房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中如何應(yīng)對金融風(fēng)險的沖擊

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中如何應(yīng)對金融風(fēng)險的沖擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中如何應(yīng)對金融風(fēng)險的沖擊

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

〔一〕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確，政策不連續(xù)實施不到位

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的根底性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會各界高度關(guān)注，發(fā)展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前開展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題。

1.政府和企業(yè)沒有明確的管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系民生和社會經(jīng)濟(jì)開展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房價，調(diào)節(jié)市場供求平衡，滿足人們的根本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒有明確的目標(biāo)，就政策的出臺時期來看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)根底性地位時，房地產(chǎn)市場就會火暴，房價上漲過快；強(qiáng)調(diào)民生問題時，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一段時間觀望，房價也就相對穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康開展帶來影響。

2.政府管理政策不連續(xù)，不足穩(wěn)定性

為抑制房價過快上漲，政府針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了相關(guān)政策來進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長和銀行信貸等因素。房價上漲過快時，政府出臺限購政策或提高貸款利率來抑制房價上漲；如市場進(jìn)入平淡時期，政府又會降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費等政策，以求刺激消費。從行業(yè)整體開展來看，我國的房地產(chǎn)市場價格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但沒有完全依靠市場規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策不足連續(xù)性以及科學(xué)性，市場受政策的影響非常密切，這點對房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。

3.沒有從本源進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策沒有從本源上解決我國房地產(chǎn)開展的關(guān)鍵性問題，導(dǎo)致個別一二線城市房價整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點問題，宏觀調(diào)控伎倆單一且粗獷，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問題。同時房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險，整個市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費，開發(fā)的房子不能順利發(fā)售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供應(yīng)量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過程中的突出問題，如政府前期出臺的降低房地產(chǎn)交易稅費政策激勵人民消費購房與后期出臺的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會消除一局部《《需購房者的購房熱情，同時也有可能引發(fā)金融風(fēng)險，政府出臺的調(diào)控政策，說明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場供需和價格，但其中的本源性問題并沒有真正解決。

〔二〕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產(chǎn)市場的開展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房價已成為社會關(guān)注的焦點。為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府公布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策不足深入的市場調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺與維護(hù)房地產(chǎn)市場健康開展相背，引起社會各界很大的爭論。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原那么，不足有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽，是需要各級政府必須正視的一大問題。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險的沖擊后，我國政府制定出臺一系列推動房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改革措施，降低對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這點是值得認(rèn)同的。也正因為如此，我們的政府更應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險。

〔三〕不足完善的法律法規(guī)和管理制度

我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)在開展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的管理制度體系對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的開展都造成一定影響。從長遠(yuǎn)來看，要想保障我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)開展，提高抵御金融風(fēng)險的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場快速開展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與工程前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]

二、金融風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國參加世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2022年暴發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可防止的波擊到我國，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費能力和意愿降低，使我國房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。

政府發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國次貸危機(jī)的暴發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國的房地產(chǎn)市場銷量顯著降低，房價波動異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性影響，高低游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)開展步伐遲緩、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤回報，財富匯集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險的幾率大大增加，同時也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步匯集，一旦控制失衡，后果將難以想象。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對金融風(fēng)險的對策

〔一〕突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策

我國房地產(chǎn)市場開展正處于開展初級、中級階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場主導(dǎo)作用，加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場提高信心。針對具體的調(diào)控措施要防止出現(xiàn)互相矛盾，不足科學(xué)分析和盲目出臺某些政策，研究合乎我國國情和人民實際生活想合適的長效機(jī)制才是科學(xué)合理的開展方向。示例我國現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最根本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)根本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政伎倆，而這些伎倆是否符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過科學(xué)的論斷，是否與國家的根本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗獷，這是我國政府出臺政策的一種倒退。出現(xiàn)問題后沒有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時也是對物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人根本權(quán)利的粗獷踐踏。政府在出臺相關(guān)的政策時務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒誕管理，否那么政府的信譽將會受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問題將會更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)開展規(guī)律的伎倆將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國的實際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可到達(dá)調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步開展。

〔二〕完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速開展階段，市場監(jiān)管不足完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場開展的實際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，減少對房地產(chǎn)市場的非正常干擾，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。

〔三〕構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

要解決中國的房地產(chǎn)開展的基本問題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地《a經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從基本上解決問題。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)開展實際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實施。

〔四〕房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險的能力，合理的評估自身優(yōu)勢、劣勢以及各項財務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，到達(dá)可持續(xù)開展。

〔五〕加強(qiáng)對資金本錢的管控

加強(qiáng)資金本錢控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)本錢對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)工程總體規(guī)劃后，要對工程進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制工程本錢，保證資金平安。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識，降本增效，節(jié)支開流，實施主體責(zé)任承包制，制定本錢管控制度。

〔六〕制定科學(xué)合理的開展規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理的開展規(guī)劃，保持本企業(yè)的良好開展態(tài)勢。在指導(dǎo)公司的開展規(guī)劃時應(yīng)明確開展目標(biāo)，細(xì)分產(chǎn)品市場，分析消費者的具體需求。由于房地產(chǎn)市場關(guān)系到民生大計，所以在制定開展規(guī)劃時還要注意保障民生，著眼長遠(yuǎn)，從基本上解決企業(yè)經(jīng)濟(jì)管