商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研-以青州市為例 工商管理專(zhuān)業(yè)

論文題目：商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研——以青州市為例內(nèi)容介紹論文（設(shè)計(jì)）題目商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研——以青州市為例論文（設(shè)計(jì)）題目的來(lái)源、理論和實(shí)踐意義：來(lái)源：根據(jù)導(dǎo)師指導(dǎo)意見(jiàn)與個(gè)人興趣及能力，從導(dǎo)師所給參考題目中選定。理論意義：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，受青州市封建傳統(tǒng)文化的影響，“居者有其屋”觀念促使每個(gè)家庭都想通過(guò)自己的努力擁有一套屬于自己的住房，而消費(fèi)者需要什么樣的住房，這就是本文分析的重點(diǎn)。實(shí)踐意義：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，各地區(qū)的城市化建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，而青州市的城市化進(jìn)程也越來(lái)越快，很多青州本地的購(gòu)房者不僅要面臨高昂的房?jī)r(jià)還需要和其他地區(qū)的消費(fèi)者進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)榍嘀莸貐^(qū)具有美麗的風(fēng)景環(huán)境和便利的交通，所以很多慕名而來(lái)的購(gòu)房者也希望能在此長(zhǎng)久居住，本文就是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)可靠數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，對(duì)于該市的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)進(jìn)行的發(fā)展進(jìn)行探討。論文（設(shè)計(jì)）的主要內(nèi)容及創(chuàng)新點(diǎn)：主要內(nèi)容：本文主要通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的辦法在青州市新城區(qū)中的泰華城門(mén)口進(jìn)行抽樣調(diào)查，通過(guò)這種隨機(jī)調(diào)查來(lái)分析數(shù)據(jù)判斷新城區(qū)房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售的情況以及購(gòu)房者的消費(fèi)行為。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)的收集發(fā)現(xiàn)本文主要的購(gòu)房者為從青年和中年，而且大多數(shù)扣戶(hù)對(duì)于住宅房型的要求為三室兩廳一衛(wèi)。創(chuàng)新點(diǎn)：本文在參考大量期刊文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，主要針對(duì)青州泰華城門(mén)口的市民，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)研得到的一線資料，研究消費(fèi)者所需要的住房資料，希望能夠?qū)σ院蠓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)選擇上起到借鑒作用，促進(jìn)青州市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。目錄TOC\o"1-3"\h\u13007摘要 110422Abstract 2275961選題的意義與背景 3135931.1青州市新城區(qū)住宅客群研究背景 3242481.2青州市新城區(qū)住宅市場(chǎng)客群分析的意義 4229662商品住宅需求的微觀影響國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 5182123青州市政治概況 713773.1地理位置 7318853.2行政區(qū)劃 7318853.3交通概況 7318853.4經(jīng)濟(jì)概況 7131344青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)與調(diào)研結(jié)果 8257084.1青州市新城區(qū)住宅客群研究方 847024.2青州市新城區(qū)客群調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì) 8164704.3青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)研結(jié)果 8235404.3.1被調(diào)查者年齡情況 8291174.3.2被調(diào)查者收入情況 10109864.3.3被調(diào)查者能承受的價(jià)格 10129204.3.4被調(diào)查者婚姻狀況 11231654.3.5被調(diào)查者中意戶(hù)型 11129204.3.6被調(diào)查者購(gòu)房目的 12231654.3.7購(gòu)房考慮因素 13231654.3.8交房標(biāo)準(zhǔn) 14242065青州市新城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)建議 15300635.1強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展 15167075.2建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系 15325915.3強(qiáng)化土地供應(yīng)管理 16101775.4建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng) 16289485.5立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)” 17101775.6樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn) 1719922參考文獻(xiàn) 1819300附件 19商品住宅需求的微觀影響因素調(diào)研——以青州市為例摘要：隨著房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展需要更加準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)需求趨勢(shì)。如何有效的通過(guò)調(diào)研得知商品住宅需求的微觀影響因素，直接關(guān)系到青州房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。本文主要通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的辦法在青州市新城區(qū)中的泰華城門(mén)口進(jìn)行抽樣調(diào)查，通過(guò)這種隨機(jī)調(diào)查來(lái)分析數(shù)據(jù)判斷新城區(qū)房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售的情況以及購(gòu)房者的消費(fèi)行為。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)的收集發(fā)現(xiàn)本文主要的購(gòu)房者為從青年和中年，而且大多數(shù)扣戶(hù)對(duì)于住宅房型的要求為三室兩廳一衛(wèi)。關(guān)鍵字：青州市；住宅；消費(fèi)者；問(wèn)卷調(diào)查中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35InvestigationonMicro-influencingFactorsofCommodityHousingDemand:ACaseStudyofQingzhouCityAbstract:Withtheincreasingcompetitionenvironmentofrealestatehousingmarket,thehealthydevelopmentofrealestateenterprisesneedstograspthemarketdemandtrendmoreaccurately.Howtofindoutthemicro-influencingfactorsofcommercialhousingdemandthrougheffectiveresearchisdirectlyrelatedtothehealthydevelopmentofQingzhourealestateenterprises.Thispaperconductsasamplingsurveyatthegateoftaihuatowninthenewurbanareaofqingzhoucitybymeansofquestionnairesurvey.Throughthisrandomsurvey,itanalyzesthedatatojudgethesalessituationofrealestatehousesinthenewurbanareaandtheconsumptionbehaviorofbuyers.Throughthecollectionofquestionnairesurveydata,itisfoundthatthemainbuyersinthispaperareyoungandmiddle-agedpeople,andmostofthemrequirethreerooms,twohallsandonebathforthehousingtype.Keywords:QingZhou,residential,consumers,The

questionnairesurvey1選題研究背景與意義1.1青州市新城區(qū)住宅客群研究背景圖1青州新城區(qū)

住宅與人們的日常生活密切相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的追求愈來(lái)愈強(qiáng)。特別是在進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口急劇膨脹，人們不斷擴(kuò)大的住宅需求與日益短缺的城市住宅資源之間矛盾在不斷升級(jí)。

從2015年8月開(kāi)始，我國(guó)各地的房?jī)r(jià)上漲幅度都比較大，而且持續(xù)時(shí)間非常長(zhǎng)，比如以濟(jì)南房?jī)r(jià)為例，該市的放假持續(xù)上漲16個(gè)月，而青島房?jī)r(jià)也已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月保持上漲。即便在去年的11月份國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，但是也依然難以遏制各地房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。比如濟(jì)南新房?jī)r(jià)格漲幅依然達(dá)1.1%。不過(guò)因?yàn)橄嚓P(guān)政策實(shí)施的比較到位，十二月份的時(shí)候全國(guó)各地的房?jī)r(jià)普遍已經(jīng)保持平穩(wěn)狀態(tài)不再上漲。整個(gè)2016年，濟(jì)南、青島房?jī)r(jià)在8、9、10三個(gè)月出現(xiàn)快速上漲。其中，僅9月份濟(jì)南新房?jī)r(jià)格就出現(xiàn)了5.2%的環(huán)比漲幅。但是上述數(shù)據(jù)已經(jīng)是針對(duì)新房的價(jià)格環(huán)比下降，而很多二手房依然保持著價(jià)格上漲的狀態(tài)，同樣以濟(jì)南市為例，去年12月濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，雖然與11月上漲1.1%相比已經(jīng)有小幅的回落，但是同比價(jià)格上漲15.5%；青島的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比同樣上漲，只不過(guò)各地的增長(zhǎng)幅度有所差別。自從2016年9月開(kāi)始，濟(jì)南當(dāng)?shù)厥姓群蟪雠_(tái)過(guò)三次相關(guān)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，最終有效遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，尤其是在12月政府對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)一步增加管控力度，要求擁有本市戶(hù)籍的居民只能購(gòu)買(mǎi)兩套住房，來(lái)收縮當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房需求和熱情。從此之后濟(jì)南的房?jī)r(jià)開(kāi)始趨向穩(wěn)定的發(fā)展方向，雖然二手房?jī)r(jià)格的調(diào)控并不如新房敏感，但是在目前新房的價(jià)格不斷收縮的情況下，二手房的價(jià)格也將會(huì)保持平穩(wěn)狀態(tài)，不再繼續(xù)上漲。伴隨人們消費(fèi)水平的改善,加上對(duì)外貿(mào)易持續(xù)不景氣。政府必須要不斷的采取各種措施來(lái)刺激內(nèi)需,鼓勵(lì)居民進(jìn)行消費(fèi)。而物價(jià)的持續(xù)升高,大大增加了建筑成本和人工成本等,使得房地產(chǎn)的總成本大幅提升。并且伴隨城市化進(jìn)程的加快,農(nóng)村人口市民化成為必然的發(fā)展趨勢(shì)，大量的農(nóng)村人口涌向城市,壯大了剛需的群體，增加了市場(chǎng)需求,抬高了房?jī)r(jià)。此外,城市用地的減少,大大增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本,樓面溢價(jià)的現(xiàn)象非常普遍,房?jī)r(jià)也有了升高的基礎(chǔ),也壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。并且政府的政策傾向于對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)控,也使得開(kāi)發(fā)商將這部分成本轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上,也進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)。據(jù)目前青州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求略顯失衡態(tài)勢(shì)，但這種輕微的失衡并不會(huì)影響市場(chǎng)的健康運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。青州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2005年商品房房?jī)r(jià)快速上漲也是事出有因的，因?yàn)榇蟛糠值男路慷紒?lái)自于舊城改造和拆遷需求引起的，所以這種城市化進(jìn)程帶來(lái)的剛需屬于健康正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。目前樓盤(pán)以多層、小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失;根據(jù)實(shí)地考察走訪的情況來(lái)看，目前青州普通住宅樓盤(pán)產(chǎn)品類(lèi)型以多層為主，而小高層目前還沒(méi)有真正的進(jìn)入當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不過(guò)這類(lèi)型房屋的建筑品質(zhì)優(yōu)秀，綜合環(huán)境也比較好，所以屬于高端型的住宅產(chǎn)品。但是目前該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于這方面的產(chǎn)品供給并不多，可以說(shuō)這一產(chǎn)業(yè)尚未完全成熟。近年在范公亭路新開(kāi)泰華商業(yè)圈，圖書(shū)館和廣電大廈也搬到了泰華商業(yè)圈的新城區(qū)附近（如圖1）。1.2青州市新城區(qū)住宅市場(chǎng)客群分析的意義隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提升和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，行情也越來(lái)越紅火。伴隨著2003年開(kāi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的增長(zhǎng)期，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了自己的黃金時(shí)刻，當(dāng)然政府也加大了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控力度，開(kāi)始頻繁的使用各種政策和手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與引導(dǎo)。在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展各個(gè)階段，政府出臺(tái)的相關(guān)稅收和調(diào)控政策都無(wú)影隨行的存在著。在有些方面可以發(fā)揮著積極的作用，但同樣也存在一定的消極影響，比如政策時(shí)滯性和稅種交叉重疊等問(wèn)題。稅收是政府監(jiān)管調(diào)控職能的體現(xiàn)，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性。在房地產(chǎn)行業(yè)也同樣適用，而且這個(gè)行業(yè)目前成為我國(guó)稅收的主要來(lái)源之一，我國(guó)的稅收財(cái)政收入也因此一直體現(xiàn)出上升的狀態(tài)。但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需要政府的相關(guān)財(cái)政政策的扶持，所以二者之間是共贏的關(guān)系。而且稅收政策也是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的工具，所以稅收政策的合理與否對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有直接的影響和作用。同時(shí)，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收政策，有利于土地資源的科學(xué)分配。青州市的常住人口本來(lái)就比較多，加上外來(lái)人口在青州市工作或者務(wù)工就導(dǎo)致了該市的住房需求持續(xù)增加。而新城區(qū)作為剛開(kāi)拓的區(qū)域發(fā)展前景比較好。所以對(duì)于這個(gè)區(qū)域的發(fā)展進(jìn)行分析研究也能夠在一定程度上幫助了解青州市的住宅房?jī)r(jià)市場(chǎng)以及購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)房需求，本文的研究發(fā)展有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)消費(fèi)者數(shù)據(jù)為支撐，可以為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及購(gòu)房的消費(fèi)者提供一定的幫助。2商品住宅需求的微觀影響國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究起步較早，主要以定量研究為主。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只有二十多年，發(fā)展歷史來(lái)短暫而且研究成果較少。但伴隨著近十年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著支柱性作用，房?jī)r(jià)問(wèn)題也日益凸顯且備受社會(huì)各界關(guān)注，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展研究也在不斷增加，研究文章逐漸增多，相關(guān)研究成果也頗為豐富。

ThomasLindh和BoMalmberg(2008)認(rèn)為住房需求會(huì)隨著人們收入水平與偏好結(jié)構(gòu)的變化而發(fā)生變化，人口變化因?yàn)闀?huì)影響到儲(chǔ)蓄率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等因素，從而可以對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響[1]。趙昭、王文元、李春敏(2000)在對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求的預(yù)測(cè)中提出了通過(guò)社會(huì)變動(dòng)、住宅建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展三大模塊來(lái)分類(lèi)城市住宅需求主要的影響因素，其中社會(huì)變動(dòng)板塊比較多的數(shù)據(jù)，包括總?cè)丝?、新生人口、死亡人口、出生率、死亡率、城?zhèn)化率、城鎮(zhèn)出生率、城鎮(zhèn)死亡率、城鎮(zhèn)總?cè)丝?、城?zhèn)家庭戶(hù)數(shù)等因素;而住宅建設(shè)板塊則是關(guān)于住宅的相關(guān)數(shù)據(jù)，包括城鎮(zhèn)住宅存量套數(shù)、新建套數(shù)、新建比率、存量拆除比率等因素;經(jīng)濟(jì)板塊主要圍繞價(jià)格，包括城鎮(zhèn)住宅建造單價(jià)、城鎮(zhèn)家庭收入、城鎮(zhèn)家庭儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)家庭平均戶(hù)規(guī)模等因素[2]。

李真雅(2005)是從非經(jīng)濟(jì)的方面對(duì)于我國(guó)的住宅需求影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析。她認(rèn)為非經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)中的人口數(shù)量，結(jié)構(gòu)，流動(dòng)，以及城市化進(jìn)程和社區(qū)環(huán)境等也對(duì)于我國(guó)的住宅需求有較大的影響。其中最主要的影響因素是人口的增長(zhǎng)青年人，尤其是剛剛組建家庭的年輕夫婦對(duì)于住房的需求量是最大的，而家庭規(guī)模越來(lái)越小的趨勢(shì)也導(dǎo)致了我國(guó)未來(lái)的住宅需求在戶(hù)型上更趨于小型化。而城市化進(jìn)程對(duì)住宅需求的影響也非常大，因?yàn)榧涌斐鞘薪ㄔO(shè)造成的拆遷及改造工程也導(dǎo)致大量住宅的被動(dòng)需求和投資需求[3]。

劉洪玉、任榮榮(2007)則是通過(guò)家庭的經(jīng)濟(jì)行為及相關(guān)理論出發(fā)研究關(guān)于以下三方面對(duì)我國(guó)住房需求的影響，分別為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄增加額和住房?jī)r(jià)格。相關(guān)的數(shù)據(jù)支撐是從1990年至2005年我國(guó)住房需求的長(zhǎng)期和短期的收人彈性分別為2.06和2.31[4]。鄭思齊(2007)的研究?jī)?nèi)容是房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)于住房需求的影響程度。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期主要來(lái)自于自身的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，比如家庭的整體收入狀況，成員的年齡結(jié)構(gòu)及受教育程度，還有家庭人口數(shù)量以及住房不同的偏好。所以綜上原因會(huì)導(dǎo)致每個(gè)家庭對(duì)于住房的需求都會(huì)有差別，尤其是如果購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲有提前的預(yù)判，就會(huì)更加擴(kuò)大對(duì)于住房的需求欲望及需求效應(yīng)[5]。汪麗娜(2008)對(duì)研究方法比較傳統(tǒng)，是通過(guò)房?jī)r(jià)的供給與需求的關(guān)系來(lái)研究貨幣政策在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。她得到的結(jié)果是貨幣政策對(duì)于不同的住房需求購(gòu)買(mǎi)者具有不同的影響。比如說(shuō)一般現(xiàn)階段購(gòu)房者主要依賴(lài)于自己的資金以及家庭金融的資金支持，所以一旦貨幣政策發(fā)生傾斜，不利于購(gòu)房者降低資本購(gòu)買(mǎi)房屋,就能夠有效抑制居民購(gòu)房的需求，不過(guò)現(xiàn)階段而而言這種限制性影響十分有限[6]。鄭思齊(2012)認(rèn)為，家庭對(duì)于住房的需求主要從兩方面出發(fā)，一個(gè)是對(duì)于居住空間的滿(mǎn)意程度，另一個(gè)是對(duì)于所在小區(qū)的公共環(huán)境及物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意程度。通過(guò)對(duì)北京市居民抽樣調(diào)查的實(shí)證研究說(shuō)明了居住空間消費(fèi)和人力資本投資兩個(gè)方面對(duì)中國(guó)城市移民在住房選擇方面的影響[7]。陳彥斌、陳小亮(2013)認(rèn)為1998至2012年我國(guó)的住房需求增加，正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)水平的提升和城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速造成的。由于我國(guó)目前人口數(shù)量非常大，但是家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模越來(lái)越小，所以對(duì)于首次置業(yè)的需求越來(lái)越多，而且城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高優(yōu)越來(lái)越多，而且城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高導(dǎo)致其對(duì)住房質(zhì)量更高的要求，所以產(chǎn)生了大量的改善性住房需求。在分析人口老齡化對(duì)城鎮(zhèn)住房需求的影響問(wèn)題時(shí)，他認(rèn)為目前我國(guó)人口老齡化的速度不斷加快，這會(huì)催生大量的新增住房需求使人口老齡化對(duì)城鎮(zhèn)住房需求的負(fù)面沖擊難以顯現(xiàn)[8]。3青州市政治概況3.1地理位置青州市位于山東中部，東接濰坊、西臨淄博、南靠沂蒙、北接壽光廣饒，是山東半島城市群副中心城市，擁有著1569平方公里和90萬(wàn)左右的人口；而該市的精神文明建設(shè)也非常先進(jìn)，曾經(jīng)被評(píng)為我國(guó)優(yōu)秀的旅游城市，衛(wèi)生城市全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范市、園林綠化先進(jìn)市、國(guó)家級(jí)生態(tài)建設(shè)示范區(qū)以及我國(guó)特色魅力城市等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。青州的地理位置使它既能融入淄博、東營(yíng)城市圈，又能接受濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈的輻射的新興工業(yè)城市[9]。3.2行政區(qū)劃青州現(xiàn)轄5個(gè)街道辦事處,分別是王府街道、益都街道、昭德街道、王母宮街道、東壩街道和云門(mén)山街道，轄彌河鎮(zhèn)、王墳鎮(zhèn)、五里鎮(zhèn)、廟子鎮(zhèn)、邵莊鎮(zhèn)、普通鎮(zhèn)、東高鎮(zhèn)、高柳鎮(zhèn)、朱良鎮(zhèn)、何官鎮(zhèn)、口埠鎮(zhèn)、東夏鎮(zhèn)、譚坊鎮(zhèn)、鄭母鎮(zhèn)、黃樓鎮(zhèn)等13個(gè)鎮(zhèn)。3.3交通概況在鐵路方面，多條鐵路線直通青州，是濰坊市?？苛熊?chē)最多是下屬城市，有著四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)；在航空方面，青州市距離濟(jì)南機(jī)場(chǎng)和青島機(jī)場(chǎng)也只有三個(gè)小時(shí)的路程；在公路交通方面，濟(jì)青高速、長(zhǎng)深高速、濰萊高速等等橫跨青州東西南北，更有城區(qū)內(nèi)部四通八達(dá)的公路，非常便利。3.4經(jīng)濟(jì)概況青州市雖然只是濰坊的下屬城市之一，但在全省121個(gè)縣市中，排名第30位，青州市的土地面積、人口、GDP等大約可以占到整個(gè)濰坊總量的10%左右[10]。并且隨著青州市景區(qū)的不斷增加和改進(jìn)，旅游業(yè)逐漸發(fā)達(dá)。增強(qiáng)城市服務(wù)功能、活躍新興旅游產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也成為首要工作。4青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)與調(diào)研結(jié)果4.1青州市新城區(qū)住宅客群研究方法本文對(duì)于青州市的新城區(qū)住宅采取了問(wèn)卷調(diào)查的研究方式，主要是在該區(qū)中心的泰華商場(chǎng)分發(fā)問(wèn)卷進(jìn)行隨機(jī)抽樣，因?yàn)檫@一商場(chǎng)是該市比較大的商場(chǎng)，功能齊全且產(chǎn)品繁多，人們經(jīng)常會(huì)在周六周天來(lái)這里購(gòu)物，看電影，吃飯或者逛超市，所以在這個(gè)地區(qū)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，能夠隨機(jī)采訪的各類(lèi)行業(yè)以及各個(gè)年齡階段的城市居民。4.2青州市新城區(qū)客群調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)這一次的調(diào)查問(wèn)卷主要目的在于調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于房?jī)r(jià)市場(chǎng)及住宅需求方面的觀念，所以包括基本的個(gè)人信息收集以及主要的圍繞住房展開(kāi)的核心問(wèn)題共計(jì)15個(gè)題目。其中個(gè)人信息的問(wèn)題主要包括問(wèn)卷調(diào)查者的年齡、職業(yè)、收入幾個(gè)方面，而圍繞住房需求展開(kāi)的核心問(wèn)題包括住房需求、現(xiàn)自住房、購(gòu)房因素、可接受價(jià)格等內(nèi)容。通過(guò)精心設(shè)計(jì)的15大問(wèn)題對(duì)于這件調(diào)查者的個(gè)人基本情況及核心住房需求進(jìn)行充分的調(diào)查，研究最終能夠得出關(guān)于這新城區(qū)的住宅市場(chǎng)客群。最終形成調(diào)查問(wèn)卷見(jiàn)附錄。4.3青州市新城區(qū)住宅客群調(diào)研結(jié)果本次問(wèn)卷發(fā)放共115份，所有問(wèn)卷全部回收，其中15份為無(wú)效問(wèn)卷，剩下100份為可靠問(wèn)卷。根據(jù)本次調(diào)查問(wèn)卷的基本收集信息，我們可以得知本次問(wèn)卷調(diào)查的主要調(diào)查對(duì)象大多年齡階段為青年和中年，其中很多青年人是為了能夠滿(mǎn)足自己的住房需求或者結(jié)婚的住房需求而關(guān)注這個(gè)問(wèn)題的。而中年人更多是因?yàn)閷?duì)于住房有更高的質(zhì)量需求，所以想要在經(jīng)濟(jì)達(dá)到一定程度時(shí)購(gòu)買(mǎi)有更好的物業(yè)服務(wù)以及地理環(huán)境的優(yōu)質(zhì)房屋，所以他們對(duì)小區(qū)的條件、設(shè)施和地理?xiàng)l件要求比年輕人要高，對(duì)戶(hù)型選擇上首選戶(hù)型為三室兩廳一衛(wèi)。而年輕人則更加看重?fù)碛幸惶鬃约旱姆课莶⒉粫?huì)對(duì)于住宅質(zhì)量或者規(guī)模有更多的要求。4.3.1被調(diào)查者年齡情況圖2被調(diào)查者年齡情況如圖2我們可以清楚的看出，問(wèn)卷調(diào)查的主要調(diào)查年齡區(qū)間為25至34歲，占據(jù)整個(gè)問(wèn)卷調(diào)查的50%以上。其次是35至44歲的中年人，占到整個(gè)調(diào)查問(wèn)卷的30%其余的年齡階段人數(shù)比較少，可以表示我國(guó)目前對(duì)于住房存在需求的集中年齡段為中青年人群。而且這一群人最具有經(jīng)濟(jì)能力以及購(gòu)買(mǎi)能力，所以是住宅需求的主要人員。不同的年齡階段，對(duì)于住宅的需求也會(huì)有差別，其中年齡比較小的購(gòu)買(mǎi)者希望住宅風(fēng)格能夠時(shí)尚，而年齡比較大的購(gòu)房者則更加注重住宅周?chē)沫h(huán)境以及房子本身的品質(zhì)。所以，購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)對(duì)于住宅需求有非常大的影響，比如人口老齡化社會(huì)的出現(xiàn)導(dǎo)致了越來(lái)越多的購(gòu)房者為了提前準(zhǔn)備養(yǎng)老物質(zhì)而購(gòu)買(mǎi)小巧的住宅，對(duì)于小區(qū)周?chē)沫h(huán)境以及交通的便利程度都給予了高度的重視，甚至有時(shí)候會(huì)搶購(gòu)醫(yī)院附近的房屋。人口老齡化已作為中國(guó)的社會(huì)化問(wèn)題，在大部分城市會(huì)展現(xiàn)得逐漸突出[11]。所以越來(lái)越多的中老年人也加入了購(gòu)買(mǎi)住宅的大群當(dāng)中，不過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于不同的年齡層次住宅需求也進(jìn)行了充分的考慮，所以對(duì)于不同的房屋購(gòu)買(mǎi)者，也提供了各種各樣的房屋風(fēng)格及住宅戶(hù)型以供選擇。這對(duì)于處在不一樣年紀(jì)層次的居住需要人群對(duì)房屋的開(kāi)拓定位有較為顯而易見(jiàn)的引導(dǎo)效果[15]。比如25-35歲的消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樽约航?jīng)濟(jì)條件以及未來(lái)發(fā)展的需求，壓縮自己對(duì)于住宅的需求和條件，所以在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的條件比較少，要求也比較低。這是因?yàn)樗麄儗?duì)居民房的購(gòu)買(mǎi)能力比較低，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)考慮這類(lèi)人群的住宅需求，在房屋的面積，戶(hù)型，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)方面進(jìn)行詳細(xì)的進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估，最后妥善思考目標(biāo)人群的年紀(jì)層次布局，和各個(gè)年紀(jì)層次購(gòu)房者的喜好。最后推薦給年輕人價(jià)格比較適中的相關(guān)房屋產(chǎn)品。而人一旦進(jìn)入到25-34歲之間，就會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力的提升和房屋住宅需求的增加而提高自己的購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)于住宅購(gòu)買(mǎi)也會(huì)更加仔細(xì)認(rèn)真地考量各方面因素。比如是否交通便利，是否是學(xué)區(qū)房，小區(qū)地理位置如何，物業(yè)服務(wù)水平的高低等等都成為住宅需求的內(nèi)容?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)銷(xiāo)售最喜歡的購(gòu)買(mǎi)者就是36-54歲之間的消費(fèi)者，因?yàn)樗麄兂３Ｄ軌蛴凶銐虻慕?jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)比較高端的房屋。4.3.2被調(diào)查者收入情況圖3月收入分布圖根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷（如圖3）來(lái)看，收入在2500元左右的占據(jù)了60％，而月收入在5000元以上占35％。綜上所述，我們可以看到，青州市消費(fèi)水平不是很高，因?yàn)榫用竦脑率杖肫毡橐苍冢?500到￥5000左右。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)并不是很好的發(fā)展市場(chǎng)。4.3.3被調(diào)查者能承受的價(jià)格圖4能承受房屋單價(jià)分布圖根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷（如圖4）來(lái)看，能承受房屋單價(jià)在2000元—4000元的占據(jù)了62％，能承受房屋單價(jià)在4000元—6000元的占據(jù)了38％。所以這也體現(xiàn)出我國(guó)人均居民收入與房?jī)r(jià)之間存在很大的差距，無(wú)論是全國(guó)各地的買(mǎi)房者所能承受的房屋價(jià)格都實(shí)際低于目前房?jī)r(jià)的真實(shí)價(jià)格，所以現(xiàn)在買(mǎi)房難買(mǎi)房貴的問(wèn)題也影響到了我國(guó)人民生活水平的提高。4.3.4被調(diào)查者婚姻狀況圖5婚姻情況我們可以看到調(diào)查者中有很大比例是屬于已婚人士玩未婚的人非常少的參與到問(wèn)卷調(diào)查。而自然最熱衷于房屋購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題和房?jī)r(jià)問(wèn)題的多屬于已婚家庭。因?yàn)榧彝ヒ欢ǔ潭壬峡梢詻Q定城市家庭結(jié)構(gòu)及房屋價(jià)格。這也體現(xiàn)了中國(guó)人的傳統(tǒng)就是先買(mǎi)房后結(jié)婚，而未婚的人是很少考慮到買(mǎi)房的問(wèn)題也比較不在意房?jī)r(jià)所帶來(lái)的壓力。4.3.5被調(diào)查者中意戶(hù)型圖6被調(diào)查者中意戶(hù)型如圖6可以看出，大部分的消費(fèi)者比較中意的戶(hù)型為兩室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)。不過(guò)隨著我國(guó)二胎政策開(kāi)放以后，越來(lái)越多的人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)希望能夠購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的房屋，有更多的房間給孩子成長(zhǎng)的良好環(huán)境。這說(shuō)明了我國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)在很大程度上受到了相關(guān)政府決策的影響，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也必須先要了解政治經(jīng)濟(jì)情況，做清市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析之后再開(kāi)發(fā)[13]。4.3.6被調(diào)查者購(gòu)房目的圖7購(gòu)房目的如圖7可以看出，第一次購(gòu)房自居的占45%，有接近一半的被調(diào)查者打算第一次購(gòu)房，跟去年比較提高了3.5%，這就說(shuō)明目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊具有廣闊的發(fā)展空間。4.3.7購(gòu)房考慮因素圖8考慮因素在受訪者中，大部分人會(huì)首先考慮價(jià)格因素（如圖8），其次地理位置、交通、周?chē)涮自O(shè)施的完善也占據(jù)很大的比例。相比較而言，受訪者對(duì)戶(hù)型和物業(yè)管理方面要求不那么高。價(jià)格居于首位是對(duì)于我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)普遍偏高的真實(shí)寫(xiě)照，而地理位置也是大多數(shù)家庭出于對(duì)學(xué)習(xí)和工作的時(shí)間成本考慮比較在意的一個(gè)因素，其他的比如周?chē)涮自O(shè)施比如社區(qū)交通，給排水，消防，娛樂(lè)設(shè)施，商品消費(fèi)設(shè)施，教育設(shè)施等等[14]。我們可以看到越來(lái)越多的房屋購(gòu)買(mǎi)者在住宅需求方面有不同的要求，當(dāng)然不管是郊區(qū)或者市區(qū)，購(gòu)房者不能不顧的考慮因素就是好的地段條件[15]。4.3.8交房標(biāo)準(zhǔn)圖9交房標(biāo)準(zhǔn)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)（如圖9），有一半的消費(fèi)者傾向于整體簡(jiǎn)裝，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子在裝修方面可以省心省力。選擇簡(jiǎn)裝及以上的一般為家庭條件富裕，追求生活品質(zhì)的中年人。這種現(xiàn)象的主要原因在于房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高，所以很多人傾向于進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修的房子，這樣可以降低自己的裝修成本，而很少一部分人會(huì)選擇精心裝修自己設(shè)計(jì)房間，這樣的人一般比較有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及充足的時(shí)間和精力。根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果來(lái)看：對(duì)于青州市的住宅消費(fèi)者而言，中老年人是購(gòu)房的主力軍，而大部分人的購(gòu)房目的為滿(mǎn)足居住需求。青年對(duì)小區(qū)的硬性設(shè)施的要求不高，但是大部分會(huì)考慮到學(xué)區(qū)房。而中年人對(duì)小區(qū)的硬性條件、地理位置、周邊環(huán)境都有較高的要求。而通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查中對(duì)房?jī)r(jià)、面積、戶(hù)型的綜合分析，我們可以得出以下分析結(jié)論：市場(chǎng)熱銷(xiāo)的商品房類(lèi)型是：總房?jī)r(jià)45萬(wàn)左右、面積80-100平方木，戶(hù)型為兩室一廳一衛(wèi)或三室一廳一衛(wèi)的中高檔住房。正在升溫的商品房類(lèi)型是：房?jī)r(jià)不超過(guò)60萬(wàn)，面積在120左右，戶(hù)型為三室兩廳兩衛(wèi)。銷(xiāo)售形勢(shì)不佳的商品房類(lèi)型是：一室一廳一衛(wèi)小戶(hù)型住房。5青州市新城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)建議5.1強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展雖然目前我國(guó)的房屋價(jià)格已經(jīng)受到了很大程度的遏制，政府的相關(guān)政策和宏觀調(diào)控手段也對(duì)于我國(guó)房屋價(jià)格整體管控起到了非常大的作用，但是目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱的情況下，必須要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行政管理，主要措施有：一、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，二、健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。三、強(qiáng)化資質(zhì)管理。四、嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五、強(qiáng)化租賃管理。通過(guò)上述5點(diǎn)內(nèi)容能夠有效地遏制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種亂象，有助于未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康繁榮的發(fā)展。5.2建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系在對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計(jì)劃，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營(yíng)的要求。計(jì)劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收益分配計(jì)劃等多種計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合。5.3強(qiáng)化土地供應(yīng)管理強(qiáng)化土地的供應(yīng)管理，首先就要管理土地的存儲(chǔ)工作，健全相關(guān)的儲(chǔ)備機(jī)制，并且加強(qiáng)政府的調(diào)控手。需要實(shí)現(xiàn)將的土地成本的同時(shí)加強(qiáng)土地使用的計(jì)劃性，能夠?qū)㈤e置的土地資源好好的利用起來(lái)，比如可以臨時(shí)出租土地的方式來(lái)增加收入七次，還可以做一些相關(guān)的“陽(yáng)光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量?？梢酝ㄟ^(guò)公開(kāi)透明的一些信息發(fā)布和管理公告來(lái)明確土地的利用，使得全社會(huì)都能夠?qū)τ谕恋刭Y源進(jìn)行合理的監(jiān)督。這樣也可以保證市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，也有助于土地資源的開(kāi)發(fā)利用。5.4建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)一要建立房地產(chǎn)“超市”(交易中心)。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門(mén)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場(chǎng)，提供“咨詢(xún)--登記-勘測(cè)--評(píng)估--收稅(費(fèi))--發(fā)證”一門(mén)式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時(shí)間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)信用檔案(包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案)，服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣(mài)、置業(yè)、擔(dān)保、評(píng)估、廣告等中介企業(yè)。堅(jiān)持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門(mén)協(xié)調(diào)，最大限度地誠(chéng)免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個(gè)人購(gòu)房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級(jí)“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個(gè)全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。5.5立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”從市場(chǎng)出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿(mǎn)足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶(hù)型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)體系基本形成后，帶動(dòng)梯級(jí)消費(fèi)和一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。一、二手房市場(chǎng)的良好互動(dòng)，從而形成房地產(chǎn)的“梯級(jí)消費(fèi)”，以促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)于存量房的消費(fèi)。通過(guò)賣(mài)舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購(gòu)房進(jìn)入升級(jí)換代的高峰時(shí)期，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。5.6樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)首先，塑造誠(chéng)信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)環(huán)境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn)，樹(shù)立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。參考文獻(xiàn)：ThomasLindh,BoMalmberg.DemographyandHousingDemand--WhatCanWeLearnfromResidentialConstructionData[J].JournalofPopulationEconomy:2011,(3),521--539.趙昭,王文元,李春敏.城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測(cè)方法[J].建筑經(jīng)濟(jì)：1999.(11):27-28.李真雅.影響我國(guó)住宅需求的非經(jīng)濟(jì)因素[J].北方經(jīng)濟(jì)：2005,(11):33-34.劉洪玉,任榮榮.我國(guó)商品住房需求的行為特征分析[J].土木工程學(xué)報(bào):2007,(12)83-88.鄭思齊,王寅嘯.房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)住房需求的放大效應(yīng)研究[J].中國(guó)物價(jià):2007,(06):52-55.汪麗娜.貨幣政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的不確定性[J].財(cái)經(jīng)科學(xué):2008,(5):1-9.鄭思齊,任榮榮，符育明.中國(guó)城市移民的區(qū)位質(zhì)量需求與公共服務(wù)消費(fèi)——基于住房需求分解的研究和政策含義[J].廣東社會(huì)科學(xué):2012,(3):43-52.陳彥彬,陳小亮.人口老齡化對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求的影響[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理:2013,(5):45-58.[9]劉平.網(wǎng)絡(luò)課程資源采用中教師對(duì)學(xué)生的影響研究[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.[10]蔡淑瑩.中信華南（集團(tuán)）房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].暨南大學(xué),2008.[11]武淑霞.我國(guó)農(nóng)村畜禽養(yǎng)殖業(yè)氮磷排放變化特征及其對(duì)農(nóng)業(yè)面源污染的影響[D].中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院,2005.[12]王新民.青州市失地農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題研究[D].中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院,2009.[13]王學(xué)磊.青州市小城鎮(zhèn)建設(shè)研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué),2013.[14]陳康.長(zhǎng)沙市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析[D].中南大學(xué),2013.[15]李方