商業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)重要控制系統(tǒng)點分析資料報告

1/12 理重要控制點分析(465)2010-08-0211:00商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管所，其物業(yè)管理機構(gòu)面對的服務對象是業(yè)主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)為實現(xiàn)令各方滿意的服務目標，就服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。2、管理措施由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商2/12 舒適的經(jīng)營狀態(tài)，對違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進展處理。住宅類物業(yè)設計形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定優(yōu)美的景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氣氛而實施自己的購置行為?，F(xiàn)代的商業(yè)大廈〔商場、商城〕正是利用卓越的商業(yè)形象設幽雅的購物環(huán)境與和諧有序的消費氣氛，不僅可以樹立商業(yè)物業(yè)良好的持物業(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的主要任務。由于商業(yè)物業(yè)不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導引人群、既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業(yè)氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環(huán)境，并且影響顧客3/12 影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業(yè)的各項經(jīng)營活動。、債權(quán)關(guān)系商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕的所有權(quán)人可能是個人、一間或數(shù)間公司。清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業(yè)因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)。假如物業(yè)債權(quán)關(guān)系復雜，如此有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度債權(quán)關(guān)系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長期合作開展。5、環(huán)境清潔管理商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶與顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，批發(fā)商場〕，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應4/12 注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)部各種設施設備的保養(yǎng)需的保潔形式具有以下主要特點：①、由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時間較長〔營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè)〕，在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位〔如消防通道的設施〕的保潔工作安排在白天巡②、商業(yè)樓宇的保潔重點在大堂與大門入口處。大堂、大門是出出入口的衛(wèi)生保持，并與時進展保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口防塵墊之后，③、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素與檔次來檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的上下取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商業(yè)物業(yè)保潔應注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應須知事項的能力，在人員管理5/12 時間、工作區(qū)域與作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，同時也盡量防止因保潔作業(yè)對物業(yè)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動造成不良影響。6、環(huán)境綠化管理營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕成功的根本條件，而樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環(huán)境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業(yè)主、租戶與顧客的生活、工作質(zhì)量。商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟適用、美觀大方為原如此，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應對其進展統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠方便長期的日常養(yǎng)護。同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕因其著重商業(yè)綜合使用功能與建筑空間方面的限制，使得物業(yè)可綠化區(qū)域面積較小，加上室照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間：對花卉的質(zhì)量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現(xiàn)出良好的生長狀態(tài)，防止出現(xiàn)亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規(guī)整等生長不良的情6/12 ②、商業(yè)物業(yè)室的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。在養(yǎng)護中應與時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當，風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。④、因室光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配局部真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。⑤、室花木一般產(chǎn)自熱帶，因此室的濕度要較大一些。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。⑥、搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛(wèi)生保潔。上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室環(huán)境充滿生機與活力。7、安全管理作的根本要保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。對于商業(yè)樓宇的安全管理，應注意以下幾點：①、將物業(yè)管理中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中的防損要求結(jié)合起7/12 商業(yè)樓宇的人流構(gòu)成復雜，幾乎任何一家商業(yè)機構(gòu)都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕明確責任。假如商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方自身設有專門的保衛(wèi)部門〔如商品防損部〕，物管機構(gòu)應注意明確同防損部門的職責分工、責任區(qū)域的具體設置與崗位職責，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失程度限制②、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。由于商業(yè)物業(yè)人員密集、設因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全③、將安全管理與客戶服務工作相結(jié)合。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務對象較多，包括業(yè)主、租戶與商業(yè)顧客，同其他類型物業(yè)的物管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強調(diào)管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業(yè)主、租戶和顧客的利益。8/12 ④、緊急事故的應急處理住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自任隨著社會的開展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕而言，假如發(fā)生緊急事故水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機械、交通和控制設備相關(guān)人員任何一項安全計劃都應有四個目標：預防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制與防止損失的進一步擴大。處理物業(yè)緊急事故最先進的方法在于預防的措施。由于物業(yè)管理者無法事先準確預測事故的發(fā)生，因此在設計保護計劃時，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度地作出反響。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使9/12 一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。物業(yè)管理者應按設計好的根本應急程序履行職責，立即與業(yè)主、租戶建立個人聯(lián)系，通提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業(yè)樓宇的一處；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低由于失誤導致的犯罪事故就會減少。8、設施養(yǎng)護管理商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕高起點、高質(zhì)量的設備設施需要具有先進的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術(shù)。因此在養(yǎng)護維修方面，必須有一支專業(yè)化隊伍，對物業(yè)的各種設施設備加強養(yǎng)護，如空調(diào)設備、電梯設施等。由于商業(yè)物業(yè)〔樓宇〕使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)樓宇部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設施、設備的維修保養(yǎng)，減少停機率，并在商業(yè)物業(yè)/12 提供方便與不連續(xù)服務。9、消防管理物業(yè)火災的發(fā)生，最大限度地減少火災損失，為業(yè)主、租戶和顧客提供為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)樓宇部人群密集，短時間的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。樓宇各類消防設施與消防須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項消防管理類物業(yè)〔樓宇〕一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)，用地有限，各商業(yè)樓宇〔商場、商城、商廈等〕的實際消費購置人數(shù)〔約占總客流量 來車輛實施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)各類停車場〔地上、地下停車場〕應合理規(guī)劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)的安全與交通秩序。①、商業(yè)社區(qū)文化商業(yè)社區(qū)文化活動對于商業(yè)物業(yè)的所有單位與個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業(yè)社區(qū)形成一種和睦、融洽、安時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動的開展有利于喚起全體業(yè)主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。如通過組織業(yè)主旅行團、音樂