城市轉(zhuǎn)型中的上海房地產(chǎn)市場

城市轉(zhuǎn)型中的上海房地產(chǎn)市場

上海市陸地面積為6218.65平方公里，由19個區(qū)（縣）構(gòu)成，其中中心城區(qū)為10個（包括浦東新區(qū)），9個郊區(qū)（縣），截止到2003年末上海有常住人口1711萬，其中戶籍人口為1341.77萬，戶籍人口中的非農(nóng)業(yè)人口為1041.39萬。改革開放以來上海的人口和經(jīng)濟總量經(jīng)歷了快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大的變化。從城市功能角度來看，上海正在從一個內(nèi)向的、地區(qū)性城市向一個開放的世界性城市轉(zhuǎn)型，而房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)及其演變正是城市轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容之一，從中可以折射出城市功能的變化。一上海市土地結(jié)構(gòu)及其演變（一）土地結(jié)構(gòu)改革開放以來，上海市土地結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大的調(diào)整，這種結(jié)構(gòu)調(diào)整直接或間接地反映了上海城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和程度，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.耕地面積逐年減少[1]從1952年以來，上海耕地面積呈逐年減少態(tài)勢，2003年為2573平方公里，比1952年的3873平方公里減少了1300平方公里，特別是在1990年以后，耕地向非耕地的轉(zhuǎn)移速度加快，1991～2003年的12年間減少的耕地基本上同1952～1991年30年間減少的面積相同。2.綠化生態(tài)面積和道路交通面積逐年增加城市園林綠地面積從1978年的7.61平方公里，增加到2004年的249.81平方公里；綠化覆蓋率從1978年的8.2%提高到2004年的36%；人均擁有綠地面積從1990年的1.02平方米提高到2004年的10平方米。人均擁有道路面積從1990年的2.28平方米增加到2003年的12.3平方米。3.工商業(yè)和住宅用地面積逐年增加從1995年開始，上海土地出讓面積在逐年增加，至2004年已累計出讓土地350.98平方公里，每年平均增加19.07%。批租土地的用途基本上是工業(yè)、商務(wù)商業(yè)和住宅，大約占到總批租土地的95%以上。從近幾年的情況看，住宅用地的比重一般保持在35%～40%左右，工業(yè)用地的比重一般在45%左右，商務(wù)商業(yè)用地一般在12%左右。[2]到目前為止，上海市耕地、林地和綠化面積大約占到總陸地面積的58%，工業(yè)用地占到12%，道路交通面積的比例約為3%，住宅用地比例約為14%，商業(yè)用地約為1.2%。同國際大都市相比，上海商業(yè)用地和住宅用地還處于一個較低的水平。表12003年上海土地基本構(gòu)成（二）土地使用權(quán)出讓從1995年始，上海出讓土地使用權(quán)的數(shù)量大幅飆升，僅2004年就達(dá)到70平方公里（見表2），占到上海陸域面積的10%強。從土地市場的出讓數(shù)據(jù)可以看出，土地作為經(jīng)濟活動的基本要素有著強勁的市場需求，這種需求主要來自興建住宅商品房、商務(wù)辦公樓、商業(yè)樓宇及廠房，這也從一個側(cè)面反映出上海經(jīng)濟增長方式的粗放特征：即通過新出讓的土地同新增加的投資相結(jié)合，形成新的商品房、新的工廠、新的項目來推動經(jīng)濟增長。表2主要年份土地使用權(quán)出讓情況上海市出讓的土地主要用于住宅和廠房的建設(shè)，二者合計占到出讓總面積的90%以上。需要指出的一個重要變化是住宅用地的可建面積在2003年和2004年的深幅回調(diào)，從2002年占總用地可建面積的56.76%迅速下降到2003年的45.04%和2004年的35.87%。另一個重要變化是商辦綜合樓用地的可建面積在2000年大幅回落后的迅速回升，其比重從1995年的12.43%，迅速下降到2000年的1.26%，其后又迅速回升到2004年的13.34%。與此同時，工業(yè)用地面積一直在穩(wěn)步上升（見表3）。這三種變化趨勢預(yù)示著上海城市功能的轉(zhuǎn)型過程已經(jīng)拉開了序幕，相應(yīng)的上海房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)也在進(jìn)行著一種深刻的調(diào)整。商辦綜合樓比重的增加意味著上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商務(wù)功能正逐步凸現(xiàn)，而工廠用地比重的穩(wěn)步上升則表明在未來很長一段時間內(nèi)上海經(jīng)濟增長的主要推動力仍將來自第二產(chǎn)業(yè)。表3出讓土地使用構(gòu)成及比例（三）出讓土地價格表4反映了上海市土地交易價格的變化情況（也可參見圖4）?？梢钥闯觯恋亟灰變r格從1997年以后開始回落，到2003年也沒有回到1997年的水平，但在2004年卻出現(xiàn)了驚人的上漲。在房地產(chǎn)價格大幅攀升的同時土地價格卻持續(xù)下降，只是在2004年有所好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致這種背離現(xiàn)象的主要原因是土地出讓的方式，隨著土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式被叫停，土地價格在2004年出現(xiàn)了大幅飆升。同時表4數(shù)據(jù)也間接反映出商業(yè)用地價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民住宅用地和工業(yè)用地。表4土地交易價格變化情況（以1997年價格為100）二上海市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及其演變（一）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的回顧1990年代以來，上海房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)投資、產(chǎn)值以及價格均出現(xiàn)了不同程度的增長。房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展趨勢具有以下幾個特點：1.房地產(chǎn)投資比重逐年加大，成為上海固定資產(chǎn)投資的主要組成部分從表5可以看出，房地產(chǎn)投資從1990年的8.16億元人民幣增加到2004年的1175.46億元，增長了140多倍，其占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重也由1990年的3.59%增長到2004年的38.11%。從房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)來看（見圖1），投資的主要方向是住宅，其比重從1995年的60.14%增加到2004年的76.62%，商業(yè)用房投資的比重基本穩(wěn)定在6%左右，而辦公樓投資的比重則出現(xiàn)相當(dāng)程度的萎縮，從1995年的17.53%下降到2004年的7.08%。從投資的角度而言，上海房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)比例存在一定程度的失調(diào)，住宅投資比重過大而商業(yè)和商務(wù)房地產(chǎn)投資比重不足，從城市的長期發(fā)展來看，這種趨勢會影響到上海城市功能的進(jìn)一步提升。表5上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額及占全社會固定資產(chǎn)投資比重圖1主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2.房地產(chǎn)業(yè)增加值比重逐年增加，成為上海經(jīng)濟增長的重要支柱房地產(chǎn)業(yè)從1990年代開始啟動，在短短的十余年間其增加值從1990年的3.75億元迅速增加到2004年的622.59億元，增加了160多倍，其占第三產(chǎn)業(yè)的比重也從1990年的1.55%增加到2004年的17.46%，成為上海經(jīng)濟增長重要的增長點，見表6。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)對上海GDP的貢獻(xiàn)率也在逐年增加，圖2列出了上海五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢?？梢钥闯?，房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率一直呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢，從1990年的0.5%攀升到2004年的8.4%，升幅巨大，而其他幾個支柱產(chǎn)業(yè)在近一兩年內(nèi)均出現(xiàn)了一定程度的下滑波動。但房地產(chǎn)業(yè)要受到土地供給的剛性約束，達(dá)到一定程度后高增長便難以保持，同時國家宏觀調(diào)控政策也對房地產(chǎn)業(yè)的增長形成強大的壓力，顯然，再靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長是難以為繼的。表6房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)的比重圖2幾個主要行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率（%）3.房地產(chǎn)價格從1999年走出谷底，出現(xiàn)了五年左右的持續(xù)上漲，且升幅巨大（見圖3）圖3中房上海指數(shù)歷史走勢其中住宅價格漲幅最大，特別是在2003和2004年出現(xiàn)了大幅拉升，受宏觀調(diào)控的影響，住宅價格在2005年5月開始筑頂回落。而辦公供樓價格則一直保持溫和上漲態(tài)勢，至今尚未表現(xiàn)出下跌的跡象。這種價格的結(jié)構(gòu)性變化預(yù)示著未來幾年內(nèi)上海房地產(chǎn)將出現(xiàn)新一輪的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，調(diào)整的方向?qū)⒂欣谏虅?wù)房地產(chǎn)供給量的提高，而這種趨勢是符合上海城市功能轉(zhuǎn)型的方向的。4.房地產(chǎn)業(yè)成為國家和地方財政的重要來源據(jù)研究，上海房價的構(gòu)成基本上是：正常利潤占10%，土地出讓金、動拆遷費用占到45%，營業(yè)稅和契稅分別占到5.5%和1.5%，工程費為30%，城市建設(shè)附加等管理費用和市場營銷費用占到8%左右。[3]其中土地出讓金、營業(yè)稅、契稅以及管理費用等基本都是地方政府的收入，這樣商品房銷售額中的近60%將成為政府的財政收入。即便是保守的看法，這一比重也占到45%的份額。[4]上海2004年商品房銷售額為2263.84億元，按60%計，政府財政收入達(dá)到1358億元，占到全市總財政收入的41%；按45%計，財政收入為1019億元，占全市財政總收入的31%。5.房地產(chǎn)業(yè)成為境外和外地資金重要的投資領(lǐng)域受房地產(chǎn)高利潤的吸引，外地在滬企業(yè)也提高了對上海房地產(chǎn)的投資力度，截止到2004年外地在滬房地產(chǎn)企業(yè)的增加值達(dá)到36.3億元，是2000年的2.49倍，增幅僅次于工業(yè)增加值位居第二位。而境外資金更是熱衷于投資上海房地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計，境外投資資金直接流入到房地產(chǎn)的比重在逐年增加，2001年是16.1%，2002年是23.5%，2003年超過了25%，2004年前5個月達(dá)到32.6%。6.房地產(chǎn)業(yè)的市場化水平逐年提高以住宅為例，商品化住宅的比重從1995年的30.3%迅速提高到2004年的94.1%，如表7所示。相比房地產(chǎn)市場化水平而言，上海土地市場受政府直接調(diào)控的程度還很大，雖然這種趨勢正在發(fā)生改變。表7商品房占全社會住宅面積的比例（二）房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)分析深入了解上海房地產(chǎn)演化及結(jié)構(gòu)調(diào)整的意義以及從城市功能角度研究上海房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢需要對房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)做深入分析。1.不同類型房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)分析不同類型房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額。從表8可以看出，無論是銷售面積還是銷售金額，住宅類商品房均占有絕對的比重，基本上維持在總量的90%以上，而辦公樓和商業(yè)用房銷售面積和銷售金額雖然有了大幅增加，但所占比重仍然很低。表8主要年份不同類型房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額不同類型房地產(chǎn)的價格。從表9可以看出，從1995～2004年的九年間，住宅類商品房的價格升幅最高，升幅達(dá)158%，其中個人住宅漲幅最大，為206%；辦公樓漲幅次之，升幅為88.8%，但仍明顯低于商品房平均價格152%的漲幅；高檔公寓和別墅經(jīng)歷了長達(dá)八年的負(fù)增長后，在2004年出現(xiàn)了大幅反彈，比1995年增長了49%。表9不同類型房地產(chǎn)價格2.不同區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析不同區(qū)域房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)。上海房地產(chǎn)價格從中心城區(qū)向外呈明顯的階梯狀分布，如表10所示，2005年3月29日內(nèi)環(huán)以內(nèi)的平均房價是郊環(huán)以外的房地產(chǎn)價格的3.6倍。結(jié)合表11的數(shù)據(jù)可以看出，宏觀調(diào)控對上海市郊區(qū)（縣）的房地產(chǎn)價格影響要更為明顯一些。從2004年12月到2005年3月，在幾個郊區(qū)房地產(chǎn)價格大幅回落的同時，全市的平均價格依然出現(xiàn)一定程度的上揚，這意味著中心城區(qū)的價格依舊保持堅挺走高的上漲態(tài)勢。中心城區(qū)在經(jīng)濟形勢趨好時能夠率先啟動，且漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于邊遠(yuǎn)地區(qū)；而在宏觀形勢緊縮時，回落幅度也會小于邊遠(yuǎn)地區(qū)，這符合國際房地產(chǎn)價格的發(fā)展規(guī)律，從一個側(cè)面說明了上海的中心城區(qū)同邊緣郊區(qū)所承擔(dān)的城市功能出現(xiàn)了明顯的差異，同時不同區(qū)域的價格變化也更進(jìn)一步加劇了這種功能的分化。比如，房地產(chǎn)價格這種中心-邊緣的兩極分化會自發(fā)地起到調(diào)整人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用，同時它還會間接地對上海交通布局和結(jié)構(gòu)的改變、城市化進(jìn)程產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。根據(jù)《上海市城市近期（2003～2007）建設(shè)規(guī)劃》，上海在未來城市建設(shè)發(fā)展將控制中心城區(qū)人口規(guī)模，引導(dǎo)人口向郊區(qū)重點城鎮(zhèn)集中。與此同時，根據(jù)上海城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，中心城區(qū)將大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，郊區(qū)將重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)。在這種結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換過程中，中心城區(qū)的房價同郊區(qū)房價的梯度和落差將成為調(diào)控和引導(dǎo)人口布局和產(chǎn)業(yè)布局的重要手段。表10近期上海各區(qū)域樓盤成交均價表11全市和五區(qū)新盤住宅預(yù)售成交均價不同區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)。將上海市分為中心城區(qū)、浦東新區(qū)和郊區(qū)（縣）三個部分，可以明顯地看出，從2002～2004年的三年間上述三大區(qū)域的施工面積均出現(xiàn)了增長，但如果考察結(jié)構(gòu)變化則可以發(fā)現(xiàn)，浦東新區(qū)和中心城區(qū)商品房施工面積的比重在這三年內(nèi)出現(xiàn)了下降，其中中心城區(qū)的下降幅度最大，從2002年的44.58%下降到2004年的33.54%；而郊區(qū)（縣）的比重則出現(xiàn)大幅提高，從2002年的32.25%提高到2004年的45.56%；浦東新區(qū)的比重微幅下降（見表12）。區(qū)域結(jié)構(gòu)分析表明，上海房地產(chǎn)開發(fā)的中心正在從中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，且轉(zhuǎn)移的步伐非常迅速。表122002～2004年商品房施工面積的區(qū)域結(jié)構(gòu)這種調(diào)整從商品房竣工面積的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化中也可以明顯反映出來，如表13所示。中心城區(qū)商品房竣工面積出現(xiàn)了絕對下降，而郊區(qū)（縣）則出現(xiàn)了大幅上漲，漲了3倍有余。從住宅占竣工面積的比重變化來看，三年間全市的平均水平從86.06%提高到89.34%，表明商品房開發(fā)的主體仍然是住宅，且比重在持續(xù)升高。但從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，浦東新區(qū)和中心城區(qū)的住宅比重均出現(xiàn)了下降，浦東下降了近10個百分點，而中心城區(qū)也下降了1個百分點。住宅比重的下降意味著辦公用房和商業(yè)用房的比重在上升，有數(shù)據(jù)顯示，僅黃浦、盧灣、徐匯、長寧、靜安五個區(qū)的辦公樓面積就占到上海總辦公樓面積的50%，浦東新區(qū)占到16%。[5]如果觀察上海甲級寫字樓的區(qū)域分布，可以發(fā)現(xiàn)，上述六個區(qū)已經(jīng)占到上海總甲級寫字樓的90%以上。[5]這也是浦東新區(qū)和中心城區(qū)商務(wù)功能在逐步集聚和提升的反映。表132002～2004年上海商品房竣工面積和住宅的區(qū)域結(jié)構(gòu)結(jié)合表12和表13可以看出，上海房地產(chǎn)開發(fā)正在發(fā)生著結(jié)構(gòu)性調(diào)整和變化：開發(fā)的重點從中心城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，與此同時，商品住宅房向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢更為明顯，而商務(wù)商業(yè)辦公用房在中心城區(qū)和浦東新區(qū)的集聚趨勢正在形成。3.房地產(chǎn)銷售和出租結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)的銷售價格和租金。從1998年開始，上海房地產(chǎn)銷售價格和租賃價格開始出現(xiàn)背離，且背離的程度越來越大，如圖4所示。以1997年為基期100，2004年商品房銷售價格指數(shù)為141.5，上漲了40%多，而2004年商品房租賃價格指數(shù)為88.9，比97年下降了10%。我們知道充分完全的房地產(chǎn)市場中價格和租金有著很強的相關(guān)性，二者一般會同步漲落。上海房地產(chǎn)市場的這種背離需要從結(jié)構(gòu)角度尋找原因。圖4房地產(chǎn)銷售和租賃價格比較（以1997年為基期100）從房屋租賃價格指數(shù)的分解構(gòu)成來看（見表14），除辦公用房外，其他類型的商品房的出租價格均比1997年有不同程度的上漲，特別是住宅的出租價格，更是比1997年高出129%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期住宅銷售價格的漲幅。表14的數(shù)據(jù)反映出，上海房地產(chǎn)出租市場中辦公用房占有相當(dāng)大的比重，而住宅的比重微乎其微。比如2004年，商品房出租的總面積為706.61萬平方米，其中辦公樓出租面積為224.74萬平方米，比重為32%，住宅的出租面積為77.42萬平方米，比重為11%。正如在商品房的銷售市場上辦公用房價格的漲幅遠(yuǎn)低于住宅用房一樣，在出租市場上同樣表現(xiàn)出這樣的一種趨勢。這事實上意味著自1995年以來，上海辦公用房和商業(yè)用房的規(guī)模始終處于一個相對較小的狀態(tài)，其需求強度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅用房，所以才有辦公樓價格不可思議之低的現(xiàn)象存在。換句話說，上海房地產(chǎn)市場的火暴主要表現(xiàn)在住宅市場上，但這一狀態(tài)隨著宏觀調(diào)控的逐步深入而出現(xiàn)了一定的扭轉(zhuǎn)，2005年的辦公樓市場無論從價格還是從成交量上都表現(xiàn)出強于住宅商品房的發(fā)展態(tài)勢。表14不同類型房屋租賃價格的變化情況（以1997年為基期100）房地產(chǎn)的銷售面積和出租面積。表15是不同類型房地產(chǎn)銷售面積同出租面積的比值。從總量來看，這一比值在逐年縮小，意味著商品房中用于出租的比例越來越高。但從結(jié)構(gòu)情況來看，住宅類商品房中的銷售部分占有絕對的比重，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房則以出租為主。同表14聯(lián)系起來看可以判斷：其一，上海住宅用房中的自有住房的比例相當(dāng)高，有數(shù)據(jù)表明上海目前住房自有率為75%，而在經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家這一比率一般僅為50%；[6]其二，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者更多地追求短期利益，用于出租的住宅房屋嚴(yán)重不足。表15房地產(chǎn)銷售面積和出租面積的比率及其分解構(gòu)成4.不同類型房地產(chǎn)售價和造價比值分析如果把商品房銷售價格同造價的比值簡單地看做是不同類型房屋的利潤水平的話，從表16可以看出，住宅類商品房的利潤水平在2000年以后開始超過辦公樓，并且其差距在逐步加大。這可以從一個側(cè)面反映出為什么開發(fā)商更熱衷于建造住宅商品房。同時從表16還可以看出，別墅、高檔公寓和商業(yè)用房的利潤水平是最高的。表16不同類型商品房銷售價格和造價的比值5.存量房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)分析表17是上海從1997～2004年存量房產(chǎn)的交易情況。從表中的數(shù)據(jù)不難看出，上海存量房交易的主體同新建商品房一樣仍然是住宅類房屋，且其比重呈逐年上漲的態(tài)勢，從1997年的53.99%上升到2004年的81.50%。而辦公樓所占的比重卻逐年遞減，從1997年的14.75%減少到2003年的4.56%。表17上海存量房交易情況西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，成熟的房地產(chǎn)市場中存量房的交易量一般占到整個市場的70%～80%。[7]從上海的數(shù)據(jù)可以看出，自1997年以來，上海存量房交易的絕對規(guī)模呈大幅上升的態(tài)勢，其占總商品房交易市場的比重也在逐年上升，從1997年的19.13%迅速躍升到2003年的49.25%，只是在2004年又有所下降。但相比國際成熟房地產(chǎn)，上海房產(chǎn)市場仍處于一個迅速發(fā)展的階段，增量是上海房地產(chǎn)的主要組成部分。三房地產(chǎn)開發(fā)和人口、產(chǎn)業(yè)布局的相互作用（一）房地產(chǎn)開發(fā)與人口分布[8]從長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)的分布結(jié)構(gòu)對人口結(jié)構(gòu)的變化有著重要的影響。本文選取了1994年和2004年兩個時間節(jié)點的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，見圖5。從該圖可以清楚地看出，隨著房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域從中心城區(qū)逐漸向浦東新區(qū)和郊區(qū)的轉(zhuǎn)移，人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)的變動。從1994～2004年的十年間，中心城區(qū)人口比重下降了4個百分點，浦東新區(qū)和郊區(qū)分別提高了兩個百分點。一項研究表明[9]，倫敦、巴黎、東京和紐約的中心城區(qū)和郊區(qū)的人口比例結(jié)構(gòu)大體上是55∶45，上海目前的人口分布結(jié)構(gòu)基本處于這一水平上。圖5房地產(chǎn)開發(fā)對人口分布的影響盡管上海人口總量在中心城區(qū)和郊區(qū)的結(jié)構(gòu)比例基本合理，但由于歷史原因所形成的局部人口密度不合理的狀況依然很嚴(yán)重。以2004年為例，上海中心城區(qū)的平均人口密度為21402人/平方公里[10]，顯著高于上述四個國際性城市中人口密度最高的東京的14588人/平方公里的水平[11]。另外，上海9個中心城區(qū)的人口密度也相差懸殊，最高的三個區(qū)依次是黃埔、靜安和盧灣區(qū)，人口密度分別是49251、41522和40248人/平方公里，而其他幾個中心城區(qū)的人口密度大多保持在15000人/平方公里，浦東新區(qū)的人口密度僅有3461人/平方公里。因此，上海人口分布的局部調(diào)整仍將繼續(xù)，不僅幾個密度極高的中心城區(qū)（比如黃埔、盧灣、靜安、虹口等）的人口需要向外導(dǎo)出，同時中心城區(qū)的人口總體而言也需要向郊區(qū)導(dǎo)出。而房地產(chǎn)的開發(fā)趨勢已經(jīng)清晰地顯示出這種態(tài)勢，比如2003年上海中心城區(qū)住宅開發(fā)的竣工面積和實際銷售面積最少的三個區(qū)分別是靜安、黃浦和盧灣區(qū)，而人口密度較小的浦東新區(qū)、普陀區(qū)和楊浦區(qū)則成為住宅開發(fā)的主要區(qū)域，另外處于城郊的閔行區(qū)和寶山區(qū)也成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)對人口分布的中心-外圍結(jié)構(gòu)的均衡以及中心城區(qū)內(nèi)部區(qū)域分布的優(yōu)化調(diào)整均有著積極的影響和作用。（二）房地產(chǎn)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整經(jīng)過改革開放二十余年的建設(shè)和發(fā)展，上海市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局均發(fā)生了重大的改變。工廠逐漸從中心城區(qū)向郊區(qū)和工業(yè)園區(qū)遷移，目前，中心城區(qū)遷出企業(yè)已達(dá)1500家，外環(huán)線以內(nèi)1.6萬家村、鎮(zhèn)工業(yè)，也順利遷往工業(yè)區(qū)；[12]而服務(wù)業(yè)在中心城區(qū)的集聚度也在逐年上升，目前上海中心城區(qū)服務(wù)業(yè)的比重已經(jīng)占到80%左右。中心城區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、郊區(qū)發(fā)展工業(yè)的格局已初步形成。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的調(diào)整需要房地產(chǎn)開發(fā)做相應(yīng)的配套調(diào)整，特別是隨第二產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整而導(dǎo)入到郊區(qū)的人口需要有相應(yīng)的商品住宅房作為配套設(shè)施。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)得當(dāng)才有可能在郊區(qū)的局部地區(qū)形成規(guī)模較大的城鎮(zhèn)，從而集聚人氣，推動經(jīng)濟的繁榮，這反過來對產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整又會形成較強的拉動作用，減少產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整的阻力和障礙。（三）房地產(chǎn)開發(fā)與城市化進(jìn)程上海目前城市化率為81.16%，在未來較長的一段時期內(nèi)，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中仍將成為上海城市發(fā)展的一個重要內(nèi)容。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，上海郊區(qū)的經(jīng)濟實力明顯得到了增強，表18基本上反映了這一趨勢?？梢钥闯?，郊區(qū)工業(yè)比重的增幅遠(yuǎn)高于服務(wù)業(yè)，如果考慮到中央和市屬的大型國有企業(yè)主要分布在郊區(qū)這一事實，則郊區(qū)工業(yè)占全市的比重將大幅提高。郊區(qū)經(jīng)濟實力的增強為郊區(qū)城市化水平的提高奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。表18上海郊縣GDP、財政和二、三產(chǎn)業(yè)的變化情況（1994～2002年）上海目前已經(jīng)提出“三個集中”的發(fā)展戰(zhàn)略，即工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中以及耕地向規(guī)模經(jīng)營集中?！叭齻€集中”是上海轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提升城市功能的必然選擇。不難看出，“三個集中”是相互促進(jìn)、相互制約的，任何一個集中沒有到位都可能對其他兩方面產(chǎn)生不利的影響，因此這三個集中應(yīng)該形成聯(lián)動發(fā)展的態(tài)勢。而“三個集中”聯(lián)動發(fā)展的一個必要條件就是要在郊區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推進(jìn)城市化進(jìn)程。特別是在幾個重要的新城和新市鎮(zhèn)地區(qū)，更應(yīng)該大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)，通過房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)消化由中心城區(qū)導(dǎo)出的城鎮(zhèn)人口和由農(nóng)村地區(qū)導(dǎo)入的農(nóng)業(yè)人口，以及消化大量涌入的外來人口。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)只是其中一個方面的內(nèi)容，交通設(shè)施和其他社會基礎(chǔ)設(shè)施的完善也是必不可少的重要環(huán)節(jié)?？梢哉f，郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是在新城和新市鎮(zhèn)的發(fā)展，已經(jīng)不是一個簡單的財政收入和GDP的問題，而是一個關(guān)乎上海經(jīng)濟結(jié)構(gòu)能否順利調(diào)整到位，城鎮(zhèn)發(fā)展能否進(jìn)一步深化，增長方式能否進(jìn)一步轉(zhuǎn)變的大問題。在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為一個重要的載體和抓手。四總結(jié)改革開放特別是1990年代以來，上海房地產(chǎn)總量和結(jié)構(gòu)均發(fā)生了巨大的變化，這種變化一方面是上海經(jīng)濟不斷增長、人均收入水平不斷提