地價基礎(chǔ)知識與估價方法

關(guān)于地價基礎(chǔ)知識與估價方法第1頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三一、土地價格（一）內(nèi)涵（二）特點（三）影響因素（四）趨勢及規(guī)律第2頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價格的概念土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式，而不是土地所有權(quán)的價格。與土地所有權(quán)價格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。第3頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價格的內(nèi)涵與外延土地價格的內(nèi)涵：土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。

土地價格的外延：購買土地實際上是購買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購買者帶來的收益不同，因此其價格也不同。第4頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三二、土地價格的主要特征1、土地價格是權(quán)益價格；2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定；3、土地價格主要由土地需求決定；4、土地價格呈上升趨勢；5、土地價格具有明顯的地域性。

第5頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三三、土地價格的類型按土地權(quán)利劃分按土地價格形成方式劃分按政府管理手段劃分

按土地價格表示方法劃分

按土地的存在形態(tài)劃分

按土地的交易方式劃分按土地價格使用目的劃分

第6頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三三、按土地權(quán)利分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、他項權(quán)利價格土地所有權(quán)價格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。土地使用權(quán)價格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格。

第7頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地價格形成方式可分為交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。理論價格理論價格指經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，評估價格是由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等

第8頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三①交易底價；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價；是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格；是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格。

第9頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地價格表示方法可分為

土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。單位面積地價=土地總價格÷土地總面積樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。三者之間關(guān)系：樓面地價=土地總價格÷總建筑面積樓面地價=土地單價÷容積率

第10頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按政府管理手段可分為申報地價：由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價。公告(示)地價：是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

第11頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地的存在形態(tài)可分為生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。毛地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。凈地價格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場地內(nèi)達到開工條件且沒有設(shè)定他項權(quán)利的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格第12頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

第13頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時一次付清。

2．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。

3．從成交日期時起分期付清。

4．約定在未來某個日期一次付清。

5．以抵押貸款方式支付。

第14頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

影響土地價格變動的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個別因素第15頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三一般因素指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會安定狀況第16頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三區(qū)域因素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、經(jīng)濟因素包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量第17頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三個別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等第18頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三中國土地價格體系（一）基準地價（二）標定地價（三）交易地價（四）其它價格形式第19頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基準地價城鎮(zhèn)土地基準地價在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格第20頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三農(nóng)地基準地價農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評估確定的某一時點的平均價格第21頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基準地價的確定（5級）第22頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標定地價第23頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基準地價和標定地價的主要區(qū)別：

(1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。第24頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。主要有：土地使用權(quán)出讓價格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格租賃價格地役權(quán)價格交易地價第25頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地的存在形態(tài)土地權(quán)利土地價格形成政府管理手段土地交易土地價格使用目的其它地價形式第26頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價格變動趨勢及規(guī)律性土地價格呈總體上升趨勢土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的變動具有明顯的地區(qū)差異性地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大第27頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價格呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加土地投機第28頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響第29頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三二、土地估價（一）概念（二）土地估價的目的與作用（三）土地估價的原則（四）土地估價基本方法第30頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（一）土地估價的概念

土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟屬性、按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟的發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格過程。第31頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（二）土地估價的目的與作用1、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況；2、調(diào)控土地市場供需的有力杠桿；3、調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關(guān)系的保障；4、推進我國土地使用制度改革的重要前提；5、量化國有土地資產(chǎn)的尺度。

第32頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（三）土地估價的使用方向1、為國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等提供地價參考；2、為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考；3．為土地使用權(quán)抵押提供地價參考；4．為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考；5．確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價；第33頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（三）土地估價的使用方向6．實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測；7．對農(nóng)用地進行分等定級；8．確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價；9．為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考；10．為司法鑒定提供地價參考。第34頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（四）土地估價的原則概念：人們在土地估價的反復(fù)實踐和理論探索中．逐漸認識了土地價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當遵循的法則或標準。這些法則或標椎就是土地估價原則。第35頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（四）土地估價的原則應(yīng)當遵循的主要原則有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動原則（估價時點原則）；報酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻原則；公平原則等。作用及重要性：土地估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估計結(jié)果具有近似性。第36頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（四）主要估價原則合法原則替代原則最有效使用原則估價時點原則預(yù)期收益原則供需原則報酬遞增遞減原則貢獻原則第37頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法原則合法原則要求土地估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

第38頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法原則合法產(chǎn)權(quán)應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用征》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。第39頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法使用應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。

第40頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

合法處分應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。第41頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

替代原則替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離類似土地在同等條件下的正常價格。類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價的因素和條件均與待估土地類似的土地。在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。土地價格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨一無二性，使得完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的土地，其價格是相近的。根據(jù)市場運行規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。第42頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

替代原則土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。第43頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

替代原則市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的

替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系

適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一基準地價評估、基準地價系數(shù)修正法實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。在收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準地價系數(shù)修正法等估價方法中都得以應(yīng)用第44頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

最有效使用原則（最高最佳使用原則）土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提。最有效使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最有效使用必須同時符合4個標準①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟上可行；④價值最大化。第45頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

最有效使用原則（最高最佳使用原則）最高最佳使用具體包括3個方面①最佳用途；②最佳規(guī)模；③最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：①法律上的許可性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟上的可行性④價值是否最大三個經(jīng)濟學(xué)原理有助于把握最高最佳使用（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。第46頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

估價時點原則

估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的價值。確立估價時點原則的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。第47頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的價值。確立估價時點原則的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。第48頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三舉例1．估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。2．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。3．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。4．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格。5．估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。第49頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三預(yù)期收益原則土地價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右，土地投資者是在預(yù)測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此，準確預(yù)測土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和(即收益價格)是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。預(yù)期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。第50頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三預(yù)期收益原則土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。供需信息及替代性有限，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定其價格。供需原則是以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎(chǔ)的。第51頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三報酬遞增遞減原則利用該原則，找出土地邊際收益點（也即最大收益點或最有效使用點）。這一原則說明，成本的增加并不一定會使土地價格增加。第52頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

貢獻原則對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其中一部分的收益，對總收益而言，是部分與整體的關(guān)系。變動原則土地價格是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，因素經(jīng)常處于變動之中，地價相應(yīng)而變。與預(yù)測原則密切相關(guān)，是估價時點原則的基礎(chǔ)，是基準地價更新等的理論依據(jù)。第53頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（五）土地估價的基本方法市場比較法收益還原法成本逼近法剩余法基準地價系數(shù)修正法農(nóng)地宗地價格評估方法第54頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三（五）土地估價的基本方法土地估價方法，可以分為基本估價法和應(yīng)用估價法。基本估價方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。最近同類房地產(chǎn)在市場上是以什么價格進行交易的--市場比較法重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費用—成本法如果直接利用該房地產(chǎn)預(yù)計可以獲得多少收益（即基于房地產(chǎn)的收益能力來衡量其價值）--收益還原法第55頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三應(yīng)用估價法又稱為大量估價法屬于此類的方法有：路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法、標準宗地估價法等。第56頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三市場比較法

基本原理

市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地價格的方法第57頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地價格VB：比較實例宗地價格

A：待估宗地情況指數(shù)修正

B：待估宗地日期指數(shù)修正

D：待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正

F：待估宗地個別因素指數(shù)修正市場比較法基本公式第58頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三估價程序收集宗地交易實例確定比較實例確立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正估價期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正使用年期等修正求出比準價格第59頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比較實例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價日期地價指數(shù)∕比較實例宗地交易日期地價指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)∕比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)F：待估宗地個別因素條件指數(shù)∕比較實例宗地個別因素條件修正指數(shù)計算第60頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三基本公式在具體運用中可表示為：VD=VBX100/()X()/100X100/()X100/()第61頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三第62頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三特點與適用范圍是最基本、最常用的土地估價方法之一、也是國際上通用的國際估價方法。評估價格比較接近土地的實際市場價格。適用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代關(guān)系的土地交易實例地區(qū)第63頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三收益還原法

基本原理收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法第64頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

V=a/rＶ：土地收益價格

a：土地純收益

r：土地還原利率收益還原法基本公式第65頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三收集相關(guān)資料測算年總收益確定年總費用計算年純收益確定還原利率選用適當?shù)挠嬎愠绦蛟囁闶找鎯r格確定待估宗地地價估價程序第66頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

是地租地價理論的直接應(yīng)用，也是較為常用的評估方法。只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價特點與適用范圍第67頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

基本原理成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價格的方法成本逼近法第68頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

地價＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益＝土地成本價格＋土地增值收益

基本公式第69頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三判斷待估土地是否適用于成本法；收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤、及增值收益等資料；通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤；確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；按地價公式求取待估土地的土地價格；對地價進行修正，確定待估土地的最終價格估價程序第70頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

一般用于新開發(fā)土地既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估適用范圍第71頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

基本原理

剩余法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法剩余法第72頁，共82頁，2023年，2月20日，星期三

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）