商丘夏邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-33PPT

商丘夏邑縣市場(chǎng)報(bào)告這個(gè)城市的市場(chǎng)背景如何？城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何？市場(chǎng)上各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品如何？這一部分我們需要解決以下問題：下面通過以下幾個(gè)部分進(jìn)行了解：框架結(jié)構(gòu)：第一部分:城市研究第二部分:市場(chǎng)研究◆城市背景◆區(qū)域分析◆城市發(fā)展◆整體市場(chǎng)情況◆市場(chǎng)產(chǎn)品分析第一部分：城市研究城市背景：城區(qū)面積由原來的6平方公里擴(kuò)大到26平方公里，人口由4萬人增加到15萬人。夏邑縣北依隴海，南臨江淮，東接云港，西連京九，是京九經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的黃金樞紐城市框架不斷拉大交通優(yōu)勢(shì)明顯歷史悠久自然資源豐富夏邑風(fēng)光秀麗，環(huán)境優(yōu)美。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期筑建的古栗城，周圍擁有3000畝水面的城湖，現(xiàn)經(jīng)開發(fā)已形成集旅游、休閑、水產(chǎn)、商貿(mào)為一體的"天龍湖公園”城市背景：夏邑是全國(guó)商品糧基地縣、全國(guó)優(yōu)質(zhì)棉基地縣、全國(guó)優(yōu)質(zhì)果品基地縣、全國(guó)秸稈養(yǎng)牛示范縣、全國(guó)瘦肉型豬基地縣、全國(guó)山羊板皮出口基地縣和全國(guó)平原綠化達(dá)標(biāo)縣。夏邑縣委、縣政府又投巨資興建工業(yè)聚集區(qū)，集聚區(qū)入駐企業(yè)達(dá)到47家，總投資14.9億元。農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，工業(yè)發(fā)展迅速城市背景總結(jié)：基礎(chǔ)建設(shè)加快，城市充滿活力農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)受總價(jià)控制的市場(chǎng)城市處于高速發(fā)展階段城市區(qū)域：城市道路系統(tǒng):城市整體上以縣府路為基礎(chǔ)，已經(jīng)形成了四橫四縱的道路交通網(wǎng):四橫：雪楓路、栗園路、縣府路和人民路四縱：濱湖路、孔祖大道、東光街和東二環(huán)整個(gè)城市的交通網(wǎng)以縣府路為界，以北包含了三條橫向的道路，而在路南只有一條連接?xùn)|西，相對(duì)交通北面要比南面便利城市區(qū)域：商業(yè)中心行政中心城市各重要節(jié)點(diǎn)的情況

◆城市行政中心縣委縣政府、郵政、武裝部、財(cái)政局、林業(yè)局、民政局等多家事企業(yè)單位位于縣府街的西端◆城市商業(yè)中心東方紅購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街、煙酒批發(fā)市場(chǎng)、春天服飾廣場(chǎng)工業(yè)品市場(chǎng)等等多家大型商場(chǎng)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)組成,位于縣府街與昌盛街的交匯處城市區(qū)域：一環(huán)路西端的城市地位到天龍湖的時(shí)間——3分鐘到行政中心的時(shí)間——4分鐘到商業(yè)中心的距離——5分鐘到客運(yùn)中心的距離——10分鐘商業(yè)中心行政中心湖車站本區(qū)域位于城市的西北區(qū)域，道路暢通，出行方便，到各大城市節(jié)點(diǎn)的距離也在5分鐘的活動(dòng)圈以內(nèi)，是一個(gè)城市的中央生活區(qū)城市發(fā)展：1.老城改造，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)在新一屆的縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，目前整體城市中共有13條道路同時(shí)進(jìn)行整修和打通，使得老城區(qū)的交通進(jìn)一步升級(jí)，從原先的只有縣府路一條主要干道發(fā)展成目前四橫四縱的主要城市街道網(wǎng)絡(luò)。2.新區(qū)建設(shè)加快，城市發(fā)展向南夏邑縣工業(yè)園區(qū)位于夏邑縣城南部西臨毛河、東臨商永公路、南至連霍高速公路南側(cè)，將集聚區(qū)科學(xué)劃分為機(jī)械加工、電線電纜、輕工紡織、綠色食品和生物醫(yī)藥等六大產(chǎn)業(yè)區(qū)，未來縣委縣政府也將搬入。城市區(qū)域總結(jié)：城市向南發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)城市重心偏向西北，配套集中人們對(duì)傳統(tǒng)居住區(qū)的印象根深蒂固加強(qiáng)區(qū)域營(yíng)銷，提高區(qū)域概念第二部分：房產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目概述：項(xiàng)目名稱地點(diǎn)體量建筑形式銷售率廣廈百合苑濱湖路與二環(huán)路2萬多層95％府前花園縣府路西端2.5萬高層65％中央商城縣府路與東光街4萬多層與小高90％孔祖家苑新興街與步行街4萬多層30％廣廈陽(yáng)光花園孔祖大道與二環(huán)路2萬多層80％匯景天城康復(fù)路與昌盛街2萬多層與小高60％國(guó)際新城一環(huán)路與昌盛街11萬多層35％（一期）麗達(dá)水岸孔祖大道南段50萬多層與小高未銷售單個(gè)體量小，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈去化情況較為平穩(wěn)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布：目前競(jìng)爭(zhēng)主要集中在城市的北面未來競(jìng)爭(zhēng)將形成南北競(jìng)爭(zhēng)的局面目前在售的項(xiàng)目中中央商城和府前花園已經(jīng)成為尾盤，而剩余露盤中主要的競(jìng)爭(zhēng)集中在城市的北面，而目前單體量最大的項(xiàng)目也位于此處未來城市的南面將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)50萬方的項(xiàng)目，它的體量比現(xiàn)在所有項(xiàng)目總和還要多，可以預(yù)計(jì)未來的競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，但是由于南北方向的特點(diǎn)不同也將形成各自的產(chǎn)品不同。房地產(chǎn)單價(jià)：整體上呈現(xiàn)出以縣府路為中心向兩邊逐漸降低的趨勢(shì)

銷售率呈現(xiàn)出兩頭高中間低的現(xiàn)象房地產(chǎn)戶型面積：目前市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)最激烈的戶型主要集中在110-130平方的三房

市場(chǎng)上供應(yīng)的各個(gè)項(xiàng)目中110-130之間的三房成為了市場(chǎng)主力，占據(jù)整體供應(yīng)量的近50％，而整體上的去化形式也集中在60％以上，是一個(gè)被整體客戶所接受的戶型面積區(qū)間。市場(chǎng)上130-150平方的三房出現(xiàn)市場(chǎng)抗性市場(chǎng)上銷售率最高的為80-100平方的兩房，而從130-150平方的三房開始向上出現(xiàn)明顯的銷售拐點(diǎn)，銷售率不足40％，整體市場(chǎng)上對(duì)大面積的三房和四房出現(xiàn)了抗性。房地產(chǎn)戶型面積：項(xiàng)目名稱未來入市量入市時(shí)間主力戶型孔祖家苑4萬08年底110-130廣廈陽(yáng)光花園1.5萬08年中旬110-130國(guó)際新城11萬08年140-150水岸名都50萬08年下旬120-130未來的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在08年下半年打響

未來的競(jìng)爭(zhēng)主力依然在120-130平方的三房房地產(chǎn)總價(jià)：整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出總價(jià)由低到高銷售率不斷下降的趨勢(shì)

在19萬上出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，成為城市總價(jià)界限房地產(chǎn)商業(yè)：項(xiàng)目名稱價(jià)格體量銷售量府前花園6600200020%中央商城5000300080%在售商業(yè)項(xiàng)目主要集中在縣府路上

商業(yè)體量不大，價(jià)格集中在6000元/平方附近

市場(chǎng)情況：1、未來競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)出現(xiàn)南北對(duì)峙，而對(duì)峙的形式則是南面一個(gè)大型項(xiàng)目對(duì)抗北面多個(gè)項(xiàng)目

2、市場(chǎng)在售的各個(gè)項(xiàng)目的主力戶型相似、面積接近，主要集中在110-130平方的三房3、城市市場(chǎng)的總價(jià)接受上限集中在19萬?？蛻暨x擇判斷各項(xiàng)目之間戶型與總價(jià)接近地段產(chǎn)品產(chǎn)品對(duì)比分析以縣府路為中心地段價(jià)值最高各項(xiàng)目產(chǎn)品之間的對(duì)比分析房地產(chǎn)戶型應(yīng)用：

目前市場(chǎng)上各個(gè)項(xiàng)目之間的主力戶型較為接近，主要以傳統(tǒng)戶型為主百合苑匯景天成國(guó)際新城房地產(chǎn)建筑形態(tài)：目前市場(chǎng)依然是多層的天下高層主要出現(xiàn)在城市的核心區(qū)域，且銷售率突破50％，被客戶所認(rèn)可。項(xiàng)目建筑風(fēng)格：項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格外立面建材顏色廣廈百合苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約面磚咖啡色府前花園現(xiàn)代簡(jiǎn)約面磚褐色中央商城現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料白黃兩色孔祖家苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料黃色廣廈陽(yáng)光花園現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料黃白匯景天城現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料與面磚白蘭褐三段色國(guó)際新城現(xiàn)代簡(jiǎn)約面磚白色咖啡色市場(chǎng)產(chǎn)品以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，建材標(biāo)準(zhǔn)接近，無突出特色產(chǎn)品出現(xiàn)

項(xiàng)目建材對(duì)比：項(xiàng)目名稱門窗交房標(biāo)準(zhǔn)廣廈百合苑步陽(yáng)防盜門海螺窗，落地窗毛胚，管道預(yù)留府前花園防盜門雙玻毛胚，管道預(yù)留，天然氣中央商城防盜門塑鋼窗毛胚，管道預(yù)留孔祖家苑防盜門塑鋼窗毛胚，管道預(yù)留廣廈陽(yáng)光花園防盜門塑鋼窗毛胚，管道預(yù)留，天然氣匯景天城防盜門塑鋼窗毛胚，管道預(yù)留國(guó)際新城防盜門塑鋼窗毛胚，管道預(yù)留，天然氣建材標(biāo)準(zhǔn)較為接近，防盜門、塑鋼窗、毛坯交房已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目配套：項(xiàng)目名稱智能化物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套廣廈百合苑門禁系統(tǒng)保安、清潔大巴接送上學(xué)府前花園門禁系統(tǒng)保安、清潔/孔祖家苑門禁系統(tǒng)保安、清潔臨近步行街廣廈陽(yáng)光花園無保安25個(gè)車庫(kù)匯景天城門禁系統(tǒng)保安、清潔10個(gè)車庫(kù)國(guó)際新城電子門鈴、紅外攝像、閉路監(jiān)控七大服務(wù)，貼身安排會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園智能化上只停留在簡(jiǎn)單的門禁系統(tǒng)，缺少高品質(zhì)的系統(tǒng)出現(xiàn)

物業(yè)服務(wù)上也是以保安和清潔為主

項(xiàng)目景觀：項(xiàng)目名稱景觀風(fēng)格主題景觀廣廈百合苑無中心小花園、樓間綠化府前花園無樓間綠化，臨近湖景孔祖家苑無中心花園廣廈陽(yáng)光花園無樓間綠化匯景天城人文景觀中心景觀帶，水系與綠地環(huán)繞國(guó)際新城國(guó)際園林中心文化廣場(chǎng)，樓間組團(tuán)綠化整體景觀應(yīng)用率較低，特色景觀不多

項(xiàng)目營(yíng)銷方向：項(xiàng)目名稱營(yíng)銷方向廣廈百合苑貴族生活的專屬領(lǐng)地府前花園居住夢(mèng)想孔祖家苑和諧人居，品質(zhì)生活廣廈陽(yáng)光花園都市為家、名校為鄰、您的主人匯景天城城市腹地成就優(yōu)質(zhì)生活國(guó)際新城夏邑國(guó)際人居典范推廣方向接近，以品質(zhì)生活為主

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，容易給客戶造成審美疲勞景觀無特色建材標(biāo)準(zhǔn)接近建筑風(fēng)格類似配套無差異營(yíng)銷方向相同產(chǎn)品情況市場(chǎng)啟示：、城市房地產(chǎn)背景處于快速發(fā)展階段，但是基礎(chǔ)薄弱，是一個(gè)總價(jià)市場(chǎng)。二、城市配套集中縣府路，各新興區(qū)域概念尚未形成。三、市場(chǎng)在售的各個(gè)項(xiàng)目的主力戶型相似、面積接近，應(yīng)注意細(xì)節(jié)突破

四、市場(chǎng)上各項(xiàng)目的產(chǎn)品較為接近，容易被客戶混淆，應(yīng)通過建筑外觀和景觀的表現(xiàn)來突出重圍，贏得客戶的關(guān)注。五、在市場(chǎng)營(yíng)銷上目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目都想凸顯自身的品質(zhì)生活，方向較為一致謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)商丘夏邑縣市場(chǎng)報(bào)告。城區(qū)面積由原來的6平方公里擴(kuò)大到26平方公里，人口由4萬人增加到15萬人。夏邑縣北依隴海，南臨江淮，東接云港，西連京九，是京九經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的黃金樞紐。夏邑是全國(guó)商品糧基地縣、全國(guó)優(yōu)質(zhì)棉基地縣、全國(guó)優(yōu)質(zhì)果品基地縣、全國(guó)秸稈養(yǎng)牛示范縣、全國(guó)瘦肉型豬基地縣、全國(guó)山羊板皮出口基地縣和全國(guó)平原綠化達(dá)標(biāo)縣。夏邑縣委、縣政府又投巨資興建工業(yè)聚集區(qū)，集聚區(qū)入駐企業(yè)達(dá)到47家