”工業(yè)辦公物業(yè)43工業(yè)園區(qū)改造升級模式選取案例X產(chǎn)業(yè)升級傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園X功能符合的產(chǎn)業(yè)新城日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺灣新竹科學(xué)城、裕廊工業(yè)園X環(huán)保旅游生態(tài)城德國魯爾工業(yè)區(qū)、丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園、海爾工業(yè)園44深圳天安數(shù)碼城園區(qū)概況總用地面積30萬平方米（450天安高爾夫花園一期畝）總建筑面積80萬平方米創(chuàng)新科技廣場二期天安高爾夫花園二期容積率2.66物業(yè)形態(tài)

商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房天安高爾夫花園三期廠區(qū)資源優(yōu)勢

臨近高爾夫，位于城市中心區(qū)域天安管理中心和派出所天安數(shù)碼時代大廈創(chuàng)新科技廣場一期創(chuàng)新科技服務(wù)中心45天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個階段，成功完成從傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向民營科技園區(qū)的發(fā)展發(fā)展歷程起步期高速發(fā)展期

2003年

全國化模式復(fù)制期未來1990年1999年園區(qū)定位傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園高平臺下的中小民營科技

模式成熟的全國知名民營企業(yè)園區(qū)

科技園區(qū)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)

規(guī)?；母呖萍计髽I(yè)服務(wù)于較大規(guī)模高科技企

高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整展機遇迅速發(fā)展業(yè)的下游中小企業(yè)缺失的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)構(gòu)成傳統(tǒng)加工制造企業(yè)中小民營企業(yè)中小民營企業(yè)物業(yè)構(gòu)成軟件設(shè)施廠房、食堂水電、網(wǎng)絡(luò)辦公樓，廠房，公寓、高

辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套

檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金

物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)

融服務(wù)46天安數(shù)碼城從起步到快速發(fā)展階段，兩次成功成功抓住了深圳高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機遇成功要素一Opportunity

1廠區(qū)建設(shè)1990年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進入園區(qū)Opportunity

21999年天安工業(yè)園主動升級為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器孵化器建設(shè)47把握政府核心目標(biāo)，結(jié)合市場需求，將自身定位為民營企業(yè)的加速器而不是孵化器成功要素二政府目標(biāo)?促進區(qū)域發(fā)展?增加稅收哈佛大學(xué)教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)中小企業(yè)成長模型發(fā)展階段企業(yè)需求創(chuàng)業(yè)階段集體化階段規(guī)范化階段精細(xì)化階段合作階段孵化器

加速器工業(yè)園發(fā)展載體48天安數(shù)碼城緊跟城市以及市場發(fā)展趨勢，由單一的工業(yè)園區(qū)向綜合工作型社區(qū)發(fā)展成功要素三1999年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比2006年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比25%居住商業(yè)廠房居住7%2%91%商業(yè)60%廠房+研發(fā)15%單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展主要物業(yè)：廠房主要物業(yè)：天安數(shù)碼時代大廈天安創(chuàng)新科技廣場一期天安創(chuàng)新科技廣場二期天安科技創(chuàng)業(yè)園天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期…49隨著天安數(shù)碼城入住企業(yè)逐漸增多，園區(qū)影響力加大，開發(fā)商由最初的申請政策、開發(fā)房產(chǎn)、代收租金等多項責(zé)任轉(zhuǎn)為全市場化模式，開發(fā)商只承擔(dān)開發(fā)房產(chǎn)，銷售回現(xiàn)的責(zé)任成功要素四天安數(shù)碼城有限公司深圳市政府完善配套設(shè)施建設(shè)購買物業(yè)9申請優(yōu)惠政策上繳稅收9租金補貼9企業(yè)逐漸聚集客戶天安數(shù)碼城有限公司園區(qū)影響力擴大入住企業(yè)特殊企業(yè)客戶入住企業(yè)政府50在園區(qū)軟件服務(wù)建設(shè)中做足細(xì)節(jié)，憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實現(xiàn)企業(yè)聚集成功要素五X水、電、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)X金融服務(wù)，確保24z預(yù)留公共發(fā)電機功率小時不間斷供電z園區(qū)內(nèi)設(shè)有十幾家銀行的辦事處，銀行間的競爭為園區(qū)企業(yè)提供一個非常優(yōu)惠和便利的融資環(huán)境z深圳首家接入IP城域網(wǎng)的社區(qū)使園內(nèi)企業(yè)享z提供轉(zhuǎn)接平臺，受中國電信針對企業(yè)推出的企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品z園內(nèi)企業(yè)的迅速發(fā)展同時促進銀行業(yè)的發(fā)展。X提升園區(qū)吸引力X物業(yè)管理X氛圍營造設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司z組織園區(qū)企業(yè)和基金的座談組織園區(qū)企業(yè)和融資擔(dān)保機構(gòu)的座談、風(fēng)投機構(gòu)zz物業(yè)管理全面通過ISO9002質(zhì)量管理體系認(rèn)證2000年底。z運用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)e時代物業(yè)管理模式。，實zz組織園區(qū)企業(yè)和政府部門的座談邀請中科院的院士、經(jīng)濟學(xué)家來z園區(qū)演講51成功經(jīng)驗–抓住城市產(chǎn)業(yè)升級給予，準(zhǔn)確把握政府設(shè)立園區(qū)的根本目標(biāo)，考慮中小企業(yè)的需求，創(chuàng)造性地控制孵化成本，實現(xiàn)雙贏定位借鑒物業(yè)比例借鑒–園區(qū)由開始的單一功能的工業(yè)園區(qū)成功向綜合工作型社區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)類物業(yè)所占比例隨需求變化而有所提升基礎(chǔ)設(shè)施借鑒–園區(qū)建設(shè)初期要做好水電網(wǎng)絡(luò)、物管、金融服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升園區(qū)吸引力，為園區(qū)長遠發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。開發(fā)商角色借鑒–開發(fā)商的角色由園區(qū)成立初期的開發(fā)房產(chǎn)、代收租金和申請政策等多項角色轉(zhuǎn)變?yōu)楹髞淼募兪袌龌\作，僅承擔(dān)開發(fā)房產(chǎn)和銷售回現(xiàn)的責(zé)任。52工業(yè)園區(qū)改造升級模式選取案例X產(chǎn)業(yè)升級傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園X功能符合的產(chǎn)業(yè)新城日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺灣新竹科學(xué)城f環(huán)保旅游生態(tài)城德國魯爾工業(yè)區(qū)、丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園、海爾工業(yè)園53案例——蘇州工業(yè)園54蘇州工業(yè)園是中新兩國政府合作，以建設(shè)具有國際競爭力的高科技工業(yè)園和創(chuàng)新性、生態(tài)型新城區(qū)為發(fā)展目標(biāo)，是國內(nèi)工業(yè)園發(fā)展的典范園區(qū)概況陽澄湖休閑度假區(qū)成立時間

2008年現(xiàn)代物流園中新生態(tài)科技城陽澄湖區(qū)位規(guī)模位于蘇州古城東側(cè)出口加工區(qū)國際科技園區(qū)行政區(qū)域面積288平方公里，下轄三個鎮(zhèn)，戶籍人口27萬，從業(yè)人員31.57萬，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里；出口加工區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園金雞湖獨墅湖中央商務(wù)區(qū)獨墅湖高教區(qū)交通周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連?

蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)；功能定位

高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)；?

蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。55蘇州工業(yè)園區(qū)配套發(fā)展先于產(chǎn)業(yè)和住宅發(fā)展，鄰里中心首先擔(dān)負(fù)園區(qū)配套功能的職責(zé)；園區(qū)CBD的規(guī)劃建設(shè)使得園區(qū)配套功能更加完善配套歷程97年

98年

99年

00年

01年

02年

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09年鄰里中心起步期鄰里中心發(fā)展期、CBD建設(shè)期CBD擴展期借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，

念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截貴都大廈鄰里中心建成《蘇州總體規(guī)劃2004-2020》提出市域CBD在園區(qū)的概CBD商業(yè)辦公功能的完善，李公堤商業(yè)街，圓通時代廣場、東方之門的修建等止到08年，園區(qū)7座鄰里中心，總建面超過12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū)

陸續(xù)出現(xiàn)。青積案湖商業(yè)廣場?鄰里中心首先擔(dān)負(fù)園區(qū)配套功能的職責(zé)；東沙湖商業(yè)廣場借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈98年建成;蘇杭時代購物廣場鄰里中心玲瓏大廈?CBD的規(guī)劃建設(shè)，園區(qū)的配套更加完善；《蘇州總體規(guī)劃2004-2020》提出市域CBD在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商場開始進駐園區(qū)，特色商業(yè)街開始形成;鄰里中心沁苑大廈金雞湖商業(yè)廣場里中心新城大廈岸商業(yè)街濱新天地鄰里中心師惠大廈久光百貨圓通時代廣場鄰里中心貴都大廈中業(yè)廣場?CBD功能逐步完善；李公堤風(fēng)情商業(yè)水街李公堤商業(yè)街圓通時代廣場、東方之門修建。蘇州園區(qū)配套圖56園區(qū)住宅建設(shè)突出“以人為本”的設(shè)計思想，充分考慮人與環(huán)境的關(guān)系，突出強調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套設(shè)施同步建設(shè)，營造出“富有獨特魅力”的生活居住環(huán)境住宅配套亮點亮點一：?蘇州工業(yè)園區(qū)居住用地按居住分區(qū)、居住鄰里、小區(qū)或組團三級規(guī)劃設(shè)置；?在園區(qū)第二、三區(qū)可分為2個分區(qū)、每個分區(qū)包括幾個鄰里。每個鄰甲約有10000戶，鄰里可進一步劃分為小區(qū)2000－4000戶，或者組團300－700戶；組團大小約為3－4公頃；亮點二：居住用地根據(jù)住宅密度分為五種類型，可全面滿足不同居住人群需求。容積率

密度（人／ha）

用地比例（%）

人口比例（%）高密度（公共住宅）高密度（公館式公2.32.3750510360604812327629.418.90.79寓）中密度（公館式公2.0寓）低密度0.7-1.22.3工人宿舍2301獨立公司運營園區(qū)7個鄰里中心，構(gòu)筑完善的配套體系商業(yè)配套亮點亮點一：三級配套的商業(yè)體系?商業(yè)設(shè)施按城市級、分區(qū)級、鄰里級三級配套；?居住區(qū)以鄰里中心的方式集中設(shè)置社區(qū)主要配套設(shè)施，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；?工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的形式為外來務(wù)工人員設(shè)置集中的宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務(wù)設(shè)施。亮點二：將金雞湖打造成為最佳公共設(shè)施配套?圍繞金雞湖的高品質(zhì)用地都用作生活與商業(yè)性用途，不作工業(yè)招商之用，金雞湖環(huán)境的打造大大提升了區(qū)域價值；?金雞湖環(huán)湖4平方公里的地區(qū)將成為蘇州全市最富現(xiàn)代氣息的都市新商圈。58園區(qū)注重完善立體道路交通設(shè)施及公共交通規(guī)劃，深化公交規(guī)劃，研究地鐵、輕軌、出租車等出行比例，為園區(qū)今后實現(xiàn)立體交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及早規(guī)劃。交通配套亮點未雨綢繆的立體交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃亮點一：規(guī)劃中鼓勵公交進住區(qū)，公交與鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、新鎮(zhèn)中心及住宅組團緊密結(jié)合，地下與地面、地上交通銜接，減少平行交叉，加大暢通度；亮點二：園區(qū)鼓勵在居住區(qū)、商業(yè)房、商住樓設(shè)計建造立體多層、高層車庫，可不計容積率；亮點三：嚴(yán)格控制主要道路兩側(cè)用地，形成良好的都市景觀帶，并有利于預(yù)留未來立交橋的實施。59景觀建設(shè)：高品質(zhì)建筑、大量現(xiàn)代藝術(shù)雕塑與自然山水相映成趣，發(fā)展成為一個充滿現(xiàn)代感和文化意蘊的新城景觀建設(shè)60游在蘇州工業(yè)園：依托兩大湖區(qū)，結(jié)合工業(yè)旅游和豐富的休閑娛樂配套，發(fā)展成為蘇州七大旅游板塊之一工業(yè)旅游X蘇州工業(yè)園綜合保稅區(qū)工業(yè)旅游項目順利通過了國家旅游局的最終驗收并獲得了高度評價。國家旅游局文件通知，綜合保稅區(qū)工業(yè)旅游項目已被正式批準(zhǔn)為全國工業(yè)旅游示范點。音樂噴泉、水幕電影桃花島國際博覽中心文化水廊61案例——日本筑波62筑波城是日本目前最大的科學(xué)中心和知識中心，依靠教育科研產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動，經(jīng)過40多年的發(fā)展已成為國際知名的R&D中心城市園區(qū)概況成立時間

1970年區(qū)位規(guī)模距離東京都東北約60km用地2696公頃；現(xiàn)有人口約20萬，規(guī)劃總?cè)丝?5萬人（至2030年）交通三條國家級高速公路通過這個城市，與東京各大城市都有著良好的連接關(guān)系功能定位

重要功能為科研教育與居住，商業(yè)服務(wù)僅占整個園區(qū)用地的0.9%63合理的開發(fā)節(jié)奏控制，完善的配套設(shè)施逐步投入，使得筑波城最終成為一個功能完善的中心城市發(fā)展歷程1963年-1979年基礎(chǔ)建設(shè)期1980年——1989年1990年至今城市建設(shè)期城市整治期?規(guī)劃方案落實、市政設(shè)施、公園、配套學(xué)校建成?文化、藝術(shù)、圖書館、博物館、會展等標(biāo)志性的公建配套建成X階段特征?區(qū)域發(fā)展背景：“貿(mào)易立國”轉(zhuǎn)向“技術(shù)立國”；緩解東京環(huán)境惡化，人口擁擠現(xiàn)象?科研機構(gòu)遷入、住宅建設(shè)、標(biāo)志性建筑建成?大型商業(yè)購物中心營業(yè)、大型停車場投入使用?國家決策、政府規(guī)劃、土地征用?9大筑波概念提出?Joban特快專線得到運行資格?商務(wù)中心城概念提出?政府確定科學(xué)技術(shù)規(guī)劃?筑波科學(xué)城委員會修訂規(guī)劃，制訂周邊區(qū)域規(guī)劃?決策、規(guī)劃、征地?調(diào)整用地范圍?科研機構(gòu)建設(shè)規(guī)劃完成?9個工業(yè)實驗室、43個科研機構(gòu)部分搬遷?筑波科學(xué)技術(shù)博覽會?Joban特快專線與東京連接?東京至筑波高速巴士運營?新筑波規(guī)劃正式確定X發(fā)展舉措?Joban特快專線建設(shè)公司成立?國家無機物研究院遷入?筑波大學(xué)建立?國家土地代理部成立?7筑波科學(xué)城委員會成立9筑波科學(xué)城?筑波文化藝術(shù)中心建成，圖書館、藝術(shù)博物館開放?國際會議中心建成?筑波中心大樓建成?科研機構(gòu)遷入?HUD的住宅項目開工建設(shè)?CREO購物中心營業(yè)?筑波中心交通大樓建成?停車場營業(yè)?中心區(qū)規(guī)劃方案確定?主要道路建成?各公園建成9筑波中心區(qū)?Taketono東方小學(xué)建成64筑波科學(xué)城中心區(qū)聚集了會展中心、會議中心、購物中心、學(xué)校、公園、醫(yī)院等主要的城市功能完善配套筑波大學(xué)購物中心護士學(xué)校X中心區(qū)總占地面積80公頃，南北長2.4公里，東西寬240~560米。筑波醫(yī)療中心公園圖書與科技信息大學(xué)女子大學(xué)Azuma中學(xué)中心公園筑波會展中心文化藝術(shù)中心巴士終點站筑波中心大筑波中心大樓筑波會展中心樓購物中心商業(yè)網(wǎng)點城市與住宅發(fā)展建設(shè)公司（HUD）筑波公共圖書館公園綜合停車場國際會議中心Takezo中學(xué)科研中心筑波文化中心筑波藝術(shù)博物館Matsumi公園市政友誼中心案例——臺灣新竹66新竹科學(xué)園區(qū)包括工業(yè)園和科學(xué)城兩大部分，依托雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，新竹已發(fā)展成以IC產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群園區(qū)概況成立

1980年新竹科學(xué)工業(yè)園時間1980年成立，源于70年兩次世界石油危機后臺灣對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的需要區(qū)位

位于臺灣新竹市東南側(cè)，臺北市新竹科學(xué)園區(qū)新竹科學(xué)城西南約70公里處規(guī)模

占地2000公頃，可供開發(fā)用地以科學(xué)工業(yè)園為基礎(chǔ),將新竹科學(xué)園區(qū)建構(gòu)成科學(xué)城,800公頃。其中科學(xué)工業(yè)園６０３公頃功能

科技、居住、社定

教、娛樂位住宅區(qū)配套服務(wù)區(qū)67在科學(xué)工業(yè)園的基礎(chǔ)上成立了科學(xué)城，使得整個新竹科學(xué)園區(qū)在功能上更加完善轉(zhuǎn)型演變科學(xué)工業(yè)園科學(xué)城形成時間1980年1986年計劃，1993年通過1996年近期目標(biāo)在新竹市內(nèi);2116年遠期目標(biāo)包括12個鄉(xiāng)性

鎮(zhèn)共776平方公里;一、二、三期已開發(fā)603公頃規(guī)模質(zhì)四大功能9工業(yè)區(qū)功能分區(qū)改變科技、居住、社教、娛樂四大組成(近期目標(biāo))9大園區(qū)9教育研究區(qū)9商業(yè)區(qū)規(guī)劃擴張9住宅區(qū)9大學(xué)城9園林區(qū)9香山山城9歷史古跡城68高端居住區(qū)、完善的生活配套，打造了一處便捷、高效的生活城完善配套X香山山城：新竹青草湖附近，占地500公頃，規(guī)劃為可供1.5萬人居住的大社區(qū)，為本園區(qū)及附近區(qū)域的民眾提供居住。X園區(qū)還具備完善的商業(yè)、休閑娛樂、教育、醫(yī)療配套69重視“工業(yè)旅游”開發(fā)，通過遺跡保存、展示中心打造等將旅游和工業(yè)相融合，以此成為營銷宣傳的重要手段工業(yè)旅游?歷史古跡城：將歷史古跡完善保存，并以人行道將諸多古跡連接起來，形成新竹的觀光資源。?園區(qū)展示中心等其他旅游相關(guān)設(shè)施豐富玻璃博物館70工業(yè)園區(qū)改造升級模式選取案例X產(chǎn)業(yè)升級傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園X功能符合的產(chǎn)業(yè)新城蘇州工業(yè)園區(qū)、日本“硅谷”筑波科技城、臺灣新竹科學(xué)城f環(huán)保旅游生態(tài)城海爾工業(yè)園71海爾集團在青島共設(shè)立有五大園區(qū)，擁有完整家電產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)概況海爾集團創(chuàng)立于1984年，在短短17年的時間里，從一個瀕臨倒閉的集體小廠發(fā)展壯大成為在國內(nèi)外享有廣泛聲譽的跨國企業(yè)集團。園區(qū)所在地面積興建時間

園內(nèi)項目海爾工業(yè)園青島高新科技開發(fā)區(qū)800畝1992海爾總部大樓

海爾中央研究院產(chǎn)品制造基地

精密注塑鈑金配套基地海爾信息產(chǎn)業(yè)園青島高新科技開發(fā)區(qū)500畝1998海爾物流立體庫

信息家電制造基地通訊產(chǎn)品生產(chǎn)基地

電子控制模塊制造車間海爾大學(xué)

海爾科技館海爾開發(fā)區(qū)工業(yè)園青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1500畝1000畝1000畝199920002000生產(chǎn)基地物流中心海爾開發(fā)區(qū)國際工業(yè)園青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)智能家電信息技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)品的開發(fā)和生產(chǎn)基地海爾開發(fā)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)園青島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新型環(huán)保包裝材料72海爾集團工業(yè)旅游展示了家電產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝為特定型工業(yè)旅游項目工業(yè)旅游工業(yè)旅游類型參觀主要內(nèi)容代表地區(qū)科技型現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)先進的生產(chǎn)工藝美國硅谷日本筑波科學(xué)城中國西昌衛(wèi)星發(fā)射中心傳統(tǒng)型比較落后的生活工藝德國魯爾工業(yè)區(qū)比較落后生產(chǎn)模式開發(fā)英國蘇格蘭威士忌文化遺產(chǎn)中心上海寶鋼工業(yè)旅游礦區(qū)，蒸汽機制造廠和老火車廠等特定型綜合型展示特定生產(chǎn)模式美國費城的美國國家造幣廠中國青島海爾園特定生產(chǎn)工藝的項目自然景觀、人文景觀與工業(yè)旅游融為一體

美國拉斯維加斯胡佛水庫浙江省安吉天荒坪抽水蓄能電站73海爾工業(yè)旅游的主要產(chǎn)品類型由簡單的公益參觀發(fā)展到旅游,參觀,培訓(xùn)等多種類型工業(yè)旅游公益性的參觀游覽+與海爾管理者互動交流+管理培訓(xùn)公益性的參觀游覽++游客動手實踐公益性的參觀游覽與海爾管理者互動交流2002.51999.22003.32006總參觀人數(shù)達到100萬人總參訓(xùn)人數(shù)達到3萬人興建:海爾大學(xué)海爾科技館時空飛碟海爾山莊海爾培訓(xùn)中心海爾未來家庭海爾家電廳海爾動感影院74海爾工業(yè)旅游給政府和企業(yè)帶來的收益1.競合合作海爾與日本三洋、德國歐倍德、臺灣聲寶的合作，都是對方高層來海爾交流后，對海爾的產(chǎn)品、管理優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)資源產(chǎn)生了興趣所引發(fā)的結(jié)果。宣傳海爾品牌的內(nèi)涵2.產(chǎn)品定購?fù)ㄟ^工業(yè)旅游，讓更多游客對海爾產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚興趣及購買欲望，從而每年為企業(yè)帶來的收入達一千多萬元。使游客群成為海爾忠誠顧客群3.提供產(chǎn)品建議游客常常會對海爾的產(chǎn)品也提出自己的建議和個性化需求，企業(yè)會根據(jù)這些建議改進產(chǎn)品設(shè)計，滿足需求的多樣性。海爾國旅專門建立了工業(yè)旅游信息處理系統(tǒng)平臺，直接收集到第一手資料并迅速反饋給設(shè)計、生產(chǎn)和銷售部門，對于產(chǎn)品開發(fā)和市場銷具有重要意義?？焖佾@得客戶反饋4.管理文化、服務(wù)的咨詢客人在互動交流過程中往往會提出一些有關(guān)產(chǎn)品開發(fā)、企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、客戶潛在需求等探討性建議、想法，反饋一些有價值的行業(yè)信息。使工業(yè)旅游成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)經(jīng)濟的潤滑劑2003年共接待25.7萬人，實現(xiàn)收入1.38億元，直接吸納就業(yè)人數(shù)204人，間接帶動就業(yè)人數(shù)313人，帶動企業(yè)產(chǎn)品銷售1213.16萬元，年納稅額實現(xiàn)172萬元。75更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件升級法規(guī)工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的情況?企業(yè)破產(chǎn)清算涉及工業(yè)樓宇分割的工業(yè)區(qū)改造單元界定?法院裁定執(zhí)行涉及工業(yè)樓宇分割的?列入產(chǎn)業(yè)主管部門公布的限制禁止產(chǎn)業(yè)目錄中禁止類產(chǎn)業(yè)的工業(yè)區(qū)升級改造條件?企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其自用面積的比例不低于總建筑面積50%的1、已列入試點項目的11個工業(yè)區(qū)升級改造項目2、符合以下條件的工業(yè)區(qū)：?不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū)?不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)區(qū)?工業(yè)區(qū)改造單元應(yīng)該是成片的區(qū)域?產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，其企業(yè)總部和財務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，但自用部分的面積不低于總建筑面積50%的?改造單元總用地不少于10萬平米?建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū)?內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)區(qū)?單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，但自用面積的比例不低于總建筑面積50%的76工業(yè)區(qū)升級改造申報與審批流程改造主體編制工業(yè)區(qū)升級改造的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、升級改造專項規(guī)劃和改造實施方案第一步第二步第三步第四步改造主體向所在區(qū)工業(yè)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組遞交以上材料，并提出改造申請項目所在區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組組織專家論證并征求市發(fā)改、貿(mào)工、規(guī)劃、國土房產(chǎn)、環(huán)保等主管部門和相關(guān)利害關(guān)系人的意見后批準(zhǔn)報市工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案77納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進入市場模式一：城市更新模式二：

納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變工業(yè)區(qū)改

土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷造升級

售，其他部分自用模式三：“工業(yè)辦公物業(yè)”工業(yè)辦公物業(yè)78工業(yè)辦公物業(yè)特點X

用地性質(zhì)為工業(yè)用地，工業(yè)用地樓宇是屬于商品房，可自由買賣、轉(zhuǎn)讓，與商務(wù)用地樓宇沒有區(qū)別；X

未來工業(yè)用地升級功能用途將普遍存在，并在一線城市形成主流；深圳市區(qū)內(nèi)存在大量的工業(yè)性用地儲備，據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳關(guān)內(nèi)工業(yè)用地面積儲備量為45.36萬平米。并且均會升級改造為辦公等非生產(chǎn)性用途的物業(yè)?？梢?，工業(yè)用地的蓬勃發(fā)展是未來深圳城市發(fā)展的趨勢之一，亦是城市產(chǎn)業(yè)升級改造的必由之路。X

優(yōu)惠措施能降低企業(yè)運營成本，促使更多企業(yè)入住節(jié)省水電費：商業(yè)用地收費標(biāo)準(zhǔn)為1.0064元/KW·h,工業(yè)用地收費標(biāo)準(zhǔn)0.88271元/KW·h79深圳典型工業(yè)辦公物業(yè)案例項目產(chǎn)品類型項目備注項目圖片香年廣場商務(wù)寫字樓1、該宗地土地用途為“工業(yè)用地”AB棟50年產(chǎn)權(quán)，CD棟35年產(chǎn)權(quán)。2、工業(yè)用地，在拉閘限電，水電收費實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。泰然金谷系列商務(wù)寫字樓1、土地用途為工業(yè)用地，土地使用年限為50年；天安龍崗數(shù)碼新城商務(wù)寫字樓商務(wù)寫字樓1、該宗地土地用途為工業(yè)廠房，土地使用年限為50年；2、建立成為創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，金融服務(wù)業(yè)，專業(yè)服務(wù)機構(gòu)典型聚集的科技園區(qū)。智慧廣場1、土地用途為工業(yè)用地，土地使用年限為50年；2、工業(yè)用地，在拉閘限電，水電收費實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。此類轉(zhuǎn)型模式無明晰的法定程序規(guī)定，是現(xiàn)階段正在盛行的一種房產(chǎn)開發(fā)模式基本操作步驟（以智慧廣場為例）2004年6月7日，依據(jù)深地和字（1996）3002號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》補充協(xié)議（一），將宗地號T405-0010地塊劃分為T405-0037（智慧廣場地塊）和T405-0038（住宅地塊），用地性質(zhì)為高新技術(shù)工業(yè)用地（自用），性質(zhì)為非商品房第一步第二步第三步2006年12月11日，依據(jù)深地和字（1996）3002號《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》補充協(xié)議（三），將

T405-0037（智慧廣場地塊），將自用型高新技術(shù)工業(yè)用地轉(zhuǎn)為一般工業(yè)用地，性質(zhì)轉(zhuǎn)化為商品房，并按照辦公市場商品房的標(biāo)注補交地價2009年補交T405-0037（智慧廣場地塊）土地使用年限地價，將土地使用年限調(diào)整為50年，地價按照最新時間2009年9月1日補交81三種工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級模式對比分析模式優(yōu)點限制條件備注1、城市更新單元必須達1萬平米以上的連續(xù)區(qū)域“城市更新”模式1、修改法定圖則程序繁雜，難度較大2、需補交高額的地價，經(jīng)濟代價大物業(yè)可完全市場化操作

2、修改法定圖則3、完全按辦公商品房補交地價1、工業(yè)區(qū)改造的規(guī)模必須達到10萬平米以上“工業(yè)區(qū)

物業(yè)最高只1、有些項目占地較小，規(guī)模不夠，不符合申請改造條件升級改能50%進入造”模式

市場2、可售物業(yè)不能超過50%“商務(wù)辦

物業(yè)可完全

1、對企業(yè)公關(guān)能力公”模式

銷售

要求極高1、無明晰的法定程序822、產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研究[關(guān)鍵字]：X產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)城市[案例簡介]：X分析案例由產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市的發(fā)展歷程，總結(jié)從產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展的過程84索非亞·安蒂波里斯臺灣·新竹深圳·蛇口85本報告是嚴(yán)格保密的。索非亞安蒂波里斯概況?索非亞坐落在藍色科特迪瓦-法國海濱--北線上，占地5750英畝（2300公頃），比鄰地中海，阿爾卑斯山，擁有良好的自然環(huán)境，科技城中2/3綠化可供原野慢跑、遠足、網(wǎng)球、高爾夫球、空氣清新園區(qū)所在的阿爾卑斯-濱海省多年來一直靠旅游業(yè)為生，經(jīng)濟活動單一，園區(qū)的建立改變了這種狀況.?索菲亞安蒂科技城被視為是世界上最負(fù)盛名的志愿綜合經(jīng)濟發(fā)展的參考，與１９７２年由P.

Laffitte議員開始創(chuàng)建．?現(xiàn)在1300家公司進駐索菲亞安蒂雇用約2.7萬人來自70不同國家，為當(dāng)?shù)亻g接創(chuàng)造18000工作崗位。?整個藍色海濱地區(qū)是擁有人口150萬的產(chǎn)業(yè)帶，其中12為國際人口，每年擁有850萬旅游人次?目前,信息技術(shù)企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的50%，提供了就業(yè)崗位的25%;

服務(wù)公司為30%,提供了50%以上的就業(yè)機會;高等教育訓(xùn)練和研究工作占12%和5%的就業(yè)機會;

生命科學(xué)與化學(xué)占9%提供了4%的崗位。86本報告是嚴(yán)格保密的。索非亞科技城發(fā)展歷程悠久，從最初的高科技孤島逐步發(fā)展為高科技城市，并且?guī)訁^(qū)域發(fā)展成為高科技陽光產(chǎn)業(yè)帶?60-72年，小規(guī)?？萍紙@的創(chuàng)立，初始占地125公頃，

IBM和得克薩斯機械研發(fā)機構(gòu)入駐，尼斯大學(xué)及其他三所法律、經(jīng)濟、藝術(shù)大學(xué)的建立階段一階段二高技術(shù)孤島?73-86年，成立SYMIVAL商會，用于在國際市場發(fā)展和推銷索非亞科技城。成立索非亞基金會負(fù)責(zé)科學(xué)園內(nèi)環(huán)境和文化的融合建設(shè)。成立企業(yè)聯(lián)合組織，進行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。法航世界預(yù)定中心搬入園區(qū)，數(shù)字公司遷入，索非亞NOVOTEL酒店成立。國際化科技技術(shù)園?87-99年可行性研究預(yù)定開發(fā)區(qū)

ZAC成立，著手研究擴展科技城的可行性。創(chuàng)建具有活力的經(jīng)濟環(huán)境，學(xué)術(shù)討論會、研討會等頻繁。使城內(nèi)企業(yè)與世界企業(yè)交流。索菲亞安蒂配備了155兆的ATM平臺

，城內(nèi)具備完善的都市化配套設(shè)施，生活方便。階段三階段四國際科學(xué)技術(shù)城?00年-今，授予索非亞安蒂波里斯作為城市的權(quán)利，下設(shè)14個公社，分布在科特迪瓦海濱沿岸上，索非亞變成SAEM索非亞海濱?！瓣柟狻碑a(chǎn)業(yè)帶?產(chǎn)業(yè)聚集，重點轉(zhuǎn)向高科技導(dǎo)向的研發(fā)，海濱沿岸產(chǎn)業(yè)帶逐漸形成了產(chǎn)業(yè)融合的態(tài)勢，電子，通訊，自動化技術(shù)成為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)87本報告是嚴(yán)格保密的。索非亞科技城交通方便，設(shè)施完善，機構(gòu)完整，管理科學(xué)吸引了大批企業(yè)前來創(chuàng)業(yè)交通狀況?距離索非亞安迪波里20公里的NICE

海濱機場是法國最繁忙的機場，每天兩班直達美國。?方便的高速公路使索非亞安蒂波里斯處于通往歐洲大陸的大門，連接西班牙和意大利。距離安提伯（Antibes)10公里，嘎納（Cannes)15公里?；A(chǔ)設(shè)施?方便公司和員工使用的基礎(chǔ)設(shè)備，光纖網(wǎng)絡(luò)，住房，國際學(xué)校，運動設(shè)備。?開放的政策，處于歐洲科技園最低廉的入住費用和服務(wù)配套使企業(yè)趨之若鶩?SME發(fā)展模式，大公司幫助小公司?微型公司發(fā)展模式，靈活，適應(yīng)性強，發(fā)展迅速?社區(qū)化發(fā)展，本地化區(qū)域化管理，公共化管理?專業(yè)的孵化培訓(xùn)機構(gòu)（新興企業(yè)培植中心），知識，專有技術(shù)，技能培訓(xùn)。88本報告是嚴(yán)格保密的。完善的城市功能是索非亞安蒂波里斯科學(xué)城吸引人才和資金的有效手段居住配套設(shè)施商務(wù)商業(yè)配套?商業(yè)區(qū)擁有３５萬平方占地面積供使用，NOVOTEL為代表的酒店方便辦公交流X索非亞安蒂波里斯擁有良好的居住環(huán)境，約有２３００戶人居住，融娛樂，休閑，工作，學(xué)習(xí)為一體．居住功能區(qū)目前正在擴建?擁有裝修完備的辦公場所供新入駐公司租用，為剛進園區(qū)的企業(yè)提供價格低廉的辦公場所，完善的配套設(shè)施?企業(yè)擁有較大的自主選擇空間近郊主要城鎮(zhèn)X網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)，通訊業(yè)發(fā)達，高科技為主題的俱樂部和協(xié)會方便人們交流溝通．zCannes:發(fā)展迅速，擁有生產(chǎn)香料和香水的背景，正在研究擬開發(fā)10公頃的ZAC和圣瑪格麗特工業(yè)區(qū)X僅次于巴黎的高密度教育設(shè)施環(huán)zNice：擁有眾多跨國公司總部和服務(wù)業(yè)發(fā)展完善的Nice

Arenas

和20萬平方米高質(zhì)量辦公場所的城市商業(yè)聚集地的Nice

Meridia。此外還有法國最繁忙，歐洲第二的尼斯國際機場。境，大學(xué)和研究機構(gòu)能夠培養(yǎng)眾多人才，各種企業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)也教育配套?眾多科研單位和企業(yè)分

是人才的來源．支，獨具一體的教育科研zAntibes曾為歐洲最大港口，在藍色海濱地帶中是僅次于尼斯的第二大城市，為地中海沿岸熱門觀光城市，人口約7萬X新興的住宅項目使居住配套設(shè)施中心和機構(gòu)信息資源共享機制進一步完善，飯店，超市，藥店，公共交通系統(tǒng).zValbonne座落于尼斯和安提比之間，通過

A8高速公路到尼斯國際機場15分鐘車程，valbonne懷抱一個12公頃的園林花園和兩個游泳池20個網(wǎng)球場、高爾夫球場、桑拿、體操、

酒吧.

會議設(shè)施可容納多達600人.?歐洲地區(qū)最密集的研究生培養(yǎng)機構(gòu)，便于跨國企業(yè)建立研發(fā)機構(gòu)及就近的資金投入89本報告是嚴(yán)格保密的?？萍汲且?guī)劃合理充分體現(xiàn)人文與科學(xué)的融合創(chuàng)造了適宜居住和科研為一體的環(huán)境X索非亞科技城坐落在安迪彼北部藍色海濱地區(qū)，處于

Canne和Nice之間．X科技城注重綠化，如圖藍色地區(qū)為ZAC開發(fā)區(qū)于１９８８年修建，以下依次為保留地區(qū)，冷凍地區(qū)，非商業(yè)地區(qū)和允許建設(shè)的地區(qū)．X科技城建設(shè)規(guī)劃分為三部分分別審批，公司科研部分，教育培訓(xùn)部分，住宅辦公部分．X每個公司只允許修建占地面積的30%其余留用綠化，目的是保持科技城良好的自然環(huán)境．?科技城實行政府為導(dǎo)向的競爭性聚簇設(shè)計，機械制造，IT電子，生物工程，風(fēng)險管理等．?城市建設(shè)完善，公共交通，藝術(shù)館，飯店賓館等設(shè)施方便?可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境規(guī)劃使城市環(huán)境出眾，集旅游，科研，教育，生活為一體90本報告是嚴(yán)格保密的。索非亞產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略－以高新技術(shù)為主，通過企業(yè)孵化制度鼓勵創(chuàng)新，積極培養(yǎng)小公司孵化過程組織機構(gòu)?索非亞--安蒂波利斯基金會?索非亞--安蒂波利斯接待中心?新興企業(yè)培植中心?申請成立小公司，聯(lián)系孵化機構(gòu)?孵化執(zhí)行機構(gòu)聯(lián)系大公司進行篩選?建立商業(yè)執(zhí)行計劃?國際智密區(qū)俱樂部?履行計劃，IPE控制措施?孵化成功，收回投資，脫離大公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略?重視高新技術(shù)企業(yè)的培育與扶持，在公司發(fā)展過程中隨時可以引進內(nèi)部幫助與孵化機制?通過仿效，增值、樹立形像過程，吸引原已建成的公司擴張和新公司的到來?通過公司間的合作，創(chuàng)立新思想的組織機制91本報告是嚴(yán)格保密的。索非亞安蒂波里斯的高科技發(fā)展帶動了藍色海濱地區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展大型跨國企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)多選擇法國藍色海濱地帶作為他們投資和研發(fā)的焦點地區(qū)，因為這里是：?通往歐洲的門戶?國際的競爭環(huán)境?充滿活力的進化場所X藍色海濱特征z產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模的改變z居住環(huán)境和都市化的進步z科研教育條件的升級X藍色海濱規(guī)模z擁有1百五十萬人口的大都市帶z繼巴黎之后的法國最大的國際航空港z里維埃拉大區(qū)（或者稱為藍色海岸大區(qū)）：是一塊小三角地，起自意大利的邊界，逾越戛納東西綿延１２０公里，從北到南阿爾卑斯為９０公里。z超過110000公司機構(gòu)提供約421400職位，流動外國人口37000左右z37000學(xué)生,4000教師在110個公共的科研機構(gòu)工作，超過60個的國際合作研究機構(gòu)z里維埃拉-藍色海岸大區(qū)位于法國的阿爾卑斯濱海省，包括：芒通，Eze，尼斯，昂蒂布，JuanlesPins,戛納，格拉斯和Saint-Paul-de-Vence，，而索非亞安提波利正處于其核心位置，擁有優(yōu)秀的地理位置和交通條件z7個具有競爭力的產(chǎn)業(yè)聚集點，包括世界上最強的通訊產(chǎn)業(yè)地帶z有7個投資熱點正待開發(fā)92本報告是嚴(yán)格保密的。新竹是臺灣經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱、科技產(chǎn)業(yè)的心臟地帶和科技產(chǎn)業(yè)水準(zhǔn)的象征X新竹市位于臺灣島的西北部，面臨臺灣海峽，背依竹南丘陵。全市總面積49平方千米，縱灌鐵路和南北高速公路均經(jīng)過新竹市。全市工商企業(yè)1.38萬家。X1980年在新竹市郊區(qū)設(shè)立“科學(xué)工業(yè)園區(qū)”，占地2100公頃，引進通訊，電腦，微電子技術(shù)，微生物技術(shù)等高科技產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)品從硒芯片，集成電路到微電腦及電腦輔助設(shè)備終端機，成為臺灣尖端技術(shù)工業(yè)中心。X新竹科技園科學(xué)人才集中，臺灣兩所著名的工科大學(xué)：臺灣清華大學(xué)和交通大學(xué)都設(shè)立在此，新竹市成為全島年平均收入最高的城市，碩士博士人口比例也占全臺之冠X新竹市加速各項文化建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)將新竹縣/市、竹南整合為一座“新竹科學(xué)城”。?新竹建設(shè)方針為高科技化，學(xué)院化，社區(qū)化，國家化，吸引了大批優(yōu)秀人才和外資注入，成為了臺灣經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱、科技產(chǎn)業(yè)的心臟地帶和科技產(chǎn)業(yè)水準(zhǔn)的象征

。93本報告是嚴(yán)格保密的。新竹工業(yè)園區(qū)發(fā)展30多年在極具規(guī)劃性特色管理下分三階段，從大規(guī)模興建工業(yè)園區(qū)到成為世界同類科技園區(qū)發(fā)展最快園區(qū)之一階段一：1980-1982階段二：1983-1985

階段三：1987-1990階段四：1990-擴大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶以大學(xué)為依托的科技園高新技術(shù)園區(qū)發(fā)展迅速的科學(xué)城?“科技引進，人才培

?科

技

生

根

，市場

?科技突破，產(chǎn)品育”,引進發(fā)展技術(shù)密

拓展.重點是對引進

創(chuàng)新重點是鞏固引集型工業(yè)所需的尖端技

技術(shù)的消化和創(chuàng)新

進成果使產(chǎn)品質(zhì)量?園

區(qū)

不

斷

擴大，城市配套完善，園區(qū)與城市融合。創(chuàng)業(yè)環(huán)境改善，由標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)轉(zhuǎn)向研發(fā)X發(fā)展重點?發(fā)展舉措術(shù)和高級人才大力發(fā)展材料與零

達到世界一流水準(zhǔn)件的供應(yīng)，增加產(chǎn)

發(fā)展園區(qū)內(nèi)技術(shù)密品市場競爭力集型工業(yè)?園區(qū)向外擴張，城市環(huán)保，交通日益改善。促進技術(shù)化資源合作，加強研發(fā)本地化進程。形成具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)聚集帶?園區(qū)利用工程技術(shù)人

?園區(qū)選定具有戰(zhàn)略

?園區(qū)做了全面規(guī)員勞動成本低的優(yōu)勢、

意義和發(fā)展前景的六

劃，對引進的項目投資環(huán)境和優(yōu)惠措施著

大高科技領(lǐng)域，形成

進行嚴(yán)格的選擇控重

引

進

一

些

戰(zhàn)

略

型

工

以集成電路和電腦為

制并提出一系列要業(yè)：電子，信息處理，

支柱的產(chǎn)業(yè)格局，提

求

提

出

辦

成

亞

洲精密儀器所需人才高產(chǎn)業(yè)高科技含量“硅谷”的目標(biāo)94本報告是嚴(yán)格保密的。新竹科技園產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點突出，增長迅速X產(chǎn)業(yè)總量高速增長，經(jīng)濟效益逐年提高?2004年，企業(yè)總數(shù)為384家，同比增長3.8%；而銷售為10859億新臺幣，同比增長了30.9%，產(chǎn)業(yè)總體效益迅速提升。產(chǎn)業(yè)特色明顯，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)為龍頭?集成電路產(chǎn)業(yè)仍然是園區(qū)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其營業(yè)額占總營業(yè)額的68.5%；電腦及周邊設(shè)（12.7%）、光電產(chǎn)業(yè)（12.1%）和通訊產(chǎn)業(yè)（5.6%）實現(xiàn)了由代工為主的產(chǎn)業(yè)鏈低端不斷向產(chǎn)業(yè)價值鏈高端的演進?半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)從“一無所有”逐步成長為全球產(chǎn)業(yè)龍頭?集成電路產(chǎn)業(yè)技術(shù)差距和世界水平快速縮短，并到達世界頂級水平。95本報告是嚴(yán)格保密的。毗鄰眾多大學(xué)及研究所，對于園區(qū)的技術(shù)研發(fā)、在職訓(xùn)練及新創(chuàng)公司的育成有很大的幫助，加上政府研發(fā)獎助使園區(qū)發(fā)展迅速?新竹地區(qū)卓越的研究環(huán)境是奠定新竹科學(xué)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要基石，名列臺灣理工科系前三名的清華大學(xué)與交通大學(xué)就緊鄰科學(xué)園優(yōu)越的科研條件區(qū)，兩所大學(xué)的學(xué)生總數(shù)共兩萬名，其中半數(shù)為研究生；臺灣最重要的產(chǎn)業(yè)研究所

-

工業(yè)技術(shù)研究院亦坐落于園內(nèi)。目前科學(xué)園區(qū)里有40家以上的公司為工研院的衍生公司。?加強人才延攬

：就地取材與引人入園相結(jié)合有效的轉(zhuǎn)化與鼓勵機制?鼓勵廠商開拓市場：管理局每年提供「創(chuàng)新產(chǎn)品獎」、「研發(fā)成效獎」與「創(chuàng)新技術(shù)研究發(fā)展獎助計劃」96本報告是嚴(yán)格保密的。合理的土地規(guī)劃和完善的配套服務(wù)形成巨大的綜合效應(yīng)，促使大量的企業(yè)和人才入住?園區(qū)770公頃的土地，主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、住宅休閑區(qū)、及學(xué)校區(qū)。合理的土地規(guī)劃?工業(yè)區(qū)提供土地及廠房，廠商可視需要租用現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)廠房或租用土地自建廠房，土地租期可長達20年，區(qū)內(nèi)水電供應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、污水處理設(shè)備及污水凈化再