物業(yè)公司管理層崗位技能競(jìng)賽考試試題及答案匯總

物業(yè)公司管理層崗位技能競(jìng)賽考試試題及答案匯總共計(jì)160個(gè)題目：口試題：1、什么是物業(yè)管理？答：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)哪些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）？答：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；（2）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（3）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（4）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé)；（5）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（6）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；（7）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（8）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)有哪些（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）？答：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、改選、增補(bǔ)；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，制止并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為；（5）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用；（6）接受業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；（7）配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作；（8）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4、物業(yè)服務(wù)合同到期，需重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一方不續(xù)約的，應(yīng)該在什么時(shí)間告知對(duì)方？答：在合同期滿三個(gè)月前。5、物業(yè)利用公共部位、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取誰(shuí)的同意？收益怎么使用？答：應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意；收益主要用于專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)要求決定使用。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在什么時(shí)間到房地產(chǎn)行政主管部門備案？答：自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)。7、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起多長(zhǎng)時(shí)間持業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果和選舉情況報(bào)告、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則到縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示？答：三十日內(nèi)。8、制定和修改管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)多少的業(yè)主同意？答：專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主。9、從什么時(shí)間開始計(jì)收業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期辦理收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時(shí)間的日期開始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本由哪幾部分組成？答：（1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、福利費(fèi)等費(fèi)用；（2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；（3）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）秩序維護(hù)費(fèi)；（6）辦公費(fèi)用；（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。11、新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供什么？答：前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。12、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)和收益管理方式，由誰(shuí)來(lái)決定？答：業(yè)主大會(huì)。13、物業(yè)管理服務(wù)有哪些特點(diǎn)？答：（1）物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性；（2）物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性；（3）物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性；（4）物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有哪些權(quán)利（說(shuō)出任意兩項(xiàng)即可）？答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理；（2）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；（3）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；（4）對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害；（5）依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行哪些義務(wù)（說(shuō)出任意兩項(xiàng)即可）？答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù)；（2）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；（3）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；（4）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況；（5）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序;（6）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。16、物業(yè)使用中禁止哪些行為（說(shuō)出任意三項(xiàng)即可）？答：（1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；（2）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；（3）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；（4）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；（5）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；（6）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。17、簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：（1）不可抗力；（2）正當(dāng)防衛(wèi)；（3）緊急避險(xiǎn)；（4）受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的；（5）第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。18、簡(jiǎn)述引起物業(yè)管理行政責(zé)任違法行為的表現(xiàn)。答：（1）非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及設(shè)施；（2）非法經(jīng)營(yíng)行為；（3）挪用專項(xiàng)維修基金的行為；（4）違法的轉(zhuǎn)委托行為；（5）妨礙管理行為。19、什么條件下可以采用協(xié)議方式選聘相應(yīng)的物業(yè)企業(yè)答：投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅建筑面積低于3萬(wàn)平米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，可協(xié)議選聘。20、投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容：答：（1）招標(biāo)函；（2）投標(biāo)報(bào)價(jià)；（3）物業(yè)管理方案；（4）招標(biāo)文件要求提供的其它資料。21、簡(jiǎn)述物業(yè)管理合同的基本原則。答：物業(yè)合同的成立和履行應(yīng)當(dāng)遵循以下主要原則：（1）平等原則；（2）合法原則；（3）自愿原則；（4）公平原則；（5）委托權(quán)主體屬于業(yè)主的原則；（6）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)分離的原則；（7）審查的原則；（8）政府指導(dǎo)，干預(yù)原則。22、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定哪些具體內(nèi)容？答：應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。23、什么是住宅專項(xiàng)維修資金？答：住宅專項(xiàng)維修資金是住宅公用部位、公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造費(fèi)用。24、決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)多少業(yè)主同意？答：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主。25、業(yè)主委員會(huì)有哪些情形時(shí)，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以制止,責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動(dòng)并通告全體業(yè)主？答：（1）業(yè)主委員會(huì)的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的；（2）業(yè)主委員會(huì)的行為危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；（3）業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益。26、哪些項(xiàng)目禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支？答：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。27、專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)如何辦理？答：經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，由管房單位組織，按產(chǎn)權(quán)人占用房屋建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。28、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的專項(xiàng)維修資金如何處理？答：不予退還，隨房屋所有權(quán)過(guò)戶，房屋因拆遷或者其他自然因素造成住房滅失的，應(yīng)將專項(xiàng)維修基金余額按業(yè)主個(gè)人繳納比例退還給業(yè)主。29、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)住房專項(xiàng)維修資金的權(quán)屬和用途是如何規(guī)定的？答：住房專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。30、專項(xiàng)維修基金是否可以由業(yè)主隨意支配？答：專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，但并不意味著業(yè)主個(gè)人可以隨意支配維修資金，專項(xiàng)維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理等必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。31、住宅專項(xiàng)維修資金是怎么管理的？答：物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤ㄙ~、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。32、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備（如上下水管線等）、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，小區(qū)道路、場(chǎng)地、綠化、路燈、健身場(chǎng)所等。33、建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交什么？答：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其它資料（包括房屋產(chǎn)權(quán)資料、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、拆遷資料等）。34、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的條件是如何規(guī)定的？（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）答：（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（4）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（6）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。35、物業(yè)項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入內(nèi)容及要點(diǎn)？（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）答：（1）熟悉規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工情況進(jìn)行跟蹤；⑵參加項(xiàng)目溝通會(huì)，準(zhǔn)確了解現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和各專業(yè)分項(xiàng)施工計(jì)劃；⑶跟進(jìn)設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試，了解設(shè)施設(shè)備的使用功能和操作要求，并收集相關(guān)的技術(shù)資料及文件；⑷熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容；⑸與建設(shè)單位就施工過(guò)程中的問題共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；⑹仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，將重要的場(chǎng)面拍照、存檔，為今后的物業(yè)服務(wù)提供資料，也為將來(lái)處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)；⑺物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。36、物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段的早期介入內(nèi)容及要點(diǎn)？（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）（1）根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)服務(wù)的模式；（2）根據(jù)物業(yè)規(guī)劃、配套確定物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);（3）擬定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，協(xié)助各種手續(xù)的報(bào)批；（4）協(xié)助建設(shè)單位起草并確定《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》；（5）安排現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);（6）評(píng)估項(xiàng)目紅線內(nèi)外影響業(yè)主生活的不利因素，向建設(shè)單位提出建議；（7）接受建設(shè)單位的委托對(duì)銷售中心、樣板房等提供物業(yè)管理服務(wù)，并展示未來(lái)物業(yè)服務(wù)的狀況；（8）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)除考慮物業(yè)檔次、定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)成本的增長(zhǎng)趨勢(shì)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；（9）對(duì)于物業(yè)服務(wù)的宣傳及承諾，要實(shí)事求是，符合法規(guī)。在銷售時(shí)應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)的策劃方案，不應(yīng)為了促銷而夸大其詞，更不能做出不切實(shí)際的承諾。37、物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的早期介入內(nèi)容及要點(diǎn)？（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）（1）收集相關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)；（2）參與竣工驗(yàn)收。在各項(xiàng)工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收；（3）協(xié)助跟進(jìn)遺留問題的整改和竣工驗(yàn)收資料的收集整理；（4）參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備；（5）應(yīng)跟進(jìn)驗(yàn)收過(guò)程，了解驗(yàn)收人員給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。38、裝修期常見裝修違規(guī)行為有：（說(shuō)出任意四項(xiàng)即可）答：（1）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外觀（含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局；（2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進(jìn)行違章鑿、拆、搭建；（3）擅自拆除、破壞、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公共設(shè)施;（4）擅自在門窗安裝網(wǎng)、罩、牌，破壞房屋整體外觀；（5）擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物；（6）擅自開工；（7）隨意拆改智能化系統(tǒng)；（8）未配滅火器擅自動(dòng)火；（9）其他違反裝修管理規(guī)定的行為。39、物業(yè)管理中常見的突發(fā)事件有哪些？答：物業(yè)管理中常見的突發(fā)事件有：（1）治安事件一一盜竊、搶劫、斗毆、縱火等；（2）緊急醫(yī)療事件一一急病、事故受傷急救等；（3）自然災(zāi)害一一火災(zāi)、水災(zāi)、地震等；（4）其他特殊事件一一樓宇坍塌、墜樓等。40、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)做好哪些工作？答：發(fā)生火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急措施：（1）打“119”并報(bào)告上級(jí)；（2）組織人員搶救，并查找原因；（3）控制火勢(shì)；（4）組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū)；（5）嚴(yán)防壞人趁火打劫；（6）協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。41、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)有何規(guī)定？答：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。42、裝修違規(guī)處理方式：答：（1）勸說(shuō)、批評(píng)、督促與住戶溝通；（2）責(zé)令停工、恢復(fù)原狀；（3）限期整改，發(fā)《裝修整改通知書》（一式兩份），一聯(lián)存檔，二聯(lián)簽字發(fā)放；（4）通報(bào)政府行政部門協(xié)助解決；（5）要求賠償損失；（6）申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。43、客戶投訴處理的基本流程？答：（1）接受投訴；（2）確認(rèn)投訴；（3）調(diào)查評(píng)估；（4）處理方案；（5）回復(fù)客戶；（6）回訪客戶；（7）投訴總結(jié)。44、暴雨預(yù)警信號(hào)及劃分標(biāo)準(zhǔn)暴雨預(yù)警信號(hào)分四級(jí)，分別以藍(lán)色、黃色、橙色、紅色表示答：（1）藍(lán)色預(yù)警：12小時(shí)內(nèi)降雨量將達(dá)50毫米以上，或者已達(dá)50毫米以上且降雨可能持續(xù)。（2）黃色預(yù)警：6小時(shí)內(nèi)降雨量將達(dá)50毫米以上，或者已達(dá)50毫米以上且降雨可能持續(xù)。（3）橙色預(yù)警：3小時(shí)內(nèi)降雨量將達(dá)50毫米以上，或者已達(dá)50毫米以上且降雨可能持續(xù)。（4）紅色預(yù)警：3小時(shí)內(nèi)降雨量將達(dá)100毫米以上，或者已達(dá)到100毫米以上且降雨可能持續(xù)。45、物業(yè)項(xiàng)目客戶服務(wù)的一般內(nèi)容？答：物業(yè)項(xiàng)目客戶服務(wù)的一般內(nèi)容包括：業(yè)主檔案管理、公共事務(wù)處理、業(yè)主溝通、特約服務(wù)。46、建立客戶服務(wù)體系包括哪些內(nèi)容？答：建立客戶服務(wù)體系包括：細(xì)分客戶群體、識(shí)別客戶需求、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)服務(wù)傳遞系統(tǒng)等內(nèi)容。47、物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)應(yīng)遵循原則？答：（1）“宜細(xì)不宜粗”的原則；（2）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾；（3）實(shí)事求是留有余地；（4）明確界定違約責(zé)任與處理方式。48、物業(yè)管理投標(biāo)的程序？答：（1）獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)；（2）報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查；（3）獲取與熟悉招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；（4）投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書；（5）報(bào)送投標(biāo)書；（6）參加開標(biāo)及答辯會(huì)；（7）中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同。49、物業(yè)管理檔案的收集按照物業(yè)管理流程分類進(jìn)行包括哪些？答：（1）承接查驗(yàn)期檔案；（2）入住期檔案；（3）日常管理期檔案。50、物業(yè)承接查驗(yàn)的的原則？答：物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。搶答題：1、物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)（以物業(yè)的接管驗(yàn)收）為標(biāo)志。2、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主使用人的監(jiān)督是物業(yè)公司的（義務(wù)）。3、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（物業(yè)管理企業(yè)）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。4、（政府行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會(huì)）是物業(yè)管理市場(chǎng)中的協(xié)調(diào)主體。5、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為（定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議）。6、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。服務(wù)報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由（雙方當(dāng)事人）自主約定。7、由（建設(shè)單位）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。8、驗(yàn)收房屋后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備、由（業(yè)主）承擔(dān)維修責(zé)任。9、物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止，報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)后，對(duì)于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照（民法通則）關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)的法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。10、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》制定了（3個(gè)）等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。11、物業(yè)管理主要是指向房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修，養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的（環(huán)境衛(wèi)生和秩序）的活動(dòng)。12、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和（物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收）兩個(gè)方面。13、物業(yè)保修責(zé)任是指（建設(shè)單位）有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。14、商品住宅的保修期限不得（低于）建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。15、業(yè)界普遍認(rèn)為，物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（英國(guó)）。16、我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和（住房）制度改革背景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的。17、《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定，地面空鼓開裂、大面積起砂的保修期為（1年）。18、（城市新建住宅小區(qū)管理辦法）是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。19、為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了（物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定）。20、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年（不少于1次）公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。21、商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，客觀上只能由（建設(shè)單位）選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施。22、業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同，一個(gè)是（建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同）。23、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘（物業(yè)管理企業(yè)）的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。24、業(yè)主大會(huì)作出一般性問題的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（1/2）以上通過(guò)。25、物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋（物業(yè)管理檔案）。26、住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循（業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理）相結(jié)合的原則。27、物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)，屬于（安全防范）性質(zhì)。28、建筑物所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的（業(yè)主）。29、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營(yíng)性收益屬于（全體業(yè)主）所有。30、物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（權(quán)利與義務(wù)）關(guān)系。31、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（業(yè)主大會(huì)）。32、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)，按照業(yè)主擁有物業(yè)的（建筑面積、住宅套數(shù)）因素確定。33、棄權(quán)或投反對(duì)票的業(yè)主應(yīng)當(dāng)（服從并執(zhí)行）業(yè)主大會(huì)做出的各項(xiàng)決議。34、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（30）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。35、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（物業(yè)服務(wù)支出）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。36、新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向（建設(shè)單位）索取物業(yè)檔案資料。37、在物業(yè)管理活動(dòng)中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的（合法權(quán)益）合同的格式條款無(wú)效。38、我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于（深圳）。39、（維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能。40、按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于（第三產(chǎn)業(yè)）41、在物業(yè)管理中占主導(dǎo)地位的是（業(yè)主和使用人）。42、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約由（建設(shè)單位）制定。43、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（物業(yè)管理咨詢活動(dòng)）。44、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（業(yè)主大會(huì)成立）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。45、業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（業(yè)主委員會(huì)）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。46、《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過(guò)程中，主要遵循的原則：1、物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)相對(duì)應(yīng)；2、維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益；3、現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合；4、（從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是）。47、我國(guó)目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式的種類有：（市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)）。48、物業(yè)管理服務(wù)的種類有延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)和（常規(guī)性的公共）服務(wù)。49、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的（監(jiān)督管理）工作。50、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)（公開、公平、公正）的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。51、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用（集體討論和書面征求意見）形式。52、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有（獨(dú)立的法人）資格。53、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（30）日內(nèi)，向物業(yè)所在地的行政機(jī)關(guān)備案。54、建設(shè)單位制定的（臨時(shí)管理規(guī)約），不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。55、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將（臨時(shí)管理規(guī)約）向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。56、投標(biāo)人少于（3個(gè)）或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。57、業(yè)主依法享有的（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。58、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。59、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照（物業(yè)服務(wù)合同）的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。60、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（業(yè)主大會(huì)）同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。61、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行（物業(yè)服務(wù)合同）的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。62、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及（費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則）。63、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由（建設(shè)單位）繳納。64、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)（連帶繳納）責(zé)任。65、物業(yè)服務(wù)期間可以根據(jù)業(yè)主的委托提供（物業(yè)服務(wù)合同）約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，報(bào)酬由雙方約定。66、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)向（最終用戶）收取有關(guān)費(fèi)用。67、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費(fèi)用的不得向業(yè)主收?。ㄊ掷m(xù)費(fèi)）等額外費(fèi)用。68、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)（制止并及時(shí)向有關(guān)行政部門報(bào)告）。69、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由（業(yè)主和物業(yè)使用人）約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。70、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝規(guī)劃建設(shè)的（公共建筑）和（共用設(shè)施），不得改變用途。71、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（道路）、（場(chǎng)地），損害業(yè)主的共同利益。72、專項(xiàng)維修基金用于物業(yè)保修期滿后（物業(yè)共用部位）（共用設(shè)施設(shè)備）的維修和更新、改造，不得挪做它用。73、分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上的建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套實(shí)施是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為（一個(gè)）物業(yè)管理區(qū)域。74、業(yè)主委員會(huì)有監(jiān)督（業(yè)主管理規(guī)約）的實(shí)施職責(zé)。75、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，（業(yè)主大會(huì)）代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。76、根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)要求，在正常使用情況下，房屋建筑工程的屋面防水工程的最低保修期限為（5年）。77、業(yè)主完成商品房交易后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)（轉(zhuǎn)移）登記。78、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有按照（物業(yè)服務(wù)合同）收取服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利。79、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行公示物業(yè)服務(wù)合同約定的（收費(fèi)項(xiàng)目）和標(biāo)準(zhǔn)。80、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行協(xié)助有關(guān)部門制止違法違規(guī)的行為，維護(hù)（物業(yè)管理區(qū)域）秩序。81、普通住宅以外的物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由（業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)）協(xié)商確定。82、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在（物業(yè)服務(wù)合同）中約定，并向業(yè)主公示。83、物業(yè)使用中禁止損壞物業(yè)共用部位、（共用設(shè)施設(shè)備），擅自移動(dòng)、占用共用設(shè)施設(shè)備。84、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）。85、依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫(kù)和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足（業(yè)主、物業(yè)使用人）停車需要。86、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得（業(yè)主大會(huì)）同意，確保消防通道和道路暢通。87、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意收取場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)歸（全體業(yè)主）所有。88、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊?wù)費(fèi)?？垂芊?wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由（業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)）雙方確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。89、專項(xiàng)維修資金以及所有增值部分屬（業(yè)主）所有，任何單位和個(gè)人不得占有、挪用。90、住宅專項(xiàng)維修資金市區(qū)內(nèi)由（市房產(chǎn)行政部門）代管。91、專項(xiàng)維修資金及其增值資金的具體管理辦法，由（市人民政府）依法制定。92、由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用不得從（住宅專項(xiàng)維修資金）中列支。93、住宅專項(xiàng)維修資金以（物業(yè)管理區(qū)域）為單位建賬、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。94、專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（三分之二）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（三分之二）以上的業(yè)主同意。95、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他專項(xiàng)維修資金使用單位應(yīng)及時(shí)將專項(xiàng)維修資金的收支、使用情況進(jìn)行公示，接受（業(yè)主）的監(jiān)督。96、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨（房屋所有權(quán)）同時(shí)過(guò)戶。97、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的（服務(wù)承諾）及制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。98、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事（物業(yè)管理服務(wù)）活動(dòng)的企業(yè)。99、住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于（住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本帖隱藏的內(nèi)容100、住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、（所有權(quán)人決策）和政府監(jiān)督的原則。101、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的（5%至8%）。102、從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于（公有住房售房單位）所有。103、業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地（直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門）代管。104、未按專項(xiàng)維修資金辦法規(guī)定交存（住宅專項(xiàng)維修資金）的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買人。105、業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交方案由（業(yè)主大會(huì)）決定。106、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從（住宅專項(xiàng)維修資金）中列支。107、前期物業(yè)管理招標(biāo)由（招標(biāo)人）依法組織實(shí)施。108、前期物業(yè)管理招標(biāo)分為（公開招標(biāo)）和（邀請(qǐng)招標(biāo)）。109、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的（10）日前，提交相關(guān)材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。110、公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于（20日）。111、預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得（商品房預(yù)售許可證）之前完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作。112、新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前（30日）完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作。113、投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、投標(biāo)函；2、投標(biāo)報(bào)價(jià)；3、（物業(yè)管理方案）；4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。114、評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的（三分之二）。115、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限（30日）前確定中標(biāo)人。116、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（30日）內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。117、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與（物業(yè)管理）無(wú)關(guān)的決定，不得從事與（物業(yè)管理）無(wú)關(guān)的活動(dòng)。118、符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后（60日）內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。119、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（90日）內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。120、業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其（共同管理權(quán)）的行使予以限制。121、經(jīng)專有部分占建筑物總面積（20%）以上且占總?cè)藬?shù)（20%）以上業(yè)主提議可召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。122、業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以（書面）委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。123、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以（幢卜（單元卜（樓層）為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。124、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由（5）至（11）人單數(shù)組成。125、業(yè)主委員會(huì)委員遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、（管理規(guī)約），模范履行業(yè)主義務(wù)。126、業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向（公安機(jī)關(guān)）中請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。127、業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起（30日）內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。128、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)（三分之一）以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。129、業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：1、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2、（喪失民事行為能力的）；3、依法被限制人身自由的；4、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。130、業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有（20%）以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主