住改商司法案例

大連某某物業(yè)管理有限公司與張某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案

遼寧省大連市中級人民法院民事判決書（2010）大民二終字第1628號上訴人（原審原告）：大連某某物業(yè)管理有限公司。被上訴人（原審被告）：張某某。上訴人大連某某物業(yè)管理有限公司因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服大連市中山區(qū)人民法院（2010）中審民初字第85號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院經(jīng)審理查明，2008年7月5日，被告與大連時(shí)代廣場發(fā)展有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的大連時(shí)代廣場B座1單元06層02號房屋，該合同第十八條約定“買受人（被告）的房屋僅作住宅使用，買受人（被告）不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途”。被告入住該房屋后，于2009年8月28日經(jīng)大連市工商行政管理局中山分局審核取得大連市中山區(qū)如之朵美容院營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營場所為大連市中山區(qū)世紀(jì)街26號B座1-6-2號。查，大連市時(shí)代廣場發(fā)展有限公司委托原告對大連時(shí)代廣場公寓部分、會所、及地下停車庫實(shí)行物業(yè)管理。被告屬于原告的物業(yè)服務(wù)與管理對象。另查，原、被告簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書第3項(xiàng)7款1條規(guī)定：業(yè)主不得變動、改變物業(yè)的用途和結(jié)構(gòu)，或在行使權(quán)利時(shí)不得發(fā)生與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖的行為；第三項(xiàng)7款19條規(guī)定：“不得在其物業(yè)專有部分內(nèi)外豎立或裝置在樓外可看見的任何橫幅或招商或廣告物品。”《物業(yè)手冊》第5項(xiàng)24條明示：“業(yè)戶不得在樓內(nèi)派發(fā)宣傳單，業(yè)主不可將廣告招牌或者任何廣告懸掛于樓內(nèi)或樓宇外墻”。原審法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀，停止侵害，排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。根據(jù)大連時(shí)代廣場發(fā)展有限公司與原告簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》，被告屬于原告的物業(yè)服務(wù)與管理對象。根據(jù)原、被告簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書第3項(xiàng)7款1條規(guī)定：業(yè)主不得變動、改變物業(yè)的用途和結(jié)構(gòu)，或在行使權(quán)利時(shí)不得發(fā)生與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖的行為；第三項(xiàng)7款19條規(guī)定：“不得在其物業(yè)專有部分內(nèi)外豎立或裝置在樓外可看見的任何橫幅或招商或廣告物品?！薄段飿I(yè)手冊》第5項(xiàng)24條明示：“業(yè)戶不得在樓內(nèi)派發(fā)宣傳單，業(yè)主不可將廣告招牌或者任何廣告懸掛于樓內(nèi)或樓宇外墻”。本案中，被告擅自改變房屋用途，原告作為物業(yè)管理公司有權(quán)向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。但其對自己的主張有責(zé)任提供證據(jù)?，F(xiàn)原告提供的證據(jù)僅能證明被告擅自將案涉房屋改為經(jīng)營性用房，并曾為其經(jīng)營的大連市中山區(qū)如之朵美容院進(jìn)行廣告宣傳，其未提供證據(jù)證明被告在物業(yè)專有部分內(nèi)外豎立或裝置在樓外可看見的任何橫幅或招商或廣告物品，亦未提供證據(jù)證明被告在樓宇內(nèi)派發(fā)宣傳單或?qū)V告招牌或者任何廣告懸掛于樓內(nèi)或樓宇外墻。雖然被告的行為違反了《臨時(shí)管理規(guī)約》中雙方對房屋用途的規(guī)定，但其對房屋的使用并不存在實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，未對本案原告構(gòu)成侵權(quán)。綜上，原告要求被告停止將住宅用作經(jīng)營性用房的侵權(quán)行為，恢復(fù)房屋住宅用途，停止發(fā)布以住宅為經(jīng)營性用房的相關(guān)商業(yè)廣告，證據(jù)不足、于法無據(jù)，不予支持。據(jù)此，原審法院判決：駁回原告大連某某物業(yè)管理有限公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)100元由原告承擔(dān)。宣判后，原審原告大連某某物業(yè)管理有限公司不服，提出上訴稱：1.張某某的行為確系違反了法律、法規(guī)及管理規(guī)約，妨害了物業(yè)服務(wù)與管理，應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等民事責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合同》的約定以及時(shí)代廣場項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃的用途，案涉房屋用途為住宅。開發(fā)商大連時(shí)代廣場發(fā)展有限公司向張某某交付房屋時(shí)提交的《臨時(shí)管理規(guī)約》、《住宅使用說明書》、《業(yè)戶手冊》等也明確約定案涉房屋用途為住宅。但張某某在使用中將房屋改作經(jīng)營性用房，并通過半島晨報(bào)刊登廣告及發(fā)放廣告單的形式對外進(jìn)行宣傳，張某某的行為構(gòu)成違約，極大地妨害了物業(yè)公司正常的物業(yè)服務(wù)與管理。2.張某某將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，應(yīng)當(dāng)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或賠償損失。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；而本案的其他業(yè)主不僅沒有同意，且多次向物業(yè)公司投訴，強(qiáng)烈要求按照購房合同規(guī)定，恢復(fù)房屋住宅用途。3.原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯誤。綜上，請求撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判。原審被告張某某表示服從原審法院判決。本院經(jīng)審理所查明和認(rèn)定的事實(shí)與原審一致。還查明，對于張某某等業(yè)主將案涉的住宅改為經(jīng)營性用房的行為，與張某某居于同一座樓的其他業(yè)主已向上訴人進(jìn)行投訴并要求給予明確的答復(fù)和解決。本院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定:“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。根據(jù)大連時(shí)代廣場發(fā)展有限公司與上訴人簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》，張某某屬于上訴人的物業(yè)服務(wù)與管理對象。根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書第3項(xiàng)7款1條規(guī)定：業(yè)主不得變動、改變物業(yè)的用途和結(jié)構(gòu)，或在行使權(quán)利時(shí)不得發(fā)生與物業(yè)的使用性質(zhì)相悖的行為。本案中，被上訴人張某某私自將案涉的住宅房屋改為經(jīng)營性用房，沒有按照其專有部分的原使用目的使用，損害了區(qū)分所有權(quán)人的共同利益，違反了管理規(guī)約的規(guī)定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。且被上訴人張某某將住宅改為經(jīng)營性用房的行為，使得外來人員增多，增加了其他業(yè)主等待電梯時(shí)間，影響了正常用戶的出行，降低了上訴人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高了使用電梯的頻率，會減少電梯的使用壽命，增加發(fā)生故障的機(jī)率，客觀上導(dǎo)致上訴人對電梯的維護(hù)成本增加；另外，由于住宅改為經(jīng)營性用房，導(dǎo)致外來人員進(jìn)出樓內(nèi)，給住宅業(yè)主居住環(huán)境帶來安全隱患等；綜上可以看出，被上訴人張某某將住宅改為經(jīng)營性用房的行為已妨害了上訴人日常的物業(yè)服務(wù)與管理，故對上訴人請求判令被上訴人張某某停止將案涉的住宅用作經(jīng)營性用房的行為，恢復(fù)房屋的合法住宅用途的請求予以支持。關(guān)于上訴人提出要求張某某停止發(fā)布以住宅為經(jīng)營性用房的相關(guān)商業(yè)廣告的行為，張某某是否發(fā)布商業(yè)廣告以及發(fā)布的方式、方法等，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明被上訴人違反了雙方簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)戶手冊》等規(guī)定，上訴人無據(jù)證明張某某在物業(yè)專有部分內(nèi)外豎立或裝置在樓外可看見的橫幅或招商廣告物品，也沒有證據(jù)證明張某某在樓宇內(nèi)派發(fā)宣傳單或?qū)V告招牌懸掛于樓內(nèi)或樓宇外墻，故上訴人此項(xiàng)請求無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。至于被上訴人張某某提出其已辦理了工商登記并取得營業(yè)執(zhí)照一節(jié)，辦理工商登記并取得營業(yè)執(zhí)照的事實(shí)屬于行政登記及許可范圍，并不能據(jù)此認(rèn)定其“住改商”的行為具有合法性。綜上，上訴人的上訴理由成立，對其上訴請求應(yīng)予支持。原審判決適用法律錯誤，應(yīng)予改判。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定.判決如下：一、撤銷大連市中山區(qū)人民法院（2010）中審民初字第85號民事判決。二、被上訴人張某某于本判決生效后十日內(nèi)，停止將案涉的住宅用作經(jīng)營性用房的行為，恢復(fù)房屋的住宅用途。三、駁回上訴人的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，合計(jì)200元，由上訴人承擔(dān)100元，被上訴人承擔(dān)100元。本判決為終審判決。審判長趙虹審判員侯學(xué)枝代理審判員劉麗媛0—0年十二月九日書記員尚曉丹新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院民事判決書上訴人（原審被告）：夏愛玲。委托代理人：薛永江，烏魯木齊市天山區(qū)東平法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審原告）：新疆天地集團(tuán)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人：劉翀，該公司經(jīng)理。委托代理人：陳昕，新疆鼎信旭業(yè)律師事務(wù)所律師。委托代理人：劉翔。上訴人夏愛玲因與新疆天地集團(tuán)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昆侖公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院（2009）沙民三初字第1080號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人的委托代理人薛永江及被上訴人的委托代理人陳昕、劉翔到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院查明，2006年8月2日，昆侖公司與夏愛玲簽訂《商品房買賣合同》，將昆侖公司開發(fā)的位于烏魯木齊市長江路92號"東方花園”小區(qū)1棟1單元E座房屋售與夏愛玲。合同約定房屋建筑面積142.55平方米，每平方米3050元，總房款434777.50元。合同第十八條約定：買受人的房屋僅作住宅使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)備的使用性質(zhì)。此房不能作為經(jīng)營使用，否則出賣人有權(quán)恢復(fù)原狀，并由買受人承擔(dān)總房款30%的違約金。商品房買賣合同簽訂后，昆侖公司、夏愛玲按合同約定交付、接收房屋。夏愛玲取得房屋后，將房屋交與陳淑英，用于開辦“烏魯木齊市沙依巴克區(qū)淑英中西醫(yī)門診部”，并領(lǐng)取了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，營業(yè)執(zhí)照中載明經(jīng)營場所為"長江路92號東方花園1號樓1-E座”。現(xiàn)昆侖公司以夏愛玲違約為由起訴。夏愛玲認(rèn)可將房屋用于經(jīng)營的事實(shí)，但提交了東方花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位新疆東方花園物業(yè)管理有限公司收取夏愛玲和另一住戶黃進(jìn)南水、電、氣費(fèi)回單及收取物業(yè)費(fèi)收據(jù)，以證明其交納的各項(xiàng)費(fèi)用均高于普通住戶，故對房屋改為商用是雙方的合意，昆侖公司對證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為由于改為商業(yè)用途增加了物業(yè)管理難度，且這是另一法人單位收取的，故不能證明是雙方協(xié)商一致的結(jié)果。原審法院認(rèn)為，雙方簽訂的商品房買賣合同真實(shí)有效，合同第十八條明確約定了房屋只能作為住宅，不能作為經(jīng)營使用。夏愛玲稱其購買房屋時(shí)昆侖公司承諾此房可作為商用，但并未提交證據(jù)，且昆侖公司對其陳述不認(rèn)可，故本院不予采信。夏愛玲稱其按商業(yè)用途向物業(yè)公司交納水電、物業(yè)等費(fèi)用，以證實(shí)雙方對"住改商”形成了一致意見，但夏愛玲是向另一主體新疆東方花園物業(yè)管理有限公司交納的費(fèi)用，不能證實(shí)本案雙方當(dāng)事人形成了合意。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，夏愛玲將購買的住宅改為商業(yè)用途未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，故其單方行為并無相關(guān)事實(shí)及法律依據(jù)。昆侖公司根據(jù)雙方合同要求夏愛玲恢復(fù)房屋原有用途的訴訟請求成立，但其主張的違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以酌減。原審法院判決：一、夏愛玲于本判決生效之日起三十日內(nèi)，恢復(fù)所購買的位于烏魯木齊市長江路92號“東方花園〃小區(qū)1棟1單元E座（121）房屋的住宅用途；二、夏愛玲支付新疆天地集團(tuán)昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司違約金39129.97元。夏愛玲不服判決上訴稱，我與被上訴人既是合同簽訂的雙方，也是物業(yè)管理的雙方，被上訴人與物業(yè)公司是存在內(nèi)部隸屬關(guān)系的單位。我方購買房屋時(shí)，被上訴人承諾房屋可以作為住宅也可做經(jīng)營使用，因而我按商住房的價(jià)格購買了房屋，并交清全款，還得到優(yōu)惠。購房合同第十八條的約定是被上訴人為滿足房產(chǎn)管理部門備案的要求所寫，以達(dá)到不繳納土地變更用途的相關(guān)費(fèi)用之目的。我方在不知情的情況下，被其欺騙簽字。在裝修期間，我方交納的保證金在裝修結(jié)束后也被如數(shù)退還，證明裝修時(shí)被上訴人就知情，而在使用過程中，被上訴人一直按照商業(yè)用房收取物業(yè)管理、水電費(fèi)?，F(xiàn)被上訴人要求我按每平方米每天1.5元繳納物業(yè)費(fèi)，雙方因未協(xié)商一致，故被上訴人起訴，一審判決給我方造成了巨大損失，請求二審法院查明事實(shí)，撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。被上訴人昆侖公司答辯稱，對房屋用途雙方在合同中有明確約定，上訴人作為完全民事行為能力人不可能不明白此約定的意思，其在上訴狀中的陳述是虛假的。《物權(quán)法》第七十七條對將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用房有明確規(guī)定，現(xiàn)上訴人未經(jīng)其他業(yè)主同意改為商用，還對小區(qū)內(nèi)環(huán)境、設(shè)施和治安帶來損害，我方按合同及法律規(guī)定要求其恢復(fù)的主張合理。望二審法院駁回上訴，維持原判。經(jīng)二審審理查明事實(shí)與原審判決認(rèn)定事實(shí)一致。本院認(rèn)為，上訴人夏愛玲與被上訴人昆侖公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反相關(guān)法律法規(guī)，該合同合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按合同約定內(nèi)容履行各自義務(wù)。合同第十八條約定：“買受人的房屋僅作住宅使用，……。此房不能作為經(jīng)營使用，否則出賣人有權(quán)恢復(fù)原狀，并