商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)分享

商業(yè)地產(chǎn)入門(mén)第一部分：商業(yè)基本概念第二部分：零售業(yè)態(tài)介紹第三部分：商業(yè)發(fā)展規(guī)律第四部分：商業(yè)地產(chǎn)策劃第五部分：商業(yè)項(xiàng)目招商目錄一、商業(yè)基本概念商業(yè)——生意、買(mǎi)賣(mài)Business廣義的商業(yè)：“生意”，指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)特征：以獲取利潤(rùn)為目的一次握手、一個(gè)電話(huà)、一次會(huì)議、一單交易都是商業(yè)活動(dòng)的具體表現(xiàn)，通俗來(lái)說(shuō)商業(yè)就是“賺錢(qián)的游戲”咨詢(xún)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：“買(mǎi)賣(mài)”，指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)特征：以商品交換為手段

包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等商業(yè)知識(shí)概念零售業(yè)——有關(guān)商品銷(xiāo)售終端的行業(yè)零售業(yè)：

美國(guó)商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷(xiāo)售給普通公眾的實(shí)體營(yíng)銷(xiāo)學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個(gè)處于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的個(gè)人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購(gòu)買(mǎi)商品，并直接銷(xiāo)售給消費(fèi)者零售是一個(gè)與批發(fā)相對(duì)應(yīng)的概念，是商品銷(xiāo)售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷(xiāo)售渠道，包括銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)應(yīng)的主體和客體，其對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)消費(fèi)品環(huán)節(jié)零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購(gòu)物中心等零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的“房東”，如百聯(lián)、國(guó)美，步步高，萬(wàn)達(dá)等沃爾瑪總裁李斯閣

張近東

黃光裕商業(yè)知識(shí)零售業(yè)業(yè)態(tài)——面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)特征：“怎么賣(mài)

”對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷(xiāo)售和服務(wù)的類(lèi)型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)目前中國(guó)有8種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、家居中心、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷(xiāo)售形式（電子購(gòu)物——B2C，C2C）等

商業(yè)知識(shí)業(yè)態(tài)特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)頻率價(jià)位購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動(dòng)短不大缺之不可選購(gòu)品較低較高計(jì)劃較長(zhǎng)對(duì)服務(wù)有用重要專(zhuān)用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價(jià)格對(duì)專(zhuān)業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種——面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類(lèi)

特征：“賣(mài)什么”目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類(lèi)達(dá)到數(shù)萬(wàn)（11萬(wàn)）種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專(zhuān)用品，包括男裝、女裝、鞋類(lèi)、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種特點(diǎn)商業(yè)知識(shí)業(yè)種品牌——企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識(shí)品牌：包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標(biāo)志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（品牌的定位、內(nèi)涵）品牌的意義：方便消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程享有較高的利潤(rùn)空間無(wú)形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期商業(yè)知識(shí)品牌商家品牌商業(yè)知識(shí)品牌商品品牌商業(yè)知識(shí)品牌餐飲品牌商業(yè)知識(shí)品牌二、零售業(yè)態(tài)介紹商業(yè)知識(shí)零售業(yè)分類(lèi)國(guó)家內(nèi)貿(mào)局在《零售業(yè)態(tài)分類(lèi)規(guī)范意見(jiàn)》中，將中國(guó)零售業(yè)商店分類(lèi)確定為8類(lèi)：百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。

概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)

采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道

商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人百貨店departmentstore(Dept．)零售業(yè)-百貨店概念采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民

商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場(chǎng)generalmerchandisestore(G．M．S)零售業(yè)-大型綜合商場(chǎng)概念采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)零售業(yè)-超級(jí)市場(chǎng)概念滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日選址在居民住宅區(qū)、主干線(xiàn)公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿(mǎn)，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)零售業(yè)-便利店概念經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以退貨選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求專(zhuān)業(yè)店specialitystore(S．S)零售業(yè)-專(zhuān)業(yè)店概念專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)性知識(shí)服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專(zhuān)賣(mài)店exclusiveshop(E．S)零售業(yè)-專(zhuān)賣(mài)店概念企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣(mài)場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)零售業(yè)-購(gòu)物中心概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷(xiāo)售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品

商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)零售業(yè)-倉(cāng)儲(chǔ)商店三、商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；瘋鹘y(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速超大超全超值發(fā)展規(guī)律-發(fā)展趨勢(shì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段-必需起步發(fā)展享受第一階段以滿(mǎn)足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述基本特征國(guó)內(nèi)中等規(guī)模以上城市長(zhǎng)三角珠三角深圳上海北京發(fā)展規(guī)律-發(fā)展層級(jí)百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)模式國(guó)外模式發(fā)展特征國(guó)內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷(xiāo)社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷(xiāo)社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿(mǎn)足大眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購(gòu)物中心城市核心發(fā)展規(guī)律-發(fā)展模式商圈分析基本概念邊圈次圈

主圈商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘邊圈：10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模

影響商圈大小的因素商圈-概念發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷(xiāo)售成為核心贏利手段銷(xiāo)售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入+租金收入銷(xiāo)售收入+租金收入百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)城市商圈形成規(guī)律贏利模式百貨為主專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈商圈-發(fā)展規(guī)律以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶(hù)）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IRS

＝40×1600/4000=16萬(wàn)㎡例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線(xiàn)城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶(hù)）：40萬(wàn)人（按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬(wàn)的35%，115×35%=40萬(wàn)）RE（年平均購(gòu)物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商圈內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店

商圈-評(píng)估方式四、商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等（開(kāi)放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專(zhuān)業(yè)操作能力商業(yè)地產(chǎn)-概念商業(yè)物業(yè)分類(lèi)※按市場(chǎng)形式分類(lèi)：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪※按物業(yè)用途分類(lèi)：購(gòu)物中心、小區(qū)配套商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類(lèi)※按建筑特征分類(lèi)：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類(lèi)※按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)※按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)※按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)：綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目※按銷(xiāo)售方式分類(lèi)：銷(xiāo)售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)※按物業(yè)戶(hù)權(quán)分類(lèi)：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)-物業(yè)分類(lèi)合理的人流動(dòng)線(xiàn)促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)

包括平面人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃和垂直人流動(dòng)線(xiàn)平面人流動(dòng)線(xiàn)：平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實(shí)力、數(shù)量及擺放位置中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置餐飲區(qū)及娛樂(lè)設(shè)施的規(guī)劃環(huán)境設(shè)計(jì)，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計(jì)等垂直人流動(dòng)線(xiàn)：

垂直交通組織中央空間是垂直人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)垂直商品組合；以上各方面其實(shí)是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)。商業(yè)地產(chǎn)-人流動(dòng)線(xiàn)適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計(jì)室內(nèi)室外空間尺度對(duì)人流動(dòng)線(xiàn)、視覺(jué)效果、心理都將產(chǎn)生影響：過(guò)道寬度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的個(gè)別寬度達(dá)到7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線(xiàn)中庭直徑或長(zhǎng)寬一般在10－50米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動(dòng)扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺(jué)比較舒適地面瓷磚尺寸中高檔購(gòu)物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷磚使用于中低檔購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)-空間尺度案例分享杭州三大市級(jí)商圈簡(jiǎn)介杭州主要商圈武林商圈商圈級(jí)別：杭州市市級(jí)商業(yè)中心商圈區(qū)位：北面文陣路，西與武林路時(shí)尚女裝街區(qū)相接，東至中山北路，南至風(fēng)起路商圈描述：四大百貨以及武林路女裝街的并立奠定了武林商圈市級(jí)商業(yè)中心的地位湖濱商圈 商圈級(jí)別：杭州市市級(jí)商業(yè)中心 商圈區(qū)位：以湖濱名品街南向至西湖天地南山路，東向延安路周邊輻射商圈 商圈描述：規(guī)模最大，各類(lèi)業(yè)態(tài)較為密集，區(qū)域內(nèi)整合了名品專(zhuān)賣(mài)、休閑餐飲以及旅游商業(yè)，是杭州高檔消費(fèi)集中地

吳山商圈商圈級(jí)別：杭州市市級(jí)商業(yè)中心商圈區(qū)位：位于延安南路，北至解放路，緊連湖濱市級(jí)商業(yè)中心核心區(qū)塊，南至吳山廣場(chǎng)商圈描述：依托旅游資源及市區(qū)中端消費(fèi)群體，集合以解百、銀泰西湖店為代表的百貨以及河坊街、高銀巷等特色街區(qū)黃龍商圈商圈級(jí)別：杭州市市級(jí)商業(yè)副中心商圈區(qū)位：以黃龍?bào)w育中心周邊輻射商圈武林商圈武林商圈概況No.項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)定位商業(yè)面積1杭州大廈1989高檔奢侈品1400002GDAPLAZA1998中端偏高85003銀泰百貨（武林）1999時(shí)尚中高端510004杭州百貨大樓1989中端偏高400005武林路女裝街2002中低端50000商業(yè)總面積------289500商圈概述：四大百貨奠定了武林商圈成為杭州最成熟、業(yè)態(tài)最完善的市級(jí)商圈，檔次從中到高，以購(gòu)物為主的商圈商業(yè)類(lèi)型：百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、沿街商鋪消費(fèi)群體：全市各類(lèi)收入消費(fèi)群體租金情況：20-30元/天/平方米，武林路女裝街租金30元/天/平方米以上杭州大廈杭州大廈地理位置：武林廣場(chǎng)21號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間：1989建筑面積：140,000（其中A座B座總面積約60,000平方米，C座D座總面積約80,000平方米）品牌列舉：LV,Cartier,Hermes,Gucci,Fendi扣點(diǎn)：25%-30%，一線(xiàn)品牌：6%-8%定位：高端市場(chǎng)，融購(gòu)物，娛樂(lè)、餐飲和休閑概念為一體，為高端消費(fèi)者提供高品質(zhì)服務(wù)杭州大廈購(gòu)物城雄踞于杭城商業(yè)核心區(qū)塊武林廣場(chǎng)，座擁得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件和商業(yè)氛圍，融合高檔奢侈品牌與時(shí)尚流行商品的主題精品百貨公司。定位杭州最高端的商場(chǎng)，諸多品牌在杭州具有唯一性。杭州大廈杭州大廈各區(qū)定位：A座：高檔百貨B座：高檔奢侈品百貨、高檔百貨C座：追求高端品質(zhì)和精致新生活的生活方式百貨D座：定位年輕潮流的個(gè)性時(shí)尚百貨樓層業(yè)態(tài)品牌1F化妝品CHANEL/DIOR/倩碧/ESTEELAUDER/資生堂/SISLEY/LANCOME/SK-II/嬌蘭/Laprairie/GIORGIOARMANI/BOBBIBROWN/碧歐泉/HR/CLARINS/LAMER/dr.brandt/Chloe/高絲/高伊娜多/makeupforever/歐舒丹/蘭芝/水芝澳/EST/LANCASTER/Hermes/Burberry/HOGOBOSS名表珠寶Tiffany&Co./愛(ài)彼/江詩(shī)丹頓/積家/真利時(shí)/豪雅/名仕/寶齊萊/伯爵/勞力士/歐米茄/Frankmuller/沛納海/JaquetDroz眼鏡PRADA/DIOR/GUCCI/Catier2F女裝O’2nd/Seebychloe/marinarinaldi/annasui/iblues/scofield/theory/kookai/liujo/gant/moiselle/flaviocastellani/annaritan/icb/iceiceberg/Olivierstrelli/MAX&CO./PORTS/MOSCHINO/23區(qū)/JEFEN/NEXY.CO/ThursdayIsland/mionirosa/LaFeta/CADIDL/on&on飾品FOLLIFOLLIE/ARTEMILY/SWATCH/D/K/依慧達(dá)/Temptation3F女裝Vol.3/例外/K’S/newyorker/decoster/nisiss/sec/Less/ZUCZUG/CORDIER/L’ORFEO/joan&david/EQ:IQ/EVE@NY/HRTIS/MONDIALATELIER/MEACHEAL/ECACA/HAILIVES/M.TSUBOMI/LOUISAM/朗姿/蘭絲繪/olivergrant/BerrySports/愛(ài)慕/barbara/CK/華歌爾/黛安芬/安莉芬/valisere/Lafelino/Lofanintellige/舒雅/鄂爾多斯內(nèi)衣4F男鞋24hrs/ecco/Clarks/GEOX/馬飛仕圖/Lacoste/penha/balibao/rover皮具箱包Dicaro/SaintJack/都彭/新秀麗/Kipling/帕加圖/Jaguar羊絨制品鄂爾多斯/鹿王/班維琦/帕羅羊絨制品/珍貝/艾蒙/天山/日神/金利來(lái)/春竹/鯊魚(yú)/盤(pán)古5F童裝童鞋E-landkids/pawinpaw/ArmaniJunior/D&G/tommy/blowd/nike/adidas/kingkow/常春藤/貝貝摩登/力高苾熊/allo&lugh/Lacoste/mikihouse/巴布豆6F孕嬰用品麗嬰房/e-baby/英氏/hallmark/十月媽咪/Inglesina/Aprica/新安怡/樂(lè)高/Smoby/智高/奧迪/木馬智慧杭州大廈A樓品牌杭州大廈B樓一層杭州大廈云集眾多世界一線(xiàn)品牌，定位杭州最高端的商場(chǎng)，另外這些品牌也將入駐在錢(qián)江新城的萬(wàn)象城。依據(jù)目前杭州的消費(fèi)水平分析,杭州的奢侈品市場(chǎng)已經(jīng)基本可以滿(mǎn)足需求。杭州大廈AB座業(yè)態(tài)比率按各業(yè)態(tài)品牌數(shù)量統(tǒng)計(jì)從圖表中可見(jiàn)，杭州大廈業(yè)態(tài)分布有以下特點(diǎn)：業(yè)態(tài)種類(lèi)齊全；業(yè)種分布相對(duì)平均；傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，比較缺乏休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)A樓6F孕嬰用品/服裝/玩具5F童裝/童鞋/兒童禮品/文具/貴賓廳/熱賣(mài)場(chǎng)4F男鞋/休閑鞋/皮具/箱包/羊絨制品3F女裝/內(nèi)衣2F女裝1F化妝品/名表/飾品/眼鏡B1休閑食品/保健品/護(hù)膚品/日用品/黃金珠寶/滋補(bǔ)品/煙B樓9F鴻喜酒樓8FOrlane幽蘭美妍中心/外婆家餐廳/瑪花纖體/Essensuals/Toni&Guy美發(fā)中心7F家用電器/數(shù)碼產(chǎn)品6F家用品/床上用品/工藝禮品/絲綢/服務(wù)中心5F運(yùn)動(dòng)服飾/器材/牛仔休閑服飾4F男裝3F精品服飾/女鞋/女包2F精品服飾1F國(guó)際名品服飾杭州大廈C座C座在傳承了杭州大廈原有高檔、時(shí)尚、精致特點(diǎn)的同時(shí)，卻又充分彰顯個(gè)性、新潮與追求自我的生活態(tài)度，C座創(chuàng)造了一個(gè)生活店的概念基本信息項(xiàng)目位置杭州大廈西北側(cè)，距離B座僅200米營(yíng)業(yè)面積34,000平方米C座的一樓、四樓、五樓、六樓是家用品樓層，二樓、三樓仍然以服裝為主。在一個(gè)樓層里，也并不是全部做家用品，也有一些其他品類(lèi)，商場(chǎng)里還會(huì)引進(jìn)銀行、留學(xué)咨詢(xún)、旅行社、書(shū)局、個(gè)人形象設(shè)計(jì)室，還會(huì)有l(wèi)amer等化妝品大牌的美容房。坤和店還會(huì)開(kāi)辟一個(gè)近四百平方米的展示場(chǎng)所，專(zhuān)門(mén)用來(lái)做秀和演出杭州大廈D座對(duì)于目前的杭州大廈購(gòu)物中心，D座定位年輕潮流，品牌更加個(gè)性化，有機(jī)補(bǔ)充AB兩座基本信息項(xiàng)目位置環(huán)城北路，距離B座僅200米營(yíng)業(yè)面積35,000平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年4月有一些品牌會(huì)同時(shí)在A、B座和D座都擁有自己的專(zhuān)柜。深受杭城年輕人喜歡的Y-3品牌在D座開(kāi)出180平方米左右的專(zhuān)賣(mài)店，以鞋包為主；而B(niǎo)座店以服飾為主的專(zhuān)柜依然保留。ESCADASPORT、CKJEANS等品牌也以全新形象在D座亮相，今后他們將在杭州大廈同時(shí)擁有兩家專(zhuān)賣(mài)店錯(cuò)位銷(xiāo)售在招商的過(guò)程中，D座大膽引入了歐美百貨業(yè)十分流行的集成店鋪形式。一個(gè)集成店鋪匯聚多個(gè)品牌或者一個(gè)品牌不同門(mén)類(lèi)的商品，產(chǎn)品定位相對(duì)比較接近杭州大廈D座樓層品牌樓層業(yè)態(tài)品牌1F國(guó)際名品VALENTINO/ARMANICOLLEZIONI/Y-3/MARNI/BALENCIAGA/TRU-TRUSSARDI/WEEKENDBYMAXMARA/JUICYCOUTURE/ESCADASPORT/MARCCAIN/DIESEL/DAKS/7FORALLMANKIND/SHIATZAY-CHEN/BCBGMAXAZRIA/SWAROVSKI/CHARRIOL/ALLE/coppelia/HENRYPOOLE/L'OCCITANE/ALEXANDREZOUARI/MALLONI/Coll2F時(shí)尚休閑服飾P+主題潮流公園/CHRISTIANAUDIDIER/CKJEANS/D-MOP/RUJEANS/FANMDIS/DEFARRO/YELL/ming/Fleurdesel/BLUEHEROES時(shí)尚配飾時(shí)間廊/stsimeon/ThePalacePrince&Princess/MYSTEY/ITMODE/CANAELLE/OMER化妝品MENARD/H2O/嬌韻詩(shī)/KORRES/SOFINA/LANCASTER/OHUI/佰草集/水之道/水之印/KOSE/OLAY/POLA/歐萊雅/香水吧皮具NINEWEST/ROCOLINE/MissChelsea3F女士服飾7章概念店/納莎卡/蔡佳瑾/名莎/吾吉/鉆奇/SCOFIELD/J.COPPER/SOGNA/ICICLE/RU/DONNA.HSU/ROYBIN/leepeiwen/Vmajor/JESSI/SCAT/fleuo/CB/that'sall/X-MOON童玩光譜智慧館/E-landkinds/OHOO內(nèi)衣愛(ài)慕/華歌爾/萊特尼絲/HHgirl時(shí)尚雜品APPLE數(shù)碼/厚木/梵·翠絲/思特維絲/千玉琉璃/Nici/圖逗/SHE'S/Kituki4F男士服飾路卡迪龍/卡洛奇/比爾達(dá)姆/賽丹/尼諾里拉/奧林丹頓/歐度/凱撒/戴斯特·拉博/暇步士/MARCUSS/BOSSSUNWER/CANUDILOWEEKEND/MENHARDUM/VICUTU/SAINTPULON/A.J/Gentle/G-STAGE/CABALLERO/ANTONNEAL/ANZADI/S&V/CALIANI運(yùn)動(dòng)休閑名品運(yùn)動(dòng)區(qū)/SPEEDO/SEVEN運(yùn)動(dòng)休閑STAR/ARSENAL/嘉禾戶(hù)外用品皮具袋鼠/馳莎洛/satchi/WENGEN生活家用品鄂爾多斯家具生活館/芝寶/維氏5F生活超市龍情燕窩/同仁堂/雷允上/高麗朱蒙/童涵春/鷹皇/水果吧/外婆家／糖潮茶餐廳/DONQ面包坊杭州百貨大樓杭州百貨大樓地理位置：延安路546號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間：1989建筑面積：40,000扣點(diǎn)：20%-28%定位：中檔百貨杭州百貨大樓在整個(gè)武林商圈屬于中檔百貨，但與四大百貨的另三家相比檔次偏低，相對(duì)業(yè)態(tài)較為陳舊，品牌面向大眾一般消費(fèi)者。2008年1月30日，銀泰與百大簽訂《委托管理協(xié)議》，管理期限自2008年3月至2028年2月28日杭州百貨大樓南樓5F電子4F家用電器3F羊紡針織2F女裝1F黃金珠寶北樓4F運(yùn)動(dòng)少兒3F男裝2F女裝1F鞋包B1超市從圖表看出，杭州百貨大樓業(yè)態(tài)有以下特點(diǎn)：業(yè)態(tài)組合和樓層分布較為傳統(tǒng)缺乏休閑娛樂(lè)餐飲等業(yè)態(tài)，以購(gòu)物為主武林商圈總結(jié)武林商圈聚集了四大百貨，以購(gòu)物類(lèi)商業(yè)為主，部分中檔的餐飲娛樂(lè)輔助，客源涵蓋了杭州全市及周邊城市的中高檔消費(fèi)群體，該商圈發(fā)展最為成熟，業(yè)態(tài)最完善，屬杭州的中心商圈；但同時(shí)其交通較為擁堵，停車(chē)等配套條件較差，餐飲娛樂(lè)缺乏湖濱商圈湖濱商圈概況No項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間商業(yè)定位商業(yè)面積1湖濱國(guó)際名品街2005高端精品18,0002利星名品廣場(chǎng)2005中高端33,0003元華商城2002（停業(yè)整頓）37,4004解百新世紀(jì)商廈1989中端100,0005西湖時(shí)代廣場(chǎng)2004中低端20,0006工聯(lián)精品服飾城2002低端30,0007龍翔服飾城1998低端40,0008天陽(yáng)明珠商業(yè)中心2004中低端23,200總商業(yè)面積301,600商圈概述：湖濱商圈緊鄰西湖，是“一線(xiàn)三圈”市級(jí)商業(yè)中心的核心區(qū)塊.以旅游休閑、餐飲、及少量高檔購(gòu)物為特色商業(yè)類(lèi)型：百貨商場(chǎng)、名品街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)群體：市區(qū)中高收入人群、游客租金情況：10-20元/天/平方米湖濱國(guó)際名品街湖濱國(guó)際名品街地理位置：東坡路、湖濱路、平海路圍繞的商業(yè)建筑街區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年建筑面積：18,000平方米品牌列舉：Hermes,D&G,SilvanoLattanzi,Corneliani,西湖一號(hào)定位：高端市場(chǎng)湖濱國(guó)際名品街集商業(yè)、人文景觀、風(fēng)景旅游為一身，她儼然已不僅僅是國(guó)際奢侈品牌聚集地，更是成為了藝術(shù)、文化、休閑集合的新?lián)c(diǎn),成為浙江省及長(zhǎng)三角地區(qū)規(guī)模較大、檔次較高的高尚街區(qū)。湖濱國(guó)際名品街集中了眾多國(guó)際頂級(jí)品牌別有韻味的建筑形式打造了時(shí)尚商業(yè)的購(gòu)物體驗(yàn)別有韻味的建筑形式打造了時(shí)尚商業(yè)的購(gòu)物體驗(yàn)國(guó)際高端商業(yè)品牌與建筑藝術(shù)、人文休閑的集合，賦予全新的時(shí)尚商業(yè)內(nèi)涵隨著人們消費(fèi)觀念的不斷更新提升，消費(fèi)者對(duì)品牌的理解和對(duì)藝術(shù)生活的渴求也日益加深。湖濱國(guó)際名品街高標(biāo)準(zhǔn)地整合，高起點(diǎn)的對(duì)西湖資源、沿湖岸線(xiàn)資源與湖濱地區(qū)人文歷史資源、商業(yè)人流資源的高效重組值得我們借鑒。利星名品廣場(chǎng)利星名品廣場(chǎng)地理位置：平海路124號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年建筑面積：33,000平方米品牌列舉：Zara,Sephora,屈臣氏,無(wú)印良品（即將開(kāi)業(yè)）租金：8-22元/天/平方米定位：中檔利星名品廣場(chǎng)目前仍在調(diào)整，其已經(jīng)引進(jìn)了ZARA、美國(guó)玩具反斗城、絲芙蘭等一些目前知名的品牌進(jìn)駐，業(yè)態(tài)范圍擴(kuò)大；但是利星名品廣場(chǎng)目前商場(chǎng)定位還是非常模糊。利星名品廣場(chǎng)未來(lái)商業(yè)--湖濱路二期湖濱二期的設(shè)計(jì)，由世界著名的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司———美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所完成。建筑大師創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)了一條“雙面”內(nèi)街。湖濱路二期商業(yè)街基本將延續(xù)一期商業(yè)的定位、風(fēng)格，以高檔購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲為主。進(jìn)一步擴(kuò)大湖濱商圈高檔消費(fèi)區(qū)規(guī)模，提升湖濱品名街品牌形象。湖濱路二期地理位置：東臨吳山路，南臨解放路，西臨延安路，北臨平海路建成時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年建筑面積：80,000平方米功能分區(qū)：地下二層為停車(chē)場(chǎng)，地上多幢，二至五層單體建筑，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體未來(lái)商業(yè)--杭州嘉里中心靠長(zhǎng)壽路一側(cè)，將建起5萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店——香格里拉大酒店及宴會(huì)中心，酒店的塔樓最高處為85米，比之前爆破拆除的”西湖第一高樓”還要高出十多米?？垦影猜芬粋?cè)將建起甲級(jí)寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，靠近孩兒巷處則是商場(chǎng)和公寓式酒店；所有建筑環(huán)繞著供市民集散、休閑的中心廣場(chǎng)——廣場(chǎng)面積1萬(wàn)平方米，采用傳統(tǒng)的中國(guó)園林式設(shè)計(jì)，與地塊東南角的省級(jí)文保單位“紅樓”融合。同時(shí)擬建的還有10萬(wàn)平方米的三層地下空間，沿南北向與規(guī)劃地鐵一號(hào)線(xiàn)的鳳起路站連接——嘉里中心的地下商場(chǎng)與地鐵的地下商業(yè)連接，并配備了大型停車(chē)場(chǎng)，有望緩解延安路停車(chē)難題。未來(lái)商業(yè)--杭州嘉里中心嘉里中心在概念性規(guī)劃方案中將規(guī)劃為綜合性消費(fèi)休閑中心.嘉里集團(tuán)為亞太地區(qū)最大的多元化發(fā)展集團(tuán)之一,集團(tuán)業(yè)務(wù)涉及酒店,物業(yè)發(fā)展及管理等.嘉里集團(tuán)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有著豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),其擅長(zhǎng)于在優(yōu)越地點(diǎn)發(fā)展豪華物業(yè).本司預(yù)計(jì)嘉里中心未來(lái)將發(fā)展成為中高端的購(gòu)物中心形式.湖濱商圈總結(jié)湖濱商圈以休閑娛樂(lè)餐飲為主，配以部分頂級(jí)品牌精品店及中檔百貨；客源中有大部分的游客。該商圈靠近景區(qū)，吸引游客在此娛樂(lè)餐飲消費(fèi)。該商圈商業(yè)檔次懸殊較大。吳山商圈吳山商圈概況商圈概述：是現(xiàn)有商圈中較為薄弱的一個(gè)，以中檔百貨、旅游休閑、歷史特色街區(qū)為主體，08年銀泰百貨西湖店的開(kāi)業(yè)讓商圈檔次有了一定提升，但目前西湖銀泰的經(jīng)營(yíng)狀況并不良好商業(yè)類(lèi)型：百貨、旅游休閑、旅游特色文化街消費(fèi)群體：主要消費(fèi)群體為市區(qū)工薪階層，游客租金情況：10-35元/天/平方米銀泰百貨（西湖店）銀泰百貨（西湖店)地理位置：延安路南端，距西湖500米，距河坊街200米，距吳山廣場(chǎng)300米開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年建筑面積：100,000平方米品牌列舉：CK、優(yōu)衣庫(kù)、施華洛世奇、POLA、華致酒行、浪琴、STELLALUNA、FION、星巴克、世紀(jì)嘉樂(lè)電玩、多樣屋、莎茜美甲、紅酒坊定位和功能：銀泰百貨西湖店是以中高檔貨品定位的購(gòu)物中心。匯集珠寶飾品、化妝美容、精品服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、兒童家居等。銀泰西湖店開(kāi)業(yè)第一年完成銷(xiāo)售6.3億元，凈利潤(rùn)達(dá)到400萬(wàn)元。吳山商圈概況吳山商圈以旅游休閑，歷史特色街區(qū)為主，有大量的旅游客群。銀泰西湖店的開(kāi)業(yè)也一定程度上激活了區(qū)域的商業(yè)氛圍，提升了整個(gè)商圈檔次。杭州未來(lái)商圈格局杭州未來(lái)主要商圈根據(jù)目前開(kāi)發(fā)商在杭州發(fā)展規(guī)劃分析，杭州市未來(lái)還將形成運(yùn)河商圈、城西商圈、錢(qián)江商圈。目前的武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈由于新項(xiàng)目的出現(xiàn)，未來(lái)將形成一個(gè)大西湖商圈的概念。杭州現(xiàn)有大型商業(yè)項(xiàng)目總結(jié)序號(hào)項(xiàng)目