物業(yè)工程管理方案

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！審核日期：2015年月日1目錄第一章：整體的設(shè)想與方向第二章：工程管理的內(nèi)容與要求第三章：工程管理的流程第四章：緊急事故處理程序2：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案3：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案第一章：整體的設(shè)想及方向一、站在前沿制定切實可行的高標(biāo)準(zhǔn)1、只有高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位自然能上新的臺階所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性，市場預(yù)測的精確性、用發(fā)展的眼看待現(xiàn)實存在的問題，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位關(guān)系著全套方位的經(jīng)營理念；起點高，標(biāo)準(zhǔn)高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的取向肯定高，好比你有100元想辦200元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性，關(guān)鍵是怎樣把100元轉(zhuǎn)變成200元的價值。首先是切實可行的、有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門檻高，哪些有才無德、無才無德的人肯定跨不進來，所以制定的標(biāo)準(zhǔn)高了，硬件軟件都跟著有了進一步的跨越服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就進一步提高了。2、計劃站在未來看現(xiàn)在計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要，以未來的高度看待現(xiàn)實存在的問題，遠大而不空曠；目標(biāo)有了取向一切問題就有了切入點。3、主要控制與結(jié)果再好的理念你不去執(zhí)行，只能是一句空話，而執(zhí)行的結(jié)果是什么；又必須監(jiān)督控制企業(yè)的好壞，最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟效益、社會價值效益。二、物業(yè)組織架構(gòu)模式1、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思金字塔尖放在那里，整個工程組織結(jié)構(gòu)我們認(rèn)為就是一個服務(wù)體系，經(jīng)理服務(wù)主管，主管服務(wù)領(lǐng)班，領(lǐng)班服務(wù)員工，員工服務(wù)客戶，逐級管理逐級責(zé)任制，一級4：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案管理一級，每級都有職權(quán)，在整個組織架構(gòu)中基層員工追求進步、自我提升、完善，有利于培養(yǎng)人才、發(fā)現(xiàn)人才，在物業(yè)經(jīng)營管理中注重是效益是結(jié)果；服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)是服務(wù)觀點的轉(zhuǎn)變、規(guī)范、責(zé)任、控制、落實貫穿整個服務(wù)環(huán)節(jié)中。2、員工晉升與激勵機制的重構(gòu)獎優(yōu)淘汰末位制，優(yōu)秀的員工就應(yīng)該給于更多的激勵和關(guān)懷，比如：培訓(xùn)的機會、崗位調(diào)整的機會、獎金、榮譽證書、工資檔次調(diào)高一檔，抓典型有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。3、原則與責(zé)任制定再好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范、操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行中堅持原則，凝聚責(zé)任，形成一個部門的長效機制，工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng)、技術(shù)技能在許多都在存在著原則與責(zé)任的問題，堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責(zé)任感。三、設(shè)備設(shè)施的運行模式1、從節(jié)能降耗角度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運行一切的經(jīng)營活動、政策法規(guī)最終為了增效增值，節(jié)能而不降耗仍然不能增效，節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓(xùn)員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品，選聘專業(yè)技能公司，強化服務(wù)意識、提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，防止材料積壓浪費重構(gòu)設(shè)備設(shè)施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應(yīng)該是可行的。2、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積員工寧精勿濫選聘員工上進行培訓(xùn)上崗，認(rèn)真考核、杜絕公私不分的現(xiàn)象；不5：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案符合要求堅決不予錄用，只有切實堅持原則，吸收優(yōu)良的人力資源，組織機構(gòu)才能合情合理，工程部現(xiàn)有的機構(gòu)很大程度上有量的堆積，配置也許是合乎的比例，但并沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。3、學(xué)會借力壯大自己這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應(yīng)該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，須符合物業(yè)管理條例。6：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案第二章：工程部管理的內(nèi)容與要求一、工程管理的內(nèi)容1、工程管理是物業(yè)管理的核心業(yè)內(nèi)有專家曾經(jīng)對物業(yè)管理的各部門做了非常形象的比喻，他說：客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像人的心臟，是園區(qū)維持正常運行的核心。簡簡單單的一句話道出了工程管理在物業(yè)管理中的核心地位。如下幾個方面體現(xiàn)工程管理的主要內(nèi)容：1.1、前期介入從項目規(guī)劃設(shè)計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動線、各機電系統(tǒng)的防雷設(shè)計等。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預(yù)埋等的隱蔽工程）；1.2、房屋本體的交接驗收包括從開發(fā)商手中接收房屋和交給業(yè)主兩個方面的內(nèi)容；1.3、公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗收如園區(qū)內(nèi)道路、給排水、休閑設(shè)施、標(biāo)示標(biāo)牌、供配電、周界圍墻等等；1.4、工程整改包括戶內(nèi)整改和公區(qū)整改兩大部分。對于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進相關(guān)方處理。對于無法7：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響；1.5、供配電、給排水、發(fā)電機、消防、供暖、電梯、安防等機電系統(tǒng)的運行管理?？梢院唵胃爬榱鶄€字：巡檢、維修、保養(yǎng)；1.6、道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理。此處主要指除去機電系統(tǒng)外的其它所有設(shè)施。也可簡單概括為六個字：巡檢、維修、保養(yǎng)；1.7、分包方、整改方、及其它施工單位的監(jiān)管此處主要指對消防、電梯分包方、負(fù)責(zé)整改遺留問題的原施工方、后期引進的整改施工單位、電信移動等后期進場的施工方的監(jiān)管；1.8、裝修管理如裝修方案的審核、裝修現(xiàn)場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等；1.9、工程人員的管理、培訓(xùn)和考核；月度培訓(xùn)，半年及年度考核等；1..10、戶內(nèi)維修和有償服務(wù)；1.11、各項管理制度的建立和執(zhí)行；1.12、質(zhì)量記錄。以上為物業(yè)工程所涉及到主要內(nèi)容，在實際工作中會因項目園區(qū)的實際情況及業(yè)態(tài)區(qū)別而有所不同，但核心內(nèi)容不變。同時，也因為園區(qū)的不同而導(dǎo)致工程管理的難點和重點不同，這需要區(qū)別對待。如高層寫字樓、公寓住宅，設(shè)備設(shè)施較多，管理的重點和難點在設(shè)備運行；別墅因設(shè)備很少，管理的重點就在園區(qū)總平和周界防護；商業(yè)因白天營業(yè)需求，設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)一般都安排在夜間進行。8：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案二、工程日常管理的要求1.0總體要求1.1物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)保持交付時的外觀狀態(tài)，應(yīng)符合建筑設(shè)計安全要求；1.2物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)不被占用；1.3物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)保持交付時的完整狀態(tài)，并應(yīng)滿足其設(shè)計功能要求；1.4工程服務(wù)的所有標(biāo)識均應(yīng)符合公司《標(biāo)識規(guī)范》（服務(wù)環(huán)境質(zhì)量因素）的要求；1.5在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，所有物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)執(zhí)行公司《服務(wù)禮儀規(guī)范》（服務(wù)人員素質(zhì)因素）的要求；2.0具體要求要求應(yīng)天面9：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案頂棚5.生活水箱（池）入口應(yīng)應(yīng)達10：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案23后1在1電梯11：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案2不11312311112：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案713：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案第三章：工程管理的流程一、工程部組織架構(gòu)所屬樓盤：蘇州分公司環(huán)球財富廣場1人4人工2人14：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案二、工程人員崗位職責(zé)1、經(jīng)理崗位職責(zé)1.遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律，服從上級領(lǐng)導(dǎo)工作安排。切實執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。2.及時傳達公司的各種會議精神，并組織下級員工學(xué)習(xí)、貫徹。3.制訂年度、月度培訓(xùn)計劃，做好新員工的上崗前培訓(xùn)，按計劃實施各項專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，進行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)知識培訓(xùn)，不斷地提高人員的技術(shù)素質(zhì)和實際操作能力，使各類技術(shù)崗位所需專業(yè)人員的技術(shù)等級得到滿足，確保工程人力資源得到合理流動的使用。4.負(fù)責(zé)協(xié)助行政人事部做好人力資源的各項配合支持工作，包括：提交招聘需求及培訓(xùn)計劃；合理管理所屬員工工作，評估員工績效；激勵員工、建設(shè)優(yōu)質(zhì)團隊、提高工作效率。5.6.負(fù)責(zé)組織制訂園區(qū)的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行?，F(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。7.負(fù)責(zé)裝修申請項目的技術(shù)審批。8.負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作。組織下屬員工配合服務(wù)中心做好用戶入住時房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗、記錄工作。9.負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，做好本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審。負(fù)責(zé)對園區(qū)的工程改造、設(shè)備更新的方案及預(yù)算編制進行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評審。10.與驗證，按期實施整改，對實施效果負(fù)責(zé)。11.領(lǐng)導(dǎo)下屬完成下達的各項工作指標(biāo)與經(jīng)濟指標(biāo)。12.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。15：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案2、主管崗位職責(zé)1.在工程部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助經(jīng)理做好部門各項管理工作。2.遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律，服從上級領(lǐng)導(dǎo)工作安排。切實執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。3.及時傳達公司各種會議精神，并組織員工學(xué)習(xí)、貫徹。負(fù)責(zé)針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)知識培訓(xùn)。4.負(fù)責(zé)制訂園區(qū)的公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行。現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。5.對公司新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行具6.設(shè)備更新的方案及預(yù)算編制進行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評審。7.8.協(xié)助完成下達的各項工作指標(biāo)與經(jīng)濟指標(biāo)。9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、工程師崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)維修問題的原因分析、查找、組織確定維修方案，對維修過程中的質(zhì)量、工程量、工期及成品保護進行監(jiān)管、控制和驗收。2.負(fù)責(zé)直接協(xié)調(diào)涉及維護的相關(guān)業(yè)主配合維修，或為進一步的協(xié)調(diào)工作提供技術(shù)支持。3.負(fù)責(zé)公司指定維修隊伍的管理，包括對維修隊伍的定期工作評估、工作安排和違章查處等。4.負(fù)責(zé)組織辦理各種維修手續(xù)，審核完成維修工程費的工程結(jié)標(biāo)資料，并交檔管理員。5.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)系項目部處理重大的工程維修或復(fù)雜維修事宜。6.負(fù)責(zé)核定維修監(jiān)理所確定的問題原因及處理方案，必要時提出整改意見或予以糾正。7.負(fù)責(zé)維修工的技術(shù)管理及維修監(jiān)理的技術(shù)安排。16：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案8.負(fù)責(zé)裝修申請項目的技術(shù)審批工作，組織對裝修過程中重點工序的監(jiān)控、檢查和驗收。9.負(fù)責(zé)公司所屬物業(yè)管理項目的接管驗收中土建和裝飾專業(yè)工程檔案的核查工作。10.負(fù)責(zé)核查用戶裝修申報材料的土建專業(yè)內(nèi)容。11.負(fù)責(zé)公司建筑物的建筑、結(jié)構(gòu)的檢查工作及監(jiān)管工作。12.負(fù)責(zé)維修過程中質(zhì)量、工程量、工期、成品保護的監(jiān)管、控制和驗收。13.負(fù)責(zé)向工程部經(jīng)理及主管提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同工程部主管向公司領(lǐng)導(dǎo)提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。14.負(fù)責(zé)對外相關(guān)單位及部門的協(xié)調(diào)工作，積極配合公司內(nèi)其他專業(yè)、其他部門的工作。15.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4、文員崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。3.4.負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施圖紙資料的收集、管理。5.負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)備保養(yǎng)、維修記錄表格整理、存檔。6.負(fù)責(zé)維修工具等固定資產(chǎn)的日常管理。7.負(fù)責(zé)維修材料分類統(tǒng)計、申購和管理。8.負(fù)責(zé)每月水、電數(shù)據(jù)統(tǒng)計和輸入科耐軟件并報財務(wù)部。9.負(fù)責(zé)每月工作任務(wù)單的接單、派單、跟進、統(tǒng)計和分析。10.負(fù)責(zé)相關(guān)文件的打印和收發(fā)等工作。11.務(wù)報修程序。12.努力提高自身的工作技能、業(yè)務(wù)水平。13.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。14.積極完成上級交辦的其他工作。17：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案5、公共領(lǐng)班崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽，認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)。2.遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律，服從上級領(lǐng)導(dǎo)工作安排。3.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。4.5.負(fù)責(zé)督促公共設(shè)施的維修工作。6.負(fù)責(zé)制定、實施公共設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃。7.負(fù)責(zé)巡查公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的情況，發(fā)現(xiàn)問題及時組織處理。8.當(dāng)設(shè)備設(shè)施檢修(維修)時，需停水、停電等情況下，應(yīng)遵照相應(yīng)的程序執(zhí)行。9.新建樓宇公共設(shè)施工程質(zhì)量跟進。10.每周對各維修點、裝修點巡查兩次以上，并作巡查記錄。11.落實當(dāng)天開工的維修項目及工作要點，處置當(dāng)天的緊急維修項目。當(dāng)天的維修、裝修驗收、協(xié)調(diào)重點戶。12.負(fù)責(zé)每月按時提交所有本專業(yè)下個月所需的維修工具、設(shè)備、材料采購計劃和配合填寫相關(guān)表格；負(fù)責(zé)按時提交設(shè)備保養(yǎng)、維修計劃、資金預(yù)算、工作總結(jié)、計劃、運行排班表等相關(guān)文件。13.負(fù)責(zé)下屬員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識的培訓(xùn)及技術(shù)管理和指導(dǎo)。14.組織本部門人員參加相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn)，提高各技術(shù)人員的工作技能及業(yè)務(wù)水平。15.積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本。16.負(fù)責(zé)對外相關(guān)單位及部門的協(xié)調(diào)工作，積極配合公司內(nèi)其他專業(yè)、其他部門的工作。17.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。6、設(shè)備運行維修領(lǐng)班崗位職責(zé)1.熟悉掌握所管轄范圍設(shè)備、設(shè)施運行、維修的有關(guān)專業(yè)知識及本小區(qū)供配電、給排水、消防、制冷通風(fēng)等系統(tǒng)。2.負(fù)責(zé)對所轄系統(tǒng)新增項目的接管及驗收工作。3.負(fù)責(zé)小區(qū)已接管項目設(shè)備、設(shè)施的管理、維護、維修、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格做到三干凈(設(shè)備干凈、18：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。4.負(fù)責(zé)每周一次對項目區(qū)域內(nèi)主要設(shè)備、設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時組織處理。5.負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作。6.負(fù)責(zé)編制所管轄區(qū)域內(nèi)每臺設(shè)備臺帳，給排水、消防、制冷通風(fēng)系統(tǒng)圖；負(fù)責(zé)制定所管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)及維修計劃，負(fù)責(zé)部門相關(guān)工作計劃的落實。7.負(fù)責(zé)每月按時提交所有本專業(yè)下個月所需的維修工具、設(shè)備、材料采購計劃和配合填寫相關(guān)表格；負(fù)責(zé)按時提交設(shè)備保養(yǎng)、維修計劃、資金預(yù)算、工作總結(jié)、計劃、運行排班表等相關(guān)文件。8.負(fù)責(zé)下屬員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識的培訓(xùn)及技術(shù)管理和指導(dǎo)。9.組織本部門人員參加相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn)，提高各技術(shù)人員的工作技能及業(yè)務(wù)水平。10.積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本。11.負(fù)責(zé)對外相關(guān)單位及部門的協(xié)調(diào)工作，積極配合公司內(nèi)其他專業(yè)、其他部門的工作。12.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。7、運行班領(lǐng)班崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制。服從領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度和工作安排，按時按質(zhì)按量完成工作，做到“事事有3.負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的巡查、保養(yǎng)、維修工作，執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)、維修計劃，做好設(shè)備維修保養(yǎng)相關(guān)記錄。4.悉小區(qū)設(shè)備的工作原理、構(gòu)造和運行情況，正確合理操作，使設(shè)備安全經(jīng)濟運行；經(jīng)常巡視檢查各運行參數(shù)值是否在規(guī)定范圍內(nèi)，聲音、溫度等是否正常；發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象迅速查明原因，正確處理。5.嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，正確操作，確保設(shè)備和人身安全。6.做好供電線路的巡視、檢查以及發(fā)電機的管理，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時處理；按照設(shè)備維護保養(yǎng)計劃的要求完成設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，保證設(shè)備正常運行和發(fā)電機經(jīng)常處于待發(fā)狀態(tài)。19：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案7.熟悉所轄供電系統(tǒng)和設(shè)備的性能、控制原理及其運行狀況，分析耗電量和日、月負(fù)荷等運行參數(shù)，設(shè)備運行中出現(xiàn)問題，應(yīng)立即排除并上報，發(fā)生事故時，除緊急處置外，應(yīng)保護好現(xiàn)場，及時上報主管或相關(guān)部門。8.遵守交接班制度，認(rèn)真準(zhǔn)確地做好運行和保養(yǎng)記錄。交接班時必須做好工具移交的工作和相關(guān)工作情況的記錄，交班者要清楚交待相關(guān)的事宜后方可離開。交接班時如遇突發(fā)事件或正在處理故障、搶修等工作，因人力不足的情況下，下班人員必須繼續(xù)與接班人員共同處理完畢后方可離開。9.遇意外災(zāi)害時（如地震、火災(zāi)）應(yīng)立即切斷災(zāi)害處所及區(qū)域電源，保證消防設(shè)備，應(yīng)急照明、應(yīng)急廣播、電話等的用電。10.積極配合維修人員在機房內(nèi)的工作。11.搞好文明生產(chǎn)，保持值班和機房的整潔。12.遵守勞動紀(jì)律，不擅離職守，工作時間不看書報、不打瞌睡、不做與工作無關(guān)的事。13.完成上級交辦的其他任務(wù)。8、居家班領(lǐng)班崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制。3.4.安全地完成維修任務(wù)，做好相關(guān)記錄，保證維修質(zhì)量合格率100%，及時率100%，滿意率98%，熟悉特約服務(wù)報修程序，提高工作技巧。5.對住戶彬彬有禮，微笑服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為公司爭創(chuàng)效益。6.負(fù)責(zé)為服務(wù)對象提供各種戶內(nèi)維修服務(wù)或應(yīng)急處置服務(wù)。7.負(fù)責(zé)處置業(yè)主/住戶家跳閘或關(guān)停水電工作。8.負(fù)責(zé)緊急情況下的公共維修事宜。20：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案9.負(fù)責(zé)臨時停電、停水、火警等情況下協(xié)助工程維護部的應(yīng)急行動或搶修作業(yè)。10.當(dāng)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)、檢測、維修時，需停電、水、氣等情況下，應(yīng)遵照相應(yīng)的程序執(zhí)行。11.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。12.13.努力學(xué)習(xí)、刻苦鉆研，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，努力提高自身思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。14.發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，積極提出合理化建議，為公司多做貢獻。15.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。16.積極完成上級交辦的其他工作。9、機電維修技工崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制。3.4.負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、維修工作，執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)、維修計劃，做好設(shè)不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。5.合理安排日常工作，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)，保證維修質(zhì)量合格率100%，及時率100%，滿意率98%，熟悉特約服務(wù)報修程序，提高工作技巧。6.當(dāng)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)、檢測、維修時，需停電、水、氣等情況下，應(yīng)遵照相應(yīng)的程序執(zhí)行。7.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。8.9.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)報修程序。21：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案10.熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)，性能及系統(tǒng)情況，做到判斷故障準(zhǔn)確，維修快捷，確保各種機械設(shè)備始終處于完好狀態(tài)。11.努力學(xué)習(xí)、刻苦鉆研，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，努力提高自身思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。12.發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，積極提出合理化建議，為公司多做貢獻。13.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。14.積極完成上級交辦的其他工作。10、戶內(nèi)維修技工崗位職責(zé)17.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。18.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制。19.20.安全地完成維修任務(wù)，做好相關(guān)記錄，保證維修質(zhì)量合格率100%，及時率100%，滿意率98%，熟悉特約服務(wù)報修程序，提高工作技巧。21.對住戶彬彬有禮，微笑服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為公司爭創(chuàng)效益。22.負(fù)責(zé)為服務(wù)對象提供各種戶內(nèi)維修服務(wù)或應(yīng)急處置服務(wù)。23.負(fù)責(zé)處置業(yè)主/住戶家跳閘或關(guān)停水電工作。24.負(fù)責(zé)緊急情況下的公共維修事宜。25.負(fù)責(zé)臨時停電、停水、火警等情況下協(xié)助工程維護部的應(yīng)急行動或搶修作業(yè)。26.當(dāng)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)、檢測、維修時，需停電、水、氣等情況下，應(yīng)遵照相應(yīng)的程序執(zhí)行。27.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。28.29.努力學(xué)習(xí)、刻苦鉆研，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，努力提高自身思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。30.發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，積極提出合理化建議，為公司多做貢獻。31.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。22：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案32.積極完成上級交辦的其他工作。11、電梯技工崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。3.服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“事事有著落、件件有回音”。4.負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)電梯系統(tǒng)的正常運行，嚴(yán)格做到三干凈(設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈)、四不漏(不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。5.定期對電梯設(shè)備進行檢查、維修、保養(yǎng)，使之隨時處于安全、完好狀態(tài)。6.負(fù)責(zé)審核及監(jiān)督電梯專業(yè)維保公司制定的維修、保養(yǎng)計劃（包括日常例行保養(yǎng)及小修、中修、大修）并監(jiān)督其執(zhí)行過程及檢驗維修效果。7.按電梯的實際情況，建立健全機電設(shè)備臺帳管理資料，確保巡查記錄、運行記錄、維修記錄等資料齊全。8.負(fù)責(zé)電梯專用工具設(shè)備的保管維護工作。9.本系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生故障時積極參與，發(fā)現(xiàn)隱患馬上報告并排除，確保設(shè)備安全運行，負(fù)責(zé)電梯困人救援。樹立安全第一的思想，嚴(yán)格執(zhí)行電梯的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。10.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。11.積極參與部門的專業(yè)技術(shù)和知識的培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)和采用新技術(shù)、新方法，不斷努力提高自身的工作技能、業(yè)務(wù)水平。12.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。13.積極完成上級交辦的其他工作。12、供配電技工崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵23：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。3.4.負(fù)責(zé)園區(qū)高低壓供配電系統(tǒng)設(shè)備的巡查、保養(yǎng)和維修工作，負(fù)責(zé)實施本系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃，嚴(yán)格做到三干凈(設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈)、四不漏(不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。5.6.本系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生故障時積極參與，發(fā)現(xiàn)隱患馬上報告并排除，確保設(shè)備安全運行，負(fù)責(zé)發(fā)電機的開啟及高低壓系統(tǒng)的停送電倒閘操作，并通知電梯技工電梯救援。7.熟練使用絕緣安全用具及電工儀表等電工具，并能利用電工工具判斷故障。8.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。9.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。10.積極完成上級交辦的其他工作。13、給排水技工崗位職責(zé)1．忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2．認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制。3．服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“事事有著落、件件有回音”4．主要負(fù)責(zé)供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、水井系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)，嚴(yán)格做到良好(使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好)。5．熟悉給排水系統(tǒng)(各種水泵、管道、閥門、控制設(shè)施)和各種機械設(shè)備、供氣供水設(shè)備的情況，掌握操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，按要求正確使用。6．當(dāng)班期間及時巡視檢查系統(tǒng)設(shè)備和其他設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，并做好巡檢記錄。24：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案7．及時進行設(shè)備的維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)要及時，質(zhì)量要保證，記錄要完整并存檔保管。8．做好應(yīng)急（漏氣、漏水、污水外溢等）搶修工作，接到應(yīng)急報告迅速奔赴現(xiàn)場，及時進行搶修，重大泄漏應(yīng)在領(lǐng)導(dǎo)和工程師的指導(dǎo)下，積極進行搶修，確保正常工作。9．堅守崗位，服從指揮。對上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工作負(fù)責(zé)。10.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，遵守各項規(guī)章制度，保證工作質(zhì)量，按時完成任務(wù)，接到日常維修通知要迅速及時到位，維修工作完成后，認(rèn)真填寫維修通知單，返回班組待命。11.必須按巡檢制度所規(guī)定的時間和巡檢線路進行認(rèn)真巡檢，凡有故障之設(shè)備維修，及時報告部門領(lǐng)導(dǎo)安排處理。12.服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，按保養(yǎng)規(guī)程做好負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備保養(yǎng)工作，并做好記錄，存入檔案。13.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。14.積極完成上級交辦的其他工作。14、弱電技工崗位職責(zé)1．忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2．認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。3．服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“事事有著落、件件有回音”4．負(fù)責(zé)園區(qū)弱電系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)工作，熟悉園區(qū)弱電系統(tǒng)的組成、原理，以及其操作流程；及時的作好設(shè)備的各年、季度、月、周的保養(yǎng)、檢修計劃。負(fù)責(zé)實施本系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃。督促保養(yǎng)單位技術(shù)人員按時對設(shè)備進行保養(yǎng)，做好保養(yǎng)記錄。5．本系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生故障時積極參與，發(fā)現(xiàn)隱患馬上報告并排除，確保設(shè)備安全運行。6．熟悉接待程序，掌握各設(shè)備/設(shè)施的操作，并能按時作好相關(guān)記錄。7．做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。8．努力提高自身的工作技能、業(yè)務(wù)水平。9．搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。10．積極完成上級交辦的其他工作。25：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案15、油漆木工崗位職責(zé)1．忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2．認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。3．服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“事事有著落、件件有回音”4．負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域木制品、鐵欄桿、水泵、管道等設(shè)備設(shè)施的除銹、翻新工作；及時的作好設(shè)備的各年、季度、月、周的保養(yǎng)、檢修計劃。負(fù)責(zé)實施本系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃。督促保養(yǎng)單位技術(shù)人員按時對設(shè)備進行保養(yǎng)，做好保養(yǎng)記錄。5．負(fù)責(zé)向業(yè)戶提供戶內(nèi)維修服務(wù)工作。6．熟悉接待程序，掌握各設(shè)備/設(shè)施的操作，并能按時作好相關(guān)記錄。7．做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。8．努力提高自身的工作技能、業(yè)務(wù)水平。9．搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。10．積極完成上級交辦的其他工作。16、泥水技工崗位職責(zé)1.忠于公司，自覺維護公司的利益、形象、聲譽。認(rèn)真貫徹新世界公司企業(yè)精神和工作作風(fēng)，遵紀(jì)守法，遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律。2.認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則。3.服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“事事有著落、件件有回音”4.負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域地磚、墻面、天花等土建設(shè)施的維修和翻新工作；及時的作好設(shè)備的各年、季度、月、周的保養(yǎng)、檢修計劃。負(fù)責(zé)實施本系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃。督促保養(yǎng)單位技術(shù)人員按時對設(shè)備進行保養(yǎng)，做好保養(yǎng)記錄。5.負(fù)責(zé)向業(yè)戶提供戶內(nèi)維修服務(wù)工作。6.熟悉接待程序，掌握各設(shè)備/設(shè)施的操作，并能按時作好相關(guān)記錄。26：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案7.做好安全防范和事故應(yīng)急處理等工作，熟悉設(shè)備維保服務(wù)報修程序。8.努力提高自身的工作技能、業(yè)務(wù)水平。9.搞好團結(jié)，加強合作，積極配合其他工種工作。10.積極完成上級交辦的其他工作。27：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案二、在崗人員時間流程規(guī)范1、設(shè)備班工作時間養(yǎng)養(yǎng)1人28：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案養(yǎng)2、公共班工作時間養(yǎng)（含樓層管道養(yǎng)29：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案修2人1人3、居家班工作時間結(jié)修130：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案4人2修14、運行班工作時間進結(jié)31：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案3檢接3水（設(shè)立：白班8、13：35-16：32：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案9、16：45-17：檢及衛(wèi)生三級保接閉閉33：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案第四章：緊急事故處理程序電梯故障應(yīng)急處理方案1.電梯困人故障1.1把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。1.2確定電梯轎廂位置。1.3當(dāng)電梯停在距某平層位置約±60cm匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。1.4當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：1.5轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)，不要亂動。1.6在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。1.7兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤車裝置，使轎廂向正確的方向移動。1.8按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。1.9使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。1.10商作出處理。2.水浸事故2.1工程人員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心，當(dāng)班保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。2.2工程人員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉電梯停止運行。2.3調(diào)集沙包攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。2.4即刻將情況報告工程經(jīng)理和電梯承判商。2.5電梯承判商接報告后應(yīng)于20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。3.巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常34：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案3.1工程人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。3.2監(jiān)控中心當(dāng)班人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。3.3工程人員將故障電梯關(guān)閉，并放置安全警示圍欄。3.4即刻將情況報告工程經(jīng)理和電梯承判商。3.5電梯承判商接報后應(yīng)于20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場維修。給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案1.0、給水系統(tǒng)1.1水泵1.1.1發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應(yīng)立即停止有故障的水泵，并立即開啟備用水泵進行供水。1.1.2如水泵變頻系統(tǒng)出現(xiàn)故障應(yīng)立即關(guān)閉變頻器，改由專人手動操控水泵工頻運行，并根據(jù)供水管網(wǎng)的壓力控制相應(yīng)區(qū)域水泵的啟停，直到故障排除為止。1.1.3及時報告工程領(lǐng)班和工程經(jīng)理立即安排進行搶修工作。1.2氣壓罐1.2.1如發(fā)現(xiàn)或接報氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐的進水閥。1.2.2改由專人負(fù)責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動啟停水泵，直到故障排除為止。1.2.3及時報告工程領(lǐng)班和工程經(jīng)理立即安排進行搶修。1.3垂直管網(wǎng)1.3.1發(fā)現(xiàn)或接報垂直管網(wǎng)漏水，應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)域的水泵。1.3.2調(diào)集沙包擋住電梯口和業(yè)戶單元門口，防止水進入電梯和業(yè)戶單元內(nèi)，待排空管網(wǎng)內(nèi)積水后，立即更換或修補破損的管道。1.3.3如一時無法修復(fù)應(yīng)立即報告工程經(jīng)理采取其它應(yīng)急處理措施。1.4水池水管1.4.1發(fā)現(xiàn)或接報下水池出水管漏水，應(yīng)立即關(guān)閉水池出水閥和水泵。35：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案1.4.2發(fā)現(xiàn)或接報下水池進水管漏水，應(yīng)立即關(guān)閉水表房進水總閥和水池進水閥。1.4.3即刻通知工程領(lǐng)班，由其負(fù)責(zé)安排維修，并在事后向工程經(jīng)理作維修報告。2.通知用戶2.1給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后，馬上由工程部預(yù)計修復(fù)所需時間并知會客戶服務(wù)中心。2.2四小時內(nèi)可修復(fù)的故障，應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過消防廣播通知受影響的用戶。2.3需超過4小時以上才能修復(fù)的故障，由客戶服務(wù)中心用書面通知受影響的用戶。供電突發(fā)性故障（事故）的應(yīng)急措施1.0、外線故障1、小區(qū)供配電系統(tǒng)設(shè)計要求：市電停電，自備發(fā)電機啟動。當(dāng)小區(qū)外線故障而導(dǎo)致專供小區(qū)電源停電時，工程部當(dāng)值員工需立即放下正在進行的其它工作，分兩路以跑步方式，一路檢查所有電梯是否有困人現(xiàn)象，如有立即予以解救被困人員，同時以對講機或電話方式通知消防監(jiān)控中心及保安部，要求給予配合。另一路立即趕到相應(yīng)的低壓配電房，對市電進線開關(guān)進行目測檢查，進線總負(fù)荷空氣開關(guān)的分合閘指示牌是否處于分閘狀態(tài)，再檢查進線柜電壓表和帶電指示燈當(dāng)確定市電停電后，將進線柜負(fù)荷空氣開關(guān)用專用受柄退出，并掛上“禁止合閘，有人工作”的指示牌，同時通知物管前臺及當(dāng)值主管，市電確以停電。1.2、自備發(fā)電機平時應(yīng)處于自動狀態(tài)，當(dāng)外線市電停止供電時，發(fā)電機于設(shè)定的延時時間后自動啟動，當(dāng)值班電工確認(rèn)市電失壓停電后，應(yīng)立即趕到相應(yīng)發(fā)電機房，如發(fā)電機未啟動，應(yīng)立即手動強行啟動發(fā)電機，待發(fā)電機啟動正常運行2分鐘并對各參數(shù)檢測（電壓，頻率，油壓）確認(rèn)穩(wěn)定，正常后。立即合上負(fù)荷空氣開關(guān)，再逐一合上各分路空氣開關(guān)，再到相應(yīng)低壓配電房逐一合上應(yīng)急負(fù)荷開關(guān)，并按規(guī)定設(shè)專人負(fù)責(zé)，每隔30分鐘巡視一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量，水溫，油壓，油溫，負(fù)荷等，并作好相應(yīng)記錄。1.3、隨時對市電進行監(jiān)測，并與供電局調(diào)度室聯(lián)系了解外線故障情況，確定市電恢復(fù)正常的時間，一旦市電恢復(fù)正常，立即通知相應(yīng)各部門及單位，將進行電源轉(zhuǎn)換恢復(fù)市電供應(yīng)，待得到回復(fù)或上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)可以轉(zhuǎn)電后，按照轉(zhuǎn)電操作規(guī)程及程序進行。并立即退出發(fā)電機停止供電，36：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案作好相應(yīng)記錄。1.4、恢復(fù)供電正常后，工程值班人員應(yīng)立即對小區(qū)內(nèi)各重要設(shè)備如：生活水泵房，電梯機房消防監(jiān)控中心內(nèi)的相關(guān)設(shè)備進行情況進行檢查，是否正常，如有異常立即停止設(shè)備運行并安排維修。1.5、事故停電后，當(dāng)值工程人員需擬定事故報告，上報公司總經(jīng)理并存檔。2.0、內(nèi)部故障2.1、當(dāng)小區(qū)供電系統(tǒng)發(fā)生內(nèi)部故障（如發(fā)生各分路或主干插接母排，配電開關(guān)，電纜等）出現(xiàn)短程序進行外，還需按下列程序：人提起就近的干粉滅火器進行滅火，另1人立即向上級主管領(lǐng)導(dǎo)報告情況及向消防中心報告要求進行2.3、將故障配電柜上一級開關(guān)退出運行，并在操手柄掛上“禁止合閘，有人工作”指示牌，同時將其它正?；芈烽_關(guān)恢復(fù)合閘送電，保障其它用戶正常用電。2.4向工程主管，管理處當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)和公司總工程師報告故障經(jīng)過和處理情況，同時要求快速維修班進行搶修。2.5避免事故的再次發(fā)生，并書面總結(jié)事故教訓(xùn)和報告交總工程師及分管領(lǐng)導(dǎo)。37：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案四、火警處理程序流程圖38：蘇州【環(huán)球財富廣場】物業(yè)工程管理方案五、緊急停電處理程序緊急停電處理方案1.目的保障凱旋新世界廣場在緊急停電時秩序良好，設(shè)備設(shè)施不受損壞。2.適用范圍凱旋新世界廣場3.職責(zé)3.1工程經(jīng)理及時向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)停電情況，并負(fù)責(zé)組織應(yīng)急處理工作。3.2工程領(lǐng)班在現(xiàn)場查明停電原因，迅速組織值班工程技工進行應(yīng)急處理。3.3值班技工負(fù)責(zé)停電應(yīng)急處理的具體操作。4.工作程序4.1值班技工發(fā)現(xiàn)大面積停電或同時接到多個停電報修時，應(yīng)立即去相應(yīng)的配電室檢查電源開關(guān)，確認(rèn)緊急停電是內(nèi)部開關(guān)跳閘或外部因供電局故障時根據(jù)以下步驟采取應(yīng)急處理措施。4.2市電停電時4.2.1值班技工馬上通知工程領(lǐng)班及工程經(jīng)理，